Cour d'appel, 14 mars 2023. 22/02685

14/03/2023 ARRÊT N°174/2023 N° RG 22/02685 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O43D AM/CD Décision déférée du 20 Mai 2022 - Juge des contentieux de la protection de MURET ( 1222-00040) Mme LAFITE S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM C/ [O] [X] [D] [E] [U] INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM agissant poursuites et diligences en la personne de son Président Directeur Général, domicilié en cette qualité au siège social de la société. [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMES Monsieur [O] [X] Pv 659: Assigné le 26/08/2022 [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] N'ayant pas constitué avocat Madame [D] [E] [U] Pv 659 : Assigné le 26/08/2022 [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] N'ayant pas constitué avocat COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - DÉFAUT - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Suivant contrat du 27 septembre 2019, la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM a donné à bail à M. [O] [X] et Mme [D]-[E] [U] un logement situé [Adresse 4]), moyennant un loyer initial de 460,09 euros, hors provision sur charges. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer la somme de 970,23 euros au principal a été délivré le 28 octobre 2021, visant la clause résolutoire, en vain. Par acte en date du 25 janvier 2022, dénoncé à la préfecture le 26 janvier 2022, la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM a fait assigner M. [X] et Mme [U] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Muret aux fins principalement de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion, et de condamnation par provision et solidaire au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité mensuelle d'occupation. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 20 mai 2022, le juge a : - débouté la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande de résiliation du contrat de bail la liant à [O] [X] et à Mme [D]-[E] [U] par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, concernant le logement situé [Adresse 4], - constaté l'existence d'une contestation sérieuse quant au montant de la créance alléguée par la SA Patrimoine Languedocienne - débouté en conséquence la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande de provision et l'a renvoyée à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond compétente, - condamné la SA Patrimoine Languedocienne aux dépens, - débouté la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente ordonnance est de droit assortie de l'exécution provisoire. Par déclaration en date du 18 juillet 2022, la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM a interjeté appel de la décision, critiquée en tous ses chefs à l'exception du rejet de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'exécution provisoire. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES La SA Patrimoine Languedocienne d'HLM, dans ses dernières écritures en date du 27 janvier 2023, demande à la cour au visa de l'article 1231-7 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de': - infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 20 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Muret, Statuant à nouveau, - constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail en date du 27 septembre 2019 portant sur les locaux à usage principal d'habitation sis [Adresse 4]) ainsi que ses annexes et que la location consentie à M. [O] [X] et Mme [D] [U] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, - ordonner l'expulsion de M. [O] [X] et Mme [D] [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi que l'évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - autoriser la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM, en cas d'abandon des lieux, à les reprendre conformément aux dispositions de l'article R451-1 1° du code des procédures civiles d'exécution et de déclarer abandonnés les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement au départ des occupants, - condamner par provision et solidairement, M. [O] [X] et Mme [D] [U] au paiement de la somme de 6 648,47 € en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés 31 janvier 2023, en application de l'article 1728 du code civil avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, - fixer une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges en cours et de condamner solidairement M. [O] [X] et Mme [D] [U] au paiement mensuel de celle-ci à compter du 29 décembre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre conformément à l'article 1760 du code civil, - condamner in solidum M. [O] [X] et Mme [D] [U] à payer à la M. [O] [X] et Mme [D] [U] la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum M. [O] [X] et Mme [D] [U] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 28 octobre 2022. La bailleresse précise que le solde antérieur mentionné sur le décompte joint au commandement de payer et relevé par le premier juge portait sur l'état de la dette à une date antérieure : le décompte détaillé produit devant la cour en justifie. Elle conteste les paiements ultérieurs évoqués dans la décision déférée, les prélèvements ayant été rejetés. La dette a encore augmenté et il convient de récupérer rapidement les lieux pour les mettre à disposition de candidats qui remplissent les critères d'attribution d'un logement social : les locataires ont quitté les lieux et les ont laissés à disposition de parents. M. [X] et Mme [U] n'ont pas constitué avocat. Les conclusions de l'appelant leur ont été notifiées suivant procès-verbal de recherches. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le constat de la résiliation L'article 835 alinea 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire..." Le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit notamment pour défaut de paiement de loyer, dépôt de garantie ou charges récupérables. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Le bailleur a fait délivrer le 28 octobre 2021 un commandement de payer la somme de 970,23 euros au principal : l'historique exhaustif du compte locatif depuis le 27 septembre 2019 versé aux débats permet de vérifier que ce montant est bien celui des loyers et charges restant impayés à cette date, de sorte que l'acte est bien-fondé. Or, au cours des deux mois qui ont suivi, les locataires n'ont versé qu'une somme inférieure, 369,46 euros. Dès lors, il apparaît que les causes légitimes du commandement n'ont pas été apurées dans le délai imparti. La clause résolutoire a donc joué, les conditions de son acquisition étant réunies à la date du 29 décembre 2021. La décision doit être infirmée en ce sens. Partant, l'expulsion des locataires sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, sauf abandon des lieux et application de l'article R451-1 1° du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le sort des meubles à ce stade. Il sera fait également droit à la demande de les condamner au versement d'indemnités d'occupation d'un montant égal au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les sommes dues L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, c'est moyennant un loyer mensuel de 539,30 euros que la SA Patrimoine Languedocienne a consenti le bail à M. [X] et Mme [U] et le relevé du compte locataire daté du 27 janvier 2023 fait apparaître une dette locative d'un montant de 6648,47 euros, quittancement de janvier 2023 inclus. Ce décompte n'est pas contestés par les débiteurs. M. [X] et Mme [U] seront donc condamnés, solidairement conformément aux termes du contrat de bail, à payer à la SA Patrimoine Languedocienne une provision de 6648,47 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation dus au 31 janvier 2023, quittancement de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 janvier 2021sur la somme de 1346, 05 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. La décision déférée sera infirmée en ce sens. Sur les frais et dépens M. [X] et Mme [U] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens en ce compris le commandement de payer. L'équité commande d'allouer à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Infirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2019 entre la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM et M. [O] [X] et Mme [D]-[E] [U] pour le logement situé [Adresse 4]) sont réunies à la date du 29 décembre 2021, Ordonne la libération des lieux par M. [O] [X] et Mme [D]-[E] [U] de tous occupants de leur chef ainsi que de tous objets mobiliers à défaut de quoi ils pourront en être expulsées au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Précise qu'en cas d'abandon des lieux, la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM pourra les reprendre conformément aux dispositions de l'article R451-1 1° du code des procédures civiles d'exécution, Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle due par M. [O] [X] et Mme [D]-[E] [U] à compter du 23 décembre 2021 au montant mensuel du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et les condamne in solidum au paiement mensuel de celle-ci à titre provisionnel à compter du 29 décembre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux ce jusqu'à complète libération des lieux, Condamne en conséquence solidairement M. [O] [X] et Mme [D]-[E] [U] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM à titre provisionnel une somme de 6648,47 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation dus au 31 janvier 2023, quittancement de janvier 2023 inclus, en ce compris les loyers dus jusqu'à la résiliation du bail et les indemnités mensuelles d'occupation dues pour la période courant depuis cette date, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 janvier 2021sur la somme de 1346, 05 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, Condamne in solidum M. [O] [X] et Mme [D]-[E] [U] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande, plus ample ou contraire, Condamne in solidum M. [O] [X] et Mme [D]-[E] [U] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER