Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 24/02708

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 07/05/2024 à : S.A.S. AIR WORLD Copie exécutoire délivrée le : 07/05/2024 à : Maître Michael HADDAD Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 24/02708 N° Portalis 352J-W-B7I-C4HZS N° MINUTE : 3/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 mai 2024 DEMANDERESSE S.N.C. BLACK DOOR REAL ESTATE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Michael HADDAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2092 substitué par Maître Marine DRABER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2092 DÉFENDERESSE S.A.S. AIR WORLD, dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière DATE DES DÉBATS Audience publique du 16 avril 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mai 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière Décision du 07 mai 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/02708 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HZS EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé ayant pris effet le 1er avril 2023, la société BLACK DOOR REAL ESTATE a donné à bail de sous location pour une durée d'un an non renouvelable à la société AIR WORLD en vue de loger son dirigeant un logement de 165m2 situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer de 49.912,50 euros par trimestre. La société BLACK DOOR REAL ESTATE a fait délivrer à la société AIR WORLD le 11 décembre 2023 une sommation de payer les loyers. Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, la société BLACK DOOR REAL ESTATE a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé la société AIR WORLD, aux fins de : - condamner la société AIR WORLD au paiement de la somme provisionnelle de 149.737,50 euros au titre des loyers dus du 1er juillet 2023 au 31 mars 2024 avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, - condamner la société AIR WORLD à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment les frais de la saisie conservatoire et de la sommation de payer. A l'audience du 16 avril 2024, la société BLACK DOOR REAL ESTATE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions signifiées le 3 avril 2024, aux termes desquelles elle sollicite de : - condamner la société AIR WORLD au paiement de la somme provisionnelle de 149.737,50 euros au titre des loyers dus du 1er juillet 2023 au 31 mars 2024 avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, - juger que le bail a expiré à compter du 31 mars 2024 à minuit, - juger que l'occupation sans droit ni titre du bien par la société AIR WORLD et tous occupants de son chef constitue un trouble manifestement illicite, - juger que la société AIR WORLD est devenue occupante sans droit ni titre de l'appartement sis [Adresse 3] ainsi que tous occupants de son chef à compter du 1er avril 2024, - juger que la société AIR WORLD devra rendre libre de toute occupation l'appartement sous un délai d'une semaine à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir, - ordonner à défaut de départ volontaire sous un délai d'une semaine à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir l'expulsion immédiate de la société AIR WORLD ainsi que de tous occupants de son chef et ce sous astreinte de 200 euros par jour à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, - juger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société AIR WORLD à la somme de 16.637,50 euros jusqu'à complet déménagement et restitution des clefs, - condamner la société AIR WORLD à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment les frais de la saisie conservatoire et de la sommation de payer. Il convient de se référer aux conclusions pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens conformément à l'article 455 du code de procédure civile. Décision du 07 mai 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/02708 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HZS Bien que régulièrement assignée par acte signifié à un tiers présent au domicile (Madame [G] [T] hôtesse d'accueil), la société AIR WORLD n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur la demande mais n'y fait droit que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Le bail conclu entre les parties stipule un loyer mensuel de 16.637,50 euros payable trimestriellement et d'avance. Au soutien de sa demande en paiement, la société BLACK DOOR REAL ESTATE produit les trois avis d'échéance trimestriels au 1er juillet 2023, 1er octobre 2023 et 1er janvier 2024 et une sommation de payer les loyers du 11 décembre 2023. La dette n'est donc pas sérieusement contestable. Non comparante, la société AIR WORLD n'apporte en outre par définition aucun élément pour contester le principe et le montant réclamé. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 149.737,50 euros au titre des loyers dus du 1er juillet 2023 au 31 mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation. Sur l'occupation sans droit ni titre sans droit ni titre En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'expiration d'un bail n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que le principe de l'expiration ne peut pas être sérieusement contesté. En l'espèce, il ressort du contrat de bail, conclu entre deux sociétés, qu'il est soumis aux dispositions du code civil et est d'une durée d'un an non renouvelable à compter du 1er avril 2023, le renouvellement étant possible à condition d'en effectuer la demande avant le 31 janvier 2024. La société AIR WORLD ne se présente pas à l'audience à laquelle elle est régulièrement assignée pour soulever la moindre contestation. Il y a donc lieu de constater que le bail d'habitation est résilié à la date du 31 mars 2024 à minuit et que la société AIR WORLD est déchue de tout titre d'occupation des lieux loués depuis cette date. Sur l'expulsion La société AIR WORLD se maintenant dans les lieux malgré l'expiration de son titre d'occupation, il y a lieu d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. La demande d'astreinte sera rejetée, la présente décision autorisant le recours à la force publique pour assurer son exécution. S'agissant des meubles, il y a lieu de prévoir qu'en cas d'expulsion, leur sort sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder. Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce afin de préserver les intérêts de la société BLACK DOOR REAL ESTATE, il convient de dire que la société AIR WORLD est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou ensuite de l'expulsion. Il convient de prévoir que l'indemnité d'occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer qui aurait été du si le bail s'était poursuivi, soit la somme mensuelle de 16.637,50 euros. Sur les demandes accessoires La société AIR WORLD, qui succombe, sera condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de la saisie conservatoire et de la sommation de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société BLACK DOOR REAL ESTATE les frais qu'elle a dû exposer pour les besoins de la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens. La somme de 1.500 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe : Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'existence d'un trouble manifestement illicite et l'absence de contestation sérieuse, Condamnons la société AIR WORLD à verser à la société BLACK DOOR REAL ESTATE la somme provisionnelle de 149.737,50 euros au titre des loyers dus du 1er juillet 2023 au 31 mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation ; Constatons que la société AIR WORLD est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] depuis le 1er avril 2024 ; Ordonnons en conséquence à la société AIR WORLD de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; Disons qu'à défaut pour la société AIR WORLD d'avoir volontairement libéré les lieux dans le délai imparti, la société BLACK DOOR REAL ESTATE pourra, après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la société AIR WORLD à verser à la société BLACK DOOR REAL ESTATE une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été du si le bail avait continué, soit la somme de 16.637,50 euros, à compter du 1er avril 2024 et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; Condamnons la société AIR WORLD à verser à la société BLACK DOOR REAL ESTATE une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboutons la société BLACK DOOR REAL ESTATE du surplus de ses demandes ; Condamnons la société AIR WORLD aux dépens ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés. La greffièreLa juge des contentieux de la protection.