Cour d'appel, 28 mars 2024. 23/04596

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 28 MARS 2024 N° 2024/212 Rôle N° RG 23/04596 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLBBN [S] [Y] C/ [U] [T] [D] [I] [V] [F] [R] épouse [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Guillaume EVRARD Me Alexandra MONDINI Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de GRASSE en date du 09 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01338. APPELANT Monsieur [S] [Y] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002812 du 07/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le 26 Mai 1967 au [Localité 3](EGYPTE), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Guillaume EVRARD, avocat au barreau de GRASSE INTIMES Monsieur [U] [T] [D] [I] né le 29 Septembre 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT de la SCP MONIER - MANENT, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE Madame [V] [F] [R] épouse [I] née le 15 Septembre 1950 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT de la SCP MONIER - MANENT, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Sophie LEYDIER, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024, Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Exposé du litige: Suivant contrat du 27 janvier 2016, monsieur [U] [I] et madame [V] [R] épouse [I] ont donné à bail à Monsieur [S] [Y] un appartement T2 bis en rez-de-jardin d'un bâtiment construit en janvier 2008, situé [Adresse 5], moyennant paiement d'un loyer de 606,44 euros et d'une provision sur charge de 70 euros par mois. Des loyers étant demeurés impayés, les époux [I] ont fait signifier par acte du le 5 mai 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis, les causes du commandement n'ayant pas été apurées, ont fait assigner M. [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, aux fins principalement de voir : - constater l'acquisition de la cause résolutoire insérée au bail au 6 juillet 2022, - constater que M. [S] [Y] occupe depuis cette date sans droit ni titre les locaux loués, - ordonner en conséquence son expulsion immédiate ainsi que de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, - fixer au montant du dernier loyer, provision sur charges incluses, à savoir 701,86 euros, l'indemnité due mensuellement par M. [S] [Y] jusqu'à complet délaissement des lieux en bon état de réparations locatives, - condamner, à titre provisionnel, M. [S] [Y] à leur payer la somme mensuelle de 701,86 euros au titre de cette indemnité d'occupation, - condamner M. [S] [Y] à leur payer la somme provisionnelle de 1 733,25 euros à valoir sur les loyers, charges impayés et indemnités d'occupation dus au 18 août 2022, somme à parfaire au jour de l'audience, - dire qu'à défaut de départ volontaire des lieux, une astreinte provisionnelle de 50 euros par jour de retard, à compter de la date à laquelle l'expulsion peut être exécutée, sera due par jour de retard, - condamner M. [S] [Y] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la dénonciation de l'assignation au préfet et à la CCAPEX en application de l'article 696 du code de procédure civile. Par ordonnance de référé contradictoire du 9 mars 2023, ce magistrat a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties étaient réunies à la date du 5 juillet 2022, - ordonné en conséquence à M. [S] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance, - dit qu'à défaut de libération volontaire et de remise des clés dans ce délai, les époux [I], pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - condamné M. [S] [Y] à payer aux époux [I], à titre provisionnel, la somme de 3 316,11 euros (décompte arrêtés au 1er février 2023, loyer de février 2023 inclus) portant intérêts au taux légal sur la somme de 1 407,58 euros à compter du commandement de payer du 5 mai 2022, - condamné M. [S] [Y] à payer aux époux [I], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 5 juillet 2022 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux matérialisée et la restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 724,71 euros, - condamné M. [S] [Y] à payer aux époux [I] la somme de 1 000 euros au titre de I'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [S] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, mais pas le coût du commandement de payer du 14 janvier 2022, - rappelé que la décision est exécutoire par provision. Le premier juge a notamment considéré : - que l'action était recevable, - que les contestations élevées par le locataire concernant l'insalubrité du logement, les régularisations des provisions sur charges dues et la révision du loyer n'étaient pas sérieuses et devaient être écartées, - que par acte d'huissier du 5 mai 2022, les bailleurs avaient fait commandement à leur locataire d'avoir à leur payer Ia somme en principal de 1 407,58 euros au titre d'un arriéré locatif, lequel était resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d'acquisition de Ia clause résolutoire étaient réunies au 5 juillet 2022, - que les bailleurs rapportaient la preuve de leur créance locative actualisée et arrêtée à la somme de 3 316,11 euros au 1er février 2023, loyer de février 2023 inclus, - que la dette locative avait augmenté depuis le commandement de payer, - que lors de l'audience, M. [Y] n'était pas à jour de ses loyers courants, de sorte que sa demande tendant à obtenir des délais de paiement devait être rejetée. Par déclaration reçue au greffe le 28 mars 2023, M. [S] [Y] a interjeté appel de toutes les dispositions de l'ordonnance entreprise dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 26 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau : A titre principal : - de juger que M. et Mme [I] ne justifient pas des charges pour lesquelles ils appellent une provision mensuelle de 67 euros, - de condamner M. et Mme [I] à lui payer la somme de 5 561 à titre de provision pour les charges payées sans justificatifs, - d'ordonner la compensation entre la somme indûment perçue par M. et Mme [I] d'un montant de 5 561 euros et la somme visée au commandement d'un montant de 1 407,58 euros, - de juger que les causes du commandement ont été réglées, - de juger qu'il existe une contestation sérieuse sur l'application de l'indexation du loyer affectant le montant du loyer dont la condamnation est sollicitée, - de juger qu'il existe une contestation sérieuse du montant qui serait dû au titre des charges dont la condamnation est sollicitée, - de dire et juger n'y avoir lieu à référé, - de débouter en conséquence M. et Mme [I] de toutes leurs demandes, - de juger que le logement qui a été donné à bail ne satisfait pas au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, - de juger qu'en conséquence, il convient de réduire le montant du loyer mensuel à la somme de 584,86 euros à compter de la prise de possession du logement et jusqu'à la résolution des nuisances, - de condamner M. et Mme [I] à verser à M. [Y] la somme de 4 150 euros (50X83), correspondant à une réduction du loyer depuis le début du commencement d'exécution du contrat de bail, A titre subsidiaire, S'agissant les causes du commandement de payer délivré le 5 mai 2022 - de lui accorder des délais de règlement de 36 mois pour s'acquitter de la somme de 457,58 euros par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, - de surseoir à la résiliation du bail, pendant le cours des délais octroyés, et suspendre les effets de la clause résolutoire, - de dire que, si pendant le cours du délai accordé, les modalités de paiement sont intégralement respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, S'agissant des loyers et charges non visés au commandement de payer délivré le 5 mai 2022 - de lui accorder des délais de règlement de 36 mois pour s'acquitter des sommes qui seraient dues et non comprises dans les causes du commandement de payer en date du 5 mai 2022 par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, - de rappeler que l'éventuel défaut de paiement desdites sommes dans le délai ainsi accordé ne permettrait pas l'acquisition de la clause résolutoire en l'absence de délivrance d'un nouveau commandement de payer en application des dispositions légales, Dans tous les cas, de statuer ce que de droit sur les dépens. Par dernières conclusions transmises le 10 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, les époux [I] demandent à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ces dispositions, excepté la provision octroyée qui doit être réévaluée pour tenir compte des impayés de leur locataire, et, statuant à nouveau, de condamner M. [S] [Y] à leur payer la somme provisionnelle de 4 690,24 euros à valoir sur les loyers, charges impayés et indemnités d'occupation dus au 3 mai 2023, somme à parfaire au jour de l'audience, et, y ajoutant, de le condamner à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. L'instruction a été déclarée close par ordonnance en date du 5 février 2024. MOTIFS: Sur les demande de provision relatives aux charges locatives et de compensation Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée. Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Le premier juge a relevé que les époux [I] avaient produit les avis adressés à leur locataire sur le montant des taxes sur les ordures ménagères pour les années 2021 et 2022, ainsi que tous les avis de régularisation des charges depuis 2016. Contrairement à ce que soutient l'appelant, il lui appartient d'établir que les provisions réclamées par ses propriétaires ne correspondraient pas à celles effectivement payées par eux au titre des charges locatives qu'ils lui demandent de provisionner, ce qu'il ne démontre par aucune pièce, étant observé qu'avant le commandement de payer qui lui a été délivré M. [Y] n'a pas manifesté la moindre opposition à l'évolution du montant des charges qui lui a été annuellement notifiée par le bailleur, pour faire suite à chaque régularisation annuelle. Outre ces pièces qui sont à nouveau versées aux débats devant la cour par les époux [I], ces derniers justifient des régularisations intervenues annuellement par le syndic de la copropriété entre 2016 et 2021, lesquelles montrent une augmentation des charges locatives dans des proportions qui justifient l'augmentation des provisions réclamées. Il s'ensuit que l'appelant ne démontre pas, avec l'évidence requise en référé, que ses propriétaires auraient indûment perçu la somme de 5 561 euros depuis le 27 janvier 2016 (soit sur 83 mois), soit il y a plus de 8 années. En conséquence, il sera débouté de sa demande de provision à ce titre et de sa demande de compensation consécutive. Sur la demande de constatation de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. En l'espèce, il résulte des pièces régulièrement produites et des explications des parties : - que le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges, ainsi libellée: 'en cas de non-paiement à son échéance de l'une des sommes dûes par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer délivré par huissier et resté sans effet, ou de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués (...), la présente location est résiliée de plein droit et l'expulsion du locataire poursuivie, s'il y a lieu, sur simple ordonnance de référé, - que le commandement de payer les loyers visant cette clause résolutoire a été régulièrement délivré par acte du 5 mai 2022, et portait sur une somme totale de 1 530,09 euros, dont 1 407,58 euros correspondant aux reliquats des loyers et charges impayés entre les mois d'octobre 2021 et mai 2022 inclus, outre 122,51 euros au titre des frais de l'acte. Comme l'a exactement estimé le premier juge, les contestations élevées par M. [Y] relatives aux régularisation de charges, à l'indexation des loyers, et à l'insalubrité du logement, doivent être écartées puisqu'elles ne sont manifestement pas sérieuses, pour les motifs précédemment indiqués s'agissant des charges et en l'état de la notification de l'indexation légale des loyers conforme aux règles applicables en la matière. En outre, le premier juge a également relevé, à juste titre, que les échanges de courriers entre M. [Y] et l'agence gestionnaire du bien loué relatifs à des problèmes d'odeurs nauséabondes provenant des égoûts, concernaient une grande partie de la copropriété et avaient été pris en compte par le syndic qui avait mandaté un expert en 2018, et qu'aucun élément postérieur à 2020 ne permettait d'établir l'insalubrité du logement telle que dénoncée par M. [Y]. L'appelant ne justifiant par aucune pièce avoir réglé intégralement la somme de 1 407,58 euros dans les deux mois suivant le commandement de payer qui lui a été délivré le 5 mai 2022, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise au 5 juillet 2022, de sorte qu'il y a lieu à confirmation de l'ordonnance entreprise de ce chef. Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée. Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, il résulte des décomptes versés aux débats par le bailleur que l'arriéré locatif réclamé désormais en appel après calcul des loyers, charges et taxes restant dûs et déduction des prestations CAF (allocations logement) arrêté au 3 mai 2023 (mois de mai 2023 inclus) est justifié et donc non sérieusement contestable, contrairement à ce que soutient l'appelant, étant relevé qu'il ne produit aucune pièce contredisant le calcul rigoureux effectué par le gestionnaire du bailleur (Foncia) fondé sur les éléments contractuels liant les parties. En conséquence, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [S] [Y] au paiement d'une provision sur les loyers, charges et indemnité d'occupation et d'une indemnité mensuelle d'occupation égale de 724,71 euros jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur, excepté sur le montant de la provision, en deniers ou quittances qui sera réactualisé à la somme de 4 690,24 euros au titre des loyers, charges, et indemnités d'occupation arrêtés au 3 mai 2023 (mois de mai 2023 inclus), sans qu'il y ait lieu néanmoins 'à parfaire cette somme'. Sur les demandes de délais de paiement et de sursis à la résiliation du bail L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers En l'espèce, si l'appelant produit un contrat de travail à durée indéterminée du 10 janvier 2023, il convient de relever que ce dernier mentionne une période d'essai de 4 mois, dont il n'est pas justifié qu'elle a été effectuée et que son engagement par l'employeur est devenu définitif, d'autant que, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, aucune fiche de paie mensuelle ni aucun avis d'imposition n'est produit. Il s'ensuit que les demandes subsidiaires de l'appelant tendant à se voir accorder des délais de paiement sur 36 mois et à surseoir à la résiliation du bail ne peuvent prospérer, d'autant qu'il résulte des pièces versées aux débats qu'il n'a pas repris le règlement intégral de ses loyers depuis le commandement de payer qui lui a été signifié, et que sa dette locative n'a cessé de croître depuis cette date. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce que le premier juge a rejeté les demandes de délai de paiement et de sursis à la résiliation du bail , sauf à l'ajouter au dispositif du présent arrêt, le premier juge l'ayant omis dans le dispositif de l'ordonnance entreprise. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, mais pas le coût du commandement de payer du 14 janvier 2022, ainsi qu'à payer aux époux [I] une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles. Succombant, M. [Y] sera également condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à régler aux époux [I] une indemnité de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure pour les frais qu'ils ont été contraints d'exposer pour assurer leur défense en appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, excepté s'agissant du montant de la provision sur l'arriéré locatif, Statuant à nouveau et y ajoutant, Vu l'évolution du litige en appel, Déboute M. [S] [Y] de ses demandes de provision au titre des charges locatives et de compensation consécutive, Condamne M. [S] [Y] à payer à M. [U] [I] et à Mme [V] [R] épouse [I], pris ensemble, la somme provisionnelle de 4 690,24 euros au titre des loyers, charges, et indemnités d'occupation arrêtés au 3 mai 2023 (mois de mai 2023 inclus), Rejette les demandes de délais de paiement et de sursis à statuer sur la résiliation du bail formées par M. [S] [Y], Condamne M. [S] [Y] à payer à M. [U] [I] et Mme [V] [R] épouse [I], pris ensemble, une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [S] [Y] aux dépens d'appel. La greffière La présidente