Cour d'appel, 29 février 2024. 21/01121

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50A 3e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 29 FEVRIER 2024 N° RG 21/01121 N° Portalis DBV3-V-B7F-UKM6 AFFAIRE : [C] [K] ... C/ [W] [H] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Janvier 2021 par le Tribunal judiciaire de VERSAILLES N° chambre : 2 N° RG : 18/08259 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Martine DUPUIS Me Karine LE GO Me Stéphanie TERIITEHAU RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [C] [K] né le 01 Septembre 1975 à [Localité 12] de nationalité Française Madame [Z] [J] épouse [K] née le 09 Février 1983 à [Localité 11] de nationalité Française Domiciliés tous deux : [Adresse 9] [Adresse 3] [Localité 7] Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 625 Représentant : Me Gwenahel THIREL de la SELARL THIREL SOLUTIONS, Plaidant, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 23, substituée par Me Eloise CACHAU APPELANTS **************** Monsieur [W] [H] né le 14 Juillet 1957 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 6] Madame [R] [J] divorcée [H] née le 05 Décembre 1960 à [Localité 13] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 8] Représentant : Me Karine LE GO, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 198 INTIMES S.A.S. SOCIETE DE VENTES IMMOBILIERES POUR LES LOISIRS ET LE PLACEMENT - S.L.P. exerçant sous l'enseigne CENTURY 21 N° SIRET : 311 887 962 [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 Représentant : Me François BLANGY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399 INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Florence PERRET, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseiller, Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme FOULON, ************ FAITS ET PROCEDURE : M. [W] [H] et Mme [R] [J] divorcée [H] étaient propriétaires d'une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 7] (78) qu'ils ont mise en vente par l'entremise de la Société de vente immobilières pour les loisirs et le placement (ci-après, " la société SLP "), exerçant sous l'enseigne Agence Century 21. M. [C] [K] et Mme [Z] [K] se sont portés acquéreurs de ce bien, au prix de 330 000 euros, selon un acte authentique de vente du 28 juin 2013. Des fissures seraient apparues dans le courant de l'été 2015. Les acquéreurs ont fait diligenter une expertise amiable puis sollicité en référé la désignation d'un expert judiciaire afin de déterminer la nature et l'origine des désordres. Par ordonnance de référé du 18 mai 2017, M. [B] a été désigné en qualité d'expert. Aucune solution amiable n'étant intervenue entre les parties, M. et Mme [K] ont fait assigner, par actes du 14 novembre 2018, M. [W] [H] et Mme [R] [J] ainsi que la société Century 21 devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins, principalement, de nullité de la vente pour dol et, subsidiairement, de résolution pour vice caché. Par jugement du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a : - rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation, - débouté M. et Mme [K] de leurs demandes, - condamné M. et Mme [K] aux dépens avec recouvrement direct, - condamné M. et Mme [K] à payer ' à la société SLP la somme de 1 500 euros et aux consorts [H], ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - débouté les parties du surplus de leurs demandes. Par acte du 19 février 2021, M. et Mme [K] ont interjeté appel. Par ordonnance du 3 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a : - déclaré irrecevables, comme nouvelles en appel, en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile les demandes de M et Mme [K] tendant : o à titre principal à voir condamner in solidum les consorts [H] et la société SLP à leur payer la somme de 216 932,73 euros " pour la remise en état de la maison par micropieux longrines d'après le devis PRCC ", o à titre subsidiaire à voir condamner in solidum les consorts [H] et la société SLP à leur payer la somme de 96 606 euros " pour la remise en état de la maison par injection de résine d'après le devis Uretek ", - condamné M. et Mme [K] à payer aux consorts [H] la somme de 1 000 euros et à la société SLP la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. et Mme [K] aux dépens de l'incident qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par arrêt du 5 janvier 2023, la cour d'appel de Versailles, saisie d'une requête en déféré formée à l'encontre de l'ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état a infirmé celle-ci, dit qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du conseiller de la mise en état de trancher les fins de non-recevoir relatives à la recevabilité des demandes nouvelles, qu'il appartiendra à la cour saisie du fond du litige de trancher, réservé les dépens et rejeté les demandes d'indemnité de procédure. Par dernières écritures du 22 novembre 2023, M. et Mme [K] prient la cour de : - les déclarer recevables et fondées en leurs appel et prétentions, les y déclarer fondés, et y faisant droit, - déclarer irrecevables ou, en tout état de cause, mal fondés Mme [J] et M. [H] [H] et la société Century 21 en leurs demandes tendant à voir déclarer les époux [K] irrecevables en leurs demandes, comme nouvelles en appel, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce qu'il a : * débouté M. et Mme [K] de leurs demandes, * condamné M. et Mme [K] aux dépens avec recouvrement direct, * condamné M. et Mme [K] à la société SLP la somme de 1 500 euros et aux consorts [H], ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * débouté les parties du surplus de leurs demandes, Et statuant à nouveau, - constater l'existence d'un vice caché antérieur à la vente au regard de l'article 1641 du code civil, - constater la mauvaise foi de M. [H] et Mme [J] qui avaient connaissance de l'existence de ces vices et en conséquence écarter la clause d'exclusion des vices cachés, - constater le manquement de l'agence Century 21 à son obligation d'information et à son devoir de conseil, A titre principal, - condamner M. [H] et Mme [J] et l'agence Century 21 in solidum au paiement de la somme de 216 932,73 euros pour la remise en état de la maison par micropieux longrines d'après le devis PRCC, A titre subsidiaire, - condamner M. [H], Mme [J] et l'agence Century 21 de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner M. [H], Mme [J] et l'agence Century 21 au paiement de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile chacun ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel et les frais d'expertise judiciaire. Par dernières écritures en date du 29 novembre 2023, M. [H] et Mme [J] prient la cour de : A titre principal, - les déclarer recevables en leur demande tendant à voir déclarer les époux [K] irrecevables en leurs demandes en appel, - déclarer M. et Mme [K] irrecevables en l'intégralité de leurs demandes formulées pour la première fois devant la cour, A titre subsidiaire, - déclarer M. et Mme [K] irrecevables comme prescrits, A titre très subsidiaire, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et débouter M. et Mme [K] de leurs demandes, A titre infiniment subsidiaire, - sur le quantum, limiter toute condamnation susceptible d'être prononcée à l'encontre de Mme [J] et de M. [H] à la somme de 64 350 euros TTC, En tout état de cause, - condamner la société SLP à garantir intégralement M. [H] et Mme [J] de toute condamnation susceptible d'être prononcée à leur encontre en principal, intérêts, frais et accessoires, - condamner M. et Mme [K], ou tout succombant, au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par dernières écritures du 29 novembre 2023, la société SLP prie la cour de : A titre principal, - prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées par M. et Mme [K] comme étant des demandes nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile, et par là les en débouter, A titre subsidiaire, - prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées par M. et Mme [K] comme prescrites, - écarter la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [K] à l'encontre de la société SLP, A titre très subsidiaire, - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. et Mme [K] de l'ensemble de leurs demandes et en ce qu'il a condamné les époux [K] à verser la somme de 1 500 euros à la société SLP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, En tout cas, - débouter les époux [K] de l'intégralité de leurs demandes, - débouter M. [H] et Mme [J] de leur appel en garantie formé à l'encontre de la société SLP, - condamner les époux [K] à payer à la société SLP la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la recevabilité des demandes a) Sur le principe de concentration des prétentions M. et Mme [K] demandent à voir déclarer les intimés irrecevables en leur fin de non-recevoir prise de l'existence de demandes nouvelles, en ce qu'ils n'ont pas présenté leur demande dans leurs premières conclusions, en violation de l'article 910-4 du code de procédure civile. M. [H] et Mme [J] soutiennent qu'il s'agit d'un moyen de défense au fond, non d'une prétention, et qu'en tout état de cause ils avaient demandé à la cour de les déclarer irrecevables en leurs demandes aux termes de leurs premières conclusions du 22 juin 2021. La société SLP ne répond pas. Sur ce, L'article 910-4 du code de procédure civile dispose : " A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. " Les conclusions visées par les articles 905-2 et 908 à 910 du code de procédure civile correspondent, s'agissant de l'intimé, aux conclusions devant lui permettre de former appel incident ou appel provoqué, soit les premières conclusions au fond, de sorte que les conclusions d'incident adressées au conseiller de la mise en état le 22 juin 2021 ne répondent pas à la condition posée par l'article 910-4. Néanmoins, M. [H] et Mme [J] ont adressé le même jour leurs conclusions au fond qui, si elles ne formulent pas de demandes tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de l'appelant comme nouvelles, formulent expressément une réserve (" sous réserve de la décision à intervenir de M. le conseiller de la mise en état quant à la recevabilité des demandes ") qui s'explique par le fait que la question de la recevabilité de demandes prétendument nouvelles a initialement été soumise au conseiller de la mise en état. Etant observé que la cour, infirmant l'ordonnance du conseiller de la mise en état qui lui a été déférée, a estimé qu'il lui appartenait de trancher la fin de non-recevoir, il y a lieu de considérer que la prétention qui lui est aujourd'hui soumise est destinée à faire juger une question née, postérieurement aux premières conclusions, de la survenance d'un fait nouveau tenant à la solution retenue par la cour saisie sur déféré. La fin de non-recevoir, fondée sur l'article 910-4 du code de procédure civile, sera rejetée en conséquence. b) Sur les demandes nouvelles Rappelant que M. et Mme [K] demandaient en première instance, à titre principal, la nullité de la vente pour dol et, à titre subsidiaire, sa résolution sur le fondement de l'article 1641 du code civil, M. [H] et Mme [J] font valoir que les appelants ont introduit une demande nouvelle tombant sous le coup de l'interdiction posée par l'article 564 du code de procédure civile en exerçant à l'égard de leurs vendeurs, non plus une action rédhibitoire, mais une action estimatoire. La société SLP abonde dans le même sens, ajoutant que si les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, il y a lieu d'entendre par " fin " le but poursuivi ou le résultat recherché par l'auteur des demandes, lesquelles diffèrent. M. et Mme [K] répondent qu'ils ont invoqué le même fondement juridique en première instance et en appel, tenant à l'existence d'un vice caché, que le même droit est exercé et tend à les replacer dans la situation dans laquelle ils se seraient trouvés en l'absence de vice caché. Ils ajoutent que le fait de demander une diminution du prix de vente plutôt que le remboursement intégral du prix est une simple modalité d'indemnisation qui ne constitue pas en soi une demande nouvelle. Sur ce, Aux termes de l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. En l'occurrence, M. et Mme [K] engagent leur action sur un fondement identique en première instance et en appel, puisqu'ils fondent leur demande sur les articles 1641 et suivants du code civil. En outre, la distinction entre l'action estimatoire et l'acte rédhibitoire tient uniquement à l'option dont dispose l'acheteur en vertu de l'article 1644 du code civil, dont la mise en 'uvre poursuit, quelle que soit l'alternative choisie par lui, une fin identique, celle de voir réparée l'atteinte à l'usage de la chose résultant du vice caché. Ainsi, conformément à l'interprétation donnée par la Cour de cassation aux dispositions précitées (Civ. 1ère, 22 février 2017, n° 16-11.471 ; Civ. 1ère, 10 nov. 2021), il convient d'écarter la fin de non-recevoir fondée sur l'article 564 du code de procédure civile. c) Sur la prescription M. [H] et Mme [J] soulèvent la prescription de l'action estimatoire des appelants en ce que les demandes de restitution d'une partie du prix auraient dû être formées au plus tard dans les deux ans suivant la connaissance du vice caché, en application de l'article 1648 du Code civil, alors qu'elles ont été formées aux termes des conclusions d'appelants en date du 23 mars 2021. La société SLP s'associe à cette demande. M. et Mme [K] rappellent qu'ils ont assigné sur le fondement des vices cachés par actes des 19 et 29 novembre 2018, soit quelques mois après le dépôt du rapport d'expertise, de sorte que leur action n'est pas prescrite. Sur ce, Aux termes de l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. S'agissant d'un délai de prescription, celui-ci peut être suspendu, en particulier lorsqu'une mesure d'expertise a été ordonnée (Cass. Ch. Mixte, 21 juill. 2023, n° 21-15.809). Les demandes formulées devant la cour n'étant pas distinctes des demandes tendant aux mêmes fins, introduites devant les premiers juges, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, les conclusions d'appelant du 23 mars 2021 sont neutres du point de vue de la prescription de l'action, celle-ci ayant commencé à courir, selon les intimés, à compter du 2 juillet 2018, date du dépôt du rapport d'expertise, et ayant été interrompue par la demande en justice dont ont été saisis les premiers juges, suivant assignations en date des 19 et 29 novembre 2018, qui est aujourd'hui dévolue à la cour. La fin de non-recevoir tirée de la prescription sera rejetée. 2. Sur le bien-fondé de la demande formulée au titre de la garantie des vices cachés a) Sur les conditions de fond de la garantie des vices cachés M. et Mme [K] se plaignent de désordres de fissuration qui affectent la durabilité, la solidité du bâti comme l'habitabilité des lieux, les empêchent de revendre leur bien et qui les auraient conduits à ne pas acquérir le bien s'ils en avaient eu connaissance. Ils exposent que ces désordres sont antérieurs à la vente, en ce que du moins ils n'étaient pas connus dans toute leur ampleur et conséquences au moment de celle-ci. M. [H] et Mme [J] contestent la réunion des conditions de mise en 'uvre de la garantie des vices cachés. Ils soutiennent que certaines fissures étaient visibles au moment de la vente et donc connues des acquéreurs, que d'autres sont apparues après celle-ci, et que la gravité des fissures n'est pas démontrée. Sur ce, En application des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, on n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Il découle de l'application combinée de ces articles avec l'article 1353 du même code qu'il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve de l'existence du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi rapporter la preuve d'un vice : - inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités, - présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose, - existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe, - non-apparent et inconnu de lui, soit un défaut qu'il ne pouvait déceler compte tenu de ses compétences et dont il n'avait pas connaissance, à tout le moins dans toute son ampleur et ses conséquences. En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire de M. [B] que des fissures sont visibles à plusieurs endroits de la maison : à l'intérieur, dans le dégagement entre la cuisine et l'accès au garage, dans le garage lui-même et dans une chambre contiguë dont la fenêtre rencontre des difficultés à l'ouverture et à la fermeture ; à l'extérieur, principalement sur la façade Nord Est, ainsi qu'entre le garage et le bâtiment principal, où sont présentes des fissures qualifiées de " structurelles ". La cause du phénomène de fissuration est identifiée par l'expert qui note " au vu des observations sur site et des informations réceptionnées à ce jour l'origine des désordres est principalement dû (sic) à la nature du terrain ". Il explique que le terrain sur lequel la maison est bâtie est situé dans une zone de " retrait-gonflement des sols d'aléa fort ", dans laquelle des variations de volume ont une très forte probabilité d'avoir lieu, à l'occasion de périodes climatiques particulières. Par conséquent, le défaut de la chose, envisagé comme la cause technique des désordres, a trait aux fondations de la maison, en ce que celles-ci n'apparaissent pas pleinement compatibles avec la nature du terrain, propice à des mouvements de sols dans les périodes de sécheresse et d'inondations. De par sa nature, ce défaut est nécessairement antérieur à la vente, nonobstant l'apparition de fissures en 2015 qui n'en sont qu'une manifestation récente. En outre, si la fissure structurelle présente dans le garage et le colmatage de certaines autres fissures pouvaient être décelés par les acquéreurs au moment de la vente, il ne pouvait être attendu d'acquéreurs profanes qu'ils déduisent de leur existence un défaut au niveau des fondations en lien avec la nature des sols dont ils n'avaient pas connaissance. A cet égard, il est mentionné par l'expert un état des risques naturels et technologiques annexé à l'acte de vente, qui n'est pas versé aux débats, tandis qu'il ressort de l'acte de vente que les vendeurs n'ont pas déclaré de sinistre en lien avec de tels risques. Rien ne permet donc d'établir que M. et Mme [K] ont acquis le bien en toute connaissance du vice affectant celui-ci. Appelé à apprécier les conséquences des désordres sur l'usage qui peut être attendu de la chose, l'expert judiciaire relève que " lors des visites sur site les 7 septembre et 16 novembre 2017, il n'a pas été constaté de danger grave immédiat et de symptômes mettant en péril le bien à court terme'. Il note toutefois que le garage présente des " fissures structurelles importantes " et que " si ces fissures sont évolutives à plus ou moins long terme, la durabilité et la solidité du bâti seront affectées ". Si les premiers juges ont relevé que l'expert n'avait pas constaté d'évolution de la fissuration entre les deux réunions d'expertise (le 7 septembre et 16 novembre 2017), le caractère rapproché des relevés de mesure ne permet pas d'en déduire l'absence de gravité du vice, laquelle doit s'apprécier au regard de ses manifestations tenant ici à l'évolution des symptômes de fissuration. Sur ce point, l'expert judiciaire a préconisé une période d'observation des jauges afin d'établir le caractère ou non évolutif des fissures. Or, M. et Mme [K] versent aux débats le rapport d'expertise du cabinet Scapin mandaté par leur assureur protection juridique qui, s'il n'est pas contradictoire, s'inscrit néanmoins dans le prolongement des constatations réalisées par l'expert judiciaire, et fait état en octobre 2019 d'une aggravation des dommages se manifestant par : l'apparition de nouvelles fissures, l'aggravation des fissures existantes compte tenu des relevés effectués au niveau des jauges, le blocage de plusieurs ouvrants de la maison, notamment la porte d'entrée principale de la maison " bloquée, impossible à ouvrir ". Ainsi, contrairement à l'analyse du tribunal, il apparaît que les manifestations du défaut de la chose sont de nature à établir la gravité de celui-ci, au regard de l'atteinte à l'usage attendu de la chose qu'elles impliquent, et que si M. et Mme [K] avaient eu connaissance du vice, ils n'auraient pas acquis ou n'auraient souhaité l'acquérir qu'à un moindre prix. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que les conditions de fond de la garantie des vices cachés sont réunies. b) Sur la portée de la clause limitative de garantie Pour faire obstacle à l'application de la clause limitative de garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente, les appelants soutiennent que les vendeurs sont de mauvaise foi puisqu'ils leur ont dissimulé l'existence du vice dont ils avaient nécessairement connaissance pour avoir colmaté des fissures avec du mastic avant la vente et caché l'existence de travaux de reprise au niveau des fondations dans le garage. Ils ajoutent que les vendeurs ont déclaré à tort, dans l'acte de vente, que le bien n'avait subi aucun sinistre et qu'ils n'avaient effectué aucune rénovation depuis les 10 dernières années. M. [H] et Mme [J] s'estiment au contraire de bonne foi. Ils soutiennent qu'ils n'avaient aucunement connaissance des vices aujourd'hui invoqués par les acquéreurs, qu'ils ont parfaitement informé leurs mandataires, agence immobilière et notaire, des travaux de ravalement effectués avant la vente et qui n'avaient qu'une visée esthétique. Sur ce, L'article 1643 du code civil énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Il en résulte que la garantie des vices cachés est due même si le vendeur ignorait l'existence du vice de la chose dont il s'est séparé, sauf à se prévaloir d'une clause de nature à exclure sa garantie, qui n'est pas d'ordre public. Toutefois, l'application d'une telle clause est écartée en cas de mauvaise foi du vendeur. Le vendeur non-professionnel étant présumé de bonne foi, il incombe à l'acquéreur, sur qui pèse la charge de la preuve, de démontrer que le vendeur avait connaissance du vice de la chose au moment de la vente. En l'espèce, il est constant que les acquéreurs ont fait réaliser des travaux de ravalement de façade et de reprise de la dalle autour de la maison un peu moins d'un an avant la visite du bien par M. et Mme [K]. Selon devis versé aux débats, ces travaux ont impliqué la vérification et le traitement de fissures à l'aide de mortier ou d'enduit élastomère. L'expert judiciaire relève à ce propos : " avant la vente, des travaux de ravalement ont été réalisés et lors des réunions sur site il a été remarqué que des fissures avaient été colmatées au mastic siliconé ". Il est établi, par ailleurs, que M. [H] et Mme [J] ont sollicité 10 ans plus tôt le constructeur de leur maison, l'entreprise Bouygues Immobilier, afin qu'il effectue, dans le cadre de sa garantie décennale, des travaux de reprise des fondations du garage. Dans la chronologie des faits, l'expert judiciaire note " 2001 - sinistre sécheresse : basculement du garage " puis " 2001/2002 - Travaux de RSO par voile béton armé du garage, dans le cadre de la garantie décennale Bouygues Construction ". Dans sa synthèse, il conclut : " Les fondations réalisées à l'origine de la construction n'étaient pas compatibles avec la nature du terrain concernant le garage car en 2001 des travaux de reprise en sous-'uvre ont été réalisés par le constructeur Bouygues Immobilier initiateur du projet et des travaux du pavillon ". Dès lors, il apparaît, d'une part, que M. [H] et Mme [J] n'ignoraient pas l'existence d'un défaut initial au niveau des fondations du garage en 2001 et, d'autre part, que le ravalement auquel ils ont procédé avaient notamment pour objet de colmater des fissures dont ils avaient par conséquent nécessairement connaissance. Toutefois, au même titre que le caractère apparent du vice n'a pu être déduit de l'existence d'une fissure structurelle dans le garage et de colmatages visibles par les acquéreurs, il n'y a pas lieu de déduire du ravalement auquel ont procédé les vendeurs le fait qu'ils savaient que les fissures trouvaient leur origine dans un défaut de la chose de nature à en compromettre l'usage, ce alors qu'ils pouvaient légitimement croire que les travaux de reprise réalisés dix ans plus tôt par leur constructeur, qui plus est localisés dans le garage, avaient remédié au seul défaut structurel dont ils avaient connaissance. En outre, dès lors que l'acte authentique vise des sinistres et travaux spécifiques, en l'occurrence les sinistres visés par l'article L. 125-5 IV du code de l'environnement ayant donné lieu au versement d'une indemnité et les travaux soumis à assurance décennale, il n'est pas démontré, d'une part, que les vendeurs ont manqué de procéder aux déclarations qui s'imposaient, d'autre part, qu'un tel manquement serait révélateur de leur mauvaise foi quant à leur connaissance du vice caché. En définitive, M. et Mme [K] échouent à rapporter la preuve que leur vendeur avait connaissance du vice caché à l'origine des désordres dont ils sont aujourd'hui victimes. Pour ces motifs ajoutés à ceux des premiers juges et que la cour adopte, il y a lieu de considérer que la clause exclusive de garantie des vices cachés doit recevoir application et conduire à débouter M. et Mme [K] de leur demande fondée sur les vices cachés. Les demandes formées à l'encontre de M. [H] et Mme [J] étant rejetées, l'appel en garantie formées par ces derniers à l'égard de la société SLP devient sans objet. Le jugement sera confirmé sur ce point. c) Sur l'obligation d'information et de conseil de l'agence immobilière M. et Mme [K] font valoir que l'agent immobilier était tenu d'une obligation d'information et de conseil qui implique non seulement qu'il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur, mais aussi qu'il se renseigne lui-même sur tous les points d'une certaine d'importance. Ils reprochent à l'agence immobilière de ne pas les avoir informés des phénomènes de catastrophes naturelles mais aussi des risques potentiels pour la maison, connus dans les Yvelines, au regard de la nature argileuse des sols. Ils soutiennent, en outre, que l'agence avait connaissance de l'existence de fissures puisque c'est elle qui a conseillé aux vendeurs de procéder à un ravalement de façade pour permettre une vente plus aisée du bien. La société SLP dénie toute faute de sa part. Contestant avoir conseillé aux vendeurs un ravalement de façade, elle fait valoir qu'elle n'est pas un professionnel de la construction et qu'à ce titre elle ne pouvait pas davantage que les acquéreurs soupçonner l'existence d'un vice caché et a fortiori informer les acquéreurs d'un fait qu'elle ignorait. Elle précise que le dernier arrêté de catastrophe naturelle datait de 2001 et était donc de 12 ans antérieur à la vente et que les acquéreurs ont été informés du ravalement de la façade et de la terrasse, ces informations figurant dans l'annonce. Elle ajoute que les préjudices dont se prévalent les époux [K] sont sans lien de causalité avec son intervention et qu'elle ne peut être tenue, en tant que tiers au contrat, de restituer partie d'un prix de vente qu'elle n'a pas perçu. Sur ce, Aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Ainsi, commet ainsi une faute, au regard du devoir de conseil auquel il est tenu, l'agent immobilier qui n'informe pas l'acquéreur de l'immeuble vendu par son entremise, de l'existence de désordres apparents affectant celui-ci et qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, il ne pouvait ignorer. En l'espèce, M. et Mme [K] affirment dans leurs écritures qu'" il est plus que vraisemblable que les travaux de reprise de fissures étaient en cours lorsque l'agence Century 21 est venue donner l'estimation du prix de vente de la maison à moins qu'elle n'ait elle-même recommandé la réalisation de ces travaux aux vendeurs ". Ces allégations, qui reposent sur de simples suppositions, ne sont étayées par aucun élément versé aux débats. Les seules pièces produites se rapportant directement à l'intervention de l'agence immobilière dans la cause correspondent à l'annonce de vente dans laquelle figure au titre des travaux récents " ravallement (sic), dalle autour maison ", et un compromis de vente non daté dont il ressort la délivrance d'un état des risques naturels et technologiques. Or, ces seuls éléments ne permettent pas d'établir que l'agence avait connaissance d'un défaut structurel du bien ou d'éléments sérieux lui permettant d'en soupçonner l'existence. Pour ces motifs, ajoutés à ceux du tribunal et que la cour adopte, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [K] de leur demande. Sur les frais irrépétibles et les dépens Sans qu'il y ait lieu de réformer le jugement entrepris sur ce point, M. et Mme [K] succombant seront condamnés aux dépens de l'instance d'appel, dont distraction au profit de Me Patricia Minault, en application de l'article 699 du code de procédure civile. L'équité commande en outre d'indemniser les intimés de leurs frais irrépétibles exposés en appel, dans la limite de 3 000 euros pour M. [H] et Mme [J] et de 2000 euros pour la société SLP, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition, Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, Rejette les fins de non-recevoir soulevées, Condamne in solidum M. [C] [K] et Mme [Z] [K] aux dépens d'appel, Condamne in solidum M. [C] [K] et Mme [Z] [K] à régler à M. [W] [H] et Mme [R] [J], ensemble, la somme de 3 000 euros, et à la SAS Société de vente immobilières pour les loisirs et le placement exerçant sous le nom d'enseigne Century 21 la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,