Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 21/05048

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 24 Mai 2024 AFFAIRE N° RG 21/05048 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-OCYT NAC : 30B Jugement Rendu le 24 Mai 2024 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : S.C.I. E2L, dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE, immatriculée au RCS d’EVRY sous le n° 498 294 214 représentée par Maître Charlotte GUITTARD de la SCP DAMOISEAU ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’ESSONNE postulant DEMANDERESSE ET : Monsieur [D] [P] [V] [Y], de nationalité Française, Profession : Garagiste et exploitant à l’enseigne [Y] PARE BRISE, demeurant [Adresse 1], immatriculé au RCS d’EVRY sous le n° 521 618 322 représenté par Maître Marc PEUFAILLIT de la SARL JFA SOUILLAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS plaidant DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL : Julie HORTIN, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ; Magistrats ayant délibéré : Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, Assesseur : Julie HORTIN, Juge, Greffiers: Sylvie D’ALMEIDA, greffier lors des débats, et Morgiane ACHIBA, directeur des services de greffe judiciaires, lors de la mise à disposition DEBATS : Vu la clôture intervenue à l’audience le 16 novembre 2023 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 1er février 2024 puis prorogée au 21 mars 2024 puis au 24 Mai 2024 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 juin 2011, la SCI E2L a donné à bail commercial à Monsieur [V] [Y] des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3]. Le bail, daté du 27 juin 2011 avec effet au 1er octobre 2011, porte sur un immeuble n°2 d’une surface approximative de 100 m² plus usage de parties communes et des parkings extérieurs communs. Monsieur [V] [Y] y exploite un garage automobile. Par exploit d’huissier en date du 2 novembre 2015, un commandement et une sommation de faire lui ont été délivrés le 2 novembre 2015, comportant un commandement d’avoir à payer des arriérés de loyer et/ou accessoires, ainsi que d’avoir à respecter les règles d’occupation des parkings en mettant un terme à l’appropriation abusive de cet espace. Par acte du 26 mars 2020, un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, comportant mise en demeure a été notifié à Monsieur [V] [Y]. Par acte du 31 août 2021, la SCI E2L a fait assigner Monsieur [V] [Y] devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de validation du congé avec refus de renouvellement, d’expulsion et de paiement des sommes dues au titre des loyers échus et d’une indemnité d’occupation. Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 juin 2023, la SCI E2L sollicite du tribunal de : VALIDER le congé avec refus de renouvellement délivré à M. [V] [Y] le 26 mars 2020 ;En conséquence : DIRE ET JUGER que M. [V] [Y] est devenu occupant sans droit ni titre du bâtiment 2 qu’il occupe au [Adresse 1] à [Localité 3] ; En conséquence : ORDONNER son expulsion immédiate et sans délai ainsi que de toute personne et de tout bien dépendant de lui, au plus tard sous un mois à compter de la décision à intervenir, et au-delà sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard ; Le CONDAMNER à payer une indemnité d’occupation, à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à complète évacuation, d’un montant qui ne saurait être inférieur à une fois et demi le loyer aux fins d’assurer la fonction à la fois coercitive et indemnitaire de l’indemnité d’occupation ;Le CONDAMNER à payer à la demanderesse la somme de 37 438,78 € (TRENTE SEPT MILLE QUATRE CENT TRENTE-HUIT EUROS ET SOIXANTE-DIX-HUIT CENTS) au titre des impayés selon situation de compte arrêtée provisoirement au 4 novembre 2022 avec majoration de 10 % sur les loyers, ainsi que l’application de l’intérêt au taux contractuel ;DEBOUTER M. [V] [Y] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions ; Le CONDAMNER à payer une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Le CONDAMNER aux entiers dépens ; ORDONNER l’exécution par provision de la décision à intervenir. Au soutien de ses prétentions, la SCI E2L indique : - que le moyen tiré de la nullité de l’assignation est de la compétence exclusive de la compétence du juge de la mise en état, que cette irrégularité ne figure pas au titre des motifs d’annulation et qu’elle a été rectifiée. - que conformément à l’article L145-17 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Or la SCI E2L précise que le preneur ne s’est pas acquitté de manière ancienne et systématique du paiement des charges et des taxes, et qu’il s’agit de motifs graves et légitimes. Elle rappelle que le paiement des loyers et provisions sur charges est prévu par les dispositions contractuelles. - qu’à compter de la date d’effet du congé, soit le 30 septembre 2020, Monsieur [V] [Y] est en conséquence devenu occupant sans droit ni titre de l’immeuble n°2 et qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2020 jusqu’à complète évacuation. - que les échéances de loyers impayés seront en outre majorées de la majoration forfaitaire de plein droit de 10 %, sans préjudice de l’intérêt de retard sur la base du taux bancaire majoré de 2 points. - que le bailleur ne peut être tenu des désordres allégués par Monsieur [V] [Y]. Elle précise d’ailleurs que ces désordres ne sont pas justifiés et qu’ils n’ont jamais été portés à la connaissance du bailleur avant la notification du congé. Elle en conclut que le preneur ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution. - que l’indemnité d’éviction doit être exclue, en raison des manquements du preneur. Il convient de relever que Monsieur [V] [Y] a joint à son dossier de plaidoirie des conclusions récapitulatives n°3 mais que ces conclusions n’ont pas été notifiées par RPVA. Dans le temps du délibéré, il a été demandé à Monsieur [V] [Y] la preuve que ces conclusions ont été portées à la connaissance de la partie adverse, mais ce message RPVA est resté sans retour. En l’absence de justification et afin de faire respecter le principe du contradictoire, les dernières conclusions notifiées, les conclusions n°2, seront utilisées. Ces conclusions sont communes aux deux affaires RG21/5046 et RG21/5048. Dans ses dernières conclusions, notifiées le 18 avril 2023, Monsieur [V] [Y] sollicite du tribunal de : IN LIMINE LITIS : JUGER nulle l’assignation délivré sur le bâtiment 2 ; A titre liminaire : JUGER les demandes de la SCI E2L irrégulières et irrecevables ; SUR LE FOND : A titre principal : JUGER nul le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime et mise en demeure et en conséquence débouter la SCI E2L de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire : DEBOUTER la SCI E2L de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; JUGER le SCI E2L de particulière mauvaise foi ; JUGER Monsieur [V] [Y] recevable et bien fondé en ses contestations des motifs du congé avec refus de renouvellement sans versement d’une indemnité d’éviction; A TITRE RECONVENTIONNEL : CONDAMNER la SCI E2L à payer à Monsieur [V] [Y] l’indemnité d’éviction légale, compensant le préjudice lié à la perte du fonds de commerce résultant du refus de renouvellement du bail, soit la somme de 2500.000 euros, sauf à parfaire, dans le cadre de l’expertise sollicitée avant-dire droit, Avant-dire droit, sur le montant de cette indemnité d’éviction : DESIGNER tel Expert qu’il plaira avec mission de : Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, Entendre les parties ainsi que tous sachants, Fournir au Tribunal tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction qui serait due à Monsieur [V] [Y], DIRE que l’Expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ; DIRE ET JUGER que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de quatre mois à compter de sa saisine ; DIRE que les frais d’expertise seront supportés par la SCI E2L ; CONDAMNER la SCI E2L à payer à Monsieur [V] [Y] la somme de 10.000 euros à titre dommages et intérêts procédure abusive ; CONDAMNER la SCI E2L à la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER le SCI E2L aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [V] [Y] explique : - que l’assignation portant sur le bail du bâtiment 2 est nulle puisque dans le “par ces motifs“ le demandeur fait référence au bâtiment 3 au sujet de l’occupation. - qu’en application des articles 4 et 768 du Code de procédure civile, les demandes formulées par la SCI E2L sont irrégulières et que le tribunal ne peut statuer dessus dans la mesure où il lui est demander de « constater » ou de « valider ». - qu’en application de l’article L. 145-17 du Code de commerce le bailleur doit adresser au preneur une mise en demeure avant tout refus de renouvellement motivé par l'inexécution des obligations ou la cessation de l'exploitation, et donc que le refus de renouvellement subsiste mais que le preneur a droit au paiement d’une indemnité d’éviction. Or elle rappelle que la SCI E2L a fait délivrer un seul et unique acte valant à la fois mise en demeure et congé. - que durant l’exécution des baux, le Preneur a eu les plus grandes difficultés à faire respecter ses droits tant sur le bâtiment 2 que sur le bâtiment 3 et que notamment le bailleur ne lui envoyait pas les factures et les justificatifs de régularisation de charges malgré ses demandes. Il précise que de ce fait il s’est acquitté des loyers mais sans payer la TVA et ne s’est pas acquitté des régularisations sur charges. Il en conclut que le bailleur ne peut lui reprocher un non-paiement des loyers constituant un motif grave et légitime puisqu’il a pour origine les propres manquements du bailleur. - que les charges demandées par le bailleur n’ont pas été justifiées et qu’elles correspondent à l’ensemble des neuf bâtiments occupés par le bailleur alors que Monsieur [V] [Y] n’en a pris que deux à bail. - que de nombreux désordres sont apparus et qu’ils ont fait l’objet d’un constat par huissier de justice. Il soutient que les travaux ressortaient de l’article 606 du Code civil et étaient donc à la charge du bailleur. - qu’en l’absence de motifs graves et légitimes, il a droit à une indemnité d’éviction. - que l’action en justice est caractérisée par un comportement emprunt de mauvaise foi et donc qu’il révèle un abus d’agir lui donnant droit à des dommages-intérêts pour procédure abusive. Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile. La clôture de l’instruction a été fixée à la date de l’audience par ordonnance du 19 janvier 2023. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 16 novembre 2023 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.  MOTIVATIONDE LA DÉCISION I/ Sur la nullité de l’assignation Il ressort de l’article 789 du Code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 que : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;». L’article 73 du Code de procédure civile dispose que « constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours ». L’article 791 du Code de procédure civile précise que : « Le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l'article 768, sous réserve des dispositions de l'article 1117 ». En l’espèce, Monsieur [V] [Y] soulève une exception de procédure. Or, il convient de souligner que le litige a été introduit par une assignation en date du 31 août 2021. Cependant, depuis le 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est le seul compétent pour statuer sur les exceptions de procédure. Par conséquent, l’exception de procédure soulevée par Monsieur [V] [Y] est irrecevable, faute d’avoir été soulevée devant le juge de la mise en état par des conclusions d’incident distinctes des conclusions au fond. II/ Sur l’irrégularité alléguée des demandes de la SCI E2L Monsieur [V] [Y] soutient qu’en application des articles 4 et 768 du Code de procédure civile, les demandes formulées par la SCI E2L sont irrégulières et que le tribunal ne peut statuer dessus dans la mesure où il lui est demandé de « constater » ou de « valider ». Il est admis que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir “constater“ ou “donner acte“. Cependant, il ressort du dispositif des dernières conclusions notifiées que la SCI E2L formule des demandes à savoir ordonner l’expulsion, condamner le preneur au paiement des impayés et à une indemnité d’occupation. Dès lors, la validation du congé et le fait de considérer le preneur comme un occupant sans droit ni titre sont des préalables intellectuels et nécessaires sur lesquels s’appuient les demandes du demandeur. Les demandes formulées par la SCI E2L sont donc recevables. III/ Sur la validité du congé et les conséquences de celui-ci L. 145-17 du Code de commerce dispose que « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit à peine de nullité être effectuée par acte extra judiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent aliéna. » A- Sur la validité de la forme du congé Monsieur [V] [Y] soutient que le congé délivré est irrégulier dans la mesure où le bailleur invoque un motif grave et légitime à l’encontre du locataire mais que ce grief n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure distincte du congé. Ainsi, l’article L. 145-17-I-1° du code de commerce, qui ouvre au bailleur le droit de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, exige que l'infraction reprochée au preneur fasse l'objet d'une mise en demeure préalable d'avoir à la faire cesser, effectuée par acte extrajudiciaire. Cependant, il est admis qu’il importe peu que le refus de renouvellement de bail et la mise en demeure figurent dans le même acte, ce qui importe c’est que le preneur soit à même de connaitre les griefs qui lui sont reprochés et d’y mettre un terme. Par conséquent, le congé délivré le 26 mars 2020 est valable en sa forme. B- Sur les motifs légitimes et sérieux invoqués par le bailleur L’article L. 145-17-I-1° du Code de commerce ouvre au bailleur le droit de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes. Le bailleur affirme au titre du congé délivré le 26 mars 2020 que le preneur ne paie pas les loyers et charges afférents à la location. Il soutient que le non-paiement des loyers et charges constitue un motif grave et légitime justifiant qu’il ne soit pas tenu au paiement d’une indemnité d’éviction. - Sur l’obligation de payer les loyers, L’article 12 du bail prévoit que le loyer est consenti et accepté moyennant un « loyer annuel de base de 9000 euros HT, soit 750 euros par mois, auquel il y a lieu d’ajouter la TVA au taux de 19,60 %, soit un loyer annuel toutes taxes comprises de 10.764 euros. Le prix annuel de 9.000 euros HT correspond à un loyer mensuel fixe de 750 euros HT, qui comprend 530 euros HT pour la location et 220 euros HT pour les charges (hors charges d’énergie). […] Le preneur s’engage à acquitter ledit loyer en quatre termes de paiement égaux et d’avance les 1ers janviers, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année ». Le preneur soutient qu’aucune facture ne lui a été adressée et il reconnait au titre de ses conclusions qu’il n’a payé le montant du loyer que hors taxe (HT) et non toute taxe comprise (TTC) en attendant que le bailleur lui transmette une facture. Il convient de souligner que le preneur transmet au titre de ses pièces les factures avec un recommandé accusé de réception en date du 13 janvier 2021. Cependant, force est de constater que les factures depuis le 1er janvier 2017 sont produites. En tout état de cause, l’obligation pour le bailleur de délivrer un avis d’échéance n’est ni une obligation légale ni une obligation contractuelle. Ainsi, il ressort des stipulations contractuelles que le loyer doit être payé TTC. Ainsi, il convient d’affirmer que le preneur était en mesure de connaitre le montant du loyer TTC qui ressortait clairement des dispositions contractuelles. Or si fournir des factures n’est pas une obligation essentielle mise à la charge du bailleur, payer l’intégralité du loyer pour le preneur en est bien une. Par conséquent, constitue un manquement à une de ses obligations essentielles le défaut de paiement à échéance de l’intégralité du loyer tel que prévu par le contrat de bail. Il s’agit donc d’une obligation essentielle qui peut être qualifiée de motif grave et légitime pour refuser le renouvellement du bail. - Sur l’obligation de payer les charges L’article 13 du bail dispose que : « Le loyer annuel ainsi stipulé à l’article 12 s’entend toutes charges comprises, excepté les charges d’énergie (eau – électricité) : Les charges d’énergie seront à rembourser au bailleur sur la base des consommations effectives du preneur et relevées sur les sous-compteurs. Les charges d’énergie seront à rembourser au bailleur sur la base des consommations effectives du preneur et relevées sur les sous compteurs. Les charges d’énergie feront l’objet d’un arrêté de consommation en juin 2012 avec facturation au réel. Aussi à partir du mois de juin 2012, les charges d’énergie feront l’objet d’un appel de provision trimestriel en même temps que la facture de loyer sur la base de 150 € HT par mois, soit 450 € HT par trimestre. Une régularisation est prévue annuellement sur la base de la consommation réelle relevée par Le preneur remboursera au bailleur une quote-part de l’ensemble des charges, contribution, les sous-compteurs ». Il convient de relever que Monsieur [V] [Y] soutient qu’il a été privé d’eau durant plusieurs mois. Il produit à ce titre plusieurs lettres qu’il a adressées au bailleur, précisant qu’il refusait de payer l’intégralité des provisions sur charges, étant privé d’eau. Le courrier du 24 janvier 2019, précise en pièce 19, que l’eau a été remise. Cependant en application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à Monsieur [V] [Y] sur qui repose la charge de la preuve de prouver qu’il a été privé d’eau, ce qui justifierait l’absence de paiement de l’intégralité des provisions sur charges. Or en l’espèce, seuls des courriers dont il est lui-même l’auteur, sont produits en procédure. Par conséquent, il ne peut invoquer une inexécution contractuelle pour s’extraire de son obligation de paiement. Il ressort donc des dispositions contractuelles que les charges font l’objet d’une provision qui doit faire l’objet d’un appel de fond trimestriel (à compter de 2012). Or en l’espèce le bailleur produit des factures depuis le 1er janvier 2017 contenant l’appel des provisions sur charges. Par conséquent, constitue un manquement à une de ses obligations essentielles le défaut de paiement des provisions sur charges, tel que prévu par le contrat de bail. Il s’agit donc d’une obligation essentielle qui peut être qualifiée de motif grave et légitime pour refuser le renouvellement du bail. - Sur les sommes dues au jour du congés La SCI E2L fait état d’une dette locative à hauteur de 37.438,78 euros aux titres des impayés du 1er janvier 2014 au 11 octobre 2019. A ce titre, le demandeur fournit un décompte délivré au titre du congé avec refus de renouvellement. Il a été admis, que le preneur est redevable des loyers TTC, même en l’absence d’avis d’échéance. S’agissant des provisions sur charges, celles-ci doivent faire l’objet d’un appel de fond trimestriel. Or le bailleur ne justifie des factures et avec les appels de provisions sur charges qu’à compter de janvier 2017. Par conséquent, les paiements ne pourront être requis au titre des provisions sur charge qu’à compter de cette date. S’agissant des régularisations sur charges, le bailleur fournit deux factures d’eau du 4 septembre 2020 et du 3 mars 2021. S’il fournit au titre des pièces 17 à 19 une clé de réparation, il convient de relever que cette clé n’est pas justifiée et qu’elle ne reprend pas les montants figurant sur la facture. Il convient aussi de souligner que les sommes demandées au titre des régularisations doivent comprendre également d’autres charges qui ne sont nullement justifiées. Les sommes mentionnées au titre des rappels sur charges sur le décompte du congé ne pourront donc être prises en compte. Ainsi seront pris en compte : Pour le loyer : 10.764 euros TTC annuel, (TVA comprise) – conformément au bail. Pour les provisions sur charges : 450 HT trimestriel - – conformément au bail, soit 1.800 euros HT annuelLes sommes payées ont été obtenues en additionnant le total des crédits pour l’année (sommes mentionnées dans la colonne crédit du décompte). Si le preneur a remis un certain nombre de chèques, aucun relevé détaillé n’est fourni, et les chèques ont principalement pour objet les échéances postérieures à 2019. Année Loyers dus Charges dues Sommes payées Restant du 2014 10.764 euros X 14.197,63 2015 10.764 euros X 13.064,65 2016 10.764 euros X 11.759,92 2017 10.764 euros 1.800 euros 5.332,15 2018 10.764 euros 1.800 euros 9.010,39 2019 10.764 euros 1.800 euros 9.439,81 TOTAL 64.584 euros 5.400 euros 62.804,55 Solde négatif : -7.179,45 Ainsi, le preneur ne rapporte pas la preuve qu’il a régularisé sa situation dans le délai d’un mois à compter de la mise en demeure. Par conséquent, il est établi que le congé avec refus de renouvellement concernant le bâtiment 2 est fondé sur un motif grave et légitime. C- Sur la date du congé Aux termes de l’article L. 145-9 du Code de commerce le bail commercial ne prend fin que par l’effet d’un congé délivré donné par acte extrajudiciaire six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Si le bailleur entend donner congé en précisant qu’il n’entend pas renouveler le bail en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, il lui suffit de mentionner dans l’acte extrajudiciaire qu’il donne congé avec offre d’une indemnité d’éviction à déterminer conformément aux dispositions légales. Le bailleur n’est pas tenu de motiver le congé avec offre de payer une indemnité d’éviction. En l’espèce, le bail a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2010 pour parvenir à son terme le 31 mars 2019. Le congé a été délivré le 26 mars 2020 et a été donné pour le 30 septembre 2020. Or pour respecter le délai de 6 mois, le dernier jour du trimestre civil est le 31 décembre 2020. En effet, il est admis que le congé donné pour une date antérieure à celle fixée par l’article L. 145-9 n'est pas, de ce fait, nul, et son effet peut être reporté à la date pour laquelle il aurait dû être régulièrement donné. Par conséquent le congé du 26 mars 2020 prendra effet au 31 décembre 2020. D- Sur les demandes relatives à l’indemnité d’éviction L’article L145-14 du Code de commerce dispose que : « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». Il ressort de l’article L. 145-17 du Code de commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime. Or en l’espèce, il a été établi qu’un motif grave et légitime peut être retenu à l’encontre du locataire au titre du congé délivré le 26 mars 2020. Ainsi, la SCI E2L ne sera pas tenue de verser à Monsieur [V] [Y] une indemnité d’éviction venant compenser la perte commerciale du locataire concernant le bâtiment 2. E- Sur les sommes dues au titre de la dette locative - Sur les sommes dues au titre des loyers impayés La SCI E2L sollicite que Monsieur [V] [Y] soit condamné à payer à la demanderesse la somme de 37.438,78 euros au titre des impayés selon situation de compte arrêtée provisoirement au 4 novembre 2022 avec majoration de 10 % sur les loyers, ainsi que l’application de l’intérêt au taux contractuel. Il ressort de l’article 1315 du Code civil dans sa version applicable aux faits que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». Il convient de relever qu’afin de prouver l’existence du paiement, Monsieur [V] [Y] produit au titre de ses pièces de nombreux chèques, dont l’existence n’a pas été contesté par le bailleur. Cependant, il n’est pas toujours possible de déterminer l’affectation du paiement et de savoir s’il concerne le bâtiment 2 ou le bâtiment 3. De plus, en additionnant l’intégralité de ces chèques qui concernent les deux bâtiments et donc des deux baux commerciaux, on ne parvient qu’à la somme de 50.209,29 euros. Il est donc plus profitable pour le preneur de prendre en compte au titre des paiements les règlements comptabilisés par le preneur. De la même manière l’attestation fournit par l’expert-comptable et concernant les sommes remises pour les deux bâtiments fait état d’un total de 80.835,39 euros, ce qui ne permet pas de déterminer l’affectation des paiements et qui est moins avantageux que l’ensemble des versements comptabilisés par la SCI E2L pour les deux baux. Il convient avant tout d’établir que depuis le 31 décembre 2020, les échéances échues doivent être qualifiées d’indemnité d’occupation. Seules les échéances antérieures au 31 décembre 2020, peuvent être qualifiées de loyers. En reprenant la même méthode que pour celle utilisée préalablement mais en utilisant, pour l’année à 2020, le total des sommes payées issu du total des règlements effectués dans l’année tel qu’ils apparaissent dans le décompte arrêté au 4 novembre 2022, présenté en pièce 23, il apparait que : Année Loyers dus Charges dues Sommes payées Restant du 2014 10.764 euros X 14.197,63 2015 10.764 euros X 13.064,65 2016 10.764 euros X 11.759,92 2017 10.764 euros 1.800 euros HT 5.332,15 2018 10.764 euros 1.800 euros HT 9.010,39 2019 10.764 euros 1.800 euros HT 9.439,81 2020 10.764 euros 1.800 euros HT 6.000 TOTAL 75.348 euros 7.200 euros HT 68.804,55 Solde négatif : -13.743,45 euros Par conséquent, au 31 décembre 2020, Monsieur [V] [Y] était redevable auprès de la SCI E2L, au titre des loyers échus au 31 décembre 2020 de la somme de 13.743,45 euros. La SCI E2L sollicite en outre que les échéances de loyer impayées soient en outre majorées de la majoration forfaitaire de plein droit de 10 %, sans préjudice de l’intérêt de retard sur la base du taux bancaire majoré de 2 points, conformément à l’article 12 du contrat de bail. Par conséquent, et conformément aux stipulations contractuelles, Monsieur [V] [Y] sera condamné à payer en deniers ou quittances, à la SCI E2L, au titre des loyers impayés au 31 décembre 2020, la somme de 13.743,45 euros, laquelle sera majorée de la majoration forfaitaire de plein droit de 10 %, sans préjudice de l’intérêt de retard sur la base du taux bancaire majoré de 2 points. - Sur l’indemnité d’occupation La SCI E2L sollicite de condamner le preneur à payer une indemnité d’occupation, à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à complète évacuation, d’un montant qui ne saurait être inférieur à une fois et demi le loyer aux fins d’assurer la fonction à la fois coercitive et indemnitaire de l’indemnité d’occupation. S’il se maintient dans les lieux en l’absence de droit ou de titre, l’occupant est redevable, au profit du propriétaire, d'une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Son montant est fixé à une somme équivalente au loyer qu’il devrait percevoir. L’indemnité d'occupation est de plein droit due, dès lors qu'un occupant se maintient dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. En l’espèce à compter de la date d’effet du congé, à savoir le 31 décembre 2020, le locataire est occupant sans droit ni titre. Par conséquent, Monsieur [V] [Y] est redevable à compter du 1er janvier 2021 d’une indemnité correspondant au loyer (toute charge comprise) qu’il devait verser à hauteur de 10.764 euros TTC annuel, auquel s’ajoute les provisions sur charges à hauteur de 1.800 euros HT annuel. Le montant de l’indemnité d’occupation ne sera pas majoré, dans la mesure où une astreinte a été sollicitée et qu’elle a précisément pour objet de contraindre le preneur à quitter les lieux. La SCI E2L sollicite de condamner le preneur à lui payer les sommes dues au titre des impayés selon situation de compte arrêtée provisoirement au 4 novembre 2022 ce qui concerne pour partie l’indemnité d’occupation due du 1er janvier 2021 au 4 novembre 2022. Année Loyers dus Charges dues Sommes payées Restant du 2021 10.764 euros 1.800 euros 7.332 2022 10.764 euros 1.800 euros 5.724 TOTAL 21.528 3.600 euros 13.056 - 12.072 Par conséquent, Monsieur [V] [Y] sera condamné à payer en deniers ou quittances, à la SCI E2L, au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022, la somme de 12.072 euros. Il est précisé qu’après le 31 décembre 2022, l’indemnité d’occupation continue à courir, et ce, jusqu’à libération des lieux. E- Sur les demandes relatives à l’expulsion Par ailleurs, occupant sans droit ni titre à compter du 31 décembre 2020, il y a lieu de prononcer l’expulsion de Monsieur [V] [Y], le locataire, selon les modalités prévues au présent dispositif. La SCI E2L sollicite que le preneur soit condamné au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard. Afin de permettre au preneur de prendre ses dispositions et de trouver de nouveaux locaux, l’expulsion sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant une période de six mois, le délai commençant à courir six mois après la signification du présent jugement. III/ Sur la demande reconventionnelle relative à la procédure abusive L’article 32-1 du Code de procédure civile dispose que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ». En application de l’article 32-1 du Code de procédure civile et 1240 du Code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol. En l’espèce, la demande fondée à l’encontre de Monsieur [V] [Y] a été déclarée recevable et bien fondée. L’action de la SCI E2L ne peut être déclarée de dilatoire. En conséquence, Monsieur [V] [Y] sera débouté de sa demande au paiement de 10.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. Il convient enfin de relever que Monsieur [V] [Y] fait état dans ses conclusions de désordres et d’une occupation du parking qu’il estime contraire aux stipulations contractuelles. Cependant, Monsieur [V] [Y] n’ayant formulé aucune demande relative à ces désordres, ces derniers ne feront pas l’objet d’un examen. IV/ Sur les demandes accessoires A- Sur les dépens  En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [V] [Y], partie perdante, doit donc être condamné aux entiers dépens. B- Sur l’article 700 du code de procédure civile  Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Condamné aux dépens, Monsieur [V] [Y] indemnisera la SCI E2L de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros. C- Sur l’exécution provisoire  L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s'agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. En l’espèce rien ne s’oppose à l’application de l’exécution provisoire qui est de droit. PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, ORDONNE la clôture de l’instruction à l’audience du 16 novembre 2023; DÉCLARE le congé délivré le 26 mars 2020 régulier en sa forme ; PRÉCISE que le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes concernant le bâtiment 2 ne peut être donné que pour le 31 décembre 2020 ; DÉBOUTE Monsieur [V] [Y] de ses demandes relatives au paiement d’une indemnité d’éviction concernant les locaux du bâtiment 2 ; CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à payer en deniers ou quittances, à la SCI E2L, au titre des loyers impayés au 31 décembre 2020, la somme de 13.743,45 euros, laquelle sera majorée de la majoration forfaitaire de plein droit de 10 %, sans préjudice de l’intérêt de retard sur la base du taux bancaire majoré de 2 points ; CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à payer en deniers ou quittances, à la SCI E2L, une indemnité d’occupation correspondant au dernier loyer (toute charge comprise) à hauteur de 10.764 euros TTC annuel, auquel s’ajoute les provisions sur charges à hauteur de 1.800 euros HT annuel ; CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à payer en deniers ou quittances, à la SCI E2L, la somme de 12.072 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022 ; PRÉCISE qu’après le 31 décembre 2022, l’indemnité d’occupation continue à courir, et ce, jusqu’à libération des lieux. ORDONNE, à défaut de départ volontaire, à compter de la signification de présent jugement, l’expulsion de Monsieur [V] [Y] et de tout occupant de son chef des locaux, sis [Adresse 2] à [Localité 3], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ainsi que la séquestration, aux frais, risques et périls de la Monsieur [V] [Y], des marchandises et objet garnissant les lieux dans le garde-meubles du choix de SCI E2L situé dans le département de l’Essonne ;   RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; PRÉCISE que l’expulsion sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant une période de six mois, le délai commençant à courir six mois après la signification du présent jugement ; DÉBOUTE Monsieur [V] [Y] de sa demande relative à des dommages-intérêts sur le fondement de la procédure abusive ; CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à payer à la SCI E2L la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [V] [Y] aux dépens ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement Ainsi fait et rendu le VINGT QUATRE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,