Cour d'appel, 15 décembre 2022. 22/06664

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 15 DÉCEMBRE 2022 N°2022/477 Rôle N° RG 22/06664 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJLO4 E.P.I.C. 13 HABITAT C/ [D] [B] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pascale BARTON-SMITH Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de Marseille en date du 29 Mars 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/03258. APPELANTE E.P.I.C. 13 HABITAT, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Madame [D] [B] demeurant [Adresse 1] Assignée à étude le 20/05/2022, défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur, chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère, M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022. ARRÊT Défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 19 janvier 2018, l'EPIC 13 HABITAT a donné à bail d'habitation à Madame [B] un bien sis à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 448, 82 euros. Par acte d'huissier du 03 juin 2021, l'EPIC 13 HABITAT a fait assigner sa locataire aux fins principalement de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison du manquement de cette dernière à son obligation de jouissance paisible, ordonner l'expulsion de Madame [B] et la voir condamner au versement d'une indemnité d'occupation. Par jugement contradictoire du 29 mars 2022, le juge des contentieux de la protection de Marseille a : - débouté l'EPIC 13 HABITAT de ses demandes de résiliation de bail, d'expulsion de Madame [D] [B] et de condamnation de cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation, - débouté l'EPIC 13 HABITAT de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, - condamné l'EPIC 13 HABITAT aux dépens, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - rappelé que la décision est exécutoire par provision. Le premier juge a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail formée par l'EPIC 13 HABITAT au motif que les manquements de Madame [B] n'étaient pas suffisamment graves et répétés. Le 06 mai 2022, l'EPIC HABITAT 13 a relevé appel de la décision en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes : - de résiliation judiciaire du bail - d'expulsion de Madame [B] - de condamnation de Madame [B] à une indemnité d'occupation - d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'elle a été condamnée aux dépens. Madame [B] n'a pas constitué avocat. Par conclusions notifiées le 18 mai 2022 sur le RPVA et le 20 mai 2022 à l'intimée défaillante, l'EPIC 13 HABITAT demande à la cour : - d'infirmer le jugement rendu le 29 Mars 2022 en ce qu'il a débouté 13 HABITAT de ses demandes de résiliation de bail, d'expulsion et de condamnation de Madame [B], - de prononcer la résiliation du bail consenti le 19 Janvier 2018 à Madame [D] [B] pour défaut de jouissance paisible, - d'ordonner l'expulsion sans délai de Madame [D] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, - de condamner Madame [D] [B] à payer à 13 HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale à 545,11 €, sauf à parfaire ou à diminuer par la suite si nécessaire jusqu'à libération des lieux, - de la condamner au paiement de la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés ainsi qu'aux entiers dépens. Elle sollicite la résiliation du bail en raison du manquement de sa locataire à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués. Elle fait état des nuisances provoquées par cette dernière qui ne change pas de comportement. Elle relève les désagréments causés par les chiens de la locataire. Elle souligne reprocher à sa locataire des insultes et des menaces proférées à l'encontre de voisins. Elle ajoute que quatre locataires ont déposé plainte contre elle pour des faits de violences volontaires et de menaces de mort. MOTIVATION Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 1719 3° du code civil, reprises à l'article 6 b) de la loi du 06/07/1989 que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. A ce titre, le bailleur est responsable envers son locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires au cours du bail qu'il leur a consenti, et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure. Madame [B] réside dans un immeuble qui appartient à l'E.P.I.C 13 HABITAT. Il ressort des attestations produites au débat et de quatre dépôts de plainte (datées du 13 novembre 2021 et 17 avril 2022) que Madame [B] crée diverses nuisances dans la résidence depuis son arrivée (aboiement de ses chiens; jet d'eau et de saletés sur le balcon situé au dessous du sien). Elle adopte un comportement inadapté et violent ( le 17 avril 2022, altercation violente dans les escaliers à l'encontre de Madame [E] et de son fils, cette dernière justifiant d'un certificat médical évoquant des plaies superficielles en haut du thorax; le 13 novembre 2021, insultes à l'égard de deux résidentes sur le parking de la résidence) Les déclarations concordantes de différents résidents (Madame [E], Madame [W], Monsieur [U]) et celle de Monsieur [P] la décrive comme une femme violente et agressive. En dépit de deux mises en demeures des premier février 2021 et 02 mars 2021 qui concernaient essentiellement les nuisances sonores et les troubles du voisinage liés au nettoyage de son balcon, Madame [B] a maintenu un comportement inadapté au sein de son immeuble et de la résidence, créant des troubles du voisinage au détriment des autres résidents, locataires du même bailleur. Ces faits constituent des violations répétées et graves à son obligation de devoir user paisiblement des lieux loués. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Il y a lieu d'ordonner son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. L'EPIC 13 HABITAT étant déboutée de sa demande d'expulsion sans délai. Madame [B] sera en outre condamnée au versement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 545,11 euros à compter du prononcé de la présente décision, jusqu'à la libération complète des lieux. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Madame [B] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Pour des raisons tirées de l'équité, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile formées par l'EPIC 13 HABITAT. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté l'EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre des frais irrépétibles et infirmé en ce qu'il a condamné l'EPIC 13 HABITAT aux dépens. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe, INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a rejeté l'EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre des frais irrépétibles, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre Madame [D] [B] et l'EPIC 13 HABITAT, DIT qu'défaut pour Madame [D] [B] d'avoir libéré les lieux(Les jardins d'Opale Bâtiment 3, escalier 28, rond point de l'obélisque [Localité 2] [Localité 2]) deux mois après la notification au Préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meubles choisi par cette dernière ou à défaut par l'huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Madame [B] au paiement d'une indemnité d'occupation égale à la somme de 545,11 euros à compter du prononcé de la présente décision, REJETTE la demande de l'EPIC 13 HABITAT au titre des frais irrépétibles exposés en appel, CONDAMNE Madame [B] aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,