Tribunal judiciaire, 23 février 2024. 23/06823

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 5] JUGEMENT DU 23 Février 2024 N° RG 23/06823 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KSFH JUGEMENT DU : 23 Février 2024 N° 24/ S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION C/ [E] [D] [Y], sous curatelle de l’APASE EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 23/02/24 à Me BERGER LUCAS Gaëlle COPIE CERTIFIEE CONFORME à Monsieur [Y] [E] [D] APASE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 23 Février 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 08 Décembre 2023. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Février 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Gaëlle BERGER-LUCAS, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : M. [E] [D] [Y], sous curatelle de l’APASE [Adresse 3] [Adresse 2] [Localité 8] comparant en personne, assisté de Madame [F] [T], mandataire de justice à l’APASE, curateur de Monsieur [Y] [E] [D] Exposé du litige Par acte sous seing privé du 20 mars 2019, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [D] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 318,67 € et d’une provision pour charges de 81,94 €. Par acte de commissaire de justice du 20 février 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 934,79 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [E] [D] [Y] le 5 juin 2023. Par assignation du 11 août 2023, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [D] [Y] et celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, Condamner Monsieur [E] [D] [Y] au paiement des sommes suivantes :3 944,78 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juillet 2023,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 8 décembre 2023, la société AIGUILLON CONSTRUCTION maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 décembre 2023, s'élève désormais à 3 662,52 €. La société AIGUILLON CONSTRUCTION considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ce depuis le mois d’octobre 2023. Enfin, la bailleresse déclare s’en rapporter à la décision du juge en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [E] [D] [Y], en présence de sa curatrice, Madame [T] [F], intervenue volontairement à l’instance, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 10 €, en plus du loyer courant. Il indique qu’il va percevoir l’allocation aux adultes handicapés (AAH) pour un montant mensuel de 971,37 €. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 20 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 934,79 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 avril 2023. Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’absence d’opposition de la société AIGUILLON CONSTRUCTION, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. Sur les délais de paiement Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, le décompte produit démontre que le locataire a repris le paiement de son loyer depuis le mois d’octobre 2023. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est donc remplie. Dans ces conditions et au vu de l’absence d’opposition de la société AIGUILLON CONSTRUCTION, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités précisées ci-après, et de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tous occupants de son chef. Sur la dette locative Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 décembre 2023, Monsieur [E] [D] [Y] lui devait la somme de 3 662,52 €, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [E] [D] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [E] [D] [Y] à se libérer de cette dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant, une somme de 10 € Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 442,70 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 6 décembre 2023, date du dernier décompte, étant, en partie, déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire. Sur les demandes accessoires Monsieur [E] [D] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 mars 2019 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et Monsieur [E] [D] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] est résilié depuis le 21 avril 2023, CONDAMNE Monsieur [E] [D] [Y] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 3 662,52 € (trois mille six cent soixante-deux euros et cinquante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 décembre 2023, AUTORISE Monsieur [E] [D] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 366 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 € (dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [E] [D] [Y], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 avril 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [D] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [E] [D] [Y] sera condamné à verser à la société AIGUILLON CONSTRUCTION une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [E] [D] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 février 2023 et celui de l'assignation du 11 août 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge