Cour d'appel, 22 février 2024. 21/16444

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 22 FEVRIER 2024 (n° , 13 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16444 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CELAF Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Août 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 11-20-0019 APPELANTS Monsieur [S] [L] [Adresse 3] [Localité 5] Madame [I] [L] [Adresse 3] [Localité 5] Représentés par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 Assistés par Me Frédéric WIZMANE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0223 INTIMEE S.A.R.L. MURTITUDES [Adresse 1] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Marie-véronique RAHON-WITZ, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : PN571 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Anne-Laure MEANO, président Muriel PAGE, conseiller Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte à effet au 1er juillet 2016, la SARL MURTITUDES a donné à bail à M. [S] [L] et Mme [I] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], contre le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 1500 euros outre une provision sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 1500 euros. Par jugement du 5 septembre 2018, le tribunal d'instance de Bobigny a notamment : - constaté la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation et ses accessoires situés [Adresse 3] à [Localité 5], conclu le 21/06/16 entre la SARL MURTITUDES d'une part et M. [S] [L] et Mme [I] [L] d'autre part ; - condamné solidairement M. [S] [L] et Mme [I] [L] à payer à la SARL MURTITUDES la somme de 1 635,18 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 13 juin 2018 inclus, assortie des intérêts àu taux légal à compter du 10 juillet 2017 ; - autorisé M. [S] [L] et Mme [I] [L] à se libérer de leur dette en 7 mensualités successives de 204 euros chacune, en sus de leur lover courant, et une 8ème mensualité majorée du solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date ; - suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement. Par acte d'huissier du 8 septembre 2020, la SARL MURTITUDES a fait délivrer un commandement à M. [S] [L] et Mme [I] [L] de payer la somme de 4.269,11 euros, au titre de l'arriéré de loyers et charges, ledit commandement visant la clause résolutoire. Par assignation du 25 novembre 2020, la SARL MURTITUDES a fait citer M. [S] [L] et Mme [I] [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - le prononcé et à défaut le constat de la résiliation du bail ; - l'expulsion des défendeurs et de tout occupant introduit de leur chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5 740,08 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal ; - leur condamnation solidaire à payer au demandeur une indemnité d'occupation augmentée des charges, du lendemain de la résiliation du bail jusqu'à la libération des locaux ; - leur condamnation solidaire au paiement d'une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. Par jugement contradictoire entrepris du 13 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué : DECLARE l'action de la SARL MURTITUDES recevable ; PRONONCE la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation et ses accessoires situés [Adresse 3] à [Localité 5], conclu le 21/06/16 entre la SARL MURTITUDES d'une part et M. [S] [L] et Mme [I] [L] d'autre part ; CONDAMNE M. [S] [L] et Mme [I] [L] à libérer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5], en satisfaisant aux obligations du locataire ; A défaut, ORDONNE l'expulsion de M. [S] [L] et Mme [I] [L] et celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; RAPPELLE, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement M. [S] [L] et Mme [I] [L] à payer à la SARL MURTITUDES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux ; REJETTE la demande de condamnation faite à l'encontre M. [S] [L] et Mme [I] [L] au titre de l'arriéré de loyers et de charges, la dette ayant été soldée ; CONDAMNE la SARL MURTITUDES à payer à M. [S] [L] et Mme [I] [L] la somme de 7.099,72 euros au titre du préjudice matériel subi, somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ORDONNE la compensation des créances réciproques en tant que de besoin ; DIT que la demande de condamnation sous astreinte à procéder aux réparations ainsi que la demande d'expertise sont devenues sans objet ; REJETTE les demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; REJETTE les autres demandes au surplus, DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 14 septembre 2021par M. [S] [L] et Mme [I] [L], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 6 décembre 2023 par lesquelles M. [S] [L] et Mme [I] [L] demandent à la cour de : JUGER l'appel de M. [S] [L] et Mme [I] [L] recevable et bien fondé ; CONFIRMER le jugement du 13 août 2021 en ce qu'il a jugé que M. et Mme [L] sont des locataires de bonne foi ; CONFIRMER le jugement du 13 août 2021 en ce qu'il a condamné la société MURTITUDES en raison de sa violation de délivrer un logement décent ; REFORMER le jugement du 13 août 2021 en ce qu'il a : OMIS de statuer sur la demande de délai sollicité par M. [S] [L] et Mme [I] [L] afin de permettre leur relogement ; LIMITE la condamnation de la SARL MURTITUDES à l'égard de M. [S] [L] et de Mme [I] [L] à la somme de 7.099,72 euros au titre du préjudice matériel subi, DECLARE l'action de la SARL MURTITUDES recevable ; PRONONCE la résiliation du bail relatif à limmcuble d'habitation et ses acccssoires situés [Adresse 3] à [Localité 5] entre la SARL MURTITUDES d'une part et M. [S] [L] et Mme [I] [L] d'autre part ; CONDAMNE M. [S] [L] et Mme [I] [L] à libérer les lieux situés [Adresse 3] [Adresse 3] à [Localité 5], en satisfaisant aux obligations du Iocataire ; A défaut, ORDONNE l'expulsion de M. [S] [L] et Mme [I] [L] ct celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier; RAPPELLE, s'agissant des meubles ct objets mobiliers laissés dans les Iieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement M. [S] [L] et Mme [I] [L] à payer à la SARL MURTITUDES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existanl et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux ; DIT que la demande dc condamnation sous astreinte à procéder aux réparations alnsi que la demande d'expertise sont devenues sans objet ; REJETE les demandes formulées par M. [S] [L] et Mme [I] [L] au titre de l'article 700 du CPC REJETE le surplus des demandes ASSORTI la décision de l'exécution provisoire Statuant à nouveau : 1. Sur la demande de la SARL MURTITUDES CONSTATER que le bailleur a agi auprès de la CAF afin qu'elle suspende le versement de l'allocation aux époux [L] et place ces derniers dans une situation difficile ce dont il résulte que le bailleur a agi de mauvaise foi pour contraindre les époux [L] à quitter leur logement ; CONSTATER que les causes du commandement ont été acquittées et que M. et Mme [L] ont acquitté l'intégralité du loyer et des charges à la date du mois de mars 2021 ; DEBOUTER la société MURTITUDES sa demande de résiliation judiciaire du bail ; JUGER que les effets de la clause résolutoire en raison du délai de paiement rétroactif accordé auraient dû être accordés ; 2. SUR LES DEMANDES DE M. et Mme [L] 2.1 Sur la réparation des conséquences dommageables de l'exécution du jugement : CONSTATER que la SARL MURTITUDES a poursuivi l'exécution forcée du jugement (Pièces F, G, H) et que les consorts [L] ont quitté le logement ; CONDAMNER la SARL MURTITUDES à payer à M. [S] [L] et Mme [I] [L] les sommes suivantes en réparation des conséquences dommageables subies par les époux : - 2040 euros au titre du coût du déménagement ; - 5000 euros au titre du temps consacré à la recherche en urgence d'un nouveaulogement, à la préparation du déménagement, à la réinstallation dans le nouvel appartement ; - 5000 euros en réparation du préjudice moral subi : stress engendré par le déménagement, des conséquences engendrées pour leurs enfants : perte de leurs amis, trajets plus longs pour se rendre à leur établissement scolaire situé [Adresse 2] à [Localité 6] (deux bus de plus à prendre pour les enfants à l'aller et au retour soit une heure de trajet en plus chaque jour) ; 2.2 Sur la réparation des préjudices subis du fait des non-conformités et désordres constatés imputables à la SARL MURTITUDES CONSTATER les non-conformités et désordres constatés dans le rapport de M. [G] [R] et les travaux qui auraient dû être exécutés par la société MURTITUDES dans le logement sis [Adresse 1] tels que détaillés dans le rapport de l'expert [G] [R] : - Fixer des baies extérieures à la structure du bâtiment ; - Assurer l'étanchéité des baies et de leurs coffres de volets roulants, par exemple par la pose de bavettes ; - Fixer des poignées de commande de ces baies ; - Effectuer les réglages des équerrages des ouvrants ; - Réaliser des joints périphériques de ces baies conformément aux règles de l'art ; - Mettre fin aux remontées capillaires résultant de l'absence de barrières de coupure, d'une mauvaise mise en 'uvre par des injections dans les murs, des semelles en U plastique ou des bandes d'étanchéité en pieds de cloisons. - Réparer la fuite d'eau sur le circuit chauffage au droit de la chaudière par remplacement de la section défaillante ; - Refixer le robinet de puisage du lave-linge sur une patère à sertir et à visser et le tube muni d'un coude à sertir à la sortie de la cloison ; - Refixer la cuvette du wc doit être refixée ; - Poser des plinthes de protection des bas de cloisons pour les protéger des chocs ; - Fixer les rampes d'escalier soit au gros 'uvre ou sur les doublages par des supports prévus à cet effet avec des fixations à expansion ou à bascule spécifiques pour parois creuses ; - Procéder à l'isolation phonique dans la salle à manger comme cela a été réalisé par le bailleur au 2 e étage par l'adjonction d'un doublage isolant ; - Refaire les revêtements de sol et de murs de la salle d'eau avec un SPEC et une pente vers l'évacuation ; - Remplacer le parquet flottant ; - Réparer l'alimentation du radiateur non fonctionnel du premier étage ; - Remplacer les carrelages cassés et mal scellés ; - Réaliser la clôture en claustras de la cour de manière solide et pérenne ; - Refixer le luminaire extérieur avec des fixations à expansion ou à bascule spécifiques pour parois creuses ; JUGER que la SARL MURTITUDE engage sa responsabilité à l'égard de M. [S] [L] et Mme [I] [L] ; CONDAMNER la société MURTITUDES à payer à M. [S] [L] et Mme [I] [L] la somme de 38.463,77 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ; A titre subsidiaire : ORDONNER une expertise et désigner tel expert architecte près la cour d'appel de Paris, qui lui plaira, avec la mission de : - Convoquer par lettres recommandées avec accusé de réception les parties et par lettre simple leurs conseils ; - Se faire remettre toutes pièces et informations qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment les plans du logement ainsi que les différents devis effectués, aussitôt que possible et au plus tard TROIS JOURS avant la première réunion ; - Se rendre sur les lieux et en faire la description ; - Entendre tout sachant et se faire assister le cas échéant de tout spécialiste de son choix - Relever et décrire les désordres, malfaçons et non-conformités de tous types sur l'ensemble des bâtiments et des réseaux y afférents ; - Déterminer leur origine, leur imputabilité et leur nature ; - Détailler la nature, les modalités et tout autre élément utile concernant les travaux nécessaires pour y remédier ; - Préciser et évaluer préjudices résultant de l'ensemble des désordres, malfaçons et non-conformités relevés et des travaux à effectuer pour y remédier ; - Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et non-conformités quant aux risques encourus par ses occupants, à court, moyen et long terme ou quant à la conformité à leur destination ; - Évaluer les préjudices subis par les époux [L] du fait des désordres, malfaçons et non-conformités existants depuis leur apparition ; - Fournir tous les éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités éventuelles encourues et d'évaluer s'il y a lieu tous les préjudices subis ; - Rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ; - Établir un pré-rapport qui sera communiqué aux parties afin qu'elles puissent formuler leurs observations qui seront annexées au rapport ; DIRE que l'expert effectuera sa mission dans le respect du principe du contradictoire et prendra dans son avis, conformément aux dispositions de l'article 276 du Code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites ; DIRE que l'expert effectuera sa mission dans le délai de 6 mois à compter de sa désignation sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps auprès du Juge du contrôle ; DIRE qu'il en sera référé au magistrat chargé du contrôle des expertises en cas de difficultés; FIXER le montant de la consignation dans le délai qui sera fixé par l'ordonnance à intervenir; CONDAMNER la SARL MURTITUDES à verser une provision de 13.500 euros à M. et Mme [L] sur le préjudice subi ainsi qu'une provision ad litem aux époux [L] d'un montant correspondant au montant de la consignation pour les honoraires de l'expert ainsi que d'une somme de 2.000 euros au titre des frais d'assistance par son conseil ; 3. EN TOUT ETAT DE CAUSE ORDONNER la compensation entre les éventuels arriérés de loyers et la somme allouée à M. et Mme [L] en réparation de leur préjudice ; DEBOUTER la société MURTITUDES de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER la société MURTITUDES au paiement de 3.500 euros pour la première instance et 5000 euros pour l'appel sur le fondement de '700 CPC'. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 novembre 2022 au terme desquelles la SARL Murtitudes demande à la cour de : CONFIRMER la décision contestée en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail, l'expulsion des occupants et fixé le montant de l'indemnité d'occupation ; INFIRMER la décision contestée en ce qu'elle a condamné la SARL MURTITUDES à régler aux époux [L] la somme de 7 099,72 euros au titre du préjudice matériel subi avec intérêt au taux légal ; CONSTATER qu'au jour de la remise des clés, Monsieur et Madame [L] restaient devoir la somme de 3 429,22 euros au titre d'un arriéré d'indemnité d'occupation ; Au besoin, les CONDAMNER solidairement à payer cette somme à la SARL MURTITUDES ; CONDAMNER solidairement les époux [L] à payer à la SARL MURTITUDES une somme de 22 857,30 euros au titre des réparations locatives ; DEBOUTER les appelants de leurs demandes ; CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [L] à payer à la société MURTITUDES la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du CPC ; CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [L] aux entiers dépens qui devront notamment comprendre les deux commandements de payer des 12 décembre 2019 et 8 septembre 2020 et les mesures d'exécution forcée, rendus nécessaires par l'attitude des locataires. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à  " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. Sur les demandes principales de la SARL Murtitudes * La résiliation du bail Selon l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus'. Selon l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. L'article 1184, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable au bail conclu le 1er juillet 2016, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ; dans ce cas, le contrat n'est pas résolu de plein droit ; la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ; la résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances. Ainsi que l'a rappelé avec pertinence le premier juge, l'absence de paiement prolongé des loyers caractérise un manquement grave justifiant le prononcé de la résiliation du bail, dès lors que le loyer constitue une obligation essentielle du contrat. S'il a exactement constaté que le solde locatif était devenu créditeur suite au versement du rappel d'allocations logement par la CAF de 6069 euros le 15 juin 2021, il a relevé à juste titre que le décompte locatif présentait depuis l'entrée dans les lieux des défauts de paiement fréquents, s'étalant sur plusieurs mois avant la reprise de paiement du solde, alors que le contrat stipule une obligation de paiement mensuelle. Contrairement à ce que soutiennent les époux [L], le bailleur n'a pas de mauvaise foi signalé le défaut de paiement du loyer à la CAF, dès lors qu'il s'agissait pour lui d'une obligation, sous peine de se voir réclamer par la CAF le remboursement des allocations logement qu'il avait perçues depuis la constitution de l'impayé. L'historique des relations contractuelles démontre qu'après la proposition d'un échéancier et la délivrance de deux mises en demeure début 2017, soit quelques mois seulement après l'entrée dans les lieux, le bailleur a fait délivrer un premier commandement de payer le 10 juillet 2017 pour la somme de 5190 euros. La procédure d'acquisition de la clause résolutoire a donné lieu à un jugement du tribunal d'instance de Bobigny du 5 septembre 2018, lequel a constaté l'acquisition de la clause résolutoire mais a octroyé aux époux [L] des délais de paiement suspensifs du jeu de ladite clause. De nouveaux impayés étant survenus, le bailleur a adressé deux nouvelles mises en demeure les 5 juillet et 18 octobre 2019, suivies d'un commandement de payer le 12 décembre 2019 pour la somme de 3305,42 euros. La dette locative a été apurée à nouveau, mais le 8 septembre 2020, un troisième commandement de payer a été délivré pour la somme de 4269,11 euros, qui a donné lieu à la présente procédure. La dette n'a été soldée, outre les paiements effectués par les locataires, que par le rappel d'APL de la CAF du 15 juin 2021, avant qu'une nouvelle dette ne se constitue, ainsi qu'il sera vu ci-après. En conséquence, le premier juge en a exactement déduit que l'ensemble de ces éléments caractérisait une situation d'impayés chronique et démontrait le non-respect par les époux [L] de leur obligation contractuelle, ainsi que leur incapacité financière à respecter leur engagement en dépit de leur bonne foi. Il a considéré à juste titre que les récentes démarches des époux [L] pour tenter d'obtenir un travail pérenne et des ressources régulières étaient à la fois trop tardives et insuffisamment précises pour faire obstacle à la caractérisation d'un manquement grave et répété dans l'exécution du contrat. La cour ajoute que la pièce 12 selon laquelle l'institut Machon Stam de Brooklyn emploie M. [S] [L] en qualité de scribe pour les deux prochaines années pour une rémunération de 80 000 dollars ne précise pas la date de versement des fonds, de sorte qu'il est impossible de déterminer s'ils seront versés en une ou en plusieurs fois, ni s'ils seront versés au début, au fur et à mesure ou à l'issue des relations contractuelles de deux années. Dès lors, compte tenu de la délivrance de trois commandements de payer et de l'existence d'un précédent jugement ayant octroyé des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, il convient de juger que le manquement des époux [L] à leur obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus est suffisamment grave et récurrent pour justifier que soit prononcée la résiliation du bail, de sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point. Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a condamné les époux [L], à compter du jugement et jusqu'à la libération des lieux, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges. En revanche, l'expulsion est devenue sans objet, les locataires ayant quitté les lieux en remettant les clés au bailleur le 18 janvier 2022. * La condamnation au paiement des indemnités d'occupation échues et impayées Il résulte du décompte locatif produit en pièce 38 par la SARL Murtitudes, arrêté au 18 janvier 2022, que les époux [L] restent devoir la somme de 1629,22 euros au titre des indemnités d'occupation échues et impayées, après déduction des sommes suivantes figurant au décompte, qui ne relèvent pas de la dette locative : - au crédit, de la somme de 7099,72 euros correspondant à la condamnation de première instance du bailleur en réparation du préjudice de jouissance, qui sera examinée ci-après ; - au débit, des sommes de 3500 euros au titre de la 'retenue pour dégradations', qui sera examinée ci-après, et de 300 euros au titre de 'article 700 jugement du tribunal', correspondant à la condamnation prononcée par le jugement du 5 septembre 2018. En revanche, il convient de déduire la somme de 1500 euros au titre du dépôt de garantie conservé par le bailleur conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il convient en conséquence de condamner solidairement les époux [L] au paiement de la somme de 1629,22 euros au titre des indemnités d'occupation échues et impayées au 18 janvier 2022, déduction faite du dépôt de garantie. * Les réparations locatives L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'existence des dégradations locatives. Au soutien de sa demande au titre des réparations locatives chiffrées à 22.857,30 euros, la SARL Murtitudes produit : - l'état des lieux d'entrée du 1er juillet 2016, mentionnant un état général neuf, - un accord signé avec les locataires, - un courrier de M. [Z] [O], gérant de la société [O] Renov du 7 mars 2022, - des photographies des lieux, - une facture de la société Prom du 8 septembre 2022 d'un montant de 24.357,30 euros, dont le bailleur déduit le montant du dépôt de garantie de 1500 euros pour justifier le quantum de sa demande. Il convient de constater qu'aucun état des lieux de sortie n'est produit, alors que l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, si l'état des lieux ne peut pas être établi contradictoirement et amiablement, il est établi par un huissier de justice sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le balleur et le locataire. Les parties ne contestent pas avoir signé un accord rédigé dans les termes suivants : 'Les parties conviennent de : - respecter le jugement, - faire le compte des sommes dues et payées, - restituer et payer selon le jugement avec une déduction de 3500 euros pour les réfections des dégradations'. La SARL Murtitudes produit un courrier intitulé 'constat suite à état des lieux' rédigé le 7 mars 2022 par M. [Z] [O], gérant de la société [O] Renov, dans lequel celui-ci 'atteste sur l'honneur avoir assisté à la remise des clés le 18 janvier 2022 à 11h en présence de M. [L] et M. [J] [gérant de la SARL Murtitudes]', indique que lui-même était présent à la demande de M. [J] pour faire une estimation des travaux de remise en état des lieux, affirme que 'l'état de la maison est déplorable, poignées de porte arrachées, meubles cassés, luminaires volés, robinet extérieur arraché', et qu'une 'rénovation totale est à prévoir'. Il conclut que 'l'état de la maison est honteux et délabré, il est difficile d'en faire un état des lieux, M. [L] et M. [J] ont préféré passer et signer un accord entre eux'. Ce document ne respecte pas les formes prévues à l'article 202 du code de procédure civile, en ce qu'il ne mentionne pas l'identité complète de son auteur, ni son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles ; il ne mentionne pas davantage qu'il est établi en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales ; enfin, il n'est pas écrit, daté et signé de la main de son auteur, en ce qu'il est entièrement dactylographié. Au demeurant, il est sujet à caution, en ce que la société [O] Renov a été mandatée par le bailleur, tant pour effectuer le devis de remise en état, qu'au cours de la relation contractuelle pour effectuer d'autres travaux dans les lieux loués, ainsi qu'il résulte d'un courriel du 8 mars 2017 dans lequel le bailleur donne des instructions à M. [Z] [O], de sorte que son témoignage est dépourvu de caractère objectif. En conséquence, la preuve que la totalité des réparations visées à la facture précitée du 8 septembre 2022 n'est pas rapportée par les pièces produites, en l'absence d'état des lieux de sortie. Toutefois, compte tenu de l'accord précité, dont M. [L] ne dénie pas la signature, indiquant dans ses écritures que 'les parties se sont accordées sur ce point' et que 'le devis de réparation sera rejeté en ce qu'il viole l'accord intervenu', il convient de juger que la somme de 3500 euros dont M. [L] s'est reconnu redevable au terme de cet accord est due par les époux [L] au titre des réparations locatives, et de les condamner in solidum au paiement de ladite somme. Sur les demandes reconventionnelles des époux [L] * Les dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance Selon l'article 1719 du code civil : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations." En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est notamment obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Selon l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux caractéristiques suivantes : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (...) ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement (...) ; En l'espèce, les époux [L] produisent au soutien de leur demande un rapport d'expertise amiable non contradictoire établi le 15 mai 2021 par M. [G] [R], architecte DPLG et expert près la cour d'appel de Paris. Si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties (Ch.mixte, 28 septembre 2012, n°11-18.710). Lorsqu'une partie à laquelle un rapport d'expertise est opposé n'a pas été appelée ou représentée au cours des opérations d'expertise, le juge ne peut refuser d'examiner ce rapport, dès lors que celui-ci a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il lui appartient alors de rechercher s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ.1re, 9 septembre 2020, n°19-13.755). En l'espèce, outre le rapport précité, les époux [L] produisent en pièce 9 des photographies du logement sur lesquelles sont visibles des traces de moisissures et d'humidité sur les murs. Ils communiquent également en pièce 16 une vidéo montrant des infiltrations au droit de la porte d'entrée. Il en résulte que le rapport d'expertise peut être retenu. Le fait qu'il ait coûté 'seulement' la somme de 600 euros TTC aux époux [L] ne saurait, ainsi que le soutient la SARL Murtitudes, en diminuer le caractère probant, dès lors qu'il ne s'agit pas de la même mission qu'une expertise judiciaire contradictoire, comportant plusieurs visites des lieux, des investigations complémentaires, la réponse aux dires des parties... Or, ce rapport mentionne un défaut d'étanchéité dû aux remontées capillaires résultant de l'absence de barrière de coupure en sous-sol, outre la mauvaise qualité des menuiseries extérieures, mal fixées au gros oeuvre. Il en résulte un défaut d'étanchéité de la porte d'entrée, des traces de moisissure dans la chambre du fond, une pénétration d'eau à partir des coffres des volets roulants, une baie vitrée non étanche au premier étage, une infiltration d'eau dans la chambre côté cour. L'expert mentionne en outre que les installations de plomberie et de chauffage ont été 'bâclées' (fuite sur le circuit de chauffage, radiateur mal installé ne fonctionnant pas). Les observations complémentaires apportées par M. [R] sur les pièces 20 à 33 communiquées par le conseil de la SARL Murtitudes, notamment la photographie de la dalle de la maison, mentionnent que la coupure anti-remontées capillaires n'est pas continue et que l'humidité peut donc migrer vers la dalle. Il mentionne en outre que l'étude thermique n'a aucun intérêt au regard du dysfonctionnement d'un radiateur dont l'alimentation en eau chaude est inexistante, relève que l'état des lieux d'entrée mentionne déjà un dysfonctionnement de ce chauffage ('régler le radiateur') toujours pas résolu, et conclut que les autres pièces produites n'apportent pas d'informations complémentaires susceptibles de modifier les termes de son rapport du 15 mai 2021. Le premier juge a exactement déduit que ces éléments caractérisaient un manquement par la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent ; la cour ajoute que l'indécence est caractérisée au sens des 1° et 5° du décret précités. S'agissant de l'évaluation du préjudice de jouissance subi, l'expert mentionne : - s'agissant du radiateur de la pièce au premier étage [qui s'avère être la cuisine selon l'état des lieux d'entrée, que le trouble de jouissance est subi depuis l'entrée dans les lieux car le radiateur n'a jamais fonctionné ; - s'agissant des autres désordres, qu'ils ont commencé environ une année après l'entrée dans les lieux, soit à compter de juillet 2017. L'expert conclut en effet que la construction présente de multiples défauts techniques et non-conformités à la réglementation, telles que l'absence de coupure anti-remontées capillaires, avec des menuiseries extérieures de piètre qualité et des installations de plomberie et de chauffage bâclées, ce qui explique que les désordres (infiltrations, humidité) soient apparus relativement rapidement après l'entrée dans les lieux. Les époux [L] s'étant plaints du dysfonctionnement du radiateur de la cuisine (déjà mentionné dans l'état des lieux d'entrée, ainsi que le souligne l'expert), le bailleur avait adressé un courriel le 8 mars 2017 à la société [O] Renov pour qu'elle reprenne l'alimentation de ce radiateur, ce qui n'a jamais été suivi d'effet puisque l'expert a constaté qu'il ne fonctionnait toujours pas dans son rapport du 15 mai 2021. Le préjudice de jouissance sera dès lors évalué à hauteur de 5% du montant du loyer entre l'entrée dans les lieux et le 30 juin 2017, dans la mesure où le radiateur défectueux ne concerne qu'un seul des deux radiateurs de la pièce selon le rapport d'expertise, et que le trouble ne concerne que les mois de chauffe. Il sera ensuite évalué à 10% du montant du loyer à compter du 30 juin 2017 jusqu'au prononcé de la résiliation du bail, les désordres étant certains mais ne rendant pas le logement inhabitable, ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge. En conséquence, le préjudice de jouissance sera réparé ainsi, en tenant compte des réindexations successives de loyer : (1500x 5%x12) + (1508x10%x16) + (1515,36x10%x7) + (1531,25x10%x12) + (1557,25x10%x12) = 8079,75 euros, que la SARL Murtitudes sera condamnée à payer aux époux [L], infirmant le jugement entrepris sur ce point. * L'expertise judiciaire sollicitée à titre subsidiaire Compte tenu de la résiliation du bail et de la libération des lieux, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que la demande d'expertise était dépourvue d'objet. * Les dommages et intérêts en réparation des 'conséquences dommageables de l'exécution du jugement' Les époux [L] font grief à la SARL Murtitudes d'avoir commencé à exécuter le jugement d'expulsion en leur faisant signifier un commandement de quitter les lieux, les ayant contraints à se reloger dans la précipitation avec leurs enfants. Ils sollicitent l'indemnisation de leur déménagement, ainsi que du temps consacré à la recherche en urgence d'un nouveau logement, à la préparation du déménagement et à la réinstallation dans le nouvel appartement, outre la réparation du stress engendré par le déménagement et des conséquences subies par leurs enfants (perte de leurs amis, trajets plus longs pour se rendre à leur établissement scolaire). Toutefois, la résiliation du bail ayant été confirmée, la SARL Murtitudes ne saurait être jugée fautive d'avoir entrepris d'exécuter la décision entreprise qui prononçait l'expulsion des époux [L]. En tout état de cause, aux termes des articles L. 213-6 et R. 121-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, cette règle étant d'ordre public.  Il convient dès lors de les débouter de leurs demandes de dommages et intérêts à ce titre. Sur la compensation Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 en première instance. Partie perdante à titre principal en appel, dès lors que la compensation entre les créances réciproques est en faveur des époux [L], la SARL Murtitudes sera condamnée aux dépens d'appel. Il est équitable d'allouer aux époux [L] une indemnité de procédure de 2500 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a 'condamné la SARL Murtitudes à payer à M. [S] [L] et Mme [I] [L] la somme de 7.099,72 euros au titre du préjudice matériel subi, somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision', Et statuant à nouveau, Condamne la SARL Murtitudes à payer à M. [S] [L] et Mme [I] [L] la somme de 8.079,75 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Et y ajoutant, Condamne solidairement M. [S] [L] et Mme [I] [L] à payer à la SARL Murtitudes la somme de 1629,22 euros au titre des indemnités d'occupation échues et impayées au 18 janvier 2022, déduction faite du dépôt de garantie, Condamne in solidum M. [S] [L] et Mme [I] [L] à payer à la SARL Murtitudes la somme de 3500 euros au titre des réparations locatives, Déboute M. [S] [L] et Mme [I] [L] de leurs demandes de dommages et intérêts pour réparer les conséquences dommageables du fait de l'exécution du jugement, Condamne la SARL Murtitudes à payer à M. [S] [L] et Mme [I] [L] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SARL Murtitudes aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière La présidente