Tribunal judiciaire, 20 novembre 2025. 24/07562

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [R] [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/07562 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5S77 N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le 20 novembre 2025 DEMANDERESSE S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] [Adresse 4] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [R] [O], [Adresse 1] non comparante, COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 septembre 2025 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 20 novembre 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07562 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5S77 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 novembre 2021, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à Madame [R] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 363,46 euros et 90 euros de provision sur charges. Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a fait délivrer à Madame [R] [O] un commandement de payer la somme principale de 5 908,41 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a assigné Madame [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l'exécution provisoire de: - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à compter du 21 avril 2024, - subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l'expulsion de Madame [R] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre, - condamner Madame [R] [O] à payer la somme de 14 259,82 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu'à une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des taxes, SLS et charges diverses et courantes, à compter de la date de la résiliation et jusqu'à la libération complète effective des lieux, en ce compris la remise des clés, - condamner Madame [R] [O] à payer la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront les frais du commandement. À l'audience du 9 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), représentée par con conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 20 560,26 euros selon décompte arrêté au 3 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus. Assignée à étude, Madame [R] [O] n'a pas comparu, ni personne pour elle. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement en réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2025. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 6 août 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 22 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). En l'espèce, le bail conclu le 18 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article 11) et la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a par acte de commissaire de justice du 21 février 2024 fait délivrer à Madame [R] [O] un commandement visant la clause résolutoire de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 5 908,41 euros au titre des loyers, suppléments de loyer et charges impayés arrêtés au 14 février 2024, terme de janvier 2024 inclus. S'agissant d'une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction et de l'habitation qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d'imposition pour permettre de vérifier qu'ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social. Mais, il résulte de ce texte qu'en l'absence de réponse l'organisme d'habitation à loyer modéré n'est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible qu'après une mise en demeure restée infructueuse pendant les quinze jours destinés à justifier des revenus de l'année précédente, l'organisme HLM ne pouvant procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure. En l'espèce, il ressort du commandement de payer et des décomptes produits que la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a appliqué un supplément de loyer de solidarité de 1 926,57 euros en janvier 2024 ainsi que des frais d'enquête SLS (25 euros) sans pour autant justifier de l'envoi d'une mise en demeure préalable notifiant à la locataire son intention de faire application d'un supplément de loyer de solidarité (la sommation de communiquer l’avis d’imposition 2023 dont l’absence a conduit à l’application d’un supplément de loyer a en effet été délivrée en même temps que le commandement de payer). Il en résulte qu'après déduction des sommes réclamées au titre du supplément de loyer de solidarité (1 926,57 euros) et des frais d’enquête SLS (25 euros), Madame [R] [O] était redevable au jour de la délivrance du commandement de la somme de 3 956,84 euros (5 908,41 euros - 1 926,57 euros - 25 euros). Or, d'après l'historique des versements, cette somme n'a pas été réglée pendant le délai de deux mois visé au commandement de payer (seule une somme de 1 981 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 avril 2024. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris avant l'audience et la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), seule comparante, ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement suspendant les effets la clause résolutoire il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [R] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution. Sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Madame [R] [O] est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée en l'espèce au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. En l'espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Madame [R] [O] reste lui devoir la somme de 20 560,26 euros, au titre des loyers, suppléments de loyer et charges impayés arrêtés au 3 septembre 2025 terme d’août 2025 inclus. Conformément à ce qui précède, il y a lieu de déduire de cette somme les suppléments de loyer de solidarité (SLS) facturés à compter de janvier 2025 pour un total de 15 772,16 euros (1 971,52 euros x 9 mois) et les frais d’enquête (25 euros) en l’absence de production par la bailleresse de l’accusé de réception de la mise en demeure faite à la locataire de communiquer son avis d’imposition 2024 portant sur les revenus perçus en 2023, étant observé que les SLS facturés en 2024 ont fait l’objet d’une régularisation le 31 août 2025 à hauteur de 20 613,33 euros à la suite de la transmission par Madame [R] [O] de son avis d’imposition 2023 portant sur les revenus de l’année 2022. Madame [R] [O], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera en conséquence condamnée à payer la somme de 4 763,10 euros (20 560,26 euros - 15 772,16 euros -25 euros) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 956,84 euros conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. Madame [R] [O] sera également condamnée au paiement à compter de l'échéance de septembre 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges, hors SLS, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, étant observé que le dernier loyer charges comprises s'élève à la somme de 533,99 euros. Sur demandes accessoires Madame [R] [O], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2021 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) et Madame [R] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 6] sont réunies à la date du 22 avril 2024, ORDONNE en conséquence à Madame [R] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, DIT qu'à défaut pour Madame [R] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Madame [R] [O] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 4 763,10 euros (décompte arrêté au 3 septembre 2025, incluant la mensualité d’août 2025), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 956,84 euros à compter du 21 février 2024, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNE Madame [R] [O] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 533,99 euros), à compter de l'échéance de septembre 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), CONDAMNE Madame [R] [O] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [R] [O] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.