Cour d'appel, 24 novembre 2022. 20/09193

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 24 NOVEMBRE 2022 (n° 364 , 12 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/09193 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCA3D Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de Paris - RG n° 1119003930 APPELANT Intimé incident Monsieur [J] [B] né le 14 octobre 1960 à [Localité 8] [Adresse 5] [Adresse 5] Représenté et assisté par Me Isabelle MOREAU de la SELAS HEMERA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0011 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/006288 du 02/03/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMES Appelants incidents Madame [M] [S] décédée le 16 avril 2022 Ayant pour ayants-droits : Madame [T] [S] née le 20 octobre 1960 à [Localité 7] [Adresse 2] [Adresse 2] Monsieur [D] [S] né le 11 mars 1962 à [Localité 7] [Adresse 3] [Adresse 3] Madame [Z] [U] née [S] née le 11 juillet 1967 à [Localité 6] [Adresse 4] [Adresse 4] Représentée et assistée par Me Pierre MAIRAT de la SCP MAIRAT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0252 substitué à l'audience par Me Delphibne RAYNAL-CANTAGREL, même cabinet, même toque COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Justine FOURNIER, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 19 octobre 2004, à effet du 1er novembre 2004, Mme [M] [S] a donné à bail à M. [J] [B], pour une durée de trois ans renouvelables, des locaux à usage d'habitation composés d'une pièce principale constituant le logement J et dépendant du septième étage du bâtiment A de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable annuellement, payable d'avance de 260 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 38 euros. Ce bail a été successivement renouvelé le 1er novembre 2007 et le 29 octobre 2011 à effet du 1er novembre 2011 et pour la dernière fois le 1er décembre 2015, moyennant un loyer mensuel de 320 euros et une provision sur charges de 40 euros, soit une somme totale de 360 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er août 2016 reçu le 4 août 2016 par son destinataire, Mme [M] [S] a notifié un congé pour vendre à M. [J] [B], à effet trois mois plus tard. Ce congé ne respectant pas les exigences légales, Mme [M] [S] a fait délivrer un nouveau congé pour vendre à M. [J] [B] par exploit d'huissier du 21 mars 2018 signifié en étude d'huissier de justice, au prix de 60.000 euros à effet du 30 novembre 2018 à minuit. Suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 mai 2018 réceptionné le 25 mai 2018, Mme [M] [S] a notifié à M. [J] [B] une nouvelle offre de vente à hauteur de 50.000 euros, ayant reçu une proposition d'achat dudit montant. M. [J] [B] n'a pas accepté l'offre de vente et s'est maintenu dans les lieux. Par acte d'huissier du 7 mars 2019, Mme [M] [S] a fait assigner M. [J] [B] devant le tribunal d'instance de Paris, pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la validité du congé, - la constatation de l'occupation sans droit ni titre de M. [J] [B], - l'expulsion de M. [J] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, le cas échéant, - la fixation et le paiement par M. [J] [B] d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à 396 euros à compter du 1er décembre 2018 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, - la condamnation de M. [J] [B] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 2 décembre 2019, le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué : Rejette l'exception de nullité soulevée par M. [J] [B] à l'encontre du congé pour vente du 21 mars 2018 et des baux renouvelés en 2007 et 2011, Constate que le renouvellement en date du 1er décembre 2015 n'a pas emporté novation du bail précédemment renouvelé, Constate cependant la validité du congé pour vendre délivré le 21 mars 2018 en étude d'huissier de justice à la requête de Mme [M] [S] à l'encontre de M. [J] [B], Dit toutefois que ce congé a produit ses effets à la date du 31 octobre 2019 à minuit, Dit conséquemment que M. [J] [B] est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et occupant sans droit ni titre des lieux susvisés situés [Adresse 5] depuis le 1er novembre 2019, Ordonne l'expulsion des lieux loués de M. [J] [B] et de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, lequel sera délivré à l'issue du délai de grâce ci-après accordé, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Accorde à M. [J] [B], un délai pour quitter les lieux de trois mois, Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, à la somme de 360 euros et condamne M. [J] [B] à son paiement, Déboute M. [J] [B] de sa demande tendant au remboursement par Mme [M] [S] de la somme de 2.160 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre du trop perçu de loyer de juillet 2019 à juillet 2016 ainsi que d'une somme de 1.440 euros avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre des charges indûment perçues, Condamne M. [J] [B] à payer à Mme [M] [S] la somme de 129,75 euros au titre de la régularisation annuelle des charges locatives ayant couru à compter du 30 septembre 2016 jusqu'au 31 décembre 2017, Déboute Mme [M] [S] du surplus de ses demandes formées au titre de la régularisation des charges locatives, Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, Déboute Mme [M] [S] de sa demande formée par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [J] [B] aux dépens de l'instance à l'exclusion du coût de l'acte de congé, Dit que les dépens seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 10 juillet 2020 par M. [J] [B], Vu les conclusions remises au greffe le 9 octobre 2020 par lesquelles M. [J] [B], appelant, demande à la cour de : Vu les articles 10, 15 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Recevoir M. [J] [B] en ses écritures, fins et conclusions, et, en conséquence, Infirmer le jugement rendu le 2 décembre 2019 par le tribunal d'instance de Paris en ce qu'il a : - rejeté l'exception de nullité soulevée par M. [J] [B] à l'encontre du congé pour vendre délivré par Mme [M] [S] le 21 mars 2018 et des baux renouvelés en 2007 et 2011, - constaté que le renouvellement en date du 1er décembre 2015 n'a pas emporté novation du bail précédemment renouvelé, - constaté cependant la validité du congé pour vendre délivré le 21 mars 2018 en l'étude d'huissier de justice à la requête de Mme [M] [S] à l'encontre de M. [J] [B], - dit toutefois que ce congé a produit ses effets à la date du 31 octobre 2019 à minuit, - dit conséquemment que M. [J] [B] est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 5] depuis le 1er novembre 2019, - ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [J] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux lequel sera délivré à l'issue du délai de grâce ci-après accordé, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - accordé à M. [J] [B] un délai pour quitter les lieux de trois mois, - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, à la somme de 360 euros et condamné M. [J] [B] à son paiement, - débouté M. [J] [B] de sa demande tendant au remboursement par Mme [M] [S] à M. [J] [B] de la somme de 2.160 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre du trop-perçu de loyer de juillet 2019 à juillet 2016 ainsi que d'une somme de 1.440 euros avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre des charges indûment perçues, - condamné M. [J] [B] à payer à Mme [M] [S] la somme de 129,75 euros au titre de la régularisation annuelle des charges locatives ayant couru à compter du 30 septembre 2016 jusqu'au 31 décembre 2017, - débouté M. [J] [B] de ses prétentions plus amples ou contraires, - condamné M. [J] [B] aux dépens de l'instance, Et statuant à nouveau, Prononcer la nullité des renouvellements de bail en date des 1er novembre 2007, 29 octobre 2011 et 1er décembre 2015 car conclus en violation des dispositions d'ordre public des articles 10, 15 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, En conséquence, Prononcer la nullité du congé pour vendre du bail du 1er décembre 2015 délivré le 21 mars 2018, Condamner Mme [M] [S] à restituer à M. [J] [B] la somme de 624 euros au titre du trop-perçu de loyers, Condamner Mme [M] [S] à restituer à M. [J] [B] la somme de 1230,25 euros au titre des provisions sur charges non justifiées, Débouter Mme [M] [S] de ses plus amples demandes, Condamner Mme [M] [S] à régler à M. [J] [B] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux dépens. Vu les conclusions remises au greffe le 7 septembre 2022 au terme desquelles Mme [T] [S], M. [D] [S] et Mme [Z] [U] née [S], ès qualité d'ayant-droits de Mme [M] [S], décédée le 16 avril 2022, intimés, appelants incidents, demandent à la cour de : Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Recevoir les ayants-droit de Mme [M] [S] en toutes leurs demandes, fins et conclusions, A titre principal, Confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Paris le 2 décembre 2019 en ce qu'il a : - rejeté l'exception de nullité soulevée par M. [J] [B] à l'encontre du congé pour vendre délivré par Mme [M] [S] le 21 mars 2018, et des baux renouvelés en 2007 et 2011, - constaté cependant la validité du congé pour vendre, délivré le 21 mars 2018 en étude d'huissier de justice à la requête de Mme [M] [S] à l'encontre de M. [J] [B], - dit toutefois que ce congé a produit ses effets à la date du 31 octobre 2019 à minuit, - dit conséquemment que M. [J] [B] est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués en occupant sans droit ni titre des lieux susvisés situés [Adresse 5], depuis le 1er novembre 2019, - ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [J] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux lequel sera délivré à l'issue du délai de grâce ci-après accordé, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, à la somme de 360 euros et condamné M. [J] [B] à son paiement, - débouté M. [J] [B] de sa demande tendant au remboursement par Mme [M] [S] à M. [J] [B] de la somme de 2.160 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre du trop-perçu de loyer de juillet 2019 à juillet 2016 ainsi que d'une somme de 1.440 euros avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre des charges indûment perçues, - condamné M. [J] [B] à payer à Mme [M] [S] une somme au titre de la régularisation annuelle des charges locatives ayant couru à compter du 30 septembre 2016, les intimés venant aux droits de Mme [M] [S], - débouté M. [J] [B] de ses prétentions plus amples ou contraires, - condamné M. [J] [B] aux dépens de l'instance à l'exclusion du coût de l'acte de congé, Et statuant à nouveau, Condamner M. [J] [B] à payer aux ayants-droit de Mme [M] [S] la somme de 2.722,12 euros au titre de la régularisation annuelle des charges pour la période comprise entre le 30 septembre 2016 et jusqu'à ce jour, A titre subsidiaire, Statuant à nouveau, Constater la validité du congé délivré en date du 29 avril 2022 et produisant ses effets au 31 octobre 2022, En conséquence, Dire que M. [J] [B] est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués en occupant sans droit ni titre des lieux susvisés situés [Adresse 5], à compter du 1er novembre 2022 et doit l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de cette date, Ordonner l'expulsion des lieux loués de M. [J] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux lequel sera délivré à l'issue du délai de grâce ci-après accordé, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, à la somme de 396 euros par mois et condamner M. [J] [B] à son paiement, Condamner M. [J] [B] à payer aux ayants-droit de Mme [M] [S] la somme de 2.722,12 euros au titre de la régularisation annuelle des charges pour la période comprise entre le 30 septembre 2016 et jusqu'à ce jour, En toute hypothèse, Rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires présentées par M. [J] [B], Condamner M. [J] [B] à verser aux ayants-droit de Mme [M] [S] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner M. [J] [B] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture, initialement fixée au 8 septembre 2022 dans l'avis de fixation notifié aux parties le 18 juillet 2022, a été reportée au 29 septembre 2022 à 9 heures, le conseil de l'appelant ayant indiqué qu'il avait reçu de nouvelles conclusions et pièces auxquelles il souhaitait répondre. Par des conclusions notifiées le 28 septembre 2022 à 22h22, M. [J] [B] maintient expressément toutes ses demandes et, y modifiant, sollicite la condamnation de "Mme [S]" (sic) à restituer à M. [B] les sommes de : - 845 euros au titre du trop-perçu de loyers, - 2280 euros au titre des provisions sur charges non justifiées. Par message RPVA joint, son conseil sollicite le report de la clôture en indiquant rester dans l'attente de pièces complémentaires de son client, et afin de respecter le principe du contradictoire. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2022 à 9 heures. Par des conclusions "portant appel incident n°3", signifiées le 29 septembre 2022 à 10 heures 25, Mme [T] [S], M. [D] [S] et Mme [Z] [U] née [S], ès qualité d'ayant-droits de Mme [M] [S] maintiennent leur demandes et, y modifiant, sollicitent la condamnation de M. [J] [B] à leur payer la somme de 2291,12 euros au titre de la régularisation annuelle des charges pour la période comprise entre le 30 septembre 2016 et jusqu'à ce jour. Par message RPVA joint, le conseil des consorts [S] sollicite l'admission de ses conclusions n°3, et à défaut, que les conclusions du 28 septembre 2022 de l'appelant soient écartées comme tardives. A l'audience de plaidoiries du 14 octobre 2022, le conseil de M. [J] [B] a indiqué qu'il ne s'opposait pas à l'admission des conclusions adverses postérieures à la clôture, s'il pouvait lui-même communiquer de nouvelles pièces ; à défaut, il a sollicité la non-admission des conclusions adverses. Le conseil des consorts [S] a sollicité, à défaut d'admission de ses dernières écritures du 29 septembre 2022 à 10h25, le rejet des conclusions adverses du 28 septembre 2022 à 22h22 comme étant tardives. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'admission des dernières écritures des parties A la suite de l'avis de fixation notifié aux parties le 18 juillet 2022 pour une clôture prévue le 8 septembre 2022, le conseil de l'appelant a sollicité et obtenu un report de la clôture au 29 septembre 2022, afin qu'il puisse répliquer aux conclusions des intimés notifiées le 7 septembre 2022. Il a attendu le 28 septembre 2022 à 22h22 pour conclure, et pour adresser un message RPVA sollicitant à nouveau un report de clôture car il indiquait demeurer en attente de pièces complémentaires de son client. L'ordonnance de clôture a néanmoins été rendue le 29 septembre 2022 à 9 heures, et les consorts [S], intimés et appelants incidents, ont conclu à nouveau le 29 septembre 2022 à 10h25, soit postérieurement à la clôture. Il convient de juger que les conclusions de l'appelant, notifiées le 28 septembre 2022 à 22h22 pour une clôture intervenue le lendemain 29 septembre 2022 à 9 heures, alors qu'il disposait d'un délai supplémentaire de trois semaines pour conclure suite au report de la clôture octroyé le 8 septembre 2022, sont tardives ; il y a donc lieu de ne pas les admettre aux débats au regard du principe de la contradiction et des articles 15 et 16 du code de procédure civile, de même que la pièce complémentaire n°8 visée au bordereau de communication de pièces de ces écritures. Quant aux conclusions des intimés notifiées le 29 septembre 2022 à 10h25, il convient de constater que celles-ci n'ont pas valablement saisi la cour, en l'absence de révocation de l'ordonnance de clôture, qui n'a au demeurant pas été sollicitée. En conséquence, la cour statuera sur les écritures suivantes : - conclusions de M. [B] notifiées le 9 octobre 2020 ; - conclusions des ayants-droits de Mme [S] notifiées le 7 septembre 2022. Sur la validité des baux renouvelés Selon l'article 10 de la loi n°489-462 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur lors du premier renouvellement du bail conclu entre les parties le 1er novembre 2007, "le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales(...). En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17". L'article 17c, dans sa rédaction applicable au 1er novembre 2007, dispose que, "lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19 (...)". L'article 17-2, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, applicable au renouvellement conclu entre les parties le 1er novembre 2015, dispose que, "lors du renouvellement du contrat, et dans les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I de l'article 17, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. Dans ces mêmes zones, lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Dans ces deux cas, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties. Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article (...)". En l'espèce, le bail initialement conclu le 19 octobre 2004, à effet au 1er novembre 2004, moyennant un loyer mensuel de 260 euros, outre 38 euros de provisions pour charges, a fait l'objet de plusieurs renouvellements signés entre les parties : - un renouvellement à effet au 1er novembre 2007, portant le loyer mensuel à 280 euros, outre 38 euros de provision pour charges ; - un renouvellement à effet au 1er novembre 2011, portant le loyer mensuel à 310 euros, outre 38 euros de provision pour charges ; - un renouvellement à effet au 1er décembre 2015, portant le loyer mensuel à 320 euros, outre 40 euros de provision pour charges. Si les renouvellements ne respectent pas toutes les conditions prévues aux articles 10 et 17 et 17-2 précités, il convient de juger, ainsi que l'a fait avec pertinence le premier juge, que M. [B] y a librement consenti, en s'acquittant pendant des années du montant du loyer et des charges prévus aux renouvellements successifs sans émettre aucune contestation, et qu'il n'invoque dans le cadre de la présente procédure aucun vice du consentement. Le jugement entrepris souligne en outre à juste titre que la bailleresse n'a jamais fait application de la révision annuelle du loyer. La cour relève en outre que les montants ainsi réévalués demeurent très inférieurs aux montants des loyers pratiqués pour un logement de cette superficie dans le même secteur, ce dont justifient les ayant-droits de la bailleresse par la production d'annonces de location portant mention d'un loyer mensuel moyen de 600 euros par mois pour une chambre de même superficie dans le [Localité 1], alors que le dernier état du loyer se porte à 320 euros hors charges, avec un loyer mensuel résiduel pour M. [B] de 13 euros après déduction de l'aide personnalisée au logement. Enfin, il convient de constater que M. [B] était informé de ses droits de locataire, en ce qu'il a su par courrier du 31 août 2016 s'opposer au premier congé pour vente notifié par lettre recommandée par sa bailleresse en invoquant avec pertinence à son profit les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des actes de renouvellement du bail initial pour non-respect du formalisme des articles 10 et 17 précités. Sur la validité du congé pour vente délivré le 21 mars 2018 Selon l'article 15, I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (...).Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur'. En vertu du II de cet article, 'lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente(...)'. La date de prise d'effet est sans incidence sur la validité du congé, dès lors que celui-ci a bien été délivré plus de six mois avant l'expiration du bail, peu important que sa date de prise d'effet soit, le cas échéant, erronée (cf Civ. 3ème, 11 juillet 2007, n°06-15.943). En l'espèce, le congé a été délivré le 21 mars 2018, à effet au 31 octobre 2018, en se fondant sur le dernier renouvellement du bail intervenu le 1er décembre 2015, alors que ce renouvellement aurait dû intervenir le 1er novembre 2016, ainsi que le relève avec pertinence le premier juge, de sorte que le congé aurait dû être délivré avant le 30 avril 2019 pour une prise d'effet au 1er novembre 2019. Toutefois, ainsi qu'il a été rappelé, cette erreur est sans effet sur la validité du congé, dès lors qu'il a été délivré plus de six mois avant l'expiration du bail, peu important que sa date de prise d'effet soit erronée. Par ailleurs, il n'est pas contesté que ce congé respectait le formalisme prévu à l'article 15 précité et qu'il comportait bien une offre de vente au profit du locataire, modifiée ultérieurement à la baisse et régulièrement notifiée au locataire, faisant courir un nouveau délai d'un mois à compter de sa réception. Cette offre est devenue caduque faute d'acceptation par M. [B]. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré valide le congé délivré le 21 mars 2018, dit qu'il avait produit ses effets au 31 octobre 2019 à minuit et que M. [B] était déchu de tout titre d'occupation des lieux loués et occupant sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2019, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef en lui accordant un délai de trois mois pour quitter les lieux, fixé l'indemnité d'occupation due à compter du 1er novembre 2019 à la somme de 360 euros par mois et condamné M. [B] à son paiement. Sur le remboursement du trop-perçu de loyers La validité des renouvellements du bail portant augmentation de loyer ayant été confirmée, le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande de restitution du trop-perçu de loyer de juillet 2016 à juillet 2019 en se basant sur le loyer initialement fixé à 260 euros. Sur les demandes au titre des charges locatives En vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, "les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel(...)". En l'espèce, le jugement entrepris, après avoir retenu que la prescription triennale invoquée par M. [B] face à la demande de régularisation de charges de la bailleresse devait courir à compter de sa première demande, soit ses écritures du 30 septembre 2019, de sorte que la régularisation ne pouvait porter que sur la période commençant le 30 septembre 2016, a retenu, après examen des comptes de régularisation de charges annuelles établis par le syndic de la copropriété, une somme totale de 729,75 euros pour la période du 30 septembre 2016 au 31 décembre 2017, en écartant la demande pour la période postérieure faute de détail sur les charges récupérables, seuls les appels de fonds étant produits. Le premier juge a retenu que le montant total des provisions pour charges versées par le locataire sur la période du 30 septembre 2016 au 31 décembre 2017 s'élevait à 600 euros, et a en conséquence condamné M. [B] au versement de la somme de : (729,25 - 600) = 129,25 euros. Devant la cour, M. [B] sollicite la restitution des provisions sur charges appelées de 2018 à 2020, alors qu'il soutient avoir réglé la somme de 40 euros mensuels sur cette période, soit la somme totale de 1360 euros arrêtée au 9 octobre 2020. Les consorts [S] soutiennent que M. [B], se conformant au jugement entrepris du 2 décembre 2019 fixant le montant de l'indemnité d'occupation à 360 euros par mois, a cessé de régler les provisions pour charges à compter de 2020. Ils sollicitent sa condamnation au paiement de la somme totale de 2722,12 euros au titre de la différence entre les provisions réglées et les charges réelles. L'examen des décomptes de charges de copropriété 2016 à 2020 et des avis de taxe foncière 2016 à 2021 (qui n'avaient pas été produits en première instance) permet de déterminer les montants suivants : - 145,15 euros prorata temporis au titre des charges du 30 septembre au 31 décembre 2016, conformément au calcul effectué par le premier juge, non contesté par les parties, - 94 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères 2016, le surplus étant du au titre d'un autre bien appartenant à Mme [S], - 584,60 euros au titre des charges locatives 2017, - 94 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères 2017, le surplus étant du au titre d'un autre bien appartenant à Mme [S], - 526,51 euros au titre des charges locatives 2018, - 94 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères 2018, - 530,04 euros au titre des charges locatives 2019, - 96 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères 2019, - 522,82 euros au titre des charges locatives 2020, - 97 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères 2020, - 98 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères 2021, soit la somme totale de 2882,12 euros. En revanche, s'agissant des charges de copropriété 2021 et 2022, ainsi que de la taxe sur les ordures ménagères 2022, il convient de juger que celles-ci ne sont pas établies par les pièces produites, seuls les appels de fonds étant communiqués, et qu'un montant estimatif sur la base du dernier décompte de charges et de la dernière taxe sur les ordures ménagères, ainsi que le sollicitent les consorts [S], ne peut être retenu. En conséquence, ils seront déboutés de leur demande à ce titre. S'agissant des provisions pour charges dont s'est acquitté M. [B], les intimés reconnaissent qu'il a réglé la somme totale de 1560 euros sur la période du 30 septembre 2016 au 31 décembre 2019. Pour la période postérieure au 1er janvier 2020, les intimés soutiennent que M. [B] aurait cessé le règlement des provisions pour charges, en ce qu'il se serait conformé au jugement l'ayant condamné à verser à titre d'indemnité d'occupation un montant correspondant au loyer hors charges. Il convient toutefois de constater que cette affirmation est erronée, en ce que le montant de l'indemnité d'occupation fixée à 360 euros par le premier juge correspond au montant du loyer de 320 euros auquel s'ajoute la provision pour charges de 40 euros convenus entre les parties dans le dernier renouvellement de bail à effet au 1er décembre 2015, de sorte que M. [B], en s'acquittant de la somme de 360 euros, s'est bien acquitté d'une provision pour charges de 40 euros. Dès lors, il convient de déduire, au titre des provisions pour charges versées par M. [B], la somme totale de 2040 euros pour la période du 30 septembre 2016 au 31 décembre 2020. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande de restitution de trop-perçu au titre des charges, mais réformé sur le montant dû par M. [B] au titre de la régularisation de charges, en le condamnant à régler la somme de : (2882,12 - 2040) = 842,12 euros au titre de la régularisation annuelle des charges locatives ayant couru à compter du 30 septembre 2016 jusqu'au 31 décembre 2020 outre la taxe sur les ordures ménagères 2021. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens M. [B], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle. L'équité commande de le condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Ecarte des débats les conclusions de M. [J] [B] notifiées le 28 septembre 2022 et la pièce complémentaire n°8 visée au bordereau de communication de pièces de ces écritures, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [J] [B] à payer à Mme [M] [S] la somme de 129,75 euros au titre de la régularisation annuelle des charges locatives ayant couru à compter du 30 septembre 2016 jusqu'au 31 décembre 2017, Le réforme pour le surplus, Et statuant à nouveau, Condamne M. [J] [B] à payer à Mme [T] [S], M. [D] [S] et Mme [Z] [U] née [S] la somme de 842,12 euros au titre de la régularisation annuelle des charges locatives ayant couru à compter du 30 septembre 2016 jusqu'au 31 décembre 2020 outre la taxe sur les ordures ménagères 2021, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant , Condamne M. [J] [B] à payer à Mme [T] [S], M. [D] [S] et Mme [Z] [U] née [S] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [J] [B] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président