Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 23/02347

N° RG 23/02347 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XUFA 7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 15 Mai 2024 72C N° RG 23/02347 N° Portalis DBX6-W-B7H-XUFA Minute n° 2024/ AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de la résidence [U] C/ [Z] [P] Grosse Délivrée le : à Avocats : la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES Me Cyril DUBREUIL COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats : Monsieur Laurent QUESNEL, Magistrat à Titre Temporaire, magistrat rapporteur, Lors du délibéré : Madame Anne MURE, Vice-Présidente Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente Monsieur Laurent QUESNEL, Magistrat à Titre Temporaire Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier DEBATS : à l’audience publique du 13 Mars 2024, Monsieur Laurent QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré. JUGEMENT : Contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe DEMANDEUR Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SAS ACTIIM, domicilié en cette qualité au siège social sis : [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant N° RG 23/02347 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XUFA DEFENDEUR Monsieur [Z] [P] né le 30 Septembre 1991 à [Localité 5] (MORBIHAN) de nationalité Française [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Me Cyril DUBREUIL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant *********************************** EXPOSE DU LITIGE Monsieur [Z] [P] est propriétaire d’un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4], dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et représentant le lot n°70 de ladite copropriété. Ledit ensemble immobilier, dénommé « RESIDENCE LE SUFFREN », est administré par la SAS ACTIIM, syndic de l’immeuble. Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la RESIDENCE LE SUFFREN du 11 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires a autorisé Monsieur [P] à fermer son balcon par une fenêtre, à ses frais, afin de créer une loggia fermée au niveau de son balcon, sous la condition notamment de ne pas dégrader les parties communes. Les travaux ont été effectués à la fin de l’année 2020. Un litige est intervenu en février 2021entre le syndicat des copropriétaires et Monsieur [P] sur les conditions techniques de réalisation de la fermeture du balcon. Plusieurs tentatives de résolution amiable du litige en 2021-2022 restaient vaines. C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires faisait assigner par acte du 17 mars 2023 Monsieur [P] devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX au visa des articles 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins : - De condamner Monsieur [Z] [P] à remettre en état le lot n°70 sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, consistant en la dépose du coffret à volet, la repose de la baie vitrée d’origine ou à l’identique entre le séjour et la loggia, la mise en peinture des murs de la loggia conformément à l’aspect extérieur de l’immeuble, l’enlèvement de la cheminée au bio éthanol, la repose du ou des radiateurs dans leur position d’origine, - De le condamner au paiement d’une somme de 4000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - De la condamner au paiement d’une indemnité de 5000,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. N° RG 23/02347 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XUFA Le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [P] n’a pas respecté la teneur de la délibération du 11 décembre 2019, laquelle avait autorisé la fermeture du balcon sous les réserves et conditions suivantes : - Fournir au syndic les autorisations d’urbanisme avant tout commencement des travaux, - Fournir au syndic les coordonnées et les attestations d’assurance de l’entreprise intervenante, - Ne pas dégrader les parties communes, - Tout copropriétaire successif du lot 70 ne pourra à aucun moment solliciter du syndicat des copropriétaires la réalisation d’une étanchéité du balcon supérieur si des infiltrations d’eau au niveau de la loggia devaient se produire. Le syndicat des copropriétaires reproche à Monsieur [P] de ne pas avoir transmis au préalable les documents visés par l’assemblée générale, d’avoir installé un coffret à volet, d’avoir enlevé la baie vitrée qui était située entre le séjour et le balcon, d’avoir repeint les murs de la loggia. Il reproche en outre à Monsieur [P] d’avoir déplacé un radiateur sans consultation du prestataire chauffagiste alors que l’immeuble est pourvu d’un chauffage collectif, d’avoir installé une cheminée au bio éthanol, d’avoir annexé une partie commune d’environ 5 m2. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2023, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des moyens, Monsieur [P] demande au Tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SUFFREN de l’ensemble de ses prétentions, de lui donner acte de son engagement à repeindre les murs de la loggia si besoin est, de condamner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SUFFREN au paiement d’une somme de 4000,00 euros pour procédure abusive, et d’une somme de 5000,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. Il soutient avoir adressé au syndic le dossier d’urbanisme et l’attestation d’assurance de l’entreprise intervenante. Il expose que les travaux litigieux concernent des parties privatives, que ces travaux ne peuvent lui être reprochés dès lors qu’ils ne modifient pas l’aspect extérieur de l’immeuble. Il précise que le volet et son coffrage existaient avant les travaux et qu’il n’a fait que les décaler au droit de la nouvelle fermeture, sans dépassement du mur de façade. Il explique avoir installé une cheminée purement décorative et réversible dotée d’un réservoir d’un litre et demi de bioéthanol sans aucune évacuation extérieure requise, que ce dispositif qui ne fait qu’imiter une flamme de cheminée ne nécessite aucune autorisation particulière. S’agissant du radiateur déplacé, il explique avoir condamné le radiateur qui était défaillant, ce qui ne suppose aucune autorisation du syndic. Il expose être victime d’un certain acharnement du syndicat des copropriétaires à son égard. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 février 2024 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 13 mars 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. MOTIFS L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que l’assemblée générale des copropriétaires peut donner à la majorité des voix de tous les copropriétaires l'autorisation à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. En matière d’immeubles soumis au statut de la copropriété, le règlement de copropriété constitue la loi des parties. En l’espèce, Monsieur [P] a adressé une demande d’autorisation au syndic par courrier du 25 avril 2019 pour la fermeture de son balcon par une baie vitrée double vitrage, exposant que ce projet s’inscrivait dans un objectif de confort thermique et d’économie d’énergie. Par délibération n°36 du 11 décembre 2019, l’assemblée des copropriétaires a autorisé la fermeture du balcon. Il est produit aux débats la déclaration préalable de travaux déposée le 29 juillet 2020 par Monsieur [P] au service urbanisme de la Ville de [Localité 2] et l’arrêté de non opposition du 14 août 2020 délivrée par ledit service. Ce projet induit une augmentation de surface de plancher de 4,33 m2. Il est présenté comme une solution au caractère énergivore de l’appartement.  Sur l’existence du coffret à volet A l’appui de sa demande d’enlèvement du coffrage, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun constat objectivé ni aucune expertise amiable et procède par voie d’affirmation. Monsieur [P] ne conteste pas pour autant avoir installé le volant roulant au droit de la nouvelle baie, à l’identique. Les clichés produits aux débats par le défendeur, datés du 29 mars 2023, ne montrent aucune installation en saillie par rapport au mur de façade. Les divers clichés produits attestent en outre que l’ensemble des logements est pourvu de volets roulants. Aucune modification de l’aspect extérieur de l’immeuble n’est dès lors démontrée. Le non-respect de la délibération du 11 décembre 2019 et de la loi de 1965 n’étant pas établi, la demande de ce chef n’est pas fondée. Sur la dépose de l’ancienne baie vitrée Bien qu’aucun élément probant ne corrobore la dépose de la baie vitrée qui séparait le balcon de la pièce de vie du logement, le défendeur ne conteste pas ce point. Selon l’article 4ème du règlement de copropriété, « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ». Les parties privatives comprennent notamment (…) les fenêtres et portes sur l’extérieur, sur la cage d’escalier, y compris leurs appuis, volets et persiennes, les terrasses privatives, les balcons et loggias (quant à leur revêtement et leurs rambardes ». L’article 12ème du même document prévoit que « chacun des copropriétaires pourra, sous sa responsabilité et dans la limite des lois et règlements, modifier comme bon lui semble la distribution intérieure des locaux lui appartenant ». Il résulte de la combinaison de ces dispositions contractuelles qu’aucune autorisation n’est nécessaire pour la dépose d’un ouvrant, précision faite que cette dépose ne modifie pas l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble, tel que cela est corroboré par le demandeur lui-même ; « vous devez remettre en état tout ce que vous auriez modifié, sol etc…que nous ne pouvions pas constater depuis les jardins de la résidence » (courrier syndic à Monsieur [P] du 10 juin 2021). En outre, des écritures du demandeur, il ressort que ladite dépose n’a pu être découverte qu’à la lecture d’une annonce de vente du logement litigieux. Le non-respect de la délibération du 11 décembre 2019 et de la loi de 1965 n’étant pas établi, la demande de ce chef n’est pas fondée. Sur l’annexion de parties communes S’appuyant sur la déclaration préalable de travaux, le syndicat des copropriétaires fait grief au défendeur d’avoir annexé une partie commune en enlevant sa baie vitrée d’origine. Le règlement de copropriété qualifie de « loggia » le balcon affecté au lot n°70. L’article 5ème dudit règlement stipule que les loggias sont des parties communes quant à leur gros-œuvre et étanchéité, leur revêtement étant partie privative. Ainsi, la fermeture de la loggia, qui a été autorisée, et la dépose de l’ancienne baie intérieure, qui ne nécessitait pas d’autorisation, n’ont modifié ni la destination des lieux (qui reste à usage d’habitation), ni l’utilisation déjà privative et exclusive de la loggia. La circonstance que le sol de la loggia soit qualifiée « d’habitable » dans le dossier d’urbanisme ne crée aucun préjudice à la collectivité des copropriétaires ni ne compromet aucunement l’aspect ou la solidité de l’immeuble. En outre, il est constant que le qualificatif « habitable » aurait été maintenu dans le dossier d’urbanisme même dans l’hypothèse du maintien de la baie intérieure. C’est par un abus de langage que le demandeur qualifie les travaux autorisés, d’annexion de parties communes. En effet, la circonstance que la baie intérieure soit retirée ou non ne modifie en rien le projet approuvé le 11 décembre 2019. Sur la demande de mise en peinture des murs de la loggia conformément à l’aspect extérieur de l’immeuble Aucun élément versé aux débats, y compris les clichés, ne permet de corroborer une modification de la teinte des murs intérieurs de la loggia. Monsieur [P] ne conteste pas avoir repeint les murs de la loggia. Le syndicat des copropriétaires sera toutefois débouté de cette demande, insuffisamment précise et partant, non exécutable, étant par ailleurs observé que le non-respect de la délibération du 11 décembre 2019 et de la loi de 1965 n’est pas établi. Sur la demande d’enlèvement de la cheminée au bio éthanol Aucune disposition du règlement de propriété ne mentionne la nécessité d’une autorisation pour l’installation d’un appareil à combustion. L’article 10ème prévoit qu’il ne devra « rien être fait qui puisse nuire à l’ordre, à propreté, à la salubrité à la sécurité et à la tranquillité de l’immeuble ». En l’espèce, le défendeur produit la photo de l’installation ainsi que la notice d’utilisation de l’appareil. Il y est décrit un dispositif amovible décoratif doté de deux brûleurs d’une capacité d’un litre et demi, ne nécessitant aucun conduit d’évacuation, et produisant deux flammes de la taille d’une bougie. La dangerosité de l’appareil pour l’immeuble n’est pas démontrée. Le non-respect de la délibération du 11 décembre 2019 et de la loi de 1965 n’étant pas établi, la demande de ce chef n’est pas fondée. N° RG 23/02347 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XUFA Sur la repose du ou des radiateurs dans leur position d’origine Aucun élément ne permet de corroborer les déposes alléguées. Monsieur [P] explique dans ses écritures que le radiateur de salon a été condamné en raison d’une circulation d’eau insuffisante. Aucun impact de cette situation n’est démontré sur la copropriété. Le non-respect de la délibération du 11 décembre 2019 et de la loi de 1965 n’étant pas établi, la demande de ce chef n’est pas fondée. Par ces motifs, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE SUFFREN sera débouté de sa demande de remise en état concernant le lot n°70. Sa demande au titre d’une résistance abusive sera également rejetée, Monsieur [P] n’ayant fait que faire valoir ses droits. Sur la demande reconventionnelle au titre d’une procédure abusive Monsieur [P] décrit un acharnement du syndicat à son égard. Au soutien de sa demande il produit divers clichés de la résidence où figurent de supposées infractions au règlement de copropriété. Cependant, ces seuls documents ne peuvent, à eux seuls, étayer l’affirmation selon laquelle aucun de ces manquements ne serait poursuivi. La demande reconventionnelle sera en conséquence rejetée. Il apparaît équitable de ne pas prononcer de condamnation au titre des frais irrépétibles. Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS Le tribunal, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, SAS ACTIIM, de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [Z] [P], DEBOUTE Monsieur [Z] [P] de sa demande reconventionnelle, DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, SAS ACTIIM, aux dépens, RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER,LE PRESIDENT,