Cour d'appel, 14 mars 2024. 23/00243

SM/RP COPIE OFFICIEUSE COPIE EXÉCUTOIRE à : - SCP GUENOT AVOCATS ET ASSOCIES - SCP ROUAUD & ASSOCIES Expédition TJ LE : 14 MARS 2024 COUR D'APPEL DE BOURGES CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 14 MARS 2024 N° - Pages N° RG 23/00243 - N° Portalis DBVD-V-B7H-DQ6L Décision déférée à la Cour : Jugement du juge des contentieux de la protection de NEVERS en date du 30 Janvier 2023 PARTIES EN CAUSE : I - Mme [D] [Y] née le 14 Avril 1955 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par la SCP GUENOT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de NEVERS timbre fiscal acquitté APPELANTE suivant déclaration du 09/03/2023 II - M. [H] [F] né le 09 Juillet 1937 à [Localité 7] [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES timbre fiscal acquitté INTIMÉ COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2024 hors la présence du public, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Odile CLEMENT Présidente de Chambre M. Richard PERINETTI Conseiller Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère *************** GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT *************** ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. ************** Exposé : Selon acte sous seing privé en date du 20 août 2014, [H] [F] a donné à bail à [D] [Y] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 6], à [Localité 5] (58). Un état des lieux d'entrée a été effectué à cette date et, suite au départ de la locataire, un état des lieux de sortie a été établi par les parties le 14 février 2020. Soutenant que sa locataire avait manqué à ses obligations contractuelles en raison de l'existence de loyers impayés et de dégradations dans le logement, [H] [F] a assigné le 22 novembre 2021 [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers en sollicitant la condamnation de celle-ci au paiement de la somme principale de 6.711,23 €, correspondant au montant des devis de réfection des lieux loués auxquels un coefficient de vétusté de 50 % a été appliqué, et augmenté des loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie de 370 €. Par jugement du 30 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers a : ' Condamné Madame [D] [Y] à payer à Monsieur [H] [F] la somme de 57,14 € au titre de l'arriéré locatif, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 370 €, ' Condamné Madame [D] [Y] à payer à Monsieur [H] [F] la somme de 3.735,50 € au titre des réparations locatives, ' Condamné Madame [D] [Y] à payer à Monsieur [H] [F] la somme de 250 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ' Condamné Madame [D] [Y] aux dépens de l'instance, ' Rejeté la demande de Monsieur [H] [F] tendant à mettre à la charge de Madame [D] [Y] le montant des sommes retenues par l'huissier de justice au titre de l'article R 444-55 du Code de commerce dans l'éventualité d'une exécution forcée de la décision. [D] [Y] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 9 mars 2023 et demande à la cour, dans ses dernières écritures en date du 9 juin 2023, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de : REFORMER le jugement en toutes ses dispositions. DEBOUTER Monsieur [F] de l'intégralité de ses prétentions. Vu l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER Monsieur [F] au paiement d'une somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles. [H] [F], intimé, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 28 août 2023, à la lecture desquelles il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de : Vu les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Vu les dispositions de l'article 1134 ancien du Code Civil, Vu les dispositions du Décret n° 87-712 du 26 août 1987 Vu les dispositions des articles 1103, 1730 à 1732 du Code Civil, et les dispositions des dispositions des articles 696 et 700 du Code de Procédure Civile, Vu le bail signé entre les parties, Vu l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, Infirmer le jugement rendu le 30 janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nevers en ce qu'il a condamné Madame [D] [Y] au paiement de la somme de 3.735,50 € au titre des réparations locatives, Condamner en conséquence Madame [D] [Y] à payer et porter à Monsieur [H] [F] la somme de 6.654,09 € au titre du défaut d'entretien et des dégradations locatives, Confirmer le jugement entrepris pour le surplus et débouter Madame [D] [Y] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, Y ajoutant, Condamner Madame [D] [Y] au paiement d'une somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, La condamner en tous les dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 janvier 2024. Sur quoi : Il est constant que selon acte sous seing privé en date du 20 août 2014, [H] [F] a donné à bail à [D] [Y] des locaux à usage d'habitation situés « [Adresse 6], sur la commune d'[Localité 5] (Nièvre), pour une durée de trois ans à compter du 1er octobre suivant (pièce numéro 1 du dossier de l'intimé). Les parties ont établi contradictoirement un état des lieux d'entrée le 30 septembre 2014 (pièce numéro 2 du même dossier), puis un état des lieux de sortie le 14 février 2020 avec la participation du président de la chambre syndicale de la propriété immobilière de la Nièvre (pièce numéro 3). Il y a lieu d'examiner, successivement, les demandes formées par [H] [F] au titre, d'une part, des réparations locatives et, d'autre part, de l'arriéré locatif. 1) sur les sommes réclamées par Monsieur [F] à Madame [Y] au titre des réparations locatives : Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : "c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ". Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. L'article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 énonce quant à lui que « sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret ». La liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives figurant en annexe de ce décret mentionne notamment : «III. - Parties intérieures. a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons : Maintien en état de propreté ; Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci. (...) IV. - Installations de plomberie. a) Canalisations d'eau : Dégorgement : Remplacement notamment de joints et de colliers. (...) d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie : Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau. e) Eviers et appareils sanitaires : Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches. (...)». Il appartient donc à [H] [F] de rapporter la preuve de la réalité des dégradations locatives qu'il impute à son ancienne locataire, sauf à celle-ci à démontrer que lesdites dégradations sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Après application d'un coefficient de vétusté de 50 %, [H] [F] sollicite l'octroi de la somme de 6654,09 € sur la base d'un devis établi le 18 novembre 2020 par l'entreprise BCT pour un montant de 6742 € au titre de divers travaux de lessivage et de peinture, ainsi que deux devis établis par l'entreprise MANGEON le 19 mai 2020 pour des montants respectifs de 5788,09 € et 778,09 € au titre de travaux de « réfection de la douche et remplacement du lavabo » et « remplacement du meuble sous évier » (pièce numéro 4 de son dossier). a) sur la réfection de la salle de bains : L'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 30 septembre 2014 par les parties comporte les indications suivantes : « sols : linoléum plastique rouge, état moyen, murs : peinture, beaucoup de traces noires, plafonds : peinture, état : B, équipements : état : B, clapet, état : B, fonctionnement : B, joints autour vasque ou lavabo : moyens, robinetterie : mitigeur : B, fonctionnement : B, bac/douche ou cabine de douche : état : moyen, joints autour bac à douche : moyens, flexible de douche : état : B, pommeau de douche, état : B (') » (pièce numéro 2 du dossier de l'intimé). L'état des lieux de sortie établi le 14 février 2020 (pièce numéro 3), bien que plus difficilement lisible, indique quant à lui : « (') douche : bac en grès fendu, mitigeur et douchette en l'état, lavabo en grès sur console en l'état (éclats, bonde à réparer) », étant observé que la fente ainsi mentionnée est parfaitement visible sur les photographies produites en pièce numéro 8 du même dossier. Au vu de la comparaison des deux états des lieux, c'est en conséquence à juste titre que le premier juge a estimé que [D] [Y] ' qui est restée dans les lieux 5 ans et 5 mois, soit du 30 septembre 2014 au 14 février 2020 ' ne rapportait pas la preuve que les dégradations locatives affectant la salle de bains étaient uniquement dues à la vétusté, et a retenu, dans les devis ci-dessus rappelés, les postes en lien avec la dépose du lavabo, la démolition du socle de douche, la fourniture et la pose du receveur de douche ainsi que la fourniture d'un ensemble meuble avec vasque en céramique, soit, après application du coefficient de vétusté de 50 %, la somme de 874,50 € TTC. La décision entreprise devra donc être confirmée de ce chef. b) sur la réfection des peintures : La peinture de la toile de verre posée sur les murs de la cuisine avait été décrite, dans l'état des lieux d'entrée, comme présentant « quelques traces » et, dans l'état des lieux de sortie, comme « en l'état, traces, salissures, écailles, fissure, faïence en l'état, joint silicone en l'état ». La peinture des murs du séjour a été décrite comme présentant une « trace de remontée sur un mur » lors de l'entrée de la locataire et, lors de la sortie de celle-ci des lieux, comme présentant des « traces de salissures et écailles dues à l'humidité ». De la même façon, la présence de diverses salissures a été notée dans l'état des lieux de sortie concernant les murs des toilettes, les murs de la chambre 1, ainsi que le couloir, alors qu'une telle présence n'avait pas été notée dans l'état des lieux d'entrée. De telles traces et salissures relèvent de l'entretien normal du logement et ne sauraient résulter, comme [D] [Y] le soutient en vain, de la seule vétusté de celui-ci qui correspond, selon la définition donnée par le décret précité, à l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. La décision du premier juge, ayant écarté des devis invoqués les travaux de peinture des plafonds de la chambre et de la cuisine ' sur lesquels aucune dégradation n'a été notée dans l'état des lieux de sortie ' et ayant retenu les autres travaux de peinture et lessivage chiffrés à 2861 € après application du coefficient de vétusté de 50 %, devra donc être confirmée. c) sur la réfection du caisson de la cuisine : L'état des lieux d'entrée mentionne la présence d'un « placard bas mélaminé sous évier », sans toutefois en préciser l'état, et précise que l'évier en inox présente « quelques bosses ». Dès lors que l'état des lieux de sortie se borne à préciser que l'intérieur du « placard sous évier » est sale, la nécessité de remplacer ces équipements ne se trouve pas suffisamment établie. La décision du premier juge, ayant rejeté la demande formée par [H] [F] à ce titre, ne pourra donc qu'être confirmée. 2) sur les loyers impayés : Aux termes de l'article 7 de la loi numéro 89 ' 462 du 6 juillet 1989 précitée, le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». [H] [F] a sollicité devant le premier juge la condamnation de [D] [Y] à lui verser la somme de 57,14 € représentant le solde des loyers impayés pour la période comprise entre le mois de janvier 2018 et le 14 février 2020, après toutefois déduction du dépôt de garantie pour un montant de 370 €. Le tribunal a fait droit à cette demande, à laquelle [D] [Y] ne s'est, au demeurant, pas opposée, en mentionnant d'ailleurs par erreur dans le dispositif de la décision le prénom « [E] » au lieu du prénom « [H] ». Toutefois, Madame [Y] produit en cause d'appel un extrait de son relevé de compte auprès de la Banque Postale, dont il résulte que cette somme de 57,14 € a d'ores et déjà été versée à Monsieur [F] par l'intermédiaire d'un virement en date du 10 septembre 2021. Il conviendra, en conséquence, de réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné [D] [Y] au paiement de ladite somme. 3) sur les autres demandes : Aucune considération d'équité ne commande en l'espèce de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Les entiers dépens d'appel seront laissés à la charge de [D] [Y], qui succombe en la quasi-intégralité de ses demandes. Par ces motifs : La cour ' Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné [D] [Y] à verser à [H] [F] la somme de 57,14 € au titre de l'arriéré locatif Et, statuant à nouveau sur ce seul chef réformé ' Constate que [D] [Y] justifie avoir versé à [H] [F] la somme de 57,14 € au titre de l'arriéré locatif par virement bancaire du 10 septembre 2021 et rejette, en conséquence, la demande formée par [H] [F] à ce titre Y ajoutant ' Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ' Dit que les entiers dépens d'appel seront à la charge de [D] [Y]. L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S.MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, S.MAGIS O. CLEMENT