Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/07862

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : L’AFUL OREE DU PARC Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christine GALLON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07862 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27JK N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 08 février 2024 DEMANDERESSE Société IN LI [Adresse 1] représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS DÉFENDERESSE L’AFUL OREE DU PARC [Adresse 3] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier Décision du 08 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07862 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27JK Exposé du litige Par acte sous seing privé du 15 juillet 2008, la société LES RESIDENCE DE LA REGION PARISIENNE, aux droits de laquelle se trouve la S.A. IN'LI, a consenti un bail d’habitation à la société AFUL OREE DU PARC sur des locaux (appartement et emplacement de stationnement) situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1272,69 euros, afin d’y loger une employée. Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer la somme principale de 4 562,67 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayé le 2 juin 2023. Par assignation du 18 septembre 2023, la S.A. IN'LI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de la société AFUL OREE DU PARC et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7 563,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 5 décembre 2023, la S.A. IN'LI maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 novembre 2023, s'élève désormais à 4 544,93 euros. Elle considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la dette ayant été soldée à la suite de la délivrance de l’assignation sans être suivie d’autre paiement. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne morale, la société AFUL OREE DU PARC n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La société AFUL OREE DU PARC sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La S.A. IN'LI a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Madame la société AFUL OREE DU PARC. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande S.A. IN'LI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 30 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4 562,67 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 juillet 2023. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, aucune demande de délais de paiement n’a été formée et la société AFUL OREE DU PARC n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, aucun versement n’ayant été effectué depuis le 21 septembre 2023. Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat à la date du 31 juillet 2023. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la S.A. IN'LI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 novembre 2023, la société AFUL OREE DU PARC lui devait la somme de 4 544,93 euros, soustraction faite des frais de procédure. La société AFUL OREE DU PARC n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 566,48 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. IN'LI ou à son mandataire. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. La société AFUL OREE DU PARC, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la S.A. IN'LI concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 juillet 2008 entre la S.A. IN'LI, d’une part, et la société AFUL OREE DU PARC, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 31 juillet 2023, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à la société AFUL OREE DU PARC, sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à la société AFUL OREE DU PARC de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE la société AFUL OREE DU PARC au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1566,48 euros (mille cinq cent soixante-six euros et quarante-huit centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE la société AFUL OREE DU PARC à payer à la S.A. IN'LI la somme de 4 544,93 euros (quatre mille cinq cent quarante-quatre euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE la société AFUL OREE DU PARC à payer à la S.A. IN'LI la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la société AFUL OREE DU PARC aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 mai 2023 et celui de l'assignation du 18 septembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 février 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge