Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/02694

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/02694 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOCW Minute : 24/248 Madame [W] [I] [M] Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403 C/ Monsieur [Z] [G] Madame [E] [P] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 11 Mars 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ; Après débats à l'audience publique du 08 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Madame [W] [I] [M], demeurant [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403 D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 5] non comparant, ni représenté Madame [E] [P], demeurant [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 5] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2021, Madame [W] [M] a donné à bail à Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] un logement meublé situé [Adresse 7] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 902 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 168 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2023, Madame [W] [M] a fait signifier à Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3710,30 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 17 mai 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, Madame [W] [M] a fait assigner Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire,constater que Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] sont occupants sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, condamner solidairement Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] au paiement de la somme de 3038,37 euros au titre de la dette locative avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,les condamner solidairement à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,les condamner solidairement au paiement de la clause pénale,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 21 août 2023. À l'audience du 8 janvier 2024, Madame [W] [M], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4431,15 euros arrêtée au 1er janvier 2024, loyer du mois de janvier inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office. Madame [W] [M] soutient que Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 15 mai 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P], régulièrement assignés, à personne présente à domicile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés conformément à l’article 25-3, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 21 août 2023 en vue d'une audience prévue le 8 janvier 2024, soit plus de six semaines après. En conséquence, la demande de Madame [W] [M] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. En outre, Madame [W] [M] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par huissier en date du 15 mai 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 juillet à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 juillet 2021 à compter du 16 juillet 2023. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 juillet 2021, du commandement de payer délivré le 15 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er janvier 2024 que Madame [W] [M] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] à payer à Madame [W] [M] la somme de 4431,15 euros, au titre des sommes dues au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la clause pénale : Aux termes de l'article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. En l'espèce, le contrat de bail conclu le 26 juillet 2021 contient une clause qui prévoit une majoration de plein droit des sommes dues en cas de non-paiement au terme convenu. La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s'analyse en une clause pénale. Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle. Sur la demande de dommages et intérêts : Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, Madame [W] [M] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [W] [M] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] à payer à Madame [W] [M] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de Madame [W] [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 juillet 2021 entre Madame [W] [M] d'une part, et Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 5], sont réunies à la date du 16 juillet 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] à compter du 16 juillet 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] à payer à Madame [W] [M] la somme de 4431,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er janvier 2024 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] à payer à Madame [W] [M] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er février 2024, échéance de février, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, REJETTE la demande de dommages et intérêts, REJETTE la demande au titre de la clause pénale, CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] à payer à Madame [W] [M] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [G] et Madame [E] [P] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 mai 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, DEBOUTE Madame [W] [M] de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT