Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Charges de copropriété
N° RG 20/09014
N° Portalis 352J-W-B7E-CSZSE
N° MINUTE :
Assignation du :
11 Septembre 2020
JUGEMENT
rendu le 14 Mars 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société RONTEIX-MONTAIGNE, S.A.R.L
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0013
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. YEWDALE LIMITED représentée par Monsieur [H] [T]
[Adresse 7]
[Localité 5] - ROYAUME UNI
et encore
[Adresse 3]
[Localité 6] - ROYAUME UNI
non-représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique.
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière,
Décision du 14 Mars 2024
Charges de copropriété
N° RG 20/09014 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSZSE
DÉBATS
A l’audience publique du 10 Janvier 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSÉ DU LITIGE
La société Yewdale Limited était propriétaire, jusqu'au 21 octobre 2020, des lots n°225 à 228, 441, 701, 702, 132 et 133 au sein de l’immeuble en copropriété du [Adresse 1].
Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaire, l'a fait assigner, par acte en date du 11 septembre 2020, afin d'obtenir paiement de la somme de 38 592,72 euros à titre d'arriérés de charges, échéance du 4ème trimestre 2019 incluse, de 1000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Assignée selon les formalités prévues par l'article 14 du règlement N°1393/2007 du parlement européen et du conseil, la société Yewdale Limited n'a pas constitué avocat.
La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 20 octobre 2021.
Par jugement en date du 15 décembre 2021, le tribunal a, par jugement avant-dire droit, enjoint au syndicat des coproprietaires de justifier de la délivrance ou de la tentative de délivrance de l'assignation à la société Yewdale Limited et renvoyé l'affaire à l'audience du 16 mars 2022.
Lors de cette audience, une nouvelle ordonnance de clôture a été prise et l'affaire a été mise en délibéré au 25 mai 2022.
Par jugement en date du 25 mai 2022, le tribunal a prononcé un sursis à statuer et enjoint au syndicat des coproprietaires de justifier soit d'un justificatif de remise de l'assignation à la société, soit de démarches auprès des autorités compétentes du Royaume-Uni en vue d'obtenir ce justificatif.
L'affaire a été renvoyée à l'audience du 08 décembre 2022, date à laquelle la clôture a été révoquée pour respect du contradictoire.
L'affaire a été renvoyée à l'audience du 06 avril 2023.
Dans ses conclusions en demande N°1, signifiées le 12 janvier 2023 à la société Yewdale Limited située à Londres, selon les modalités de la convention de La Haye du 15 novembre 1965, et transmise au tribunal par voie électronique le 07 mars 2023, le syndicat des coproprietaires demande, au visa des articles 44 du décret du 17 mars 1967, 8 du décret du 14 mars 2005, 1231-6 alinéa 3 du code de procédure civile, de :
«IN LIMINE LITIS,
- IUGER que l'acte introductif d'instance a été régulièrement signifié à la Société YEWDALE LIMITED ;
- JUGER recevable et bien fondé dans l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en fonctions la Société RONTEIX-MONTAIGNE
A TITRE PRINCIPAL,
- CONDAMNER la société YEWDALE LIMITED à payer au syndicat des copropriétaires de I'immeuble sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société RONTEIX-MONTAIGNE, la somme en principal de 108.229,63 € à titre d'arriéré de charges, échéance du 4ème trimestre 2022 incluse ;
- CONDAMNER la société YEWDALE LIMITED à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société RONTEIX-MONTAIGNE, la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en réparation du préjudice subi ;
- CONDAMNER la société YEWDALE LIMITED à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société RONTEIX-MONTAIGNE, une somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société YEWDALE LIMITED aux entiers dépens de l'instance ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l'article 1343-2 du Code civil ;
- NE PAS ECARTER l'exécution provisoire ;
- REIETER toute demande tendant à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. »
La clôture a été prononcée le 06 avril 2023 et l'affaire plaidée à l'audience du 06 septembre 2023, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 09 novembre 2023.
Par jugement en date du 09 novembre 2023, le tribunal a révoqué l'ordonnance de clôture aux fins de communication régulière du courrier établi le 20 avril 2023 par l'Agence de Gestion de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués (AGRASC) et actualisation, si le syndicat des coproprietaires le souhaitait, de ses conclusions.
Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, le syndicat des coproprietaires demande, au visa des articles 44 du décret du 17 mars 1967, 8 du décret du 14 mars 2005, 1231-6 alinéa 3 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :
« IN LIMINE LITIS,
- JUGER que l’acte introductif d’instance a été régulièrement signifié à la Société YEWDALE LIMITED,
- JUGER recevable et bien fonde dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en fonctions la Société RONTEIX-MONTAIGNE,
A TITRE PRINCIPAL,
- CONDAMNER la société YEWDALE LIMITED à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société RONTEIX MONTAIGNE, la somme en principal de 63.300,02 € à titre d’arriéré de charges arrêté au 21 octobre 2020,
- CONDAMNER la société YEWDALE LIMITED à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société RONTEIX MONTAIGNE, la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en réparation du préjudice subi,
- CONDAMNER la société YEWDALE LIMITED à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société RONTEIXMONTAIGNE, une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la société YEWDALE LIMITED aux entiers dépens de l’instance,
- ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil,
- NE PAS ECARTER l’exécution provisoire,
- REJETER toute demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »
Il est fait expressément référence aux conclusions du syndicat des coproprietaires pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.
La clôture a été prononcée le 10 janvier 2024, l'affaire plaidée le même jour, et mise en délibéré au 14 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
- sur l’arriéré de charges
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; »
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale et du courrier de l'AGRASC du 20 avril 2023 l'informant qu'à la suite d'une confiscation pénale du 21 octobre 2020, elle est devenue propriétaire du bien, que la société Yewdale Limited était propriétaire, jusqu'à cette date, des lots n°225 à 228, 441, 701, 702, 132 et 133 au sein de l’immeuble susvisé.
Il produit également les procès-verbaux des assemblées générales suivantes :
-15 décembre 2016 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2015 et voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2017 ;
-13 décembre 2017 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2016 et voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2018 ;
-12 décembre 2018 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2017 et voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2019 ;
-11 décembre 2019 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2018 et voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2020 ;
-02 décembre 2020 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2019 et voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2021 ;
-20 décembre 2021 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2020 et voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2022, ainsi que les attestations de non recours correspondantes.
Le décompte établi au nom de l'AGRASC mentionne le montant des charges dues au titre du quatrième trimestre 2020 inclus jusqu'au 30 juin 2023, soit la somme de 61 166,45 euros, et il ressort du décompte établi sur la période du 31 mars 2016 au 30 juin 2023 que l'AGRASC a réglé le montant des charges dont elle était redevable.
Ce même décompte mentionne que la société Yewdale Limited est redevable de la somme de 63 300,02 euros au titre des charges antérieures au 21 octobre 2020 et des frais des procédure.
Toutefois, ce décompte fait apparaître que les charges, proprement dites, s'élèvent au 30 septembre 2020, troisième trimestre 2020 inclus, à la somme de 57 659,06 euros à laquelle s'ajoutent les frais suivants :
- 618,82 euros facturés au cours du 4ème trimestre 2020 (« frais [S] huissier »),
- 882 euros facturés au cours du 4ème trimestre 2020 (« frais avocat Me [U] »),
- 540 euros et 1560 euros facturés au cours du 1er trimestre 2023 (« honoraires procédures »),
- 2040 euros facturés au cours du 2ème trimestre 2023 (« honoraires procédures »).
Le contrat de syndic produit pour la période du 11 décembre 2019 au 11 décembre 2022 ne prévoit toutefois, s'agissant des frais et honoraires imputables au seul coproprietaire concerné, aucune tarification spécifique relative aux frais d'huissier et d'avocat.
La somme de 1500,82 euros (618,82 + 882) ne sera donc pas retenue.
Il n'est pas plus prévu au contrat que les sommes facturées au titre des « honoraires procédures » ne soient imputables qu'au seul coproprietaire concerné, étant au surplus relevé que ces sommes ne sont justifiées par aucune pièce et qu'il n'est ainsi pas permis de déterminer à quel type de prestations elles se rapportent.
La somme de 4140 euros (540 + 1560 + 2040) ne sera donc pas plus retenue.
La société Yewdale Limited est par conséquent condamnée à payer au syndicat des coproprietaires la somme de 57 659,06 euros au titre des charges impayées pour la période du 31 mars 2016 au troisième trimestre 2020 inclus.
Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société Yewdale Limited à lui régler la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que la société a cessé de régler ses charges depuis plusieurs années et qu'elle l'a contraint à les recouvrer par la voie contentieuse, alors même qu'elle a été relancée à de nombreuses reprises.
Il considère donc que ce comportement démontre sa mauvaise foi et ce d'autant qu'elle n'a fourni aucune explication sur ses retards de paiement.
Il fait ainsi valoir que les défaillances caractérisées et systématiques de ce copropriétaire lui cause un important préjudice direct et distinct du simple retard de paiement, compensé par les intérêts moratoires, et que cette résistance abusive rend à l'évidence la gestion de la copropriété particulièrement difficile.
Il explique en effet que cette carence ne cesse de fragiliser la trésorerie de la copropriété, qui se trouve ainsi amputée de revenus importants et contrainte de faire l'avance des fonds pour combler les dettes de la société, et que c'est avec beaucoup de difficultés qu'elle fait face aux charges de l'immeuble.
Elle précise ainsi que cette absence de règlement est de nature à priver les coproprietaires de prestations nécessaires à la vie de la copropriété telles que l'électricité ou le chauffage.
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Décision du 14 Mars 2024
Charges de copropriété
N° RG 20/09014 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSZSE
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans produire aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la société Yewdale Limited dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés de trésorerie alléguées.
Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie succombante, la société Yewdale Limited est condamnée aux dépens de l’instance.
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
Il convient donc de condamner la société Yewdale Limited au paiement de la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la société Yewdale Limited à payer au syndicat des coproprietaires du [Adresse 1] la somme de 57 659,06 euros au titre des charges impayées pour la période du 31 mars 2016 au troisième trimestre 2020 inclus ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du du [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts;
CONDAMNE la société Yewdale Limited aux dépens de l'instance ;
CONDAMNE la société Yewdale Limited à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 14 Mars 2024
La GreffièreLa Présidente
