Texte intégral
Min N° 24/00498
N° RG 24/01142 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOSR
S.A.E.M. ADOMA
C/
M. [D] [K] [W]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 26 juin 2024
DEMANDERESSE :
S.A.E.M. ADOMA
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Laurence LEMOINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DÉFENDEUR :
Monsieur [D] [K] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia,
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière
DÉBATS :
Audience publique du : 24 avril 2024
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Laurence LEMOINE
Copie délivrée
le :
à : Monsieur [D] [K] [W]
EXPOSE DU LITIGE
La société anonyme d'économie mixte ADOMA (SAEM ADOMA), ayant pour mission l'hébergement de personnes rencontrant des difficultés sociales, a conclu avec Monsieur [D] [K] [W], un contrat de résidence pour un logement situé [Adresse 2], en date du 02 juin 2020, moyennant une redevance mensuelle de 419,21 euros. Ledit contrat conclu pour une durée d'un mois, a été tacitement renouvelé.
Le 13 juin 2023 la SAEM ADOMA a fait signifier à Monsieur [D] [K] [W] par acte de commissaire de justice, une mise en demeure en date du 07 juin 2023, d'avoir à se conformer au règlement intérieur, et à mettre fin à l'hébergement de tierces personnes.
Sur requête de la SAEM ADOMA, le Juge des contentieux de la protection de Meaux a nommé par ordonnance en date du 29 septembre 2023, un commissaire de justice aux fins de constat, lequel a remis un procès-verbal en date du 14 décembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [D] [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
" Constater la validité de la mise en demeure du 07 juin 2023 visant la clause résolutoire signifiée selon procès-verbal du 13 juin 2023 du commissaire de justice,
" Constater l'occupation illicite par une tierce personne de la chambre de Monsieur [D] [K] [W], telle qu'elle résulte du procès-verbal dressé par le commissaire de justice le 14 décembre 2023,
" en conséquence, constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 juillet 2023,
" à défaut prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [K] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
" autoriser, la société ADOMA à faire transporter si besoin, après le départ volontaire ou l'expulsion de l'occupant, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble du choix de son choix, aux risques et périls de l'occupant, et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction,
" condamner Monsieur [D] [K] [W] au paiement des sommes suivantes :
o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance due avec actualisation prévue au contrat, et ce jusqu'à libération définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion,
o la somme de 1.000 euros, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil, et ce jusqu'à son complet apurement,
o la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
o les dépens, en ce compris les frais de signification de la mise en demeure, les frais d'assignation, de signification du jugement et ses suites,
" ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'audience du 24 avril 2024, la SAEM ADOMA, représentée, reprend les termes de son assignation et maintient ses demandes.
La SAEM ADOMA, rappelant la force obligatoire des contrats, fait valoir l'absence de respect par le défendeur de ses obligations contractuelles, soutient, en se référant aux articles 9, et 10 du règlement intérieur, ainsi qu'aux articles 8 et 11 du contrat de résidence, que Monsieur [D] [K] [W] hébergeait dans sa chambre de manière durable plusieurs tierces personnes, sans en avoir au préalable informé le responsable de la résidence. Que la SAEM ADOMA n'ayant pas autorisé Monsieur [D] [K] [W] à héberger des tiers, celui-ci constitue un hébergement clandestin. Elle ajoute que cette infraction au règlement intérieur a également été constaté dans le procès-verbal du commissaire de justice missionné par ordonnance du Juge des contentieux de la protection de Meaux. Elle souligne que Monsieur [D] [K] [W] paie partiellement et irrégulièrement sa redevance, et que la situation de suroccupation dans les lieux loués constatée par le commissaire de justice, engendre un surplus de consommation d'eau. Elle fait valoir l'acquisition de la clause résolutoire, conformément aux stipulations des articles 8 et 11 du contrat de résidence, face aux manquements graves, répétés et manifestes par le résident au règlement intérieur.
Monsieur [D] [K] [W], régulièrement assigné à l'étude du commissaire de justice, conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [D] [K] [W] assigné à l'étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n'est pas représenté à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Conformément aux stipulations du contrat de résidence du 02 juin 2020, pris en son article 11, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.
En l'espèce, la SAEM ADOMA justifie avoir mis en demeure Monsieur [D] [K] [W], par signification de commissaire de justice du 13 juin 2023, d'avoir à mettre fin à l'hébergement de tierces personnes.
En conséquence, la demande de la SAEM ADOMA aux fins de constat de résiliation du contrat de résidence pour non-respect des obligations contractuelles est recevable.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
En l'espèce, le contrat de résidence du 02 juin 2020 conclu entre la SAEM ADOMA d'une part et Monsieur [D] [K] [W] d'autre part, contient une clause résolutoire en son article 11 qui prévoit qu'en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur, la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le règlement intérieur prévoit en son article 9 que si " le résident a la faculté d'accueillir une personne dont il assure le couchage à l'intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition, il doit au préalable en avertir le responsable de la résidence ". Il est stipulé dans l'article 10 dudit règlement que " le résident est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne ".
Dans son procès-verbal de constat du 14 décembre 2023, le commissaire de justice missionné précise avoir constaté dans les lieux la présence du locataire Monsieur [D] [K] [W], ainsi que d'une femme et d'un enfant, que le locataire désigne comme son épouse et son enfant. Il souligne que le logement présente des cafards et que les lieux sont encrassés.
En l'espèce, il apparaît que Monsieur [D] [K] [W], en accueillant de manière permanente dans le logement des tierces personnes, sans en avoir informé au préalable le responsable de la résidence, a enfreint les prescriptions du règlement intérieur, et ainsi commis un manquement grave ou répété.
En outre, la SAEM ADOMA justifie avoir fait signifier à Monsieur [D] [K] [W] par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2023, une mise en demeure en date du 07 juin 2023 d'avoir à cesser d'héberger des tierces personnes.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévues au contrat de résidence conclu entre la SAEM ADOMA et Monsieur [D] [K] [W] sont réunies à la date du 14 juillet 2023.
Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 02 juin 2020, à compter du 15 juillet 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [K] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [K] [W] :
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le contrat de résidence se trouve résilié depuis le 15 juillet 2023, Monsieur [D] [K] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant de la redevance révisée augmentée des charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] [K] [W] à son paiement à compter du 01 mars 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement :
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
L'article 5 du contrat de résidence conclu le 02 juin 2020 entre SAEM ADOMA d'une part et Monsieur [D] [K] [W] d'autre part, prévoit le paiement d'une redevance mensuelle par le résident.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 02 juin 2020, et du décompte de la créance actualisé au 13 février 2024 que la SAEM ADOMA rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [K] [W] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 1.000 euros, au titre des sommes dues au 13 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [D] [K] [W] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification de la mise en demeure et de l'assignation.
En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient dès lors de condamner Monsieur [D] [K] [W] à payer à l'OPH de Seine-et-Marne la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d'économie mixte ADOMA aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu le 02 juin 2020 entre la Société anonyme d'économie mixte ADOMA d'une part, et Monsieur [D] [K] [W] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2]" sont réunies à la date du 15 juillet 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [D] [K] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [D] [K] [W] à compter du 15 juillet 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel de la redevance et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [D] [K] [W] à payer à la Société anonyme d'économie mixte ADOMA l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 01 mars 2024, échéance du mois de mars 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE Monsieur [D] [K] [W] à payer à la Société anonyme d'économie mixte ADOMA la somme de 1.000 euros au titre des redevances, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 13 février 2024, échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
CONDAMNE Monsieur [D] [K] [W] à verser à la Société anonyme d'économie mixte ADOMA la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles,
CONDAMNE Monsieur [D] [K] [W] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification de la mise en demeure et de l'assignation.
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE
