Tribunal judiciaire, 12 janvier 2024. 19/01828

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me LEFEVRE, Me CHEWTCHOUK, Me BUREAU DOBKINE, Me BRIZON et Me ADELINE Copies certifiées conformes délivrées le: à Me AMOUYAL ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC N° MINUTE : Assignation du : 28 janvier 2019 JUGEMENT rendu le 12 janvier 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic le cabinet IFNOR [Adresse 2] [Localité 9] représenté par Maître Christian LEFEVRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC385 DÉFENDEURS Monsieur [S] [A] [Adresse 5] [Localité 11] représenté par Maître Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E448 S.C.I. ABC [Adresse 6] [Localité 7] représentée par Maître Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2358 Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC S.A.S. [14] [Adresse 6] [Localité 7] représentée par Maître Kalinka BUREAU DOBKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0548 S.A. BPCE IARD [Adresse 13] [Localité 10] représentée par Maître Stéphane BRIZON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2066 S.A.R.L. KENKO BENTO [Adresse 4] [Localité 12] non représentée PARTIE INTERVENANTE Monsieur [Z] [G] [Adresse 3] [Localité 8] représenté par Maître Antoine ADELINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0443 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe Madame Céline CHAMPAGNE, juge Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge assistés de Léa GALLIEN, greffier DÉBATS A l’audience du 12 octobre 2023 présidée par Madame Frédérique MAREC, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2024. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire Premier ressort Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC EXPOSÉ DU LITIGE L’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] est soumis au régime de la copropriété et administré par le cabinet IFNOR ès qualités de syndic. La SCI ABC est propriétaire du lot n°2 constitué d'une boutique et d'une arrière-boutique avec cuisine desservie par un conduit d'évacuation des fumées, situé au-dessus d’un commerce de livres anciens et de collection, accessible par le [Adresse 1] et exploité par M. [Z] [G]. Sur assignation délivrée le 12 juin 2006 par le syndicat des copropriétaires et Mme [D] [V], se plaignant de nuisances sonores, à l’encontre de la SCI ABC et de son locataire la SARL Aux bons crus, M. [K], désigné en qualité d’expert judiciaire par une ordonnance du 17 juillet 2006, a conclu à l’absence de conformité de l'installation d’extraction existante et à la nécessité de réaliser des travaux de tubage dans son rapport déposé le 25 avril 2009. L'assemblée générale du 1er octobre 2009 a autorisé la SCI ABC, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, à tuber le conduit de cheminée desservant ses locaux du rez-de-chaussée, à condition d'obtenir les autorisations administratives pour la création du conduit, de créer une fausse souche de cheminée et d'installer un caisson d'extraction sur la couverture de l'immeuble. La SARL Aux bons crus a obtenu de la mairie de [Localité 15], le 17 mars 2010, l’autorisation d'installer un extracteur en toiture. Sur assignation en référé d’heure à heure délivrée les 18 et 19 août 2010 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16] et Mme [D] [V] à l’encontre des sociétés ABC et Aux bons crus, M. [W] a été désigné en qualité d'expert par une ordonnance du 2 novembre 2010. Aux termes de son rapport déposé le 7 juillet 2015, il a constaté que les travaux entrepris par la SCI ABC et sa locataire n’étaient pas satisfaisants. La SARL Aux bons crus a cédé son fonds à la SARL Kenko Bento qui l’a elle même cédé le 1er mars 2016 à la SAS [14], assurée auprès de la société BPCE IARD. Cette dernière a, à son tour, cédé le fonds à la SAS Arcady Restauration, par acte du 25 octobre 2018. Le 26 avril 2016, la SAS [14] a fait appel à M. [S] [A], artisan indépendant, pour la : « Mise en conformité tout à l'égout pour la canalisation de la cuisine, évier, plonge; réalisation d'une tranchée d'environ 5ml pour la connexion avec l'évacuation du WC existant; raccordement en PVC canalisation réparation à l'endroit du sol carrelé; cuisine partie lavabo et WC mise à la décharge du gravats; nettoyage des lieux. » Les travaux ont été réalisés au mois d’août 2016. Invoquant la survenance d’un dégât des eaux provenant des locaux appartenant à la SCI ABC, M. [Z] [G] a saisi le juge des référés de la présente juridiction d’une demande d’expertise par exploit délivré le 05 juillet 2017. M. [T] a été désigné en qualité d'expert par une ordonnance du 22 septembre 2017. Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC Les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société Kenko Bento par ordonnance du 2 février 2018 puis à M. [A] et à la SA BPCE IARD, assureur de la société [14], par ordonnance du 31 juillet 2018. Au terme de son rapport déposé le 27 septembre 2018, M. [T] impute les désordres constatés dans la boutique du [Adresse 1] aux locaux techniques et annexes du Restaurant [14] accessibles par le [Adresse 6]. Par acte d'huissier signifié le 28 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a formé opposition au prix de vente du fonds de commerce entre les sociétés [14] et Arcady’s Restauration, à hauteur de 50.356,28 euros. Par actes d'huissier signifiés les 28 janvier et 8 février 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] a fait citer au fond devant la présente juridiction les sociétés ABC, [14] et BPCE IARD afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices. La société [14] a appelé en garantie la SARL Kenko Bento et M. [S] [A] par exploit signifié le 6 juin 2019. Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier le 1er octobre 2019. *** Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16] demande au tribunal de : Condamner la SCI ABC au paiement de la somme de 13.000 euros, en application des dispositions de l'article 9 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, à titre de dommages et intérêts (sommes exposées par le SDC dans le cadre de la procédure d'expertise [K]/[W]) Condamner in solidum la SCI ABC, la SAS [14] et la SA BPCE IARD au paiement de la somme de 78.691,79 euros, en application des dispositions de l'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, à titre de dommages et intérêts (sommes exposées par le SDC dans le cadre de la procédure d'expertise [T]) Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir Condamner la SCI ABC au paiement de la somme de 25.000 euros (8.970 euros dans le cadre de la procédure [K] + 13.652 euros dans le cadre de la procédure [W] + 2378 euros dans le cadre de la présente instance) au titre des dispositions de l'article 700 du CPC, et condamner la SCI ABC in solidum avec la SAS [14], et in solidum avec la SA BPCE IARD au paiement de la somme de 15.000 euros (12.181 euros dans le cadre de la procédure [T] + 2820 euros dans le cadre de la présente instance) au titre des dispositions de l'article 700 du CPC Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC Condamner la SCI ABC aux dépens en ce compris les honoraires de Monsieur [K] (4.171,84 euros) et les honoraires de Monsieur [W] (6.467,88 euros), et in solidum avec la SAS [14], et in solidum avec la SA BPCE IARD au paiement des dépens (référé et actuelle procédure), dont distraction sera faite au profit de Me LEFEVRE, avocat aux offres de droit, et dont le recouvrement sera assuré conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. *** Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 juillet 2021, la SCI ABC demande au tribunal, au visa des articles 1194 et suivants du code civil, de (sic): Dire que le SDC des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 15] ne justifie ni du bien fondé ni du quantum des demandes formées contre la SCI ABC, l'en débouter Dire les demandes de Monsieur [G] injustifiées à l'encontre de la SCI ABC Subsidiairement vu les articles 1194, 1713 et suivants du code civil et les clauses contractuelles des baux consentis Condamner in solidum la société [14] qui a procédé à des travaux sans autorisation en dégradant l'étanchéité du sol des locaux et l'entreprise [A] et son assureur la BPCE de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à l'encontre de la SCI ABC au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 15] pour les infiltrations causées par le sol du lot de copropriété dont la SCI ABC est propriétaire Débouter la société [14], la BPCE et Monsieur [A] de toutes leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCI ABC, tant en principal qu'en garantie Condamner le syndicat des copropriétaires et subsidiairement la société [14] in solidum avec Monsieur [S] [A] et son assureur la BPCE à lui payer 7000 euros pour application de l'article 700 CPC Condamner tous les contestants des présentes aux entiers dépens. *** Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 août 2022, la société [14] demande au tribunal de : A titre principal, DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], Monsieur [G], Monsieur [A] et la SCI ABC de l'intégralité de leurs demandes fins et prétentions dirigées à l'encontre de la SAS [14]; CONDAMNER solidairement la SCI ABC, la société KENKO BENTO et Monsieur [S] [A] à réparer les préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]; Subsidiairement, DIRE que la responsabilité de la société [14] ne pourra être retenue que très marginalement et que sa condamnation ne pourra excéder la somme de 17.591,44 euros, et sans approbation des fins de la demande dirigée contre la concluante, DIRE que la société BPCE IARD sera tenue de relever et garantir la société [14] de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l'article 700 du Code de Procédure Civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre elle; En tout état de cause CONDAMNER solidairement la société KENKO BENTO, Monsieur [S] [A], la SCI ABC à verser à la société [14] la somme de 100.000 euros sauf à parfaire, en réparation du préjudice moral et financier subi par la société [14]; ORDONNER la main levée de l'opposition formée à hauteur de 50.356,28 euros par le syndic agissant pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7]; subsidiairement, DIRE que l'opposition du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à l'encontre de la société [14] ne saurait excéder la somme de 17.591,44 euros et AUTORISER la SAS [14] à percevoir le solde du produit de la vente détenu par le séquestre; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à la société [14] la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice subi à raison de son opposition abusive au prix de la cession; CONDAMNER la société BPCE Iard [Adresse 13] à verser à la SAS [14] la somme de 92455,18 euros HT au titre de la garantie perte d'exploitation; subsidiairement, CONDAMNER la société KENKO BENTO, Monsieur [S] [A] et la SCI ABC à verser à la SAS [14] la somme de 92.455,18 euros; CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires, la société KENKO BENTO, Monsieur [S] [A] et la SCI ABC à payer à la société [14] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires, la société KENKO BENTO, Monsieur [S] [A] et la SCI ABC aux entiers dépens. *** La société BPCE IARD, par conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2022, demande au tribunal de : Débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SAS [14], En conséquence, mettre purement et simplement hors de cause la société BPCE IARD, En tout état de cause, Constater le défaut d'aléa lors de la souscription de la police par la SAS [14] auprès de la société BPCE IARD, Rejeter en conséquence, toutes demandes, fins et prétentions telles que dirigées à l'encontre de la Société BPCE IARD, Constater au surplus l'absence de responsabilité de la SAS [14] s'agissant des désordres dont il est sollicité la réparation par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], Limiter à titre subsidiaire la part de responsabilité qui pourrait incomber à l'encontre de la Société [14] à hauteur de 10 %, Limiter le montant de la réclamation du Syndicat des copropriétaires au titre du rapport de Monsieur [T] à la somme de 39.580,75€ Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 7] pour le surplus, Débouter Monsieur [G] de sa demande d'indemnisation, Débouter la SAS [14] de sa demande de prise en charge d'une perte d'exploitation telle que dirigées à l'encontre de la société BPCE IARD, Condamner solidairement la société KENKO BENTO, Monsieur [A] et la SCI ABC à relever et garantir la société BCPE IARD de toutes éventuelles condamnations portées à son encontre, Condamner toutes parties succombantes à verser à la Société BCPE IARD la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Stéphane BRIZON, Avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du CPC. *** Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2021, M. [S] [A] demande au tribunal, au visa de l’article 1104 du code civil, de : 1- Débouter la Société [14] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 2- Dire et Juger Monsieur [A] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions, 3- Ordonner la mise hors de cause de Monsieur [A], 4- Constater la mauvaise foi de la Société [14] dont les assertions fallacieuses et mensongères confinent à l'abus et à l'intention de nuire, 5- Débouter la Société [14] et les autres parties à l'instance de toutes demandes et/ou réclamations en ce qu'elles seront dirigées contre Monsieur [A], 6- Rappeler qu'aucune solidarité ne doit être retenue contre Monsieur [A] ; 7- Condamner la Société [14] à verser à Monsieur [A] la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice moral et de tous les tracas occasionnés par cette affaire, 8- Condamner la Société [14] à verser à Monsieur [A] la somme de 8.000 € en application des dispositions de l'Article 700 du C.P.C ainsi qu'aux entiers dépens. *** Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2021, M. [Z] [G] demande au tribunal, au visa des articles 69, 145, 325 et suivants du code de procédure civile, de : RECEVOIR Monsieur [Z] [G] en sa demande d'intervention volontaire dans le cadre de la présente instance ; PRENDRE ACTE, que, sous les plus expresses réserves de droits et sans aucune reconnaissance de responsabilité, Monsieur [Z] [G] souhaite être partie à l'instance pendante devant le tribunal de céans (RG N° 19/01828). RECEVOIR Monsieur [Z] [G] en sa demande, l'y déclarer bien fondé. En conséquence, Condamner les défendeurs, in solidum, à régler la somme de 13 648, 56 euros à Monsieur [Z] [G] correspondant au montant des frais d'expertise Condamner les défendeurs, in solidum, à payer la somme de 10 000 euros à Monsieur [G] au titre des préjudice moral et économique, liés à ces désordres et notamment l'impossibilité absolue pour M [G] d'exploiter son fond commercial pendant un an. Condamner les défendeurs, in solidum, au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC Condamner les défendeurs, in solidum, au paiement des dépens, dont distraction sera faite au profit de Me Antoine Adeline avocat aux offres de droit, et dont le recouvrement sera assuré conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir En tout état de cause, RECEVOIR la constitution de Maître Antoine Adeline dans l'intérêt de Monsieur [G]. *** Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC Bien que régulièrement citée, la SARL Kenko Bento n’a pas constitué avocat. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties et ce, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2023. L'audience de plaidoirie a été fixée au 12 octobre 2023, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION I- Sur l’intervention volontaire de M. [Z] [G] Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire principale, c’est-à-dire celle qui élève une prétention au profit de celui qui la forme, est recevable si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. En l’espèce, M. [Z] [G] est copropriétaire et exploitant du local commercial sinistré dans l’immeuble sis [Adresse 6] et demandeur à la procédure de référé ayant abouti à la désignation de M. [T] ès qualités d’expert judiciaire. Il justifie par conséquent d’un intérêt à intervenir volontairement à titre principal à l’instance, de sorte que cette intervention sera déclarée recevable. II- Sur la recevabilité des demandes dirigées contre la SARL Kenko Bento Par exploit signifié le 6 juin 2019, la SAS [14] a fait citer la SARL Kenko Bento afin d’obtenir sa garantie pour toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre outre sa condamnation, solidairement avec M. [A] et la SCI ABC, au paiement de la somme de 100 000 euros en réparation des préjudices subis et de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société BPCE IARD et M. [Z] [G] ne justifient en revanche nullement avoir fait signifier leurs conclusions à la SARL Kenko Bento, partie défaillante, de sorte que leurs demandes formulées à l’encontre de cette dernière sont irrecevables en application des articles 14, 15 et 16 du code de procédure civile. III- Sur la non-conformité du conduit d’extraction Au visa de la théorie des troubles anormaux du voisinage et de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] sollicite la condamnation de la SCI ABC au paiement de la somme de 13 000 euros, correspondant aux frais exposés à l’occasion des opérations d’expertise confiées à M. [K] puis à M. [W], soit 10 000 euros au titre des honoraires de suivi du syndic et 3 000 euros au titre des honoraires de son conseil technique, M. [J]. Il fait valoir qu’il n’est pas contesté que le lot n°2 est desservi par un conduit d’évacuation des fumées affecté à son usage exclusif ; que celui-ci est donc une partie privative en application du règlement de copropriété et que la SCI ABC est responsable des agissements de ses locataires, lesquels ont utilisé les locaux sans avoir préalablement procédé aux travaux requis pour l'exploitation de leur activité. Celle-ci oppose que le conduit de fumée desservant le local commercial est une partie commune dont l’entretien incombe au syndicat des copropriétaires ; qu’elle n'avait aucun pouvoir de direction ou de contrôle sur les conditions d'exécution des travaux menés par sa locataire ;  qu’elle n'a commis aucune faute ni infraction au règlement de copropriété ou à la destination de l'immeuble en louant le local pour tous commerces lors du bail initial du 4 janvier 2000 ; que la copropriété n'est enfin pas fondée à demander le remboursement des frais d'expertise et de procédure qui n'ont fait l'objet d'aucune décision au fond contre les locataires. Sur ce, Le droit, pour un propriétaire, de jouir de son bien de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l'obligation de ne causer à la propriété d'autrui, généralement contiguë à la sienne, en tout cas très proche, aucun dommage dépassant les inconvénients anormaux du voisinage. La mise en oeuvre de cette responsabilité objective spécifique et autonome ne nécessite ni la preuve d'une faute ni la preuve d'une intention de nuire, mais uniquement la démonstration du caractère anormal du trouble invoqué. Aux termes de son rapport déposé le 25 avril 2009, M. [M] [K] expose que les nuisances sonores proviennent du fonctionnement du moto-ventilateur aspirant les vapeurs et odeurs de l’office/cuisine du local commercial exploité par la SARL Aux bons crus. Il conclut à l’absence de conformité du conduit d’extraction de l’immeuble, qui ne doit plus être mis sous pression mais doit être tubé. Après avoir obtenu une autorisation de l’assemblée générale réunie le 1er octobre 2009 puis de la mairie de [Localité 15] le 17 mars 2010, la SARL Aux bons crus a fait réaliser les travaux de réfection de l’installation en juillet 2010. Invoquant la non-conformité desdits travaux avec l’autorisation administrative octroyée et les préconisations de l’expert judiciaire, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et Mme [D] [V] ont à nouveau saisi le juge des référés d’une demande d’expertise, confiée à M. [W] suivant ordonnance du 15 septembre 2010 modifiée le 02 novembre 2010. Ce dernier a constaté au cours de ses investigations que le système d’extraction mis en place par la SARL Aux bons crus n’était pas conforme à l’arrêté de la ville de [Localité 15] en ce que l’extracteur avait été installé côté [Adresse 18] et non côté [Adresse 17]. Il a en outre relevé que si le tubage du conduit d’évacuation avait été bien fait, le remplacement de l’extracteur ne l’avait en revanche pas été et ne permettait pas une exploitation normale du restaurant puisqu’il entraînait des nuisances olfactives pour la copropriété. Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC Le règlement de copropriété établi le 25 février 1974 dispose que sont réputées parties communes celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et notamment « les gaines et conduit de fumée », tandis que sont réputées parties privatives les parties affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire et notamment les installations de la cuisine ainsi que les tuyaux d’échappement de gaz ou de ventilation même pour la partie extérieure. S’il emprunte le conduit de fumée partie commune, le tubage permettant l’évacuation des fumées du restaurant est donc une partie privative dont l’entretien appartient au seul copropriétaire en ayant l’usage exclusif. Les nuisances olfactives et sonores subies par la copropriété en raison de l’exploitation du lot n°2 excèdent les inconvénients normaux de voisinage et engagent la responsabilité du copropriétaire bailleur qui doit répondre des agissements de son locataire, étant précisé que l’article 9 bis de la section 2 stipule que « chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes et d’une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait, ou par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui. » Le syndicat des copropriétaires ne verse toutefois aucune pièce justifiant les frais prétendument engagés au cours des deux opérations d’expertise. En l’absence de contrat, de facture ou de justificatif comptable des règlements opérés, il ne pourra qu’être débouté de ce chef de demande. IV- Sur les dégâts des eaux A- Sur le rapport d’expertise judiciaire Dans les locaux commerciaux exploités par M. [G], l’expert judiciaire a constaté une dégradation importante des poutres-bois justifiant la présence de très nombreux étais posés pour soutenir le plancher de la boutique, sous la cuisine et les annexes du restaurant [14], interdisant toute activité de ce local commercial. Il impute avec certitude la destruction des solives du plancher aux infiltrations d’eau provenant de l’étage supérieur, en particulier des locaux humides du restaurant, après avoir constaté dans ce dernier l’absence d’évacuation des pièces exposées favorisant la rétention de l’eau sur un sol dépourvu d’étanchéité, l’absence de protection des passages des tubes d’alimentation et des réseaux d’évacuation sous dallage, la pose de carreau au sol sans dépose de l’ancien revêtement et l’utilisation de tubes PVC non conformes pour l’évacuation en cuisine. M. [T] ajoute que les infiltrations provenant de l’absence d’étanchéité des sols et murs des pièces d’eau ainsi que du changement de l’activité commerciale du local (débit de boisson muté en restaurant avec cuisine) ont porté atteinte à la solidité des poutres et solives bois et que le cisaillage des armatures métalliques du plancher, exécuté par M. [A] lors de l’installation du collecteur dans le plancher de la cuisine, a également participé à affaiblir la dalle. Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire retient la responsabilité de : - la SAS [14], locataire exploitant le restaurant depuis le 1er mars 2016, au motif qu’elle est la principale responsable de la situation et de la durée anormalement longue des opérations expertales, en ce qu’elle ne pouvait ignorer l’absence d’étanchéité du local technique annexé (machine à laver, ballon d’eau chaude) et de la cuisine ; qu’elle n’assurait que de façon épisodique l’entretien des installations de plomberie ; qu’elle a elle-même procédé à des reprises non conformes du carrelage au silicone pour colmater les fissures et condamné le siphon de sol qui assurait l’évacuation des eaux de lavage. - la SCI ABC, propriétaire-bailleur, qui devait mettre à la disposition de ses locataires des locaux conformes et compatibles avec l’exercice de leur activité et n’a réalisé aucun état des lieux lors de la reprise des locaux par la SAS [14]. - la société Kenko Bento, locataire de mars 2009 au 29 février 2016, laquelle n’a effectué aucuns travaux d’entretien des locaux et n’a pas informé la société [14] de leur état de vétusté. L’expert précise que son comportement a contribué à la lente destruction du plancher de la cuisine du restaurant. - M. [A], artisan plombier, intervenu pour réaliser de menus travaux de plomberie sans informer la société [14] des non-conformités des locaux. M. [T] estime qu’il est responsable de la création d’une canalisation sous le plancher de la cuisine pour laquelle le cisaillage des armatures du plancher a été effectué de façon “sauvage”, sans faire de remarque sur l’absence d’étanchéité au sol de la cuisine tranché à l’emplacement du tube posé dans la dalle. B- Sur les demandes du syndicat des copropriétaires 1) Sur les responsabilités Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité des sociétés ABC, [14] et BPCE IARD sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage. Il fait valoir que M. [T] impute les désordres aux locaux techniques et annexes du restaurant [14] ; qu’il n’est nullement démontré qu’ils proviendraient d’un appartement situé à l’étage. La SCI ABC oppose que le premier bail du 4 janvier 2000 a été consenti pour tous commerces et qu’il incombait donc aux exploitants de les adapter à l’activité choisie par eux ; que l’expert ne retient aucune vétusté pour cet immeuble vieux de plus de trois siècles ; qu’il relève à son encontre l’absence d’état des lieux lors de la cession du fonds de commerce alors qu’il incombait aux seuls contractants acheteur et vendeur de l’établir ; que les sociétés Kenko Bento et [14] ne justifient d’aucune autorisation pour modifier les locaux et notamment cisailler le sol ou modifier les sanitaires, ce qui a provoqué les infiltrations ; que les affirmations de l’expert sur une part de responsabilité du bailleur constituent une appréciation juridique excédant sa mission ; que cette opinion ne saurait être retenue en considération des obligations contractuelles issues des baux. Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC La SAS [14] soutient pour sa part que les minimes travaux qu’elle a réalisés ne sont pas à l'origine du dégât des eaux ; que le retard des travaux est imputable à l'incapacité de l'expert à déterminer avec certitude à qui incombait la charge et le coût des réparations ; que des infiltrations anciennes provenant des étages supérieurs sont à l'origine du dégât des eaux dont se plaint M. [G] ; qu'il appartenait à la SCI ABC de s'assurer du bon entretien des locaux et de les protéger contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau en application de l'article 606 du code civil ; que celle-ci ne saurait se retrancher derrière une clause contractuelle laissant les réparations liées à la vétusté de l'immeuble à la charge du locataire ; que les travaux réalisés par M. [A] n’étaient pas conformes aux réglementations en vigueur et sont à l'origine des désordres ; que la société Kenko Bento a méconnu son obligation contractuelle de lui assurer une jouissance paisible ; que ne peut dès lors être retenue que la responsabilité solidaire de la SCI ABC, de M. [A] et de la société Kenko Bento. La société BPCE IARD oppose que les dommages dont il est sollicité réparation ont une origine antérieure à l'exploitation du restaurant ; que la SAS [14] ne saurait donc voir sa responsabilité engagée ; qu’à défaut, il ne saurait être retenu une responsabilité dépassant les 10% ; qu'il appartenait à la SCI ABC de s'assurer que les locaux loués étaient adaptés à l'activité envisagée. Sur ce, L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». La théorie des troubles du voisinage édicte un principe de responsabilité civile extra-contractuelle sans faute des propriétaires et locataires auteurs des nuisances, lesquels sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes et ce, quand bien même ils n'auraient commis aucune faute. La destruction des solives du plancher haut du local exploité par M. [G] excède très largement les inconvénients naturellement admissibles dans un immeuble en copropriété. L’expert judiciaire l’impute avec certitude aux infiltrations provenant des pièces humides du lot n°2, propriété de la SCI ABC et exploitée par la SAS [14] du 1er mars 2016 au 25 octobre 2018. Ni le courrier de la mairie de [Localité 15] en date du 09 octobre 2015, relevant que le syndic a constaté des débordements chroniques de la descente pluviale inondant les caves, ni les échanges de mails de mars 2017 relatant une inondation provoquée par une intervention sur ladite colonne, ne démontrent que les désordres objets du présent litige auraient une autre cause. Cette affirmation de la SAS [14] n’est étayée par aucun élément technique et n'est pas de nature à combattre utilement l’appréciation donnée par l'expert judiciaire au terme de constatations détaillées effectuées au contradictoire de toutes les parties, au nombre desquelles se trouvait la SAS [14] qui a pu faire valoir toutes les observations qu'elle estimait nécessaires et n’a jamais évoqué l’hypothèse d’une cause étrangère à son activité. Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC En leur qualité de copropriétaire-bailleur et de locataire des installations défectueuses, la SCI ABC et la SAS [14] sont responsables de plein droit des nuisances, tant sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que sur le fondement de la théorie des troubles du voisinage 2) Sur la garantie de la SA BPCE IARD L’assureur conteste sa garantie en raison de l’antériorité du sinistre par rapport à la date de prise d’effet du contrat et du défaut d’aléa au moment de sa souscription. Au visa des dispositions des articles 1964 et suivants du code civil, il indique que le contrat d’assurance est par définition un contrat aléatoire ; que l’assureur ne couvre pas les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie ; que la cause génératrice du dommage est en l’espèce constituée par l’absence de conformité des installations de la cuisine, leur défaut d’entretien et les conditions d’usage des lieux ; que l’antériorité du fait dommageable par rapport à la date de prise d’effet du contrat apparaît dès lors parfaitement établie indépendamment de ses manifestations de dégâts des eaux récurrents qui n’affectent pas l’unicité du sinistre ; que cette cause de nullité du contrat doit donc conduire au rejet de la demande de garantie formée à son encontre. La société BPCE IARD ajoute que les infiltrations à l’origine du pourrissement des solives sont antérieures à la prise d’effet du contrat qui correspond au début de l’exploitation de la société [14] ; que celle-ci avait connaissance des désordres préalablement à la souscription de sa police pour avoir, à l’occasion de l’acquisition de son fonds, séquestré une partie du prix dans l’attente de travaux à entreprendre ; qu’elle n’a donc pas vocation à prendre en charge le sinistre au regard de l’absence d’aléa. Le syndicat des copropriétaires oppose que la SAS [14] a souscrit son contrat d’assurance le 1er février 2016 pour démarrer son activité le 1er mars 2016 ; que M. [G] a saisi la formation des référés le 5 juillet 2017 de sorte que le sinistre n’est pas antérieur à la souscription de la garantie ; que le sinistre n’est en effet pas une absence d’étanchéité des sols qui n’est selon l’expert qu’un facteur aggravant ; qu’il a été jugé qu’il importait peu que le fait dommageable soit antérieur à la prise d’effet du contrat puisqu’une telle situation ne permet pas de conclure qu’il existerait un défaut d’aléa. La SAS [14] fait valoir pour sa part que l’assureur n’a jamais contesté sa garantie durant les opérations d’expertise ; que le dégât des eaux est survenu bien postérieurement à la signature de la police ; qu’elle a exploité normalement son fonds de commerce pendant plusieurs mois après son acquisition ; que lors de l’achat de son fonds de commerce et lors de la souscription concomitante de son assurance, elle ignorait l’état de délabrement des locaux et l’existence d’infiltrations. Sur ce, La SAS [14] a souscrit auprès de la société BPCE IARD, à compter du 4 février 2016, une police d’assurance multirisque professionnelle, couvrant notamment les dommages matériels et immatériels consécutifs causés aux tiers à l’occasion de l’exercice de son activité professionnelle. Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC En application de l'article 1964 du code civil, il est constant que le contrat d’assurance est par nature aléatoire. Lorsque l’assuré a connaissance du fait générateur du dommage avant la souscription du contrat, bien que le dommage soit encore incertain, le contrat est considéré comme dépourvu d’aléa et ne peut ainsi produire d'effets. Il n’est toutefois en l’espèce nullement démontré que le fait générateur des dommages, pour lesquels la garantie de l'assureur est sollicitée, se serait produit avant la prise d'effet du contrat, à savoir le 04 février 2016, alors que les premiers désordres sont apparus dans le local de M. [G] en janvier 2017. Par ailleurs, une confusion est opérée entre les notions de caractère aléatoire et de caractère accidentel. L’absence de conformité des installations de la cuisine, leur défaut d’entretien et les conditions d’usage des lieux ne privent pas le risque de son caractère aléatoire dès lors que l’assuré n'avait pas la volonté de créer le dommage tel qu'il est survenu. En conséquence, le sinistre présente un caractère accidentel et le contrat n'est pas dépourvu d'aléa, de sorte que la société BPCE doit sa garantie. 3) Sur les préjudices Le syndicat des copropriétaires demande une indemnité de 78 691,79 euros correspondant aux travaux réparatoires réalisés par la société Ateliers l’art du bâtiment, majorés des honoraires des divers prestataires consultés, du syndic et du conseil technique, du coût des mesures de sauvegarde et des dépens, en sus des honoraires de l’avocat. La SAS [14] oppose que les demandes du syndicat des copropriétaires ne sont pas justifiées ; que l’expert a en effet retenu le devis établi le 05 juillet 2017 par la société L’art du bâtiment d’un montant de 41 779 euros HT ; que seules des factures sont produites sans justification de règlement ; que figurent également des devis et des factures correspondant à des travaux sur les parties communes incombant à la copropriété ou à des travaux non recommandés par l’expert ; que le syndicat des copropriétaires n’hésite enfin pas à solliciter le remboursement de factures établies au nom de la SAS [14] et réglées par celle-ci. La société BPCE IARD explique que les travaux réparatoires ont été chiffrés par l’expert judiciaire à la somme de 41 779 euros HT ; qu’ils ont été réalisés pour un montant de 39 442,70 euros qu’il convient d’entériner. Sur ce, Aux termes de son rapport, M. [T] explique n’être en possession que du devis de reconstruction du plancher de la cuisine du restaurant établi le 5 juillet 2017 par la société Atelier l’art du bâtiment d’un montant HT de 41 779 euros, auquel il convient d’ajouter les frais induits (honoraires d’architecte,de syndic, de BET, etc...). Le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait réaliser les travaux de renforcement des solives au plafond de la boutique de M. [G], outre des travaux complémentaires de renforcement de la sous-face de l’escalier commun et du pilier du sous-sol du local de la SCI ABC, pour un montant total TTC de 49 067,70 euros dont il apparaît fondé à obtenir le paiement, l’ensemble de ces travaux correspondant à la reprise de la structure du plancher entre le rez-de-chaussée et le R+1 tels que validés par le maître d’oeuvre dans son décompte général définitif du 6 novembre 2018. Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC Cette somme sera majorée de la somme totale de 28 844,09 euros correspondant : - aux honoraires de maîtrise d’oeuvre de la société Archicopro (5 642,79 euros TTC). - aux honoraires de la société Qualiconsult (2 880 euros TTC ). - aux honoraires de la société Archicopro dans le cadre des opérations d’expertise (11 481 euros TTC). - aux honoraires de suivi du syndic pendant les opérations d’expertise (2 772 euros TTC). - aux mesures conservatoires - mise en place et vérification des étais (4 040,30 euros TTC). - au diagnostic technique établi par la société Oregon (2 028 euros TTC). La somme de 780 euros TTC correspondant à une facture émise le 16 juin 2017 par la société Oregon ne sera, en revanche, pas allouée au syndicat des copropriétaires en l’absence de toute preuve de son paiement alors que la société [14] indique l’avoir elle-même acquittée. Les sociétés ABC, [14] et BPCE IARD seront par conséquent condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16] la somme de 77 911,79 euros TTC en réparation de son préjudice matériel. Il sera surabondamment ajouté que la SAS [14] n’est pas recevable à demander la condamnation solidaire de « la SCI ABC, la société KENKO BENTO et Monsieur [S] [A] à réparer les préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] », nul ne pouvant plaider par procureur. 4) Sur les appels en garantie La société [14] appelle en garantie son assureur, la société BPCE IARD, pour toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l'article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre elle. La société ABC appelle en garantie la société [14], qui a procédé à des travaux sans autorisation en dégradant l'étanchéité du sol des locaux, M. [A] et la BPCE IARD, pour toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre pour les infiltrations causées par le sol du lot de copropriété dont elle est propriétaire. La société BPCE demande la condamnation solidaire de M. [A] et de la SCI ABC à la relever et garantir de toutes éventuelles condamnations portées à son encontre. Sur ce, Les parties ayant concouru ensemble à la réalisation d'un même dommage, condamnées in solidum à réparation, ne sont cependant tenues in fine, dans le cadre de leur contribution définitive à la dette, qu'à proportion de leurs responsabilités respectives à l'origine des désordres constatés. Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC La société Kenko Bento a exploité le fonds de commerce à usage de restaurant du 23 décembre 2010 au 29 février 2016. L’expert relève que son comportement a contribué à la lente destruction du plancher de la cuisine du restaurant en ce qu’elle n’a effectué aucuns travaux d’entretien des locaux ni informé la SAS [14] de leur état de vétusté. Il résulte en outre du rapport d’expertise que la SAS [14] ne pouvait ignorer le défaut d’étanchéité des pièces humides du local commercial exploité (absence d’évacuation favorisant la rétention d’eau sur un sol dépourvu d’étanchéité, absence de protection des tubes d’alimentation et réseaux d’évacuation sous dallage, pose de carreau au sol sans dépose de l’ancien revêtement dans les toilettes accessibles au public, utilisation de tube PVC au lieu d’un tube haute température en cuisine) et a eu un comportement aggravant (création d’une canalisation sous le plancher de la cuisine pour laquelle les armatures du plancher ont été cisaillées de façon sauvage, absence d’étanchéité au sol de la cuisine tranché à l’emplacement du tube posé dans la dalle, absence d’étanchéité du local technique annexe (machine à laver, ballon d’eau chaude), absence d’entretien des installations de plomberie, non-conformité dans la pose des plinthes à gorge, reprises non conformes du carrelage au silicone pour colmater les fissures, absence de siphon ou caniveau de récupération et d’évacuation des eaux de lavage des locaux). Il n’est pas démontré, comme l’affirme la société [14], que les infiltrations proviendraient d’un appartement situé à l’étage supérieur. De même, la communication des pièces 24 à 27 (soit une facture de la société Leroy-Merlin pour de l’outillage en plomberie, une facture non datée de recherche de fuite, une facture du 6 octobre 2017 pour un détartrage et une facture du 19 octobre 2017 pour le remplacement du groupe sécurité chauffe-eau et la pose d’un clapet anti-retour) ne l’exonèrent nullement de sa responsabilité. L’expert relève également la responsabilité de la SCI ABC pour ne pas avoir mis à la disposition de ses locataires des locaux conformes et compatibles à l’exercice de leur activité et pour ne pas avoir réalisé d’état des lieux lors de la reprise des locaux par la SAS [14]. En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, et qui plus est, de la délivrer en bon état de réparations de toute espèce en y faisant, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives. S’il peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l'obligation de prendre en charge les réparations, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble ni être dispensé de répondre de la vétusté de l'immeuble (C. com., art. R. 145-35, 2°). Par acte du 7 mars 2016, les sociétés ABC et [14] ont renouvelé le bail, à effet du 1er mars 2016, pour une activité de « bistrot à vins, restaurant, débit de boissons, vente à emporter, commerce de tous vins, spiritueux, alcools et boissons, à l’exclusion de toute autre commerce, profession ou industrie ». Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC La SCI ABC ne peut s'abriter derrière les clauses du bail transférant au preneur tous les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux ainsi que ceux résultant de la vétusté alors qu’il résulte du rapport d’expertise que l’absence d’étanchéité des sols et murs des pièces d’eau a partiellement détruit les solives porteuses du plancher du sol de la cuisine et des locaux attenants du restaurant, lesdits affaissements ayant nécessité la pose d’étais dans le local de M. [G] outre l’intervention de l’architecte en charge de la sécurité à la Préfecture de police, lequel a conclu à l’existence d’une situation de péril au sens des articles L. 511-1 à L. 511-6 du code de la construction. Le bailleur a manqué à l'obligation lui incombant de délivrer un local conforme à la destination contractuelle et en bon état de réparations de toute espèce en ne procédant pas aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble. M. [A], artisan plombier, est intervenu en août 2016 à la demande de la SAS [14], pour réaliser des travaux de modification du raccordement des eaux usées vers le réseau commun et la pose de carrelage au sol des toilettes. L’expert judiciaire explique que le cisaillage des armatures métalliques du plancher exécuté par M. [A], lors de l’installation du collecteur dans le plancher de la cuisine, a contribué à affaiblir la dalle. Il ajoute que le professionnel s’est abstenu d’informer le maître de l’ouvrage de l’absence d’étanchéité au sol mise en évidence lors de la réalisation de la tranchée. M. [A] ne démontre pas comme il l’affirme qu’il s’est bien acquitté de son obligation de conseil vis-à-vis de la SAS [14]. S’agissant du périmètre de son intervention, l’examen du compte-rendu de la 3ème réunion d’expertise réalisée sur site le 17 juillet 2018 démontre que M. [A] a confirmé avoir installé la canalisation d’évacuation en PVC pour évacuer les eaux en aval du séparateur de graisses de l’évier et du siphon de sol de la cuisine, avoir reposé le carrelage du sol de la cuisine après tranchée, avoir posé dans les toilettes attenantes du carrelage au sol sur l’ancien carrelage sans s’être assuré de la présence d’une étanchéité sur dallage, avoir reposé la cuvette du WC et du lave-main et ne pas être intervenu dans le local technique (ballon d’eau chaude, séparateur de graisses, bâti support WC). S’il n’est pas contesté que la condamnation du siphon de sol ainsi que la modification des WC et lave-main ont été réalisées postérieurement à son intervention, il est en revanche suffisamment établi que les travaux réalisés par M. [A] ne l’ont pas été dans les règles de l’art ni dans le respect des textes en vigueur. Le fait d’avoir « agi dans l’urgence en subissant la pression de Monsieur [F] qui souhaitait reprendre le service dès le lendemain » ne peut justifier le cisaillage des armatures du plancher ayant contribué à l’affaissement de la structure. Au regard des constatations de l’expert judiciaire et des productions des parties, le tribunal dispose d'éléments suffisants sur les responsabilités respectives des défendeurs pour fixer leur contribution à la dette de réparation du préjudice comme suit : - SCI ABC : 25% - société Kenko Bento : 25% - SAS [14], assurée auprès de BPCE IARD : 40% - M. [A] : 10%. Sur la base et dans la limite du partage de responsabilité instauré, il sera donc fait droit aux appels en garantie, pour toutes les condamnations prononcées à leur encontre au profit du syndicat des copropriétaires, formés par : - la SCI ABC à l’encontre de la société [14], de la société BPCE IARD et de M. [A]. - la société BPCE IARD à l’encontre de la société ABC et de M. [A]. La société [14] est en outre fondée à obtenir la garantie de son assurance, la société BPCE IARD. C- Sur les demandes de M. [G] M. [G] sollicite la condamnation in solidum des défendeurs à lui rembourser les frais d’expertise s’élevant à la somme de 13 648,56 euros ainsi qu’au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre du préjudice économique lié aux désordres, notamment l’impossibilité absolue d’exploiter son local commercial pendant un an, et du préjudice moral consécutif. La SCI ABC oppose que les demandes sont injustifiées, la remise en état du plafond incombant à la copropriété. La SAS [14] et son assureur font valoir que M. [G] ne justifie pas du quantum de sa demande de dommages et intérêts. Sur ce, Ainsi que l’indique à juste titre la société BPCE IARD, les frais d’expertise relèvent des dépens et seront examinés à ce titre. Aux termes d’une attestation établie le 4 juillet 2018, M. [U], expert-comptable, a estimé à la somme de 49 007,63 euros le préjudice de M. [G] représentant « le manque à gagner entre le niveau de bénéfice déclaré auparavant et la perte affichée de l’exercice 2017 où les sinistres se sont déroulés (de janvier 2017 à juin 2017) », augmenté de « la valeur nette des agencementsqui se sont trouvés hors d’usage ». Il est en outre constant que M. [G], qui a expliqué dans un dire récapitulatif du 20 novembre 2018 qu’âgé de 85 ans, il était très attaché à son local et fonds de commerce de librairie ancienne, a enduré tous les tracas, inquiétudes, contrariétés et pertes de temps liés à l’expertise mise en oeuvre. Il justifie donc d’un préjudice moral distinct de son préjudice financier, lequel a d’ailleurs été retenu par l’expert judiciaire. Au regard de ces éléments, la SCI ABC, la SAS [14], la SA BPCE IARD et M. [S] [A] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l’ensemble de ses préjudices. Sur la base et dans la limite du partage de responsabilité précédemment instauré, il sera fait droit aux appels en garantie, pour toutes les condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. [G], formés par : - la SCI ABC à l’encontre de la société [14], de la société BPCE IARD et de M. [A]. - la société BPCE IARD à l’encontre de la société ABC et de M. [A]. La société [14] est en outre fondée à obtenir la garantie de son assurance, la société BPCE IARD. V- Sur les demandes reconventionnelles de la société [14] A- Sur le préjudice financier et le préjudice moral La SAS [14] demande la condamnation solidaire de la SARL Kenko Bento, de la SCI ABC et de M. [A] à lui verser une indemnité de 100 000 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de valeur de son fonds de commerce et de la perte de plus-value. Elle soutient qu'elle a subi, depuis le début de l’exploitation de son fonds de commerce, de nombreux désagréments et troubles de jouissance dans l’exercice de son activité en raison de la vétusté de l’immeuble et du défaut d’entretien imputable au bailleur et à la société Kenko Bento ; qu’elle n’a plus eu aucune activité à compter de la fermeture de son établissement pour les besoins de l’expertise alors qu’elle était contrainte d’assumer des charges fixes ; qu’elle a subi une perte de clientèle et de ce fait, une perte de valeur de son fonds qu’elle n’envisageait nullement de revendre au bout de deux années d’activité alors qu’elle était encore tenue de rembourser un emprunt ; qu’elle a été contrainte de céder son fonds de commerce au prix de 350 000 euros alors que le prix de vente basé sur le chiffre d’affaires 2017 était de 440 000 euros car elle ne pouvait plus engager les travaux exigés par l'expert ; qu'à cette perte de 90 000 euros lors de la revente s'ajoute un préjudice moral estimé à 10 000 euros. Sur ce, Le bilan comptable de la SCI [14], arrêté au 31 décembre 2018, montre que son chiffre d’affaires est passé de 526 762 euros en 2017 à 313 206 euros en 2018, étant rappelé que les travaux de reprise ont démarré le 5 septembre 2018 et qu’elle a cédé son fonds de commerce à la SASU Arcady’s Restauration, par acte du 25 octobre 2018, au prix principal de 350 000 euros. Elle n’explique cependant pas le mode de calcul du prix de vente prétendument perdu du fait des désordres et des opérations d’expertise alors qu’elle a acquis le fonds le 1er mars 2016 et que la méthode d'évaluation de la valeur vénale d'un fonds par le chiffre d'affaires ne peut être calculée au vu du seul exercice 2017, mais à partir des trois dernières années d'exploitation auxquelles on applique un coefficient déterminé d'après le marché correspondant à l'activité commerciale considérée. Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC De multiples données peuvent en effet donner lieu à minoration ou à majoration (l'emplacement du fonds, la qualité des locaux et de leur agencement, le type de clientèle et les perspectives qu'offre l'achalandage, le renom des marques exploitées exclusivement ou non, la notoriété de l'enseigne, du nom commercial, la qualité et la fidélité du personnel, la valeur propre du droit au bail lorsqu'il en existe un). Faute de démontrer la réalité de son préjudice financier, la SAS [14] ne pourra donc qu’être déboutée de ce chef de demande. Elle ne justifie pas davantage du préjudice moral revendiqué à hauteur de 10 000 euros qui sera également écarté. B- Sur la demande de mainlevée de l'opposition La SAS [14] fait valoir que la cession du fonds de commerce est intervenue le 25 octobre 2018 ; que le prix de vente de 350 000 euros a été séquestré entre les mains de la CARPA ; qu’il convient d’ordonner la mainlevée de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 50 356,28 euros dans la mesure où la créance dont se prévaut ce dernier n'est pas fondée ; qu’elle a subi un préjudice important du fait de cette opposition justifiant sa demande indemnitaire à hauteur de 10 000 euros. Subsidiairement, elle demande que l'opposition du syndicat des copropriétaires soit limitée à la somme de 17 591,44 euros et l’autorisation de percevoir le solde du produit de la vente détenu par le séquestre. Le syndicat des copropriétaires oppose que la SAS [14] ne fonde pas sa demande fixée arbitrairement à la somme de 10 000 euros ; qu’il n’a commis aucune faute et que la SAS [14] a d’ailleurs été déboutée de sa demande de mainlevée de l’opposition et de cantonnement par ordonnance du 26 mars 2019. Sur ce, Par ordonnance du 26 mars 2019, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de mainlevée de l’opposition, en application des dispositions de l’article L. 141-16 du code de commerce, au motif que la présente instance au fond, mettant en jeu la créance de l’opposant, était introduite. La créance de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] étant judiciairement reconnue et fixée à un montant supérieur, il n’y pas lieu de lever l'opposition formée à hauteur de 50 356,28 euros en application de l'article L. 141-14 du code de commerce. La SAS [14] doit enfin être déboutée de sa demande de dommages-intérêts, en l’absence de caractérisation de la faute qu'aurait commise le syndicat des copropriétaires en sollicitant une mesure conservatoire pour obtenir le paiement de sa créance. C- Sur la perte d’exploitation La SAS [14] sollicite la condamnation de la société BPCE au paiement de la somme de 92 455,18 euros au titre de la garantie perte d’exploitation souscrite. Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC Elle explique que sont garantis notamment « les dommages aux biens immobiliers et mobiliers dont l’assuré est détenteur en sa qualité de locataire » ; que les conditions générales définissent la perte d’exploitation comme la perte de la marge brute sur chiffre d’affaires ; que la garantie s’applique en cas de survenance d’un événement garanti dont le dégât des eaux ; que le contrat garantit également la perte de la valeur vénale du fonds ; que la perte d’exploitation est bien la conséquence du dégât des eaux survenu dans l’immeuble dans lequel elle exploite ses locaux ; que pour l’année 2018, la perte d’exploitation subie est évaluée à la somme de 92 455, 18 euros HT selon le rapport établi par le cabinet Vinatier auquel est annexé le bilan comptable 2018 ; que si, par extraordinaire, le tribunal estimait que l’assureur n’était pas tenu de garantir la perte d’exploitation, il condamnera in solidum M. [A], la SCI ABC et la société Kenko Bento à l’indemniser de cette somme. La société BPCE IARD oppose qu’aucun élément ne permet d’établir que cette perte de marge brute résulterait d’un sinistre dont la SAS [14] aurait été victime ; que celle-ci n’a en effet pas été victime d’un dégât des eaux lui interdisant une quelconque exploitation puisqu’elle l’a poursuivie, générant un chiffre d’affaires notamment jusqu’au mois d’août 2018 ; que la baisse de chiffre d’affaires évoquée par le cabinet Vinatier entre 2018 et 2017 ne correspond pas au chiffre d’affaires réellement constaté par le fait qu’il est évoqué un chiffre d’affaires pour les huit premiers mois 2018 à hauteur de 303 923,00 euros contre 327 940,11 euros pour la même période l’année précédente ; qu’elle n’apparaît en outre pas résulter d’une quelconque conséquence du sinistre mais d’un choix de la SAS [14] de cesser son exploitation à bref délai ; que l’expert judiciaire a précisé qu’elle ne subirait une perte d’activité que pendant les travaux de réfection de ses locaux ; que celle-ci n’y a pas procédé, les travaux de réfection ayant été entrepris par son repreneur. Sur ce, L’assureur ne conteste pas l’existence d’une garantie pertes d’exploitation permettant d’indemniser, sous certaines conditions, la perte de marge brute sur chiffre d’affaires ou sur recettes, honoraires, commissions, ainsi que les frais supplémentaires d’exploitation -frais engagés avec l’accord de l’assureur en vue d’éviter ou de limiter les pertes d’exploitation (article 14.1 des conditions générales de la police). La mise en oeuvre de la garantie suppose la survenance d’un événement garanti (notamment le dégât des eaux), d’une atteinte à l’outil de production (locaux professionnels, contenu des locaux professionnels) ou d’une impossibilité d’accès, et d’une interruption ou d’une réduction momentanée de l’activité (article 14-2 des conditions générales). Ainsi que l’indique à juste titre la société BPCE IARD, le cabinet Vinatier a calculé la perte de marge brute de la société [14] au regard du chiffre d’affaires des huit premiers mois des exercices 2017 et 2018. Or il n’est pas établi que cette perte, chiffrée à la somme de 84 050,18 euros, soit directement imputable au sinistre survenu en janvier 2017 alors qu’aucune des pièces communiquées ne démontre que l’activité de la société [14] aurait été ralentie voire suspendue sur cette période. Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC Il est en revanche constant que les travaux de reprise ont démarré le 4 septembre 2018 et que la SAS [14] a donc cessé toute activité à compter de cette date et ce, jusqu’à la vente du fonds. Elle n’a donc généré aucun chiffre d’affaires entre le 4 septembre et le 25 octobre 2018 alors que le chiffre d’affaires tiré de son exploitation au titre des mois de septembre et octobre 2017 était de 83 953,53 euros, de sorte que la perte de marge brute directement liée au dégât des eaux peut être évaluée à la somme de 72 037 euros, au paiement de laquelle sera condamnée la société BPCE IARD. Sur la base et dans la limite du partage de responsabilité précédemment instauré, il sera fait droit aux appels en garantie, pour la condamnation prononcée à son encontre au profit de la SAS [14], formés par la société BPCE IARD à l’encontre de la société ABC et de M. [A]. VI- Sur les demandes reconventionnelles de M. [A] M. [A] demande la condamnation de la société [14] au paiement d’une indemnité de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral, faisant valoir qu’il a été mis en cause de manière injustifiée et que le syndicat de copropriété s'est d’ailleurs abstenu de l'assigner car il ne peut être responsable de la non-conformité des installations du restaurant qui existaient avant son intervention . Sur ce, L'exercice d'une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le demandeur a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol, tous faits insuffisamment caractérisés en l'espèce alors que la responsabilité de M. [A] a été retenue par l’expert judiciaire et que la SAS [14] obtient partiellement gain de cause à son encontre. La demande de M. [A] en dommages et intérêts doit, dès lors, être rejetée. VII- Sur les demandes accessoires A - Sur les dépens de la procédure et les frais de l’expertise réalisée par M. [T] Parties succombantes en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI ABC, la SAS [14], la société BPCE IARD, la société Kenko Bento et M. [S] [A] seront condamnés in solidum aux dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Christian Lefevre et de Maître Antoine Adeline conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris : - les frais de l’expertise réalisée par M. [T]. - les frais de la procédure de référé diligentée par M. [Z] [G] suivant exploit délivré le 05 juillet 2017. Eu égard à leur condamnation aux dépens : - la SCI ABC, la SAS [14] et la société BPCE IARD seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC - la SCI ABC, la SAS [14], la société BPCE IARD et M. [A] seront condamnées in solidum à payer à M. [Z] [G] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le sens du présent jugement conduit à débouter la SCI ABC, la SAS [14], la société BPCE IARD et M. [S] [A] de leurs demandes de frais irrépétibles. Dans les rapports entre les parties ci-après désignées, la charge finale des frais irrépétibles et des dépens sera ainsi répartie : - SCI ABC : 25% - société Kenko Bento : 25% - SAS [14], assurée auprès de BPCE IARD : 40% - M. [A] : 10%. Sur la base et dans la limite de ce partage de responsabilité, il sera donc fait droit aux appels en garantie, au titre des frais irrépétibles et des dépens, formés par : - la SCI ABC à l’encontre de la société [14], de la société BPCE IARD et de M. [A]. - la société BPCE IARD à l’encontre de la société ABC et de M. [A]. La société [14] est en outre fondée à obtenir la garantie de son assurance, la société BPCE IARD. B- Sur les frais des expertises réalisées par MM [K] et [W] Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Bien que le syndicat des copropriétaires succombe principalement en sa demande indemnitaire au titre de la non-conformité du conduit de fumée, celle-ci était avérée selon les deux rapports d’expertise judiciaire et justifie la condamnation de la SCI ABC au paiement des honoraires de M. [K] et de M. [W] respectivement désignés par ordonnances des 17 juillet 2006 et 2 novembre 2010. La SCI ABC sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. C- Sur l’exécution provisoire Aux termes de l'article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. En l’espèce, l’ancienneté et la nature de l’affaire commandent le prononcé de l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire. Décision du 12 janvier 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/01828 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPACC PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, DÉCLARE l'intervention volontaire de M. [Z] [G] recevable ; DÉCLARE la société BPCE IARD et M. [Z] [G] irrecevables en leurs demandes dirigées contre la SARL Kenko Bento ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande de condamnation de la SCI ABC au paiement de la somme de 13 000 euros correspondant aux frais exposés à l'occasion des opérations d'expertise confiées à M. [K] puis à M. [W] ; CONDAMNE in solidum les sociétés ABC, [14] et BPCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16] la somme de 77 911,79 euros TTC en réparation de son préjudice matériel ; DÉCLARE la SAS [14] irrecevable en sa demande de condamnation solidaire de « la SCI ABC, la société KENKO BENTO et Monsieur [S] [A] à réparer les préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] » ; FIXE la contribution à la dette de réparation du préjudice matériel subi par le syndicat des copropriétaires comme suit : - SCI ABC : 25% - société Kenko Bento : 25% - SAS [14], assurée auprès de BPCE IARD : 40% - M. [A] : 10% ; Sur la base et dans la limite du partage de responsabilité instauré, FAIT droit aux appels en garantie, pour toutes les condamnations prononcées à leur encontre au profit du syndicat des copropriétaires, formés par : - la SCI ABC à l'encontre de la société [14], de la société BPCE IARD et de M. [A] ; - la société BPCE IARD à l’encontre de la société ABC et de M. [A] ; CONDAMNE in solidum la SCI ABC, la SAS [14], la SA BPCE IARD et M. [S] [A] à payer à M. [Z] [G] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Sur la base et dans la limite du partage de responsabilité précédemment instauré, FAIT droit aux appels en garantie, pour toutes les condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. [G], formés par : - la SCI ABC à l'encontre de la société [14], de la société BPCE IARD et de M. [A] ; - la société BPCE IARD à l'encontre de la société ABC et de M. [A] ; DÉBOUTE la SAS [14] de sa demande de réparation du préjudice financier et du préjudice moral ; DÉBOUTE la SAS [14] de sa demande de mainlevée de l'opposition et de dommages et intérêts ; CONDAMNE la société BPCE IARD à payer à la SAS [14] la somme de 72 037 euros au titre de la perte d’exploitation ; Sur la base et dans la limite du partage de responsabilité précédemment instauré, FAIT droit aux appels en garantie, pour la condamnation prononcée à son encontre au profit de la SAS [14], formés par la société BPCE IARD à l'encontre de la société ABC et de M. [A] ; DÉBOUTE M. [A] de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum la SCI ABC, la SAS [14], la société BPCE IARD, la société Kenko Bento et M. [S] [A] aux dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Christian Lefevre et de Maître Antoine Adeline conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, en ce compris : - les frais de l'expertise réalisée par M. [T] ; - les frais de la procédure de référé diligentée par M. [Z] [G] suivant exploit délivré le 05 juillet 2017 ; CONDAMNE in solidum la SCI ABC, la SAS [14] et la société BPCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum la SCI ABC, la SAS [14], la société BPCE IARD et M. [A] à payer à M. [Z] [G] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE la SCI ABC, la SAS [14], la société BPCE IARD et M. [S] [A] de leurs demandes de frais irrépétibles ; Dans les rapports entre les parties ci-après désignées, FIXE comme suit la charge finale des frais irrépétibles et des dépens : - SCI ABC : 25% - société Kenko Bento : 25% - SAS [14], assurée auprès de BPCE IARD : 40% - M. [A] : 10% ; Sur la base et dans la limite de ce partage de responsabilité, FAIT droit aux appels en garantie, au titre des frais irrépétibles et des dépens, formés par : - la SCI ABC à l'encontre de la société [14], de la société BPCE IARD et de M. [A] ; - la société BPCE IARD à l'encontre de la société ABC et de M. [A] ; CONDAMNE la société BPCE IARD à garantir la SAS [14] du paiement de toutes les condamnations mises à sa charge au bénéfice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et de M. [Z] [G], en principal, frais et intérêts ; CONDAMNE la SCI ABC au paiement des honoraires de M. [K] et de M. [W] respectivement désignés par ordonnances des 17 juillet 2006 et 2 novembre 2010 ; CONDAMNE la SCI ABC à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la déboute de ses appels en garantie au titre de ces frais ; ORDONNE l'exécution provisoire ; REJETTE le surplus des demandes. Fait et jugé à Paris le 12 janvier 2024 Le greffierLa présidente