Cour d'appel, 26 mars 2024. 21/02027

HP/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 26 Mars 2024 N° RG 21/02027 - N° Portalis DBVY-V-B7F-G2JK Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 07 Mai 2021 Appelant Syndicat des copropriétaires [L], représenté par son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 2] Représenté par la SELARL ELODIE CHOMETTE AVOCAT, avocats au barreau d'ALBERTVILLE Intimée Mme [X] [L] épouse [D] née le 26 Août 1950 à [Localité 4] (73300), demeurant [Adresse 1] Représentée par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats postulants au barreau d'ALBERTVILLE Représentée par l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocats plaidants au barreau de BORDEAUX -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 20 Novembre 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 décembre 2023 Date de mise à disposition : 26 mars 2024 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Mme [X] [L] est propriétaire de divers lots au sein de la copropriété '[L]' située [Adresse 2]). Un litige est né suite au défaut de règlement des charges de copropriété par Mme [L], et par acte du 20 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [L] a assignécelle-ci devant le tribunal de grande instance d'Albertville pour obtenir paiement des charges de copropriété dues. Par jugement du 7 mai 2021, le tribunal de grande instance d'Albertville, devenu le tribunal judiciaire, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a : - Condamné Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 430,71 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2018, date de l'assignation, au titre des charges des exercices 2014/2015 à 2017/2018 ; - Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ; - Condamné Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné Mme [L] au paiement des entiers dépens distraits au profit de Me [E], sur son affirmation de droit. Au visa principalement des motifs suivants : Au regard de l'absence de justificatif de l'approbation des comptes pour la période antérieure au 1er juillet 2014, toute demande de paiement à ce titre sera rejetée ; Les appels de fonds ne sont pas produits pour les exercices postérieurs à 2018 et pour les charges spéciales ; Le montant réclamé au titre des charges de chauffage apparaît justifié, toutefois, il résulte de l'extrait de compte et des justificatifs produits par Mme [L] que celle-ci a effectué entre le 9 février 2017 et le 9 novembre 2019, des paiements à hauteur de 3 739,05 euros ; Mme [L] ne justifie pas de sa situation financière et de son impossibilité de régler sa dette sans souscrire un emprunt. Par déclaration au greffe du 8 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [L] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a condamné Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires [L] la somme de 4 430,71 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2018, date de l'assignation, au titre des charges des exercices 2014/2015 à 2017/2018. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures en date du 17 novembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [L] sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de : - Déclarer recevable son appel limité interjeté à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Albertville le 7 mai 2021 ; - Débouter Mme [L] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions non fondées - Dire et juger que les charges de chauffages sont correctement réparties conformément à l'article 13 du règlement de copropriété ; - Infirmer le jugement du 7 mai 2021 en ce qu'il l'a débouté de sa demande de paiement par Mme [L] des charges de copropriété pour les exercices antérieurs à 2014 ; - Constater que les procès-verbaux d'assemblée générale sont régulièrement produits aux débats et contiennent tous une résolution « approbation des comptes » ; - Condamner Mme [L] à lui payer la somme de 15 353,18 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 31 décembre 2019 ; - Confirmer le jugement du 7 mai 2021 sur ses autres dispositions ; - Condamner Mme [L] à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 5 000 euros ; - Condamner Mme [L] à lui payer au titre de de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros ; - Condamner Mme [L] aux entiers dépens avec application au profit de Mme Elodie Chomette, avocat, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières écritures en date du 14 février 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [L] sollicite de la cour de : - Confirmer le chef du jugement du 7 mai 2021 qui a rejeté les demandes du Syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété prétendument dues pour les exercices antérieurs à 2014 et postérieurs à 2019 ; - Infirmer le chef du jugement du 7 mai 2021 qui l'a condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 4 430,71 euros (8 682,76 euros après déduction des règlements effectués à hauteur de 3 739,05 euros et 513 euros au titre du jugement du 19 décembre 2014) par au titre des charges de copropriété pour les exercices 2014/2015 à 2017/2018 ; - Rejeter la demande de condamnation à titre de dommages intérêts en ce que la Cour n'a pas été saisie de ce chef de jugement par la déclaration d'appel entraînant de fait l'absence d'effet dévolutif de l'appel ; - Débouter, par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; - Ordonner, le cas échéant, la compensation des créances réciproques ; - Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile qu'aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 20 novembre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 19 décembre 2023. MOTIFS ET DÉCISION En première instance, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [L] sollicitait la somme de 27 774,99 euros selon décompte du syndic en date du 4 janvier 2020, arrêté au 31 décembre 2019. Le juge de première instance a retenu uniquement les charges dues au titre des exercices 2014-2015, 2015-2016 et 2017-2018, estimant que pour les exercices précédant l'exercice 2014-2015 et pour ceux postérieurs à l'exercice 2017-2018, les éléments de preuve fournis aux débats étaient insuffisants. Il a aussi défalqué les sommes réglées par Mme [X] [L] entre le 9 février 2017 et le 9 novembre 2019 à hauteur de 3 739,05 euros et une somme due par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [L] à Mme [X] [L] de 513 euros, soit un solde dû par cette dernier de 4 430,71 euros. Il a en revanche écarté la contestation de Mme [X] [L] sur la répartition des charges de chauffage. Devant la cour, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [L] sollicite la somme de 15 353,18 euros en sus de celle allouée par le premier juge, Mme [X] [L] contestant à nouveau le calcul des charges de chauffage, estimant également que les documents produits par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [L] sont insuffisants pour justifier des charges dues, et invoquant la prescription pour les charges dues avant le 20 mars 2008. I - Sur la prescription L'action en recouvrement de charges, engagée par assignation en date du 20 mars 2018, se prescrivait avant l'entrée en vigueur le 25 novembre 2018 (Elan, n°2018-1021) dans un délai de 10 ans, de sorte qu'aucune charge impayée avant le 20 mars 2008 par Mme [X] [L] ne peut faire l'objet d'une condamnation. Toutefois, en vertu de l'article 1256 en vigueur du 21 mars 1804 au 01 octobre 2016, 'Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point. Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'. Or, il ressort des documents versés aux débats et notamment de la situation du compte de Mme [X] [L] au 1er juillet 2009 que le solde débiteur était de 6 744,70 euros, et qu'après calcul, il était débiteur de 4 862.48 euros au 20 mars 2008, mais cette somme n'a pas à être déduite du solde encore dû au 31 décembre 2019, puisque les paiements effectués après le 20 mars 2008, dépassant ce solde, se sont d'abord imputés sur ces dettes antérieures, à défaut d'imputation sur l'extrait des comptes ou de toute autre quittance. II - Sur la contestation des charges Sur les charges de chauffage Mme [X] [L] se fonde sur le règlement initial de copropriété qui prévoyait que le chauffage central était réparti avec un compteur, de sorte qu'elle estime ne devoir payer que les charges correspondant à sa consommation. Elle dit ne pas avoir le détail de la consommation de son compteur, ce qui est important pour elle puisque pendant un certain temps, son logement n'a pas été occupé. Elle estime que sur la période entre juillet 2014 et juin 2018, le calcul des quantièmes sera très contestable. Cependant il résulte d'un procès-verbal d'assemblée générale en date du 25 septembre 2006 (pièce 59 appelant produite devant la cour) que la copropriété a décidé à l'unanimité des présents et représentés (totalité des millièmes) de modifier l'état de division et les millièmes généraux des locaux de sous-sol et de rez de jardin et les charges pour le chauffage avec une part fixe (30 %) et une part variable (70 %) en fonctions des divisions relevées sur les répartiteurs de chaque radiateur, modifiant ainsi l'état initial qui prévoyait uniquement une répartition du chauffage collectif selon les compteurs, ce que ne conteste pas Mme [X] [L] devant la cour. En outre, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [L] a produit les relevés du prestataire Proxiserve. Mme [X] [L] s'étonne du fait que sur les relevés de Proxiserve, il ressort une répartition 'pondérée par appartement' mais la notice du prestataire explique cette notion qui tient en compte en fait des caractéristiques de chaque radiateur. Enfin, Mme [X] [L] n'explique pas en quoi les calculs de tantièmes sont très contestables. En conséquence, les charges de chauffage sont bien dues. Sur certaines charges non justifiées, Mme [X] [L] conteste trois montants : 71, 50 euros correspondant à une dépense effectuée pour une recherche de fuite le 6 mars 2018 ; 1 036,30 euros correspondant à un appel de fonds exceptionnel de charge le 20 juillet 2018 et 444,71 correspondant au remplacement d'un brûleur le 19 février 2019. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [L] produit l'appel exceptionnel de 1 036,30 euros, ainsi que l'état des travaux en date du 28 août 2019 annexé à la convocation de l'assemblée générale du 23 août 2019 sur lequel figure l'appel exceptionnel pour le remplacement du brûleur mais ne produit pas de justificatifs pour la dépense liée à la fuite (71.50 euros) qui sera donc déduite. III - Sur le montant prouvé des charges dues au 31 décembre 2019 Il appartient effectivement au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [L] de produire les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes de l'exercice, ainsi que des documents comptables et décomptes de répartition des charges pour poursuivre le recouvrement des charges impayées par un copropriétaire, alors qu'en vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, al 1et 2: 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5". Devant la cour, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [L] produit l'ensemble des procès-verbaux ayant approuvé les comptes entre le 1er juillet 2007 et le 30 juin 2020 et contrairement à ce que le premier juge avait estimé, les comptes ont bien été approuvés et ce, soit à la majorité soit à l'unanimité des personnes présentes ou représentées. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] produit les décomptes de charges concernant Mme [X] [L], plusieurs appels de charges, ainsi que plusieurs extraits de compte concernant également Mme [X] [L]. Ainsi, au vu de l'ensemble de ces procès-verbaux et de ces documents comptables, à l'exception de la somme de 71,50 euros dont la cour n'a pas trouvé de justificatif, la somme de 27 774, 99 euros figurant au débit du compte de Mme [X] [L] en date du 4 janvier 2020 est exacte, ce montant tenant compte des sommes dont Mme [X] [L] s'est acquittée sur l'ensemble de la période concernée. Toutefois, compte tenu de la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [L] tendant à voir confirmer le calcul du premier juge sur la période entre le 1er juillet 2014 et le 30 juin 2018 arrêté à la somme de 4 430, 71 euros et de sa demande limitée à la somme de 15 353.18 euros, mais en même temps de la déduction de la somme de 71,50 euros sur la période retenue par le premier juge, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], au vu du décompte édité le 4 janvier 2020 et s'arrêtant au 31 décembre 2019 comme suit : - période antérieure au 1 juillet 2014 : 14 247,48 euros et période postérieure du 1 juillet 2018 au 31 décembre 2019 : 8 077,61 (débit) - 2 398,08 euros (crédit) = 5 679,53 euros soit un total de 19 927,01 euros limité à la demande de 15 353,18 euros ; - période comprise entre le 1er juillet 2014 et le 30 juin 2018 : 4 359,21 euros Soit un montant total de : 19 713,39 euros (15 353.18 + 4 359,21). Ainsi, Mme [X] [L] sera condamnée à payer à la somme de 19 713,39 euros. IV - Sur les dommages-intérêts Mme [X] [L] fait valoir que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [L] n'a pas fait appel du rejet de sa demande de dommages-intérêts présentée en première instance, de sorte que l'effet dévolutif n'a pas eu lieu. Toutefois, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [L] peut présenter une demande de dommages-intérêts spécifique devant la cour, d'autant que Mme [X] [L] a formé un appel incident sans spécifier qu'elle demandait une confirmation du rejet de la demande de dommages-intérêts formée en première instance. Il est certain que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [L] subit un préjudice particulier qui ne saurait être réparé par les seuls intérêts au taux légal, compte tenu des difficultés financières auxquelles il est confronté, puisqu'un des six copropriétaires, Mme [X] [L] refuse de régler ses charges complètement depuis de très nombreuses années, l'obligeant à faire des appels de charges exceptionnels et le privant de la possibilité de faire des travaux de rénovation. En outre, malgré les démarches entreprises par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [L], seule une procédure judiciaire a pu permettre à ce dernier d'obtenir gain de cause en raison de la résistance injustifiée de Mme [X] [L]. En conséquence, il s'agit bien d'un préjudice particulier qui sera réparé par l'allocation de dommages-intérêts à hauteur de 2 000 euros. V - Sur les mesures accessoires Succombant, Mme [X] [L] sera condamnée aux dépens, distraits au profit de Me Elodie Chomette (Scp Elodie Chomette avocat) sur son affirmation de droit. L'équité commande de faire droit à la demande d'indemnité procédurale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [L] à hauteur de 3 000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme le jugement sauf s'agissant des mesures accessoires (dépens et indemnité procédurale), Statuant à nouveau, Condamne Mme [X] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 19 713,39 euros au titre de charges de copropriété encore dues entre le 1 juillet 2006 jusqu'au 31 décembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2018 sur la somme de 14 033.86 euros et à compter du présent arrêt sur la somme de 5 679,53 euros, Condamne Mme [X] [L] à payer à le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, Y ajoutant, Déboute Mme [X] [L] de sa demande d'indemnité procédurale, Condamne Mme [X] [L] aux dépens, distraits au profit de Me Elodie Chomette (Scp Elodie Chomette avocat) sur son affirmation de droit, Condamne Mme [X] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] une indemnité procédurale en cause d'appel de 3 000 euros. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 26 mars 2024 à la SELARL SELARL ELODIE CHOMETTE AVOCAT la SELARL VIARD-HERISSON GARIN Copie exécutoire délivrée le 26 mars 2024 à la SELARL SELARL ELODIE CHOMETTE AVOCAT