Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
Immeuble l'Européen - Hall A
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N° RG 24/00652 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7IM
Minute : 24/00432
S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D1118
C/
Monsieur [J] [B]
Monsieur [M] [S]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Juin 2024
DEMANDEUR :
S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Maître Laure BELMONT, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEURS :
Monsieur [J] [B]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
comparant en personne
Monsieur [M] [S]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 24 Mai 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Par acte signé sous seing privé du 21 juin 2019, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, a donné à bail à Monsieur [J] [B] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 6] sur la commune de [Localité 7], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 642 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 642 € .
Par acte séparé sous seing privé en date du 21 juin 2019, Monsieur [M] [S] s'est porté caution solidaire sans bénéfice de discussion et de division de l'engagement pris au terme du contrat de location du 21 juin 2019 par Monsieur [J] [B] pour un montant maximum de 50 000 € et ce jusqu'au 21 juin 2029.
Le 26 octobre 2023, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait délivrer à Monsieur [J] [B] un commandement de payer la somme en principal de 3794,45€, visant la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement de payer a fait l'objet d'une dénonciation à caution le 13 novembre 2023.
PROCEDURE
Par exploits de commissaire de justice délivrés le 21 février et le 22 février 2024 respectivement à Monsieur [M] [S] et à Monsieur [J] [B], la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION les a faits assigner devant le juge des contentieux de la protection de BOBIGNY statuant en référé aux fins de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation, et la résilitation dudit bail
ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [J] [B] et de tout occupant de son chef, des lieux concernés, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
condamner solidairement Monsieur [M] [S] et Monsieur [J] [B] à lui payer à titre provisionnel, la somme de 6460,30€ arrêtée au 7 février 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement, et à compter de l'assignation pour le surplus, ainsi que les termes provisionnels dus à compter 7 février 2024 jusqu'à la date de décision à intervenir,
condamner solidairement Monsieur [M] [S] et Monsieur [J] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la date d'effet de la résiliation du bail et correspondant à l'équivalent mensuel de la redevance révisable selon les stipulations contractuelles et ce jusqu'à libération complète, effective et définitive des lieux et de tous occupants du chef,
condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 646 euros à titre de majoration contractuelle, et de 65,99 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard,
condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et sa dénonciation à la caution.
A l'appui de leurs prétentions, la demanderesse a exposé que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que l'expulsion de Monsieur [J] [B] doit être ordonnée.
A l'audience du 24 mai 2024, la demanderesse, représentée, a actualisé le montant de la dette à 8509,18 € selon un décompte arrêté au 21 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus. Elle a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et a maintenu le surplus de ses demandes initiales en s'opposant à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse.
Monsieur [J] [B], comparant, a exposé être étudiant en France. En raison du refus de renouvellement de son titre de séjour, il ne peut plus désormais travailler, raison pour laquelle il ne peut plus honorer le paiement de son loyer. Il a indiqué envisager débuter une procédure de surendettement. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement proposant d'apurer la dette par versements de 50 euros en sus de la redevance. Il a précisé enfin que Monsieur [M] [S] est parti vivre au Canada.
Monsieur [M] [S], cité conformément aux prescriptions de l'article 659 du code de procédure civile par procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024.
MOTIFS
L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la résiliation du bail
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 27 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance des deux assignations du 21 et 22 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Le bail conclu le 21 juin 2019 contient une clause résolutoire (article 7). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 octobre 2023, pour la somme en principal de 3794,45€.
Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2023.
Il apparait que Monsieur [J] [B] n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. En outre, sa situation administrative et financière est trop incertaine pour s'assurer du paiement de la redevance et d'une mensualité de 50 euros en sus en vue d'apurer l'arriéré.
L'expulsion de Monsieur [J] [B] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle d'un serrurier et de la force publique si besoin est.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Sur les demandes de condamnation au paiement
En vertu de l'article 2288 du code civil dans sa version en vigueur au jour du présent acte de cautionnement, celui qui se rend caution d'une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En l'espèce, il résulte de l'engagement de cautionnement en date du 21 juin 2019 que Monsieur [M] [S] s'est porté caution solidaire sans bénéfice de discussion et de division des engagements pris par le locataire au titre des loyers et charges, mais également des indemnités d'occupation ou éventuels frais de procédure pour une durée de 10 ans, soit jusqu'au 21 juin 2029 maximum, pour un montant maximum de 50 000 €.
Compte tenu des termes de cet engagement de cautionnement solidaire, Monsieur [J] [B] et Monsieur [M] [S] seront condamnés solidairement au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 27 décembre 2023. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution et à défaut à la somme de 682,96 euros.
Il convient de rappeler que Monsieur [M] [S] ne sera tenu du paiement de cette indemnité d'occupation dans la limite de durée et de montant de l'acte de cautionnement du 21 juin 2019.
La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION produit un décompte indiquant que Monsieur [J] [B] reste devoir la somme de 8575,17 € arrêtée à la date du 21 mai 2024 terme du mois de mai 2024 inclus.
Il convient de déduire de cette somme le montant de 65,99 euros, correspondant à une majoration de 10%.
Monsieur [J] [B] et Monsieur [M] [S] seront condamnés solidairement au paiement provisionnel de la somme de 8 509,18 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, assortie d'intérêts au taux légal sur la somme de 3794,45 € à compter du 26 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 6460,30 à compter du 21 février 2024, date de l'assignation, et sur 8509,18 € à compter de la présente décision.
Les demandes visant au paiement d'une majoration contractuelle et d'une pénalité contractuelle de retard seront rejetées en application des dispositions de l'article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [J] [B] et Monsieur [M] [S], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de paiement et de sa dénonciation à la caution.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, Monsieur [J] [B] et Monsieur [M] [S] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2019 entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et Monsieur [J] [B], dont Monsieur [M] [S] s'est porté caution solidaire par acte séparé en date du 21 juin 2019, concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 6] sur la commune de [Localité 7] sont réunies à la date du 26 décembre 2023 ;
Ordonnons en conséquence à Monsieur [J] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu'à défaut pour Monsieur [J] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Condamnons solidairement Monsieur [J] [B] et Monsieur [M] [S] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 27 décembre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, dans la limite de durée et de montant de l'acte de cautionnement s'agissant de Monsieur [M] [S];
Fixons cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution et à défaut à la somme de 682,96 euros;
Rappelons que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
Condamnons solidairement Monsieur [J] [B] et Monsieur [M] [S] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à titre provisionnel la somme de 8 509,18 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, assortie d'intérêts au taux légal sur la somme de 3794,45 € à compter du 26 octobre 2023, sur la somme de 6460,30 à compter du 21 février 2024, et sur la somme de 8509,18 € à compter de la présente décision.
Condamnons solidairement Monsieur [J] [B] et Monsieur [M] [S] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons solidairement Monsieur [J] [B] et Monsieur [M] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rejetons le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 28 juin 2024.
La greffièreLe juge
