Cour d'appel, 30 juin 2022. 20/04071

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 30/06/2022 **** N° de MINUTE : N° RG 20/04071 - N° Portalis DBVT-V-B7E-THK4 Jugement (N° 18/00565) rendu le 31 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Douai APPELANTS Monsieur [O] [C] né le 13 mai 1985 à [Localité 5] et Madame [T] [H] née le 22 février 1985 à [Localité 7] demeurant ensemble [Adresse 2] [Localité 3] représentés par Me Nancy David, avocat au barreau de Douai, constituée aux lieu et place de Me Camille Desbouis, avocat au barreau de Douai INTIMÉE Madame [K] [D] née le 08 janvier 1959 à [Localité 8] demeurant [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Séverine Surmont, membre du cabinet Adekwa, avocat au barreau de Douai DÉBATS à l'audience publique du 07 avril 2022 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 juin 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine Simon-Rossenthal, présidente et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 mars 2022 **** Suivant acte authentique du 15 avril 2016, M. [O] [C] et Mme [T] [H] ont acquis auprès de Mme [K] [D] un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 2]) pour le prix de 215 000 euros. M. [C] et Mme [H] se sont plaints de désordres liés à la présence de traces d'humidité dans le garage. Par acte d'huissier de justice en date du 14 mars 2018, M. [C] et Mme [H] ont fait assigner Madame [D] aux fins de la voir condamner à réparer leur préjudice. Par jugement en date du 31 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Douai a : - rejeté la demande d'indemnisation formée par M. [C] et Mme [H] ; - rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [D] ; - condamné M. [C] et Mme [H] aux dépens de l'instance ; - rejeté la demande d'indemnité de procédure formée par M. [C] et Mme [H] ; - condamné M. [C] et Mme [H] à verser à Mme [D] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [C] et Mme [H] ont interjeté appel de ce jugement. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 mars 2022, Mme [H] et M. [C] demandent à la cour de : - condamner Mme [D] à payer à M. [C] et Mme [H] la somme de 10 384 euros au titre des travaux de remise en état avec indexation sur l'indice national du bâtiment BT 01 outre intérêt au taux légal et capitalisation des intérêts par année complète conformément aux articles 1231-7 et 1343-2 du code civil ; - condamner Mme [D] à payer à M. [C] et Mme [H] la somme de 10 euros par jour depuis le 25 avril 2016 en réparation du préjudice lié à l'impossibilité d'utiliser la salle de bains défectueuse, condamnation à parfaire à la date de réalisation des travaux de remise en état et qui portera intérêt au taux légal et capitalisation des intérêts par année complète conformément aux articles 1231-7 et 1343-2 du code civil ; - condamner Mme [D] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux entiers dépens de l'instance en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat dressé par Maître [M], huissier de justice à [Localité 6], le 25 avril 2016 et 16 novembre 2018. En tout état de cause, - débouter Mme [D] de toutes ses demandes ; - condamner Mme [D] à verser à M. [C] et Mme [H] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - la condamner aux dépens d'appel. M. [C] et Mme [H] soutiennent que le sinistre n'a pu intervenir que lorsque Mme [D] était propriétaire de l'immeuble, les désordres constatés étant la conséquence d'un dégât antérieur. Ils précisent que l'intervention de M. [F] n'était qu'un service et qu'il n'a fait qu'examiner l'ampleur des dégâts et préconiser les travaux de remise en état sans qu'aucun bon d'intervention ou facture n'aient été établis. Ils ajoutent qu'un délai de cinq mois s'est écoulé entre la première visite au cours de laquelle il ne leur a pas été possible d'accéder au garage et le mois de mars au cours duquel M. [C] a pu intervenir au niveau du moteur de la porte du garage et qu'en outre, Mme [D] hébergeait sa fille et son compagnon, un espace leur ayant été aménagé. Ils font valoir que la nature et l'ampleur des désordres constatés obligent à une réfection complète de la salle de bains. Enfin, ils exposent que Mme [D] leur a dissimulé une information qu'elle connaissait nécessairement compte tenu du dégât des eaux dont elle a été victime deux ans plus tôt, celui-ci ayant nécessité d'intervention de M. [F]. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 16 mars 2022, Mme [D] demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Douai le 31 juillet 2020 ; - constater que l'acte notarié contient une clause exonératoire de garantie des vices cachés au bénéfice de Mme [D] ; - Débouter M. [C] et Mme [H] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes, et visant à mettre à la charge de Mme [D] le montant des réparations envisagées. En tout état de cause, - constater que M. [C] et Mme [H] ne démontrent pas la réticence dolosive et la mauvaise foi de Mme [D] dans le cadre de la vente intervenue entre eux, ni son défaut d'information à leur égard. En conséquence, - débouter purement et simplement M. [C] et Mme [H] de l'intégralité de leurs demandes à l'égard de Mme [D] ; - constater que les demandes indemnitaires sont infondées et constituent un enrichissement sans cause. En conséquence, - débouter M. [C] et Mme [H] de leurs demandes relatives à la prise en charge du devis de réparation de l'installation sanitaire et à la prise en charge d'un trouble de jouissance. En tout état de cause, - condamner M. [C] et Mme [H] à payer à Mme [D] les sommes suivantes : 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens tant de première instance que d'appel. Mme [D] soutient que les acquéreurs ont expressément accepté de prendre le bien en l'état, en ce compris les vices apparents ou cachés qui l'affecteraient, acceptant de n'avoir aucun recours contre Mme [D] si de tels vices devaient être découverts. Elle précise qu'il leur appartient de rapporter la preuve qu'elle avait connaissance d'un passage d'eau en provenance de la salle de bains de l'étage afin d'écarter l'application de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés. Elle ajoute que le procès-verbal de constat établi le 25 avril 2016 n'apporte aucun élément probant quant à la date d'apparition des désordres, l'existence du désordre et l'existence effective de conséquences dommageables pour les acquéreurs et que le constat réalisé en 2018 n'apporte pas plus de précision, l'huissier de justice ne venant que préciser qu'aucune mesure conservatoire n'a été prise par les propriétaires actuels pour faire cesser leur trouble. Elle fait valoir qu'elle n'a jamais eu à subir de sinistre tel qu'un dégât des eaux ni d'autre sinistre et qu'elle n'a jamais rencontré M. [F], a fortiori à son domicile, celui-ci n'étant jamais intervenu dans l'immeuble à sa demande. En outre, l'intimée précise que les acquéreurs ont eu accès au garage et ce au moins à deux reprises et que leurs demandes d'indemnisation sont injustifiées et leur procureraient un avantage injustifié ou enrichissement sans cause. Pour l'exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIVATION En vertu de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d'un vice : - inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités, - présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose, - existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe, - n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu ' des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même' conformément à l'article 1642 du code civil. L'article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n'ait été stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Pour écarter l'application d'une clause contractuelle d'exclusion de la garantie des vices cachés, l'acheteur doit rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur profane. En l'espèce, l'acte de vente régularisé par les parties par acte authentique en date du 15 juin 2016 stipule que : 'L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si : - le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel ; - s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus des vendeurs.' Faisant état de la découverte de traces d'humidité après le démontage du plafond du garage, M. [C] et Mme [H] produisent aux débats un procès-verbal de constat établi le 25 avril 2016 aux termes duquel l'huissier de justice a constaté que 'l'intégralité des solives et des plaques en mélaminé sont boursouflées par l'humidité avec de nombreuses traces de moisissures sur le dessus'. En outre, dans un autre procès-verbal de constat établi le 16 novembre 2018, l'huissier de justice a relevé la présence de nombreuses traces d'humidité provenant du tuyau d'évacuation d'eaux usées ainsi qu'un noircissement important autour de la robinetterie ainsi qu'une pigmentation inhabituelle sur les plaques de médium. Toutefois, l'huissier précise aussi que 'l'intégralité de ces planches de médium sont entièrement sèches, qu'il n'existe pas d'humidité aujourd'hui et que ces auréoles datent de plusieurs temps'. En outre, les appelants produisent aux débats en cause d'appel un rapport établi par l'agence Perrissin et Sailly, architectes, daté du 2 octobre 2020 qui précise que le faux-plafond a été entièrement démonté, laissant apparaître d'importantes traces d'humidité anciennes en sous-face de plancher et sous-face du siphon de la douche, fait état de la présence de trous et d'arrachements dans le support de plancher d'étage, précisant que la solidité de l'ouvrage est en cause tant que le support de plancher n'aura pas été remplacé dans la zone fragilisée par l'inondation et que la partie de plancher d'étage endommagée est susceptible de 'lâcher' sous la charge entre les lambourdes de support, l'ouvrage étant impropre à sa destination sur 15m² de l'étage. Si l'existence d'un vice caché affectant l'immeuble litigieux n'est pas contestée en l'espèce, les constatations de l'huissier de justice quant à la présence d'humidité au niveau du plafond du garage étant confortées par le rapport du cabinet d'architectes produit en cause d'appel par les acquéreurs, il convient en revanche de déterminer, en présence d'une clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte authentique de vente immobilière, si le vendeur a été de mauvaise foi, c'est-à-dire si Mme [D] avait ou non connaissance de la présence d'humidité dans le plafond du garage. La charge de cette preuve incombe à M. [C] et Mme [H] dans la mesure où la mauvaise foi ne se présume pas ce qui signifie que le juge doit examiner tous les éléments de faits soutenus par les parties relativement à la connaissance par le vendeur du vice caché et que dans l'hypothèse où ces éléments ne permettent pas d'établir avec certitude cette connaissance, le risque de la preuve pesant sur l'acquéreur, la mauvaise foi ne sera pas regardée comme établie et la clause de non-garantie s'appliquera. En premier lieu, les appelants produisent aux débats une attestation établie par M. [F], en date du 7 juin 2016 aux termes de laquelle celui-ci indique : 'à la demande des propriétaires, j'ai examiné une douche à l'italienne située au dessus du garage du N° [Adresse 2] il y a environ deux ans. Le plafond du garage était tombé, le gîtage supportant le premier étage était détrempé après la faute de fuites depuis pas mal de temps. J'ai pu accéder à l'arrière de la douche, qui a été installée de manière inondable (manque de structures, fuites, etc ...). En tant qu'artisan, mon diagnostic a été le remplacement complet car l'ossature bois de la maison ne supporterait pas très longtemps de telles fuites sans conséquences'. En cause d'appel, M. [C] et Mme [H] précisent que M. [F] n'est intervenu que dans le cadre d'un 'service' sans qu'il ait été sollicité pour réaliser des travaux de remise en état alors que Mme [D] conteste toute intervention de ce dernier à son domicile sans que les éléments produits aux débats permettent de conforter la réalité de l'intervention de M. [F] ainsi que les conditions de celle-ci. En outre, si les appelants produisent un rapport établi par un cabinet d'architecte, qui ne peut suffire à établir la connaissance du vice par Mme [D], force est de constater que ce document a été établi de manière non contradictoire, quatre ans après la découverte du désordre et ne comporte aucun élément circonstancié sur l'origine du désordre ni sur sa connaissance par Mme [D] alors même que le second procès-verbal de constat établi le 16 novembre 2018 précise que 'les plaques de médium sont entièrement sèches, qu'il n'existe pas d'humidité et que les auréoles sont anciennes'. Ainsi, en l'absence de production d'éléments circonstanciés concordants caractérisant la connaissance du vice par Mme [D] lors de la vente, il y a lieu de faire application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés, M. [C] et Mme [H] étant déboutés de l'ensemble de leurs demandes formulées à ce titre. De la même manière, en l'absence de preuve de la connaissance du vice par Mme [D], il y a lieu de débouter les appelants de leurs demandes formulées au titre de la réticence dolosive et de l'obligation d'information. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs. Sur les autres demandes M. [C] et Mme [H], parties perdantes, seront condamnés à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il n'apparaît pas inéquitable de les condamner à verser à Mme [D] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne M. [O] [C] et Mme [T] [H] aux entiers dépens ; Condamne M. [O] [C] et Mme [T] [H] à verser à Mme [K] [D] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Le greffier,La présidente, Delphine Verhaeghe.Christine Simon-Rossenthal.