Cour d'appel, 30 janvier 2024. 21/01459

AFFAIRE : N° RG 21/01459 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GYG6 ARRÊT N° ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 29 Avril 2021 RG n° 19/02210 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 30 JANVIER 2024 APPELANTE : La S.C.I. [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal N° SIRET : 805 214 806 [Adresse 6] [Localité 3] représentée et assistée de Me Alain LANIECE, avocat au barreau de CAEN INTIMÉE : La COMMUNAUTE URBAINE [Localité 9] prise en la personne de son représentant légal N° SIRET : 200 033 157 [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Me Ophélie MINOT, avocat au barreau de CAEN assistée de Me PHELIP, avocat au barreau de PARIS DÉBATS : A l'audience publique du 23 novembre 2023, sans opposition du ou des avocats, Mme DELAUBIER, Conseillère, a entendu seul les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré GREFFIER : Mme GUIBERT COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, Mme DELAUBIER, Conseillère, Mme VELMANS, Conseillère, ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 30 Janvier 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier EXPOSE DU LITIGE Suivant acte notarié du 14 septembre 2014, la SCI [Adresse 5] à [Localité 2] a acquis de la Communauté d'agglomération [Localité 9] devenue la Communauté urbaine [Localité 9], un immeuble tertiaire situé [Adresse 5] à [Localité 2], cadastré section KW N°[Cadastre 7] et [Cadastre 8]. La SCI Les Marronniers, qui est riveraine de cet immeuble et propriétaire d'un immeuble à usage de bureaux, s'est plainte de l'existence d'infiltrations et d'inondations récurrentes dans son local à archives. Par ordonnance du 29 juin 2017, à la requête de la SCI Les Marronniers, le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen, a ordonné une expertise. Les opérations d'expertise ont par la suite été étendues à la SCI [Adresse 5] et à la Communauté urbaine [Localité 9]. La demande de garantie par la Communauté urbaine [Localité 9] sur le fondement de l'article 1641 et suivants du code civil, formulée amiablement par la SCI [Adresse 5] n'ayant pas abouti, cette dernière a assigné la Communauté d'agglomération [Localité 9] par acte d'huissier du 4 juillet 2019, devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins notamment d'obtenir sa garantie à titre principal au titre de vices cachés et subsidiairement au titre de l'obligation de délivrance conforme. Par jugement du 29 avril 2021, le tribunal l'a déboutée de toutes ses demandes et condamnée au paiement d'une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par déclaration du 25 mai 2021, la SCI [Adresse 5] a formé appel de la décision. Aux termes de ses dernières écritures en date du 24 août 2021, elle conclut à la réformation du jugement entrepris et demande à la cour de : - constater que la Communauté d'agglomération [Localité 9] n'a pas fait mention de l'insuffisance des réseaux issue du sinistre consécutif au sous-dimensionnement des réseaux d'évacuations pluviales, - constater l'existence d'un vice caché antérieur à la vente rendant impropre à l'usage auquel on le destine, l'immeuble vendu conformément aux dispositions de l'article 1641 et suivants du code civil, - condamner la Communauté d'agglomération [Localité 9] au titre de la garantie des vices cachés à l'indemniser intégralement de l'ensemble des conséquences de ce sinistre, de l'expertise judiciaire en cours et ses suites, - constater que la Communauté d'agglomération [Localité 9] n'a pas respecté son obligation de délivrance, et par voie de conséquence, - subsidiairement, condamner la Communauté d'agglomération [Localité 9] aux mêmes fins sur le fondement de l'obligation de délivrance, - encore subsidiairement, constater le dol et condamner la Communauté d'agglomération [Localité 9] aux mêmes fins, - en conséquence, dire que la Communauté d'agglomération [Localité 9] devra la relever indemne de toute condamnation, - condamner la Communauté d'agglomération [Localité 9] au remboursement des frais et honoraires d'avocat et de toutes dépenses qui seront mises en oeuvre dans le cadre du suivi de cette expertise et de ses suites, - condamner la Communauté d'agglomération [Localité 9] à une éventuelle participation aux frais d'expertise, comme aux dépens, qui pourraient être mis à sa charge, - surseoir à statuer sur le quantum des condamnations dans l'attente du déroulement de cette procédure et/ou des suites de l'expertise, - condamner la Communauté d'agglomération [Localité 9] au paiement de 10.000 € à titre de dommages-intérêts, - condamner la Communauté d'agglomération [Localité 9] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de première instance, - condamner la Communauté d'agglomération [Localité 9] au paiement de la somme de 2.5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de la procédure d'appel, - ordonner l'exécution provisoire de la décision. Aux termes de ses écritures en date du 18 novembre 2021, la Communauté urbaine [Localité 9] conclut à la confirmation du jugement entrepris, au rejet des prétentions adverses, et demande à la cour de : - constater que le seul défaut connu par elle au moment de la vente, était relatif à l'anomalie affectant le réseau interne de la propriété et que celle-ci ne saurait constituer un défaut susceptible d'être couvert par la garantie des vices cachés, - constater en revanche que les défauts affectant le collecteur principal situé sous l'immeuble [Adresse 1] étaient ignorés par elle et qu'elle ne saurait dans ces conditions avoir à en garantir les conséquences conformément aux stipulations contractuelles, - constater en tout état de cause que ces défectuosités ne sont pas de nature à rendre l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine, ou à en diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus, - constater également l'absence de manquement de sa part à son obligation de délivrance, - constater l'absence de tout dol, - à titre infiniment subsidiaire, constater le caractère infondé et en tout cas injustifié des sommes réclamées, - condamner la SCI [Adresse 5] au paiement d'une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de son conseil. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 octobre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande formée sur le fondement de la garantie des vices cachés L'appelante fonde à titre principal sa demande de garantie sur le fondement de la garantie des vices cachés, au motif que le vice est antérieur à la vente rendant l'immeuble impropre à sa destination et que la Communauté d'agglomération [Localité 9], qui en avait connaissance, est mal fondée à invoquer la clause d'exclusion de garantie figurant au contrat de vente. L'intimée conteste quant à elle, l'existence d'un défaut caché au sens de l'article 1641 du code civil,soutenant que l'anomalie relevée par l'expert, n'a aucune conséquence sur la jouissance du bien de l'appelante. Elle ajoute qu'elle ignorait la nécessité de procéder au changement du collecteur situé sous l'immeuble du [Adresse 1]. L'article 1641 du code civil dispose : ' Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'. En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise versé aux débats que les inondations à raison desquelles l'expertise a été ordonnée, affectent non pas l'immeuble de la SCI 21, rue de la République, mais celui de la SCI Les Marronniers, du fait d'une absence de cuvelage sur les murs périphériques du sous-sol, de l'insuffisance de la section du collecteur pour permettre l'évacuation des eaux provenant des immeubles riverains dont celui de la SCI 21, rue de la République, les eaux de ruissellement s'accumulant dans sa cour, ainsi que de l'incidence des marées, des crues de l'Orne et des précipitations. Dès lors que les inondations ne concernent pas l'immeuble de la SCI [Adresse 5], qui n'est donc pas impropre à sa destination, sans que celle-ci soit non plus limitée, l'appelante est mal-fondée à se prévaloir de la garantie des vices cachés. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande sur ce fondement. Sur l'obligation de délivrance La SCI [Adresse 5] fonde subsidiairement sa demande de garantie, sur le manquement de la Communauté d'agglomération [Localité 9] à son obligation de délivrance, au motif que les conduits d'évacuation des eaux pluviales ne sont pas conformes, ce qu'elle n'ignorait pas. Le manquement à l'obligation de délivrance édictée par l'article 1604 du code civil suppose que soit rapportée la preuve par celui qui l'invoque, que la chose vendue n'est pas conforme à ce qui était contractuellement prévu entre les parties. La clause du contrat de vente relative à l'assainissement comporte la mention suivante relative à l'évacuation des eaux pluviales qui est ici en cause : ' Il est précisé que le système d'écoulement des eaux pluviales doit être distinct de l'installation d'évacuation des eaux usées, étant précisé que le régime d'évacuations des eaux pluviales est fixé par le règlement sanitaire départemental. L'évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en permanence, elles ne doivent pas être versées sur les fonds voisins et la voie publique. A cet égard, à titre d'information, il est annexé aux présentes une lettre émanant de la ville de Caen datant de janvier 2011et précisant notamment qu'il existe une servitude d'écoulement pluvial par l'immeuble situé [Adresse 1].' En l'espèce, le sous-dimensionnement du collecteur qui se trouve au [Adresse 1], n'est pas le fait de la Communauté de Commune de [Localité 9], étant ici rappelé que l'expert judiciaire mentionne que ce sont les eaux pluviales de plusieurs immeubles riverains qui se déversent dans ce collecteur et pas uniquement celles de la SCI, [Adresse 5], et qu'il était bien destiné à récupérer les eaux des immeubles du [Adresse 5]. Comme il a été dit ci-dessus, les inondations récurrentes affectant les locaux de la SCI Les Marronniers, sont dues à d'autres facteurs sans lien avec l'évacuation des eaux pluviales en provenance du [Adresse 5]. L'éventuelle nécessité d'effectuer des travaux sur une canalisation présente dans la cour de l'immeuble évoquée par [Localité 9] dans sa lettre du 31 octobre 2012, qui n'ont pas été réalisés, ne saurait donc être considérée comme un manquement de celle-ci à son obligation de délivrance. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 5] de sa demande de garantie fondée sur un manquement à l'obligation de délivrance. Sur le dol En cause d'appel, la SCI [Adresse 5] fonde également sa demande de garantie sur le dol, en invoquant un dol par omission dès lors que sa venderesse ne lui a pas révélé le sous-dimensionnement du réseau d'évacuation et le risque de remise en cause de la servitude d'écoulement des eaux. L'article 1137 du code civil dispose : ' Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins ne constitue pas un dol, le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.' Il est constant que la Communauté d'agglomération [Localité 9] n'a pas informé son acquéreur lors de la vente de l'échange qui avait eu lieu en 2012 avec le gérant de la SCI Les Marronniers qui se plaignait d'inondations dans ses locaux, et de l'étude qui avait été faite par la direction des bâtiments, faisant état d'un sous-dimensionnement de la canalisation, puisqu'il n'en est pas fait état dans l'acte de vente. Pour autant, la SCI [Adresse 5] ne démontre ni la volonté de sa cocontractante de dissimuler cette information, ni surtout que celle-ci présentait pour elle, un caractère déterminant quant à son consentement à la vente. Dès lors, sa demande de garantie sur ce fondement sera également écartée. Sur les autres demandes de la SCI [Adresse 5] L'appelante étant déboutée de sa demande de garantie, le sera également de ses autres demandes ( participation aux frais d'expertise, honoraires d'avocat, dépenses qui seront mises en oeuvre dans le cadre du suivi de l'expertise et ses suites, sursis à statuer, dommages-intérêts). Sur les frais irrépétibles et les dépens L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 5] à payer à la Communauté urbaine [Localité 9], une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de la condamner au paiement d'une indemnité de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles d'appel et de la débouter de sa demande à ce titre. Succombant, elle sera condamnée aux dépens d'appel avec bénéfice de distraction en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Minot, le jugement étant confirmé en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 29 avril 2021, Y ajoutant, DEBOUTE la SCI [Adresse 5] de toutes ses demandes, CONDAMNE la SCI [Adresse 5] à payer à la Communauté urbaine de [Localité 9], une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE la SCI [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes, en ce compris celle formée en application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI [Adresse 5] aux dépens dont distraction au profit de Maître Minot en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET G. GUIGUESSON