Tribunal judiciaire, 28 novembre 2025. 25/00703

MINUTE N° : 2025/ JUGEMENT DU : 28 Novembre 2025 DOSSIER N° : N° RG 25/00703 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DQPO NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière AFFAIRE : Société SCPI KYANEOS [S] C/ [N] [M] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE JUGEMENT DU 28 Novembre 2025 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré : Juge des contentieux de la Protection : Monsieur Patrice CHIRAT, Juge en présence de : Madame [O] [P], Auditeur de justice Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier DESTINATAIRES : copies exécutoires délivrées à : Me SANCHEZ + Mme [M] le : 28/11/2025 DEMANDERESSE Société SCPI KYANEOS [S] dont le siège social est sis 1578, avenue de la 2ème Division Blindée - Immeuble le Grand Angle - 30133 LES ANGLES représentée par Maître KARINE SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON substituée par Maître Gaëlle CHAVRIER de la SELAS AGIS, avocat au barreau de VIENNE, DEFENDEUR Mme [N] [M] née le 07 Mars 1984 à GLEIZE (69400), demeurant 15 rue Lafayette - 38200 VIENNE (ISÈRE) non comparant Qualification : réputée contradictoire, en premier ressort Débats tenus à l'audience du 03 Octobre 2025 Date de délibéré indiquée par le Président : 28 Novembre 2025 Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile. Et le présent jugement a été signé par Monsieur CHIRAT, Juge des contentieux de la protection, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Suivant contrat de bail en date du 23 mai 2017, la SCI LAFAYETTE 7 a donné en location à Madame [N] [M] un appartement à usage d’habitation situé 15, rue LAFAYETTE à VIENNE (38200). Suivant attestation notariale en date du 16 décembre 2021, il a été constaté la vente par la SCI LAFAYETTE 7 au profit de la société KYANEOS [S] du bien donné à bail (acquisition de la pleine propriété). Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, la SCPI KYANEOS [S] a fait délivrer à Madame [N] [M] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 828,08 euros correspondant notamment au montant des loyers dus au 05 mars 2025. Par assignation délivrée à Madame [N] [M], le 28 juillet 2025, la SCPI KYANEOS [S] sollicite que soit constatée la résiliation du bail conclu entre les parties et que soit ordonnée l’expulsion de la locataire ; la SCPI KYANEOS [S] réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges locatives et le paiement de la somme de 1 338,58 euros au titre des loyers échus et impayés selon décompte arrêté au 17 juillet 2025 ; outre celle de 750 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, avec exécution provisoire. A l’audience du 03 octobre 2025, en application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation. La SCPI KYANEOS [S], représentée par son conseil, précise n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Madame [N] [M] et confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 1 503,25 euros (comprenant les loyers impayés arrêtés au 30 septembre 2025) précisant que les sommes réglées le sont par la CAF uniquement. Madame [N] [M], citée à étude de commissaire de justice après vérification de sa domiciliation, n’était ni présente ni représentée à l’audience. Le rapport de l’enquête sociale (diagnostic social et financier) n’a pu aboutir faute pour Madame [N] [M] de s’être présentée au rendez-vous proposé. Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 28 novembre 2025 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la procédure La procédure est régulière, la requérante justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX et de la notification au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion. L’absence de la défenderesse n’interdit pas de statuer sur les demandes, le juge n’y faisant droit que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées par application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile. Sur la résiliation du contrat de location et l’expulsion La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 modifié de la loi du 6 juillet 1989, que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, le régime de la loi de 1989 relève d'un ordre public de protection, si bien que l’éventuel délai contractuel plus favorable au locataire doit prévaloir sur l’application de ces dispositions. En l’espèce, le commandement délivré par la SCPI KYANEOS [S] le 12 mars 2025 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Il est établi par les pièces produites notamment le décompte actualisé au 30 septembre 2025 que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement. La clause résolutoire a donc été acquise à la date du 12 mai 2025. Le juge peut, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. En l’espèce, la SCPI KYANEOS [S] s’oppose expressément à l’octroi de délais de paiement. Il apparaît en effet que la locataire n’a pas repris le versement du loyer avant la date de l’audience et que la dette s’accroît depuis la délivrance du commandement de payer. Il convient en conséquence de ne pas accorder à Madame [N] [M] de délais de paiement, de constater le jeu de la clause résolutoire et d’autoriser la SCPI KYANEOS [S] à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [M] ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger au délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du décompte de l’arriéré locatif actualisé. La SCPI KYANEOS [S] est fondée, en outre, à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Madame [N] [M] dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courants, jusqu’à la libération effective des lieux loués. Il convient dès lors de condamner Madame [N] [M] à payer à la SCPI KYANEOS [S], la somme de 1 503,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 828,08 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus. Sur les autres demandes La défenderesse sera condamnée aux dépens, par application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens. Il sera accordé à la SCPI KYANEOS [S] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.  Enfin, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement sera de droit. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit : CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement d’habitation situé 15 RUE LAFAYETTE à VIENNE (38200) entre la SCPI KYANEOS [S] d’une part et Madame [N] [M] d’autre part à la date du 12 mai 2025 ; ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [N] [M] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ; RAPPELLE qu’en application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à libérer les locaux et que les meubles se trouvant dans les lieux doivent être remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne ou à défaut entreposés en un lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’expulsion ; CONDAMNE Madame [N] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et dont le montant produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance pour les échéances à échoir ; CONDAMNE Madame [N] [M] à payer à la SCPI KYANEOS [S] la somme totale de 1 503,25 euros (mille cinq cent trois euros et vingt cinq centimes) au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 30 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 828,08 euros (huit cent vingt huit euros et huit centimes) échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus ; CONDAMNE Madame [N] [M] à payer à la SCPI KYANEOS [S] la somme de 300 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;   CONDAMNE Madame [N] [M] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris notamment le commandement de payer en date du 12 mars 2025 ; Sur quoi, le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience. Le greffier Le Juge des contentieux de la protection