Cour d'appel, 02 mai 2024. 20/05326

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 02 MAI 2024 N° RG 20/05326 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-L3MR [A] [X] c/ [V] [K] [W] [P] épouse [G] [F] [U] [I] [Z] épouse [U] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 décembre 2020 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 18/09683) suivant déclaration d'appel du 28 décembre 2020 APPELANT : [A] [X] né le 12 Mai 1976 à [Localité 9] de nationalité Belge, demeurant [Adresse 2] Représenté par Me MUNET substituant Me Jonathan CITTONE de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : Madame [V] [K] [W] [P] EPOUSE [G], née le 02 Février 1949 à [Localité 6] de nationalité Française Retraitée, demeurant [Adresse 4] tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière venant aux droits de son père, Monsieur [M] [P] Représentée par Me Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX [F] [U] né le 11 Juin 1979 à [Localité 11] de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] [I] [Z] épouse [U] née le 26 Juillet 1979 à [Localité 10] de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] Représentés par Me URBAN substituant Me Laurent BABIN de la SELARL ABR & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Jacques BOUDY Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU Greffier : Madame Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * LES FAITS ET LA PROCEDURE Par acte authentique du 22 mars 2018, les époux [P] ont conclu une promesse unilatérale de vente au bénéfice de M. [A] [X] portant sur un bien en partie loué situé à [Adresse 1] au prix de 280.000 euros pour une durée expirant le 1er octobre 2018, sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire. Il était en outre prévu que le bénéficiaire de la promesse verserait une indemnité d'immobilisation d'un montant de 28 000 euros au plus tard dans les deux mois de la signature de la promesse et qu'à défaut celle-ci serait considérée comme caduque. Le permis de construire a été refusé et M. [X] a alors proposé d'acheter l'immeuble au prix de 240.000 euros. Par courriel du 10 août 2018, les vendeurs ont informé leur acquéreur de leur refus et de ce qu'ils ne s'estimaient plus liés par la promesse. Par courriel du 5 septembre 2018, M. [X] a informé ses vendeurs de son renoncement à la condition suspensive d'obtention de permis de construire. M. [X] a ainsi considéré qu'il avait ainsi levé l'option et que, dans ces conditions, la vente était parfaite. Par courriel du 7 septembre 2018, le notaire des vendeurs a écrit à son confrère, notaire de M. [X] que les conditions suspensives de la vente n'ayant pu être levées par celui-ci, les parties ne se trouvaient plus liées par aucun contrat et qu'en outre faute pour M. [X] d'avoir versé l'indemnité d'immobilisation, la promesse de vente était devenue caduque. Le notaire de M. [X], par courrier du 2 octobre 2018 a demandé à son confrère de convoquer les parties pour passer l'acte. Le notaire des vendeurs, par courrier du 3 octobre 2018, a maintenu sa position. Par acte du 7 novembre 2018, M. [X] a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une action dirigée contre Mme [V] [P] épouse [G], tant en son nom propre, qu'en sa qualité d'héritière venant aux droits de son père M. [M] [P]. Il a demandé au tribunal de juger qu'il avait valablement levée l'option et de constater que dès lors la vente était parfaite. Le 18 décembre 2018, l'immeuble litigieux a été vendu par Mme [G] aux époux [U]. Par acte du 19 juillet 2019, M. [X] a assigné M. [S] [U] et Mme [I] [Z], son épouse, en nullité de la vente de l'immeuble. La jonction des instances a été ordonnée. Par jugement du 8 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a': - constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente du 22 mars 2018, - débouté M. [A] [X] de l'intégralité de ses demandes, - débouté M. [F] [U] et Mme [I] [Z] de leur demande reconventionnelle, - condamné M. [A] [X] à payer la somme de 3.000 euros à Mme [V] [G], celle de 1.500 euros à M. [F] [Y] et celle de 1.500 euros à Mme [I] [Z], - Condamné M. [A] [X] à payer les dépens, -Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires. M. [X] a entrpris un appel général à l'encontre de cette décision. Aux termes de ses dernières écritures, M. [X] demande à la cour d'appel de': 'Lui donner acte que ses deux assignations ont été publiées au Service de la Publicité Foncière, ' Dire et juger qu'il a valablement levé l'option dont il bénéficiait aux termes de la promesse unilatérale de vente en date du 22 mars 2018, ' Dire et juger parfaite la vente entre lui et Madame [P] de l'immeuble sis à [Adresse 1] correspondant à deux maisons à usage d'habitation cadastrées sous les références Section [Cadastre 5], lieudit [Adresse 1] pour un prix de 280 000 €, net vendeur, ' Ordonner l'exécution de la vente et aux conditions de la promesse du 22 mars 2018, ' Désigner pour recevoir l'acte de cession Maître [J] [L], notaire à [Adresse 8] avec la participation de Maître [R], Notaire à [Adresse 7], ' Dire et juger que l'acte de cession reprendra l'intégralité des termes de la promesse unilatérale, ' Dire et juger qu'à défaut pour Madame [P] de se présenter sur convocation du notaire, ce dernier constaterait la réalisation de la vente par annexion du jugement à intervenir en son acte, le tout valant transfert et acte de propriété à publier à la diligence du demandeur auprès du Service de la Publicité Foncière du lieu de situation de l'immeuble, ' Constater que Monsieur [U] et Madame [Z] ont contracté vente de l'immeuble sis à [Adresse 1] suivant acte en date du 18 décembre 2018 en connaissance de la levée d'option de Monsieur [X], ' Dire et juger que ce faisant ils ont commis une faute intentionnelle, En conséquence, ' Annuler la vente de l'immeuble sis à [Adresse 1] correspondant à deux maisons à usage d'habitation cadastrées sous les références Section [Cadastre 5], 22 lieu dit [Adresse 1], intervenue entre Mme [P] et les époux [U] suivant acte authentique en date du 18 décembre 2018 pour un prix de 280.000 €. A Titre subsidiaire ' Condamner in solidum Mme [Z] et M. [U] et Mme [P] à lui payer une somme de 544.274 €. A Titre très subsidiaire ' Ordonner une mesure d'expertise aux fins de déterminer le préjudice qu'il a subi, En toute hypothèse ' Débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, ' Condamner Mme [P] à lui payer une somme de 5.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens, ' Condamner solidairement Mme [Z] et M. [U] à lui payer une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures Mme [P] demande à la cour d'appel': - déclarer M. [A] [X] recevable mais particulièrement mal fondé en son appel, En conséquence, - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bordeaux le 8 décembre 2020, - Condamner M. [A] [X] à payer à Madame [V] [G] la somme de 5 500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile - Condamner M.[A] [X] aux entiers dépens. Aux termes de leurs dernières conclusions, les époux [U] demandent pour leur part à la cour d'appel de': - Déclarer que la promesse de vente consentie par M. [M] [P] et Mme [V] [P], épouse [G], au profit de M. [A] [X] est caduque en raison de l'absence de versement de l'indemnité d'immobilisation et en raison de l'absence de levée des conditions suspensives, - Déclarer qu'il n'y avait pas d'accord sur la chose et sur le prix entre M. [M] [P] et Mme [V] [P] , épouse [G], et Monsieur [A] [X], - Déclarer que la promesse consentie par Monsieur [P] et Madame [V] [P], épouse [G], au profit de Monsieur [A] [X] est inopposable à l'égard de M. [U] et Mme [Z], à défaut d'avoir été publié à la conservation des hypothèques, - Déclarer que Monsieur [U] et Mme [Z] ont la qualité d'acquéreurs de bonne foi, - Déclarer que la vente conclue par acte authentique en date du 18 décembre 2018, reçue par Maître [C], aux termes de laquelle Madame [V] [P], épouse [G] a vendu au profit de M. [F] [U] et Mme [I] [Z] deux maisons à usage d'habitation, sis [Adresse 1], cadastré section [Cadastre 5], pour la somme de 280.000 euros, est parfaitement régulière et valable, - Déclarer que les demandes indemnitaires de Monsieur [A] [X] au titre la prétendue perte de de chance de réaliser la promotion immobilière ne sont manifestement pas fondées, - Déclarer qu'ils subissent une perte de chance de percevoir des revenus locatifs à compter du 1er novembre 2019, en raison de l'action en nullité engagée à leur encontre par Monsieur [A] [X], En conséquence, - Rejeter l'ensemble des demandes de Monsieur [A] [X] aux fins de réformation du jugement rendu par la 7 ème chambre du Tribunal Judiciaire de Bordeaux en date du 8 décembre 2020, RG 18/09683. - Réformer le jugement rendu par la 7 ème chambre du Tribunal Judiciaire de Bordeaux en date du 8 décembre 2020, RG 18/09683, en ce qu'il les a débouté de leur demande reconventionnelle. Et statuant à nouveau: - Rejeter l'ensemble des demandes de M. [A] [X] à leur encontre, - Condamner Monsieur [A] [X] à leur payer la somme de (12 342 € + 24 420 €) 36 762 euros, au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs. - Condamner M. [A] [X] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêt au titre de leur préjudice moral. - Condamner M. [A] [X] à payer à une amende civile de 10 000 euros sur le fondement de l'article 32-1 du Code de procédure civile, - Condamner M. [A] [X] à leur payer à chacun, la somme 8.000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens de la procédure de première instance et de la procédure d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2024. MOTIFS Sur la promesse de vente consentie par M. [M] [P] et Mme [V] [P], épouse [G], au profit de M. [A] [X] Le tribunal après avoir rappelé que la caducité de la convention était encourue à défaut du versement par le bénéficiaire de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 28 000 euros, soit celle de 14 000 euros dans les deux mois de la promesse et le solde au plus tard à la date de réitération par acte authentique, et qu'il était précisé que dans l'hypothèse où un seul de ces virements ne serait pas effectif aux dates fixées, la présente promesse serait considérée comme caduque et non avenue, et le bénéficiaire étant déchu son droit de demander la réalisation des présentes si bon semble au promettant, a constaté que M. [X] n'avait pas versé la somme de 14 000 euros, et a jugé que la promesse de vente était caduque si bien que M. [X] devait être débouté de l'intégralité de ses demandes. M. [X] soutient qu'il bénéficiait d'une promesse de vente des consorts [P] sur le bien immobilier litigieux, le consentement de ces derniers était irrévocable. Il rappelle que la vente est parfaite lorsque les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix si bien qu'un éventuel désaccord sur les modalités d'exécution de la convention est sans conséquence sur l'existence du contrat. Mme [P] sollicite la confirmation du jugement . *** L'article 1103 du code civil dispose': «' Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'» En l'espèce, la promesse unilatérale de vente prévoyait au paragraphe « Indemnité d'immobilisation 1/ Constatation d'un versement par le bénéficiaire » que « le bénéficiaire déposera au moyen d'un virement bancaire et au plus tard dans les deux mois des présentes, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de quatorze mille euro (14 000 €) » et que « dans l'hypothèse où un seul de ces virements ne sera pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque et non avenue, et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes et ce, si bon semble au promettant ». Il n'est pas discuté que le bénéficiaire n'a pas versé dans les termes de la convention l'indemnité d'immobilisation. Or aux termes de la promesse, si le consentement du promettant supprimait son pouvoir de disposer du bien jusqu'au 1er octobre 2018, c'était sous réserve que l'indemnité d'immobilisation ait été régulièrement versée, dans les délais précis qui avait été fixés. Tel n'était pas le cas. Dans ces conditions le promettant constatant que l'indemnité d'immobilisation n'avait pas été séquestrée dans les conditions de la promesse n'était plus lié par celle-ci et était en droit de disposer de son bien comme il l'entendait. Dans ces conditions, la renonciation par M. [X] à la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire était sans effet sur la caducité de la promesse de vente qui était effective le 22 mai 2018, soit deux mois après l'acte du 22 mars 2018. En conséquence, après le 22 mai 2018, l'appelant ne pouvait plus manifester auprès du promettant son souhait de poursuivre la vente aux conditions fixées dans l'avant-contrat, en renonçant aux conditions suspensives stipulées dans son intérêt, et considérer ainsi que la vente était parfaite, sans avoir obtenu un nouvel accord du promettant, qui pouvaient se prévaloir dans ces conditions de la promesse de la caducité de celle-ci. De plus le contrat n'obligeait pas le promettant à manifester son souhait de se prévaloir de la caducité de la promesse, alors qu'elle était automatiquement acquise le 22 mai 2018, et M. [X] était ainsi déchu du droit de demander la réalisation de la vente, si bon semblait à Mme [P]. Par ailleurs, contrairement à ce que soutient l'appelant, le versement de l'indemnité d'immobilisation n'était pas un élément secondaire de la promesse de vente mais une condition d'existence de celle-ci. De même la renonciation par le bénéficiaire à la condition suspensive prévue dans son intérêt au jour où la promesse était devenue caduque était sans effet sur celle-ci. Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a justement retenu que la vente entre M. [X] et Mme [P] n'était pas parfaite, cette dernière s'étant prévalue de la caducité de la promesse dans les termes clairs et précis de la convention. De la même manière, le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé que la vente entreprise au profit des époux [U] par Mme [P] était pleinement valable. En outre, il ne sautait être fait droit à la demande subsidiaire de l'appelant aux termes de laquelle il demande à la cour de reconnaître un comportement fautif de la venderesse et des tiers acquéreurs envers lui, alors que Mme [P] et les époux [U] ont usé de leurs droits sans qu'il soit démontré une fraude au préjudice de M. [X]. La cour ne saurait davantage faire droit à sa demande d'expertise alors qu'il ne démontre nullement la faute contractuelle qui aurait été commise par les intimés. Sur l'appel incident des époux [U] Le tribunal a débouté les époux [U] de leurs demandes considérant qu'ils ne démontraient pas la perte de chance qu'ils auraient subie du fait de ne pas pouvoir louer le bien immobilier, objet de ce procès, en raison de la procédure entreprise par M. [X]. Les époux [U] font valoir qu'ils ont acheté l'immeuble litigieux, composé de deux maisons individuelles, pour le louer ce qui leur permettait de rembourser le prêt qu'ils avaient souscrit pour son acquisition . Or lors de cet achat, l'une des deux maisons était louée depuis 1978, selon un bail verbal. Or, sa locataire est décédée en mai 2019. La seconde maison n'était pas louée. Les deux maisons nécessitaient d'importants travaux de rénovation qu'ils devaient entreprendre quand ils ont reçu l'assignation devant le Tribunal Judiciaire aux fins de nullité de la vente si bien qu'ils ont été contraints d'arrêter le début des travaux de rénovation dans l'attente de l'issue de la procédure engagée par Monsieur [X]. Ils ont ainsi subi un important préjudice au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs et sont fondés à obtenir une indemnisation à ce titre, dans la mesure où la procédure fait obstacle à la réalisation de ces travaux. Leur volonté d'entreprendre des travaux pour ensuite louer les deux maisons résulte notamment de leur demande de prêt intitulé': «'achat et travaux d'amélioration'» et précisant sa destination en vue de la location. Ils rapportent ainsi la preuve de la destination des biens immobiliers acquis, et par conséquent justifient de la recevabilité de leurs demandes indemnitaires. Ils estiment que la perte de chance de percevoir des revenus locatifs pour la Maison 1, doit être indemnisé à hauteur de 90% des loyers espérés.Ils sollicitent enfin la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral. M. [X] s'oppose aux demandes des époux [U]. Il fait valoir que ces derniers ne sauraient à la fois d'un côté se prétendre paralysés par l'assignation en nullité de la vente qui leur a été délivrée et, d'un autre côté, n'avoir eu que faire de l'assignation en réalisation forcée de la vente qui avait été délivrée à Madame [P] et malgré laquelle ils ont fait le choix d'acquérir l'immeuble d'[Localité 6] indiquant « ne pas se sentir concernés par les précédents engagements » de la vendeuse. En outre, ils n'ont pas été privés de la jouissance des biens ou de la possibilité de les donner en location en l'état où ils se trouvaient et donc de percevoir des revenus locatifs. *** Les époux [U] ne sont pas fondés à obtenir une indemnisation pour la perte de loyers nés d' un droit de propriété qu'ils n'ont pas perdu et que nonobstant la procédure entreprise par M. [X] à leur encontre, ils pouvaient proposer leurs biens à la location dans l'état où ils se trouvaient au jour de leur acquisition. En outre, nonobstant la procédure entreprise par M. [X] ils pouvaient entreprendre les travaux de rénovation qui leur paraissaient nécessaires et proposer à la location ces biens, sauf à considérer la procédure entreprise par l'appelant trop sérieuse pour prendre un tel risque. De plus, si les époux [U] produisent leur demande de financement auprès du Crédit Mutuel le 26 septembre 2018, laquelle précisait que l'objet du financement concernait l'achat et les travaux d'amélioration à destination «' locatif'» ils ne prouvent pas les démarches qu'ils auraient entrepris pour parvenir à ces locations. En toute hypothèse, à partir du moment où la procédure entreprise par M. [X] n'est pas jugée abusive alors qu'il a fait valoir ses droits devant le tribunal puis devant la cour, en respectant les règles de la procédure, sans qu'il soit démontré d'intention dilatoire ou abusive, cette procédure ne saurait par son seul usage occasionner un préjudice à ses adversaires. Par ailleurs, si les époux [U] sollicitent des dommages et intérêts pour préjudice moral, il leur incombe de justifier d'un préjudice moral en lien avec le comportement fautif de M. [X]. A cet égard, force est de reconnaître leur défaillance dans la caractérisation d' un comportement procédural fautif de la part de l'appelant, et ce en dépit de l'appréciation inexacte que M. [X] a fait de ses droits, et qui ne saurait suffire à démontrer qu'il serait à l'origine d' un acharnement procédural. Ils ne justifient pas davantage d' un préjudice indemnisable. La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée, et le jugement critiqué confirmé de ce chef. Sur les dépens et sur les frais non compris dans les dépens M. [X] qui succombe sera condamné aux entiers dépens. Par ailleurs, il sera condamné à verser à Mme [P] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et une somme équivalente aux époux [U]. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement entrepris, Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne M. [A] [X] à payer à Mme [V] [P] épouse [G] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [A] [X] à payer à Mme [I] [Z] épouse [U] et à M. [S] [U], ensemble, la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [A] [X] aux entiers dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,