Tribunal judiciaire, 14 mars 2024. 23/06829

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] JUGEMENT DU 14 Mars 2024 N° RG 23/06829 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KSFR JUGEMENT DU : 14 Mars 2024 Etablissement public ARCHIPEL HABITAT C/ [B] [J] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à ARCHIPEL HABITAT Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 14 Mars 2024 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 14 Décembre 2023. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. La décision a par la suite était prorogée au 14 mars 2024. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR Etablissement public ARCHIPEL HABITAT [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Mme [S] ET : DEFENDEUR : M. [B] [J] domicilié : chez M.[J] [G] [Adresse 4] [Localité 6] non comparant, ni représenté RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES: Par acte sous seing privé en date du 13 novembre 2018, l’OPH Archipel Habitat a donné à bail d'habitation à M. [B] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1]. M. [B] [J] a quitté le logement le 28 décembre 2020, en situation d’impayés. Le bailleur a, par ailleurs, constaté des dégradations lors de la restitution du logement. L’OPH Archipel Habitat a adressé à M. [B] [J] le 10 octobre 2022, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de payer la somme de 4 341,97€. Faute de paiement de la somme et d'accord amiable entre les parties, l’OPH Archipel Habitat a demandé, par assignation délivrée le 6 septembre 2023, au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir: - condamner M. [B] [J] au paiement de la somme de 4 341,97€ au titre des loyers et charges impayés, 161,55€ de frais de commandement de payer, 256,42€ au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 354,17€, -condamner M. [B] [J] au paiement de la somme de 50€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner M. [B] [J] aux dépens de l’instance. L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 14 décembre 2023. A cette audience, l’OPH Archipel Habitat a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant n’avoir aucun nouvelle de M. [B] [J], ni perçu aucun paiement de sa part. Bien que régulièrement convoqué, l’assignation ayant été délivrée à étude pour l’audience du 14 décembre 2023, M. [B] [J] ne s’est pas présenté, ni fait représenter à l’audience. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence. En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 15 février 2024, délibéré prorogé au 14 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le montant de l’arriéré locatif : L'article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En vertu de l’articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’OPH Archipel Habitat produit un décompte démontrant que M. [B] [J] restait devoir la somme de 4 278,17€ à la date du 12 janvier 2021, correspondant aux loyers et charges impayés à la date de son départ du logement. Défaillant dans le cadre de la présente procédure, M. [B] [J] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Dans ces conditions, il convient de condamner M. [B] [J] à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme de 4 278,17€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés. Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives: L'article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret. Il ressort de ces disposions précitées que le locataire est tenu de l'entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu'il a fait un usage normal des lieux loués. En l'espèce, l’OPH Archipel Habitat sollicite une somme de 256,42€ au titre des réparations locatives correspondant à des travaux électriques dans la cuisine, au lessivage des boiseries dans le séjour, à la pose d’un nouveau papier peint dans la chambre 1et à la facturation d’une clé de la porte d’entrée non restituée. La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie concernant la cuisine permet de constater qu’une sortie de câble est manquante, justifiant ainsi la demande de réparations électriques de l’OPH Archipel Habitat à hauteur de 29,22€ dans cette pièce. Concernant le séjour, l’état des lieux de sortie mentionne des boiseries en bon état mais poussiéreuses. Or la remise d’un logement propre relève de l’entière responsabilité du locataire. La somme de 37,11€ sollicitée à ce titre par le bailleur est donc pleinement justifiée. La comparaison des deux états des lieux fait apparaître s’agissant de la chambre 1 que le papier peint est taché, alors qu’il était à l’état neuf lors de l’entrée dans les lieux du locataire. En application un coefficient de vétusté liée à l’occupation du logement durant deux années par le locataire, il convient de retenir la somme de 180,09€ sollicitée par l’OPH Archipel Habitat pour ces travaux. Enfin, en l’absence de restitution d’une clé, le remplacement de cette dernière sera facturée à M. [B] [J] à hauteur de 10€. M. [B] [J] sera donc condamné à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme totale de 256,42€ au titre des dégradations locatives. Sur la déduction du dépôt de garantie: Au regard des observations précédentes, M. [B] [J] est redevable de la somme totale de 4 534,59€ à l’égard de l’OPH Archipel Habitat au titre des impayés de loyers et charges et dégradations locatives. Il convient de déduire de cette somme le dépôt de garantie d’un montant de 354,17€, soit une somme totale nette dûe par M. [B] [J] d’un montant de 4 180,42€. Sur les demandes accessoires: L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”. En l’espèce, il convient de mettre à la charge de M. [B] [J] les dépens de la présente instance, l’OPH Archipel Habitat ayant du engager une procédure pour faire reconnaître son préjudice. Les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer. L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens [...] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”. Tenus aux dépens, M. [B] [J] sera condamné à payer à la somme de 50€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. L’exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement en dernier ressort et par défaut, CONDAMNE M. [B] [J] à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme de 4 180,42euros au titre des réparations locatives et des impayés de loyers et de charges, déduction faite du dépôt de garantie de 354,17€, CONDAMNE M. [B] [J] à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNE M. [B] [J] aux dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2024, et signé par la magistrate et la greffière susnommées. LA GREFFIÈRELA VICE PRÉSIDENTE