Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 24/01365

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE MONTREUIL 62 rue Franklin 93100 MONTREUIL Téléphone : 01 48 58 82 53 @ : civil.tprx-montreuil-sous-bois@justice.fr REFERENCES : N° RG 24/01365 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2UJ Minute : S.A. ERILIA ayant pour avocat Me [E] [R] C/ Madame [K] [D] copie exécutoire : Me STENNE Rebecca copie certifiée conforme Madame [K] [D] Le Jugement du 26 juin 2024 Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 26 Juin 2024; par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ; Après débats à l'audience publique du 30 Avril 2024 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. ERILIA, demeurant 72 bis rue Perrin Solliers - 13291 MARSEILLE représentée D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [K] [D], demeurant 68 avenue Faidherbe - Rdc - appt 1 - 93100 MONTREUIL comparante D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail en date du 29 juillet 2021, la SA ERILIA a donné à bail à Madame [K] [D], un appartement à usage d’habitation n°1, Résidence Les Guilands, situé au 68 avenue Faidherbe, 93100 MONTREUIL, pour un loyer mensuel initial de 368,81 euros, hors charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à Madame [K] [D], par acte d'huissier en date du 15 février 2023, un commandement de payer la somme de 2.359,99 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 14 février 2023, visant les clauses résolutoires contractuelles. Par acte d'huissier en date du 24 janvier 2024, la SA ERILIA, a fait assigner Madame [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relative au paiement des loyers, et en conséquence, résilier le bail, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour défaut durable de paiement des loyers, - ordonner de quitter et vider les lieux, avec tous occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique si besoin, - condamner Madame [K] [D] à lui payer les sommes suivantes : 3.656,36 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 18 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024 date de l'assignation, au paiement des loyers devenus exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation, les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion, 1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation. L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 avril 2024. La SA ERILIA, régulièrement représentée, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.089,71 euros, échéance du mois de mars 2024 comprise, selon décompte en date du 23 avril 2024. Elle n'est pas opposée aux délais de paiement proposés. Madame [K] [D], comparant en personne, a exposé sa situation financière et a proposé de verser la somme de 50 euros tous les mois en sus du loyer courant pour apurer la dette locative. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 29 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA ERILIA, justifie avoir saisi la CCAPEX le 22 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 29 juillet 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2023, pour la somme en principal de 2.359,99 euros. Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d'un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s'exposent à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [K] [D] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA ERILIA, produit un décompte démontrant que Madame [K] [D] lui doit la somme de 3.089,71 euros, à la date du 23 avril 2024, mois de mars 2024 inclus. Il convient néanmoins de déduire les frais suivants : 7,62 euros de frais en date du 31 janvier 2022, 7,62 euros de frais en date du 28 février 2022, 7,62 euros de frais en date du 31 mars 2022, 7,62 euros de frais en date du 30 avril 2022, 7,62 euros de frais en date du 31 mai 2022, 7,62 euros de frais en date du 30 juin 2022, 7,62 euros de frais en date du 31 juillet 2022, 7,62 euros de frais en date du 31 août 2022, 7,62 euros de frais en date du 30 septembre 2022, 7,62 euros de frais en date du 31 octobre 2022, 7,62 euros de frais en date du 30 novembre 2022, 7,62 euros de frais en date du 31 décembre 2022, 7,62 euros de frais en date du 31 janvier 2023, 7,62 euros de frais en date du 28 février 2023, 7,62 euros de frais en date du 31 mars 2023, 7,62 euros de frais en date du 30 avril 2023, 7,62 euros de frais en date du 31 mai 2023, 7,62 euros de frais en date du 30 juin 2023, 7,62 euros de frais en date du 31 juillet 2023, 7,62 euros de frais en date du 31 août 2023, 7,62 euros de frais en date du 30 septembre 2023, 7,62 euros de frais en date du 31 octobre 2023, 7,62 euros de frais en date du 30 novembre 2023, 7,62 euros de frais en date du 31 décembre 2023, 7,62 euros de frais en date du 31 janvier 2024, 7,62 euros de frais en date du 29 février 2024, 7,62 euros de frais en date du 31 mars 2024. Madame [K] [D] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.883,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du décompte locatif que Madame [K] [D] a repris le versement de son loyer courant. Le diagnostic social et financier démontre que Madame [K] [D] perçoit 534,82 euros de RSA par mois. Madame [K] [D] eu des problèmes de santé qui ne lui permettaient plus de travailler entraînant une baisse de ses ressources. Elle propose de verser 50 euros en plus de son loyer courant. La SA ERILIA ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiements. Compte tenu de ces éléments, Madame [K] [D] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Madame [K] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Madame [K] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant au bail conclu le 29 juillet 2021, entre la SA ERILIA et Madame [K] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation n°1, situé Résidence Les Guilands, au 68 avenue Faidherbe, 93100 MONTREUIL, sont réunies à la date du 15 avril 2023 ; CONDAMNE Madame [K] [D] à verser à la SA ERILIA la somme de 2.883,97 euros (décompte arrêté au 23 avril 2024, incluant la mensualité de mars 2024) correspondant à l'arriéré de loyers en date du 23 avril 2024, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compte de la présente décision ; AUTORISE Madame [K] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [K] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ERILIA, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Madame [K] [D] soit condamnée à verser à la SA ERILIA, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA ERILIA ou à son mandataire ; REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SA ERILIA ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [K] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection