Cour d'appel, 27 juin 2024. 21/03144

COUR D'APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 27 juin 2024 N° RG 21/03144 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MEOP Monsieur [N] [H] [M] Madame [B] [W] [I] [D] épouse [M] c/ S.C.I. DE MAAT S.C.I. L'AUBAINE Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 mai 2021 par le Tribunal judiciaire de PÉRIGUEUX (R.G. 19/00546) suivant déclaration d'appel du 02 juin 2021 APPELANTS : Monsieur [N] [H] [M] né le 11 Juin 1967 à [Localité 9] ([Adresse 3]) de nationalité Française Profession : Sans emploi, demeurant [Adresse 7] Madame [B] [W] [I] [D] épouse [M] née le 04 Février 1965 à [Localité 8] de nationalité Française Profession : Artisan, demeurant [Adresse 7] Ayant pour avocat Me Alexandre ALJOUBAHI, avocat au barreau de PERIGUEUX INTIMÉES : S.C.I. DE MAAT demeurant [Adresse 1] Ayant pour avocate Me Emma BARRET de la SELARL BARRET-BERTRANDON-JAMOT-MALBEC-TAILHADES, avocate au barreau de PERIGUEUX S.C.I. L'AUBAINE demeurant [Adresse 2] Ayant pour avocate Me Nadège TRION de la SELARL SELARL TRION AVOCAT, avocate au barreau de PERIGUEUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 13 mai 2024 en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président, Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, Madame Christine DEFOY, Conseillère, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [N] [M] et son épouse, Madame [B] [D] (ci-après les "époux [M]"), sont propriétaires d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] (24800), cadastré Section AO n°[Cadastre 5] depuis le 4 octobre 2012. Lors de la réalisation de travaux au sein de leur immeuble, les époux [M] ont constaté des problèmes d'humidité sur leur mur lequel est séparé par une venelle du mur de l'immeuble voisin situé au [Adresse 3] à [Localité 11], cadastré n° [Cadastre 6], appartenant à la SCI L'Aubaine. Par courrier recommandé en date du 12 juin 2014 adressé à la SCI L'Aubaine, les époux [M] ont fait part au propriétaire de l'immeuble voisin de différents dysfonctionnement affectant celui-ci qui seraient à l'origine de leurs problèmes d'humidité. Ils ont réitéré leurs doléances par lettre recommandée en date du 23 octobre 2014. Par lettre du 23 octobre 2014, également, les époux [M] ont informé le maire de la commune de [Localité 11] des infiltrations qu'ils subissaient et ont sollicité que leur soit communiqué le permis de construire de l'annexe de la SCI L'Aubaine touchant leur propriété. Par lettre du 29 octobre 2014, la SCI L'Aubaine a contesté avoir reçu le courrier des époux [M] en date du 12 juin 2014 et a indiqué que la venelle séparant leurs deux immeubles n'avait jamais posé de problème avant leur intervention de nettoyage, de sorte que ladite intervention avait probablement été à l'origine des désordres. La SCI L'Aubaine a également informé les époux [M] qu'elle était dans l'attente du devis d'un artisan afin de chiffrer les éventuels travaux de réparation des canalisations, qu'en outre elle avait missionné l'entreprise Faure pour effectuer des travaux mais que ceux-ci n'avaient pu être réalisés faute de collaboration de leur part et, par ailleurs, que l'acte d'achat de son immeuble précisait le raccordement de celui-ci au réseau public d'assainissement, outre que son annexe existait depuis des décennies et constituait une servitude apparente qu'ils ne pouvaient ignorer lors de l'acquisition de leur immeuble. La SCI L'Aubaine a ajouté que l'état de délabrement de la toiture de leur immeuble et le défaut d'entretien de leurs gouttières étaient probablement à l'origine des infiltrations constatées, de sorte qu'elle les sommait de remettre en état leur propre toiture. Le 5 novembre 2014, le gérant de la SCI L'aubaine a fait intervenir M. [F] [Z], expert construction auprès des compagnies d'assurances, aux fins notamment d'analyser le défaut de gestion des eaux pluviales de la couverture de l'extension de son immeuble, mitoyenne de l'immeuble appartenant aux époux [M]. Dans son rapport en date du 6 novembre 2014, l'expert a conclu à la nécessité de faire poser une gouttière sur la toiture de l'annexe, avec raccordement sur le tuyau d'évacuation situé dans l'angle de la terrasse de la propriété de la SCI L'Aubaine. A la suite de ce rapport, la SCI L'Aubaine a fait intervenir la société Sanitra Fourier afin de procéder au débouchage et au curage de la canalisation des eaux de pluie ce qui a permis de révéler la présence d'une tringle de porte-serviette dans la canalisation. La SCI L'Aubaine a également sollicité l'intervention de l'entreprise individuelle Perot [H] qui a réalisé la pose d'une gouttière d'évacuation des eaux de pluie sur la partie débordante à l'arrière de l'immeuble pour un montant de 6.067,16€, intervention facturée le 2 mars 2015. Parallèlement, le 29 janvier 2015, les époux [M] ont fait constaté par Maître [S] [K], huissier à [Localité 10] ( Dordogne) les désordres dont ils se plaignaient. Par acte authentique en date du 27 avril 2015, reçu par Maître [J] [R], notaire à Ambares, la SCI L'Aubaine a vendu à la SCI De Maât son immeuble situé au [Adresse 3]. Par acte d'huissier en date du 13 novembre 2015, les époux [M] ont assigné la SCI L'Aubaine devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Périgueux, aux fins de désignation d'un expert judiciaire. Par ordonnance en date du 3 décembre 2015, le juge des référés a ordonné la réalisation d'une expertise judiciaire et a commis, pour y procéder, Monsieur [A] [V]. Par ordonnance en date du 29 décembre 2015, le juge chargé du contrôle des mesures d'instruction du tribunal a nommé Monsieur [U] [X] en remplacement de M. [V] pour réaliser l'expertise judiciaire, ce dernier ayant refusé sa mission. Par acte du 28 décembre 2016, les époux [M] ont sollicité une extension des opérations d'expertise à la SCI de Maât. Par ordonnance du 19 janvier 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Périgueux a étendu les opérations d'expertise à la SCI de Maât et dit que ces opérations lui seraient opposables. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 31 juillet 2017. Par actes d'huissier en date des 2 et 8 avril 2019, M. [N] [M] et Mme [B] [D] épouse [M] ont assigné la SCI De Maât et la SCI L'Aubaine devant le tribunal de grande instance de Périgueux pour les voir condamner à réparer les préjudices qu'ils auraient subis et à faire réaliser les travaux de mise en conformité nécessaires . Par jugement en date du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Périgueux a : - débouté Monsieur [N] [M] et Madame [B] [D] épouse [M], de leur demande tendant à voir déclarer solidairement responsables la SCI L'Aubaine et la SCI De Maât des dommages causés à leur immeuble sur le fondement de la responsabilité délictuelle, - débouté Monsieur [N] [M] et Madame [B] [D] épouse [M], de leur demande tendant à voir déclarer solidairement responsables la SCI L'Aubaine et la SCI De Maât des dommages causés à leur immeuble sur le fondement de la responsabilité du fait des choses, - débouté Monsieur [N] [M] et Madame [B] [D] épouse [M], de l'ensemble de leurs demandes en réparation au titre des dommages subis, ainsi qu'au titre des travaux de mise en conformité et d'asséchage, la déconstruction de l'extension de l'immeuble côté sud, situé au [Adresse 3], ainsi que le rétablissement de leur droit d'échelle, sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter du jugement à intervenir, - condamné Monsieur [N] [M] et Madame [B] [D], épouse [M], à payer à la SCI L'Aubaine la somme de 2.000€ (deux mille) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Monsieur [N] [M] et Madame [B] [D], épouse [M], à payer à la SCI De Maât la somme de 2.000€ (deux mille) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Monsieur [N] [M] et Madame [B] [D] épouse [M], aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, - débouté l'ensemble des parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - prononcé l'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration électronique en date du 2 juin 2021, Monsieur [N] [M] et Madame [B] [M] ont interjeté appel de la décision. Dans leurs dernières conclusions en date du 18 septembre 2023, Monsieur [N] [M] et Madame [B] [M] demandent à la cour de : - juger recevable et bien-fondé leur appel, - réformer du jugement du 18 mai 2021, rendu par le Tribunal Judiciaire de Périgueux sous le numéro RG 19/00546 en ce que cette décision les a : - déboutés de leur demande tendant à voir déclarer solidairement responsables la SCI L'Aubaine et la SCI De Maat des dommages causés à leur immeuble sur le fondement de la responsabilité délictuelle; - déboutés de leur demande tendant à voir déclarer solidairement responsables la SCI L'Aubaine et la SCI De Maat des dommages causés à leur immeuble sur le fondement de la responsabilité du fait des choses ; - en conséquence, déboutés de l'ensemble de leurs demandes en réparation au titre des dommages subis, ainsi qu'au titre des travaux de mise en conformité et d'asséchage ; - déboutés de leur demande de voir ordonner in solidum à la SCI L'Aubaine et à la SCI De Maat, la déconstruction de l'extension de l'immeuble côté sud, situé au [Adresse 3], ainsi que le rétablissement de leur droit d'échelle, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir ; - condamnés à payer à la SCI L'Aubaine la somme de 2.000 € (deux mille) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamnés à payer à la SCI De Maat la somme de 2.000 € (deux mille) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamnés aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; Statuant à nouveau, A titre principal, - juger que la SCI L'Aubaine et la SCI De Maat sont in solidum responsables des dommages causés à leur immeuble sur le fondement de l'article 1240 (anciennement 1382) du code civil, - ordonner à la SCI De Maât l'enlèvement de la plaque obstruant tout passage dans la venelle entre les deux immeubles sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 11] et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, À titre subsidiaire, - juger que SCI L'Aubaine et la SCI De Maât sont in solidum responsables des dommages causés à leur immeuble sur le fondement de l'article 1242 (anciennement 1384) du code civil, À titre infiniment subsidiaire, - juger que SCI L'Aubaine et la SCI De Maât sont in solidum responsables des dommages causés à leur immeuble sur le fondement de troubles anormaux de voisinage, et ordonner à la SCI De Maât de procéder à toutes réparations et mise en conformité afin de faire cesser le trouble anormal, En tout état de cause, - condamner in solidum la SCI Maât et la SCI L'Aubaine à leur payer la somme de 7 881, 51€.TTC pour les dommages causés ; - Ordonner in solidum à la SCI L'Aubaine et à la SCI De Maât d'effectuer les travaux de mise en conformité suivant les indications et préconisations de l'expert et ce sous astreinte de 200€ par jour à compter du jugement à intervenir, - Répartir le coût de l'assécheur en part égale entre chacune des parties, - Ordonner in solidum à la SCI L'Aubaine et à la SCI De Maât la déconstruction de l'extension de leur immeuble, coté sud afin qu'ils récupèrent leur droit d'échelle, et ce sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter du jugement à intervenir, - Ordonner in solidum à la SCI L'Aubaine et à la SCI De Maât l'obligation de rétablir le droit d'échelle à Monsieur et Madame [M], et ce sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter du jugement à intervenir ; - Condamner in solidum la SCI Maât et la SCI L'Aubaine à leur payer la somme de 30.000€ pour le préjudice de jouissance ; - Juger que toutes les sommes réclamées seront productives des intérêts au taux légal à compter de la demander et ordonner la recapitalisation des intérêts ; - Condamner en cause d'appel in solidum, la SCI Maât et la SCI L'Aubaine à leur payer la somme 2500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner in solidum la SCI Maât et la SCI L'Aubaine aux entiers dépens, en ceux compris les frais d'expertise ; - Débouter la SCI Maat et la SCI L'Aubaine de leurs demandes, fins et conclusions Dans ses dernières conclusions en date du 14 décembre 2023, la SCI de Maât demande à la cour de : - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 mai 2021 par le Tribunal Judiciaire de Périgueux ; - Dire et juger infondées l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur et Madame [B] [M] à son encontre, À titre subsidiaire, - Condamner la SCI L'Aubaine à la relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre de l'article 1641 du Code civil ; En tout état de cause, - Condamner Monsieur et Madame [M], subsidiairement la SCI L'Aubaine, à lui payer la somme de 4.500 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner Monsieur et Madame [M], subsidiairement la SCI L'Aubaine, aux entiers dépens des instances, y compris les frais d'expertise, Dans ses dernières conclusions en date du 28 septembre 2021, la SCI L'Aubaine demande à la cour de : - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 mai 2021 par le Tribunal Judiciaire de Périgueux, - Débouter Monsieur et Madame [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions , À titre subsidiaire, - Condamner la SCI de Maât à la relever indemne de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre, En tout état de cause, - Condamner Monsieur et Madame [M] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;- Les condamner aux entiers dépens y compris le coût de l'expertise. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2024. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande des époux [M] au titre de la condamnation solidaire de la SCI L'Aubaine et de la SCI De Maat au titre des désordres subis par son immeuble Le tribunal a considéré que si l'immeuble des époux [M] avait subi des infiltrations, l'origine de celles-ci n'était pas démontrée alors que notamment l'expert judiciaire avait constaté que l'immeuble des demandeurs était vétuste et que la couverture de celui-ci était gravement endommagée et n'était plus étanche. Aussi, ils étaient défaillants dans l'administration de la preuve de l'existence d'une faute du propriétaire voisin à l'origine des désordres et d'un lien de causalité entre cette faute et les dommages constatés. Par ailleurs s'ils demandaient à titre subsidiaire la condamnation de leur voisin sur le fondement de la responsabilité du fait des choses, ils n'établissaient pas la qualité du gardien de la chose, en l'espèce l'eau, à l'origine des désordres et ainsi la responsabilité des dommages aux réseaux de raccordement de l'immeuble des SCI. Les époux [M] soutiennent qu'ils rapportent la preuve de l'existence d'une faute des intimées à l'origine de leurs désordres. Notamment l'expert judiciaire n'a pas imputé ceux-ci au seul état vétuste de leur immeuble mais les a également imputés à l'absence de raccordement des eaux usées de l'immeuble voisin et de l'absence de gouttière de celui-ci. Ceci est si vrai que les désordres affectant leur immeuble sont présents sur le bas de leur immeuble et non sur le haut de celui-ci. Plusieurs témoins en attestent. Ils ajoutent que les travaux réalisés par la SCI L'aubaine lors de l'été 2014 n'ont pas modifié le défaut d'étanchéité de l'immeuble de cette dernière qui a été constaté postérieurement par l'expert judiciaire. A titre subsidiaire, la responsabilité du propriétaire de l'immeuble voisin du leur doit être retenue sur le fondement de la responsabilité du fait des choses alors que son propriétaire a la maîtrise du raccordement des eaux qui tombent sur son fonds au tout à l'égout. A titre infiniment subsidiaire cette responsabilité doit encore être retenue sur le fondement du trouble anormal de voisinage, fondement qui n'avait pas été proposé devant le premier juge. La SCI L'aubaine sollicite la confirmation du jugement entrepris alors que l'expertise judiciaire ne fournit aucun élément permettant d'établir une quelconque faute de sa part à l'origine des désordres subis par les époux [M]. Bien au contraire, elle a agi pour prévenir tout dommage à l'immeuble de ses voisins alors qu'au contraire ces derniers ont participé à leurs propres dommages. Elle rappelle qu'à la suite de l'expertise conduite par M. [Z], elle a pris en charge seule des travaux pour qu'il soit remédié aux désordres décrits par ce dernier. Notamment, elle a fait intervenir une entreprise pour que soit posée une gouttière pour voir évacuer ses eaux de pluie. De leur côté les époux [M] n'ont entrepris aucun travaux si bien que leur toiture se dégrade chaque jour un peu plus. Sa responsabilité ne peut davantage être retenue sur le fondement de la responsabilité du fait des choses. Si l'expert judiciaire a constaté un défaut de raccordement de chacun des réseaux d'eau des immeubles des parties, il n'est pas possible de déterminer lequel est à l'origine des désordres et ainsi de lui imputer ainsi une quelconque responsabilité au titre du fait des choses que l'on a sous sa garde alors que la cause des dommages n'est pas démontrée. De même sa responsabilité ne saurait être retenue sur le fondement d'un trouble de voisinage s'agissant d'une nouvelle prétention irrecevable. Sur le fond cette demande est également irrecevable faute pour les demandeurs d'avoir saisi préalablement un conciliateur de justice. En toute hypothèse, la faute des époux [M] est de nature à l'exonérer de sa responsabilité sur un tel fondement. La SCI De Maât sollicite également la confirmation du jugement entrepris. Elle fait valoir qu'il n'est pas démontré de faute qu'elle aurait commise qui permettrait de retenir sa responsabilité, seule la démonstration d'un dommage étant démontrée. Elle fait valoir que son immeuble est pourvu d'un système d'évacuation vertical des eaux pluviales et des eaux usées ainsi que cela a été constaté en page 27 du rapport d'expertise et que si celui-ci demande des travaux d''ajustement qu'elle est prête à réaliser, ce sont les travaux à réaliser sur l'immeuble des époux [M] qu'il est urgent de voir entrepris car c'est l'état de la toiture de cet immeuble qui cause «' essentiellement'» les dommages allégués par les appelants. Elle conteste tout lien de causalité entre les désordres allégués par les époux [M] et son réseau d'évacuation de ses eaux de pluie et usées qui fonctionne parfaitement. Aussi, il n'est pas envisageable d'ordonner un partage de responsabilité. La SCI De Maat demande à titre subsidiaire d'être relevée indemne de toute condamnation qui serait prononcée contre elle alors qu'elle n'a jamais été informée par son vendeur, la SCI L'Aubaine du litige qui l'opposait à ses voisins. **** Lors de la réunion d'expertise du 29 mars 2017, l'expert judiciaire a noté l'état de vétusté avancé de l'immeuble des appelants. L'expert a ajouté qu'outre la vétusté de l'immeuble des époux [M], la couverture de l'immeuble était endommagée et non étanche et qu'en outre, des tuyaux de descentes des eaux pluviales n'étaient pas raccordés au tout à l'égout et se déversaient directement dans la venelle causant son inondation en cas de pluie. L'expert judiciaire a encore relevé que les dalles de récupérations des eaux des toitures n'étaient pas entretenues et qu'elles étaient encombrées de végétation. Le gérant de la SCI L'aubaine se plaignait déjà de cette situation dans sa lettre du 29 octobre 2014. Cette situation entraîne un déversement des eaux de pluie tombant sur le fonds des époux [M] au pied de leur propre immeuble. En toute hypothèse les époux [M] ne démontrent pas quelle serait la faute du propriétaire de l'immeuble voisin qui a entrepris des travaux pour voir cesser les inondations au pied de l'immeuble des appelants quand ces derniers n'ont réalisé aucun travaux pourtant indispensable sur leur immeuble. Si l'expert judiciaire a constaté que l'immeuble des intimées avait fait l'objet de travaux mais que ceux-ci connaissaient des malfaçons dès lors qu'un tuyau était mal raccordé, il a toutefois constaté lors de la dernière réunion d'expertise que l'humidité litigieuse provenait essentiellement de leur immeuble en raison de sa vétusté et de sa couverture en particulier qui ne remplissait plus son office d'étanchéité à l'eau et provenait également d'un problème d'évacuation d'une canalisation d'eau de pluie dans le venelle ( cf': rapport d'expertise page 38) Les appelants ne peuvent sérieusement soutenir que leur problème d'humidité ne proviendrait pas de leur toiture alors qu'il résulte des photographies prises par l'expert judiciaire de la façade de leur immeuble que des coulures marquées sont visibles de haut en bas de celui-ci ( cf': rapport d'expertise page 16) Par ailleurs, si l'expert judiciaire a péremptoirement mis en cause «' des problèmes d'encombrement des dalles de récupération des eaux en partie basse des toitures de la SCI de Maât'», cette considération contestée par les intimées qui concluent à une erreur d'appréciation de l'homme de l'art, n'est corroborée par aucune photographie et alors qu'il ne parait pas que la toiture des l'immeuble des intimées ait été inspecté à l'occasion des accedits. En conséquence, la responsabilité des intimées ne peut être retenue sur le fondement de l'article 1240 du code civil, alors que si la preuve d'un dommage est rapportée, celle d'une faute de celles-ci n'est nullement caractérisée. Par ailleurs, la responsabilité des intimées ne peut davantage être retenue au titre de la responsabilité du fait des choses que l'on a sous sa garde alors que les appelants ne démontrent pas que leurs dommages seraient causés par les canalisations leur appartenant au sens de l'article 1242 du code civil. Ceci est si vrai que les intimées affirment avoir exécuté des travaux en 2014 et 2015 pour voir cesser toute difficulté quant à l'évacuation des eaux de pluie et des eaux usées de leur immeuble, et les appelants ne démontrent pas l'existence de nouveau dommage en lien avec l'immeuble voisin depuis le dépôt du rapport d'expertise, étant relevé à titre superfétatoire que les époux [M] ont attendu prés de deux ans, après le dépôt d'expertise pour assigner les intimées devant le tribunal. En conséquence, les intimées ne peuvent voir leur responsabilité engagée du fait des choses alors même que la chose qui cause le dommage est le propre immeuble des époux [M] dont ils sont les gardiens. Les époux [M] ont également demandé en cause d'appel qu'il soit ordonné à la SCI de Maât d'enlever une plaque qu'elle aurait installée depuis l'expertise judiciaire . Toutefois, ils ne démontrent nullement le dommage qui en résulterait . En toute hypothèse, la SCI de Maât affirme sans être démentie par les époux [M] avoir procédé à cet enlèvement le 13 décembre 2023, pour éviter toute nouvelle discussion sur ce nouveau point. Ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre. La responsabilité des intimées ne peut enfin être retenue au titre d'un trouble anormal de voisinage. En effet si la demande des appelants est recevable sur un tel fondement nouveau qui ne constitue pas une demande nouvelle, elle n'est pas fondée .En effet, il n'est nullement démontré que l'intimée serait à l'origine d'un trouble alors qu'il est en revanche acquis que le dommage subi par les appelants trouve son origine dans leur propre immeuble. Sur la demande des époux [M] au titre de la démolition de l'extension de l'immeuble voisin et de rétablissement du droit de tour d'échelle Le tribunal a constaté que les époux [M] ne pouvaient pas exercer leur droit de tour d'échelle aux fins d'accéder à la façade arrière de leur toiture pour pouvoir l'entretenir, un tel droit ne pouvant techniquement s'exercer sans qu'il soit procédé à la démolition d'une partie de l'immeuble voisin. Or les époux [M] ne démontraient pas que la construction voisine méconnaissait une servitude d'urbanisme et qu'elle ne pouvait faire l'objet d'une régularisation. Aussi, le tribunal les a déboutés de leurs demandes au titre de la démolition partielle de l'immeuble voisin et du rétablissement de leur droit de tour d'échelle. Les époux [M] soutiennent que la démolition de la partie de l'ouvrage litigieux est la seule solution pour qu'ils puissent exercer leur droit de tour d'échelle. Actuellement, ils ne peuvent pas exécuter les travaux que l'expert juge opportun de réaliser sur leur toiture. En outre la construction litigieuse crée une vue illégale sur leur fonds. La SCI L'Aubaine sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté les époux [M] de leur demande au titre de leur droit de tour d'échelle. Elle soutient que les appelants ne prouvent pas que la construction litigieuse méconnaîtrait une servitude d'urbanisme. Elle ajoute qu'elle avait acheté l'immeuble en l'état si bien qu'elle n'a entrepris aucune modification sur l'immeuble litigieux et il n'est nullement démontré que l'extension aurait été édifiée sans autorisation administrative. En outre, la cour d'appel constatera que les époux [M] n'ont pas fait aucune démarche auprès d'elle pour pouvoir accéder à sa toiture, si bien qu'ils ne démontrent pas qu'ils n'auraient pu jouir de leur droit de tour d'échelle et ils n'ont subi aucun préjudice alors qu'ils n'ont pas démontré avoir sollicité l'exercice d'un tel droit. *** Il convient de rappeler qu' à défaut d'accord entre les propriétaires de fonds contigus, la servitude de tour d'échelle peut être obtenue en justice à la condition d'établir l'impérieuse nécessité d'accéder au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation de sa propriété. En conséquence, la servitude de tour d'échelle permet à un propriétaire d'un bâtiment contigu à un fonds voisin d'y installer les échelles nécessaires à l'exécution de travaux indispensables à la conservation de son immeuble. En l'espèce, l'expert judiciaire a exposé dans son rapport que l'exercice d'une telle servitude serait impossible en raison de l'existence d'un bâtiment appartenant aux intimées. Toutefois, il n'a nullement précisé en quoi ce droit ne pourrait pas être effectivement exercé alors que la photographie qu'il a prise des lieux ne permet pas de comprendre une telle difficulté ( cf': page 15 de son rapport). En toute hypothèse, l'exercice d'un tel droit permet précisément de passer sur le fonds de son voisin pour réaliser des travaux sur son propre fonds, étant rappelé que l'exercice d'un tel droit d'échelle n'est recevable qu'autant que les travaux à réaliser sont indispensables et qu'il soit en outre impossible de les réaliser autrement qu'en accédant au fonds voisin.'( cf':Civ 3e, 26 mars 2020 n° 18-[Adresse 3]. 996). En outre, il n'est nullement démontré que la construction litigieuse qui empêcherait les appelants de réaliser des travaux sur leurs fonds serait irrégulière, la SCI L'aubaine ayant soutenu sans être démentie avoir acheté son immeuble en l'état. Les appelants qui ne plaignent d'une vue irrégulière sur leur fonds ne démontrent pas en quoi celle-ci serait irrégulière au regard des dispositions de l'article 690 du code civil, étant observé à titre superfétatoire que celle-ci existait lorsqu'ils ont acheté leur immeuble. Il n'est pas davantage démontré que les époux [M] auraient demandé à leur voisin le droit d'user d'un tel droit d'échelle pour pouvoir réaliser les travaux sur leur immeuble, étant rappelé que ceux-ci doivent demander à la juridiction compétente l'autorisation d'user d'un tel droit à partir du moment où ils justifient avoir demandé préalablement à leur voisin d'exercer un tel droit pour disposer d'un accès temporaire à leur fonds pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de leur bien, et que celui-ci aurait refusé sans motifs sérieux et légitimes. En conséquence, le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a débouté les époux [M] de leur demande au titre de la déconstruction d'une partie de l'immeuble voisin et celle au titre du «' rétablissement'» de leur droit d'échelle. Du fait d'une telle confirmation les intimées seront déboutées de leurs demandes de garanties réciproques. Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens Les époux [M] qui succombent devant la cour d'appel seront condamnés aux dépens et à verser à chacune des intimées la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris, Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne M. [N] [M] et Mme [B] [D] épouse [M], ensemble à payer à la SCI L'aubaine la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [N] [M] et Mme [B] [D] épouse [M], ensemble à payer à la SCI DE Maât la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [N] [M] et Mme [B] [D] épouse [M], ensemble aux dépens d'appel. La présente décision a été signée par Monsieur Jacques BOUDY, président, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRESIDENT