Cour d'appel, 24 novembre 2022. 22/00004

N° RG 22/00004 - N° Portalis DBV2-V-B7G-I7AF COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 24 NOVEMBRE 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 21/00425 Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'EVREUX du 08 Décembre 2021 APPELANT : Monsieur [S] [H] né le 11 Mars 1961 à [Localité 3] [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Laurent TAFFOU de la SELARL CABINET TAFFOU, avocat au barreau de l'EURE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/015674 du 31/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen) INTIMEE : S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L'EURE Société anonyme d'habitations à loyer modéré de l'Eure [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Xavier HUBERT de la SCP HUBERT - ABRY LEMAITRE, avocat au barreau de l'EURE substituée par Me Amélie MARTIN, avocat au barreau de l'EURE COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 13 Octobre 2022 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Madame GOUARIN, Présidente Madame TILLIEZ, Conseillère Madame GERMAIN, Conseillère Madame DUPONT greffière lors des débats et de la mise à disposition DEBATS : A l'audience publique du 13 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 24 Novembre 2022 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 24 Novembre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière. Exposé des faits et de la procédure Suivant acte sous seing privé du 5 juillet 2010, la SA d'HLM Le logement familial de l'Eure a donné à bail à M. [S] [H] et à Mme [L] [H] un bien à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi qu'un garage moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 441,62 euros outre les charges. Par courrier du 26 décembre 2013, Mme [L] [H] a donné congé du logement loué. Par acte d'huissier du 28 octobre 2019, le bailleur a fait délivrer à M. [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 772,79 euros en principal. Par acte d'huissier du 6 novembre 2020, la société Le logement familial de l'Eure a fait assigner M. [H] en constat de la résiliation du bail et paiement des sommes dues. Par jugement contradictoire du 8 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evreux a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 29 décembre 2019 ; - constaté en conséquence que M. [H] occupait le logement sans droit ni titre depuis cette date ; - ordonné l'expulsion de M. [H] et de tout occupant de son chef, à défaut de libération volontaire des lieux ; - fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [H] depuis le 29 décembre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux au montant du loyer principal révisé et des charges tels qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, cette indemnité étant révisable selon les stipulations contractuelles et due prorata temporis ; - condamné M. [H] à payer à la SA le logement familial de l'Eure la somme de 5 120,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 mars 2021 ; - condamné M. [H] à payer à la SA le logement familial de l'Eure la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamné M. [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement et les suites de la procédure ; - débouté M. [H] et la SA le logement familial de l'Eure de leur demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties de toute autre demande. Par déclaration du 3 janvier 2022, M. [H] a relevé appel de cette décision. Par jugement du 28 juin 2022, le juge de l'exécution a débouté M. [H] de sa demande de délai pour quitter les lieux. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022. Exposé des prétentions des parties Par dernières conclusions reçues le 31 mars 2022, outre une demande de 'constater' qui ne constitue pas une prétention mais un moyen, M. [H] demande à la cour de : - infirmer le jugement dans toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, - débouter la société Le logement familial de l'Eure de ses demandes ; - condamner la société Le logement familial de l'Eure à lui verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Le logement familial de l'Eure aux dépens. Par dernières conclusions reçues le 7 juillet 2022, la SA Le logement familial de l'Eure demande à la cour de : - confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu ; - condamner M. [H] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [H] aux dépens d'appel. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement L'appelant fait grief au premier juge de l'avoir condamné au paiement de la somme de 5120,85 euros au titre de l'arriéré impayé au 31 mars 2021 alors que le bailleur a manqué à son devoir de justification des charges récupérables. Le bailleur fait valoir qu'il n'a jamais empêché le locataire d'accéder au détail des charges, que plusieurs rendez-vous ont été fixés, qui n'ont pas été honorés, qu'il justifie de l'ensemble des charges réclamées et que les règlements effectués ne couvrent pas le montant du loyer de sorte que la dette locative s'élève à la somme de 13 951,30 euros au 20 juin 2022. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application des dispositions de l'article 23 de la même loi, les charges récupérables sont exigibles sur justification, elles peuvent donner lieu au versement de provisions à condition de faire l'objet d'une régularisation annuelle et avant cette régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire un décompte par nature de charges et tenir à sa disposition les pièces justificatives. En l'espèce, c'est à tort que M. [H] se prévaut, pour s'opposer à la demande en paiement, du refus que lui opposerait le bailleur d'accéder aux pièces justificatives alors que le logement familial de l'Eure justifie avoir proposé à l'intéressé plusieurs rendez-vous les 31 août et 3 octobre 2018 que ce dernier n'a pas honoré, ce qui n'est pas démenti par l'appelant. Il sera rappelé que l'article 23 prévoit que les pièces justificatives sont tenues 'dans des conditions normales' à la disposition des locataires, ce dont il résulte que le preneur doit pouvoir accéder aux documents dans des conditions raisonnables sans que le bailleur soit tenu de déférer à ses demandes et contestations incessantes. Il résulte également des pièces versées aux débats que le bailleur a organisé, le 3 octobre 2018, une réunion afin d'expliciter le détail des charges locatives, dont le compte rendu exhaustif a été adressé à M. [H] par lettre du 29 novembre 2018. Enfin, dans le cadre de la présente procédure, le bailleur verse aux débats l'ensemble des pièces justificatives des charges dont le paiement est réclamé, pièces à l'encontre desquelles les conclusions de l'appelant ne développent aucune critique argumentée. L'argumentation relative au garage dont la location serait imposée par le bailleur au moment de la souscription du contrat est inopérante dès lors que M. [H] n'en tire aucune conséquence juridique. Il convient en conséquence d'écarter les contestations élevées par l'appelant et de confirmer les dispositions du jugement l'ayant condamné au paiement de la somme de 5 120,85 euros au titre de l'arriéré arrêté au 31 mars 2021, étant relevé que la dette a plus que doublé depuis cette date. Sur la demande de résiliation du bail M. [H] ne soutient ni ne démontre pas avoir réglé les causes du commandement dans les deux mois de la délivrance de celui-ci. Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, ordonné l'expulsion de M. [H] et condamné ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation due jusqu'à la restitution effective des lieux. Les dispositions du jugement déféré ayant condamné M. [H] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts à l'encontre desquelles aucune critique n'est développée seront également confirmées. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement déféré ce titre seront confirmées. M. [H] devra supporter la charge des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel. Aussi M. [H] sera-t-il condamné à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et débouté de sa demande formée à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour : Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, Condamne M. [S] [H] aux dépens d'appel ; Condamne M. [S] [H] à verser à la SA Le logement familial de l'Eure la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [S] [H] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles. La greffière La présidente C. Dupont E. Gouarin