Cour d'appel, 08 décembre 2022. 22/02720

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 08 DECEMBRE 2022 N° RG 22/02720 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VEPR AFFAIRE : S.C.I. [Localité 6] HOTEL DE VILLE C/ S.A.R.L. AL KARAM Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 11 Mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE N° RG : 21/02358 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 08.12.2022 à : Me Corinna KERFANT, avocat au barreau de VERSAILLES Me Zayan BALHAWAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. [Localité 6] HOTEL DE VILLE N° SIRET : 785 420 746 (rcs Paris) [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me Corinna KERFANT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 19 Assistée de Me Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat plaidant au barreau de Paris APPELANTE **************** S.A.R.L. AL KARAM N° SIRET : 399 59 0 3 55 [Adresse 2] [Localité 6] Représentant : Me Zayan BALHAWAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 218 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat à effet au 1er janvier 2010, la SCI [Localité 6] Hôtel de Ville (la société NHV) a renouvelé le bail commercial consenti à la société Le Carreau de [Localité 6] portant sur des locaux à usage commercial dans une galerie marchande située [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 6], pour une durée de 9 ans et moyennant un loyer initial de 238 000 euros hors taxes et hors charges, révisable annuellement. Cet acte porte mention des 7 sous-locataires de la société Le Carreau de [Localité 6] dont la société Al Karam. Par avenant en date du 29 mars 2011, la société Le Carreau de [Localité 6] a renouvelé le contrat de sous-location consenti à la société Al Karam, rétroactivement à compter du 1er janvier 2010, se terminant à la même date que le bail principal, moyennant un loyer annuel de 34 783,02 euros HT et HC. Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 octobre 2018, reçue le 22 octobre 2018, la société Loc Inter Immobilier, agissant pour le compte de la société NHV, a mis en demeure la société Le Carreau de [Localité 6] de régler la somme de 168 792,11 euros au titre des échéances impayées des troisième et quatrième trimestres 2018. Selon acte d'huissier en date du 12 novembre 2018, la société NHV a fait délivrer à la société Le Carreau de [Localité 6] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat et visant les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce. La société NHV a notifié le 18 janvier 2019 à la société Le Carreau de [Localité 6] un refus de faire droit à sa demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2019. Cette notification valant refus de renouvellement du bail a été adressée le 11 mars 2019 à la société Al Karam. Le 5 mai 2021 le tribunal de commerce de Nanterre a prononcé 1'ouverture de la liquidation judiciaire de la société Le Carreau de [Localité 6] et désigné la SCP B.T.S.G., prise en la personne de Maitre [S] [J], en qualité de liquidateur judiciaire. Par lettre du 17 mai 2021 le liquidateur judiciaire a notifié à la société [Localité 6] Hôtel de Ville la résiliation du bail. Par jugement du 25 juin 2021, rendue sur la contestation par la société [Localité 6] Hôtel de Ville de la décision du juge commissaire lui refusant de constater la résiliation du bail, le tribunal de commerce a constaté la résiliation du bail entre la société [Localité 6] Hôtel de Ville et la société Le Carreau de [Localité 6] à compter du 17 mai 2021, déboutant la société [Localité 6] Hôtel de Ville de sa demande de résiliation a compter du 6 novembre 2020. Par arrêt rendu par cette cour en date du 13 septembre 2022 sur appel de ce jugement, il a été constaté la résiliation au 6 novembre 2020 du bail conclu entre la société NHV et Le Carreau de [Localité 6] (bail n°1). Par ailleurs, le liquidateur judiciaire a déposé le 19 mai 2021 auprès du greffe du tribunal de commerce de Nanterre une requête sollicitant la résiliation du bail de chaque sous-locataire. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du juge commissaire du 2 août 2021 ; la résiliation du bail de la société Al Karam a été prononcée. La société [Localité 6] Hôtel de Ville a par ailleurs adressé le 20 avril 2021 une mise en demeure, chiffrée et actualisée, à chacun des sous-locataires leur demandant paiement de l'intégralité de la dette locative de la société Le Carreau de [Localité 6], dont elle les estimait solidairement tenus, et leur déniant tout droit au renouvellement de leur bail. Par acte d'huissier de justice délivré le 8 septembre 2021, la société [Localité 6] Hôtel de Ville a fait assigner en référé la société Al Karam aux fins d'obtenir principalement de : - dire que la société Al Karam ne bénéficie d'aucun droit direct au renouvellement de son contrat de sous-location en l'état, - de ce que le bail principal à effet du 1er janvier 2010 : - a pris fin le 31 décembre 2018 par l'effet du refus de renouvellement valablement signifié le 18 janvier 2019, - a été résilié par Maitre [J] ès-qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Le Carreau de [Localité 6], ladite résiliation ayant au surplus été constatée par le tribunal de commerce de Nanterre par jugement du 25 juin 2021, - contient une clause par laquelle les parties ont contractuellement prévu que 'les lieux loués forment conventionnellement un tout indivisible', exclusive de toute reconnaissance d'un quelconque droit direct au profit d'un sous-locataire partiel, - de ce que le bail de sous-location partielle à de façon superfétatoire fait l'objet d'une requête en résiliation déposée par Maître [J] es-qualités auprès du juge-commissaire sur le fondement des dispositions de l'article L. 641-1 l-1, IV du code de commerce, - dire que la société Al Karam est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2019, très subsidiairement depuis le 17 mai 2021 ; - faire injonction a la société Al Karam de quitter et restituer immédiatement les lieux, sous astreinte de 1000 euros par jour, tout jour commencé étant du, à compter du lendemain du prononcé de l'ordonnance a intervenir, - se réserver la liquidation de l'astreinte, - ordonner l'expulsion des locaux sous-loués de la société Al Karam ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en cas de besoin, - rejeter l'intégralité des prétentions de la société sous-locataire devenue occupante sans droit ni titre la société Al Karam, - rappeler le caractère exécutoire par provision de l'ordonnance à intervenir en toutes ses dispositions, - condamner la société Al Karam à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de 1'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Al Karam aux entiers dépens. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 11 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige, par provision, tous moyens des parties étant réservés, - débouté la société [Localité 6] Hôtel de Ville de toutes ses demandes, - condamné la société [Localité 6] Hôtel de Ville aux dépens. Par déclaration reçue au greffe le 19 avril 2022, la société [Localité 6] Hôtel de Ville a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 19 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [Localité 6] Hôtel de Ville demande à la cour, au visa des articles 32-2, 699, 700 et 835 du code de procédure civile, L. 145-1 et suivants notamment L. 145-32 du code de commerce et 1134 du code civil, de : - déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par la société [Localité 6] Hôtel de Ville à l'encontre de l'ordonnance de référé prononcée le 11 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre (RG n° 21/02358) ; - infirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions, donc en ce qu'elle a : - renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige ; - débouté la société [Localité 6] Hôtel de Ville de toutes ses demandes ; - condamné la société [Localité 6] Hôtel de Ville aux dépens ; statuant à nouveau : - la dire recevable et fondée en ses demandes ; - dire que la société Al Karam ne bénéficie d'aucun droit direct au renouvellement de son contrat de sous-location en l'état : à titre principal, de ce que le bail de sous-location partielle a : - fait l'objet d'une requête en résiliation déposée par Maître [J] ès-qualités auprès du juge- commissaire sur le fondement des dispositions de l'article L. 641-11-1, IV du code de commerce ; - été résilié par ordonnance du juge-commissaire rendue le 2 août 2021, à effet du 19 mai 2021 ; subsidiairement de ce que le bail principal à effet du 1er janvier 2010 : - à pris fin le 31 décembre 2018 par l'effet du refus de renouvellement valablement signifié le 18 janvier 2019 ; - à vu sa résiliation constatée à effet du 6 novembre 2020 par la cour d'appel de Versailles par arrêt du 13 septembre 2022 ; - a été résilié par Maître [J] es-qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Le Carreau de [Localité 6] ; - contient une clause par laquelle les parties ont contractuellement prévu que « les lieux loués forment conventionnellement un tout indivisible », exclusive de toute  reconnaissance d'un quelconque droit direct au profit d'un sous-locataire partiel ; - dire que la société Al Karam est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2019, très subsidiairement depuis le 6 novembre 2020 ou le 19 mai 2021 ; - faire injonction à la société Al Karam de quitter et restituer immédiatement les lieux, sous astreinte de 1 000 euros par jour, tout jour commencé étant dû, à compter du lendemain du prononcé de l'arrêt à intervenir ; - se réserver la liquidation de l'astreinte ; - ordonner l'expulsion des locaux sous-loués de la société Al Karam ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en cas de besoin ; - rejeter l'intégralité des prétentions de la société sous-locataire devenue occupante sans droit ni titre Al Karam ; - condamner la société Al Karam à lui verser une indemnité de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive sur le fondement des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile ; - condamner la société Al Karam à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Al Karam aux entiers dépens. La société Al Karam, qui a constitué avocat, n'a pas conclu. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022 MOTIFS DE LA DÉCISION La société NHV sollicite l'infirmation de l'ordonnance dont appel, soutenant que la société Al Karam est incontestablement à ce jour occupante sans droit ni titre de locaux indivisibles et partiellement sous-loués par ses soins auprès de la société Le Carreau de [Localité 6], aujourd'hui en procédure de liquidation judiciaire. Elle expose que par ordonnance du 2 août 2021, le juge-commissaire a prononcé la résiliation du sous-bail liant la société Le Carreau de [Localité 6] à la société Al Karam à effet du 19 mai 2021 et que l'objet de la présente instance est simplement d'ajouter à l'ordonnance du juge-commissaire puisque celui-ci ne dispose pas du pouvoir d'ordonner l'expulsion des occupants sans droit ni titre. Elle argue ensuite du fait que le bail principal de la société Le Carreau de [Localité 6] a définitivement pris fin à effet du 31 décembre 2018. Elle soutient également que la société Al Karam est dépourvue de tout droit direct au renouvellement de son sous-bail puisqu'en l'espèce le bail principal, qui était annexé à l'avenant au renouvellement du sous-bail, énonce expressément que « les lieux loués forment conventionnellement un tout indivisible », peu important que les locaux puissent être matériellement divisibles. Elle expose que l'indivisibilité contractuellement convenue exclut également toute revendication par le sous-locataire d'une quelconque indemnité d'éviction à l'égard du propriétaire des locaux. Sur ce, La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'dire que' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. Il découle des dispositions de l'alinéa 1er de l'article 835 ci-dessus rappelé, que le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit' qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer. Au cas présent, il est constant que la société NHV a refusé le renouvellement du bail principal conclu avec la société Le Carreau de [Localité 6], refus notifié aux sous-locataires le 18 janvier 2019, tandis qu'il lui avait auparavant été signifié le 12 novembre 2018 un commandement de payer visant la clause résolutoire, resté infructueux ; que par la suite, la locataire principale a été placée en liquidation judiciaire et que par jugement du tribunal de commerce de Nanterre en date du 25 juin 2021, il a été donné acte au liquidateur judiciaire de ce qu'il avait procédé à la résiliation du bail liant la société Le Carreau de [Localité 6] à la société NHV et constaté que cette résiliation est intervenue le 17 mai 2021. S'il ressort des écritures de l'appelante que, dès le 23 mars 2020 puis de nouveau le 9 juillet 2021, la société Al Karam a notifié à l'intimée qu'elle se prévalait de son droit direct au renouvellement de son bail conformément à l'article L. 145-32 du code de commerce, ce à quoi la société NHV lui a adressé en réponse des actes de protestation et dénégation de tout droit direct au renouvellement comme tout droit à indemnité d'éviction, il ne ressort toutefois pas des éléments du débat que la société Al Karam aurait introduit une action au fond aux fins de voir reconnaître un droit au renouvellement direct de son bail. Sur saisine de la SCP BTSG, prise en la personne de Maître [J], le juge-commissaire à la procédure de liquidation judiciaire de la société Le Carreau de [Localité 6], par ordonnance en date du 2 août 2021, a prononcé « la résiliation du sous-bail liant la société Le Carreau de [Localité 6] à la société Al Karam, à effet du 19 mai 2021 ». Dans ces conditions, et contrairement à la situation d'autres sous-locataires dont il apparaît qu'ils ont quant à eux saisi le juge du fond de la question de leur éventuel droit direct au renouvellement du bail, l'occupation illicite des locaux commerciaux par la société Al Karam apparaît acquise avec l'évidence requise en référé. Dès lors, il convient, par voie d'infirmation, de faire injonction à la société Al Karam de quitter et restituer immédiatement les lieux, sous astreinte qu'il convient de fixer à la somme de 300 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois suivant la signification du présent arrêt, et ce pendant un délai de 3 mois. Il n'y a en revanche pas lieu à se réserver la liquidation de cette astreinte provisoire. Il sera également dit qu'à défaut pour la société Al Karam de quitter les lieux dans les 2 mois de la signification du présent arrêt, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en cas de besoin. L'intimée n'ayant pas conclu dans le cadre de la présente instance, la demande au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée. Sur les demandes accessoires : La société NHV étant accueillie en son recours, l'ordonnance sera infirmée en sa disposition relative aux dépens de première instance. La société Al Karam devra supporter les dépens de première instance et d'appel. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société NHV la charge des frais irrépétibles exposés. La société Al Karam sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire, Infirme l'ordonnance du 11 mars 2022, Statuant à nouveau, Fait injonction à la société Al Karam de quitter et restituer immédiatement les lieux, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois suivant la signification du présent arrêt, et ce pendant un délai de 3 mois, Dit n'y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte, Dit qu'à défaut pour la société Al Karam de quitter les lieux dans les 2 mois à compter de la signification du présent arrêt, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en cas de besoin, Rejette le surplus des demandes, Condamne la société Al Karam à verser à société [Localité 6] Hôtel de Ville la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que la société Al Karam supportera les dépens de première instance et d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,