Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 08 DECEMBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/11256 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCF6X
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2020 -Tribunal de proximité de SUCY EN BRIE - RG n° 19-001260
APPELANTS
Monsieur [C] [X]
né le 11 avril 1971 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Madame [E] [R] épouse [X]
née le 25 mars 1970 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153
INTIMEE
Madame [E] [U] épouse [H]
née le 8 novembre 1949 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Michel MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocat au barreau d'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2014 avec prise d'effet au 1er juillet 2014, Mme [Y] [N] a donné à bail à M. [C] [X] et Mme [E] [X] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] (94), moyennant un loyer payable par termes mensuels et d'avance, le premier jour ouvrable du terme fixé initialement à la somme de 664 euros outre 50 euros de provision pour charges.
Par acte d'huissier de justice du 11 juin 2019, Mme [E] [H], venant aux droit de Mme [Y] [N], à la suite de l'acte notarié en date du 29 novembre 1993 portant donation en nue-propriété du dit logement et du décès de cette dernière en date du 12 juillet 2016 éteignant son droit d'usufruit, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.804,93 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 7 juin 2019.
Le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élevait à la somme de 787,26 euros par mois outre 50 euros au titre des provisions pour charges à l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
M. [C] [X] et Mme [E] [X] ont fait une demande de prise en charge auprès de la commission de surendettement du Val-de-Marne le 27 août 2019 et leur demande a été déclarée recevable par décision de la commission du 8 octobre 2019, avec orientation vers un redressement personnel sans liquidation judiciaire, impliquant l'effacement des dettes.
Par décision du 10 décembre 2019, la commission de surendettement a décidé de l'effacement total des dettes de M. [C] [X] et Mme [E] [X] ; Mme [E] [H] a contesté cette décision.
Entre-temps, Mme [E] [H] a fait assigner par acte d'huissier du 23 septembre 2019 M. [C] [X] et Mme [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil siégeant au tribunal de proximité de Sucy-en-Brie en acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, résiliation judiciaire du bail, expulsion, condamnation à lui payer une indemnité d'occupation et la somme de 3.700,77 euros au titre des loyers, charges arrêtés au 5 septembre 2019.
Par jugement contradictoire entrepris du 28 mai 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie a ainsi statué :
Condamne solidairement M. [C] [X] et Mme [E] ""[R]"" épouse [X] à verser à Mme [E] [U] épouse [H] la somme de 4.792,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 26 février 2020 (échéance de février incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2019 pour la somme de 2.804,93 euros et à compter du 23 septembre 2019 pour le surplus.
Rappelle que ces sommes seront recouvrées selon les termes de la décision du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif statuant sur la contestation formée à l'encontre des mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers du Val-de-Marne en date du "8 novembre 2019" au profit de M. [C] [X] et Mme [E] "[R]" épouse [X].
Rejette la demande de capitalisation des intérêts.
Constate la résiliation à compter du 11 août 2019 du bail convenu entre les parties.
Ordonne l'expulsion de M. [C] [X] et Mme [E] "[R]" épouse [X] du local d'habitation situé [Adresse 1] (94), faute pour eux d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique.
Condamne solidairement M. [C] [X] et Mme [E] "[R]" épouse [X] à verser à Mme [E] [U] épouse [H] une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 737,26 euros se substituant aux loyers et charges, à compter du 1er mars 2020 (mois de mars exigible) jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux.
Rappelle que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...).
Rejette la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local d'habitation.
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
Condamne in solidum M. [C] [X] et Mme [E] "[R]" épouse [X] à verser à Mme [E] [U] épouse [H] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne in solidum M. [C] [X] et Mme [E] "[R]" épouse [X] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 29 juillet 2020 par M. [C] [X] et Mme [E] [X],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 octobre 2020 par lesquelles M. [C] [X] et Mme [E] [R] épouse [X] demandent à la cour de :
Déclarer M. [C] [X] et Mme [E] [R] épouse [X] recevables et bien fondés en leur appel du jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal de proximité de Sucy-en-Brie,
Infirmer ce jugement en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau,
Accorder aux époux [X] un délai de trois ans pour s'acquitter de leur dette locative,
Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais octroyés,
Débouter Mme [H] épouse "[U]" de toutes ses demandes, fins et conclusions,
La condamner à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Marie-Hélène Du jardin, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l'article
699 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 septembre 2021 au terme desquelles Mme [E] [H] demande à la cour de :
Confirmer le jugement rendu le 28 mai 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Condamner solidairement M. et Mme [X] à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges qui auraient été dues en l'absence de résiliation, à compter du 11 décembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés conformément aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Condamner solidairement M. et Mme [X] à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement M. et Mme [X] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux dernières conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail au regard de la procédure de surendettement
M. [C] [X] et Mme [E] [X] demandent la suspension des effets la clause résolutoire du bail en application de l'article 24, VIII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, en se prévalant du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire qui a été décidé en l'espèce par la commission de surendettement du Val-de-Marne le 8 octobre 2019, le recours contre cette décision ayant été rejeté.
Pour mémoire, il convient préalablement de rappeler que si, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 89 et de l'article L. 722-5 alinéa 1 du code de la consommation, le jeu de la clause résolutoire peut être paralysé lorsqu'une décision de recevabilité de la commission de surendettement intervient dans un délai de 2 mois suivant la signification du commandement de payer, puisque le locataire sur endetté a l'interdiction légale de régler ses créanciers, y compris son bailleur, jusqu'à l'adoption de mesures par la commission, ces circonstances ne sont pas réunies en l'espèce.
En l'espèce en effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 11 juin 2019 par la bailleresse est resté infructueux pendant plus de 2 mois, ainsi que l'a constaté le jugement entrepris, sans qu'une décision de recevabilité de la commission n'intervienne dans le même délai, la condition résolutoire est alors acquise, ce qui en réalité n'est ici pas contesté.
Toutefois, lorsque le locataire a, au jour de l'audience, repris le paiement du loyer et des charges courants, l'article 24 précité en son VIII, invoqué par les appelants, issu de la loi du 23 novembre 2018, dite Elan, applicable au litige, dispose que le juge saisi pour constater l'acquisition de la clause résolutoire doit suspendre les effets de celle-ci dans le cas suivant :
"VIII.-Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".
Il résulte ainsi de ces dispositions que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué si le locataire s'est acquitté pendant deux années du loyer et des charges courantes ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ; la reprise du paiement du loyer et des charges doit immédiatement suivre la décision d'effacement ; si le locataire bénéficiaire du rétablissement
personnel ne satisfait pas à ses obligations contractuelles après la décision d'effacement de ses dettes, la clause résolutoire retrouve son plein effet dès sa première défaillance.
En l'espèce, le premier juge a rejeté la demande de suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement au motif que les locataires n'avaient pas repris le paiement complet des loyers courants.
Il résulte des pièces produites devant la cour que :
-par décision du 10 décembre 2019, la commission de surendettement a décidé l'effacement total des dettes de M. [C] [X] et Mme [E] [X] et que suite à la contestation de cette décision par Mme [E] [H], un jugement de caducité a été rendu le 2 octobre 2020 (soit postérieurement au jugement entrepris); une lettre de la commission de surendettement du 30 juillet 2021 confirme donc à M. [C] [X] et Mme [E] [X] qu'ainsi, en l'absence de contestation, l'effacement total des dettes au 10 décembre 2019 est acquis;
-le décompte produit par Mme [E] [H] , arrêté au mois de septembre 2021 inclus, qui reprend toutes les sommes dues depuis janvier 2019, et dont la teneur n'est pas contestée, indique qu'au mois de décembre 2019 la dette locative était de 4.711,55 euros. Cette dette a donc été effacée, comme le confirme d'ailleurs Mme [E] [U], épouse [H] , ce point n'étant pas contesté;
-après cette date, ce même décompte démontre que M. [C] [X] et Mme [E] [X] ont bien repris le paiement des échéances mensuelles, et ont même versé chaque mois la somme totale de 800 euros alors que les échéances dues s'élevaient à 737,26 euros seulement, provisions pour charges comprises; puis tout paiement a cessé à partir du mois de février 2021 et jusqu'au mois de septembre 2021 inclus.
Par conséquent, les effets de la clause résolutoire ont été suspendus en application des dispositions précitées mais les locataires ayant ensuite interrompu le paiement des loyers courants, dans un délai inférieur à deux ans à compter de la date d'effacement de la dette locative, l'acquisition de la clause résolutoire ne peut qu'être constatée par la cour et ce à compter du mois de février 2021.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire mais de l'infirmer en ce qui concerne la date de celle-ci et celle de la résiliation du bail, qui doivent être fixées au 1er février 2021, date à partir de laquelle seront dues les indemnités d'occupation.
Sur la demande de délais de paiement
M. [C] [X] et Mme [E] [X] demandent des délais de paiement de 3 ans et la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.
Cet article dispose que "Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. (...)".
Comme il a déjà été indiqué, il résulte du décompte produit par Mme [E] [H], arrêté au mois de septembre 2021 inclus, qui reprend toutes les sommes dues depuis janvier 2019, que :
- au 10 décembre 2019, la dette locative (mois de décembre 2019 inclus) était d'un montant de 4.711,55 euros et que cette dette est effacée par décision de la commission de surendettement; toute action en recouvrement de cette somme étant exclue, la demande de délais de paiement de M. [C] [X] et Mme [E] [X] est à cet égard sans objet ;
-après cette date, la dette locative doit être arrêtée à la somme de 5.892,46 euros arrêtée au mois de septembre 2021 inclus, soit :
10.004,01 euros (solde total apparaissant en fin de décompte) - 4.711,55 euros (montant de la dette effacée).
Ce montant fait d'ailleurs l'objet d'une la mention manuscrite ajoutée par l'intimée en fin de décompte.
La cour relève qu'elle n'est pas saisie par les parties d'une demande d'infirmation du jugement en ce qui concerne le montant de la dette locative, ici réactualisée; le présent arrêt se bornera donc, pour apprécier la demande de délais de paiement, à prendre acte de la décision définitive d'effacement de la dette par la commission de surendettement et à constater le montant actuel de la dette locative reconstituée depuis.
Seule cette somme de 5.892,46 euros, constituant une nouvelle dette, est ainsi susceptible de faire l'objet des délais de paiement sollicités.
Il est constant que les impayés de loyers et charges ont commencé en février 2018, comme l'admettent les appelants dans leurs conclusions, exposant avoir rencontré d'importantes difficultés personnelles.
Ils soutiennent avoir repris le paiement des loyers après la décision de la commission de surendettement mentionnée plus haut, alors qu'il résulte des motifs précités que ces paiements ont été interrompus à partir de février 2021, sans que les appelants ne s'expliquent sur ces circonstances ; aucune pièce plus récente sur d'éventuels paiements effectués n'est produite.
M. [X] justifie de problèmes de santé ayant nécessité son hospitalisation de décembre 2018 avril 2019 et de mai à septembre 2019 et de la reconnaissance, par décision du 22 mai 2017, de la qualité de travailleur handicapé jusqu'au 21 mai 2022, sans produire aucun justificatif de ses revenus postérieurs à septembre 2020, étant relevé qu'une attestation de Pôle emploi du 4 septembre 2020 fait état de versement à son profit de la somme de 17.329,24 euros entre le 3 octobre 2019 et le 1er septembre 2020.
Aucun justificatif actualisé des revenus du couple n'est produit, pas plus que les pièces relatives à la situation de Mme [X].
Il convient de relever que Mme [E] [H] est un bailleur personne physique qui a d'ores et déjà dû faire face a des impayés depuis février 2018 et à l'effacement d'une partie substantielle de sa créance.
Au vu de ces éléments, les appelants ne démontrent pas qu'ils sont en mesure de régler la dette locative ; par ailleurs ils ne justifient pas de leur bonne foi dans le respect de leur obligation de payer le loyer et les charges courants, ni de ce que leur situation personnelle, familiale et financière justifie l'octroi de délais de paiement.
Leur demande en ce sens sera donc rejetée ainsi que la demande subséquente en suspension des effets la clause résolutoire.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion des intéressés et a statué sur le sort des meubles.
Sur le montant de l' indemnité d'occupation
Le premier juge a condamné solidairement M. et Mme [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 737,26 euros.
Mme [E][H] demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et "y ajoutant" de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer des charges qui auraient été dues en l'absence de résiliation du bail, cette dernière demande étant contradictoire avec la demande de confirmation totale du jugement entrepris.
La cour n'étant saisie, par le dispositif des conclusions de l'intimée, d'aucun appel incident tendant à l'infirmation du jugement et visant le chef de dispositif litigieux, il n'y a pas lieu d'accueillir cette demande, le jugement étant définitif sur ce point.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il est équitable d'allouer à Mme [E] [H] une indemnité de procédure de 800 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à compter du 11 août 2019 et condamné M. [C] [X] et Mme [E] [X] au paiement d'indemnités d'occupation à compter du 1er mars 2020,
Et statuant à nouveau,
Constate la résiliation du bail du 11 juin 2014 portant sur l'appartement situé [Adresse 1] (94), par acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter du 1er février 2021;
Dit que les indemnités d'occupation fixées par le jugement entrepris sont dues par M. [C] [X] et Mme [E] [X] à compter de cette date;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant ,
Constate que la dette de loyers, charges et indemnités d'occupation de M. [C] [X] et Mme [E] [X] s'élève à la somme de somme de 5.892,46 euros arrêtée au 1er septembre 2021, échéance de septembre 2021 incluse ;
Rejette la demande de délais de paiement formée par M. [C] [X] et Mme [E] [X] ;
Condamne solidairement M. [C] [X] et Mme [E] [X] à payer à Mme [E] [U], épouse [H] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [C] [X] et Mme [E] [X] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
