Cour d'appel, 07 février 2024. 23/00087

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : la SCP LAVAL - FIRKOWSKI la SCP REFERENS ARRÊT du : 07 FEVRIER 2024 n° : N° RG 23/00087 - N° Portalis DBVN-V-B7G-GWR6 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 15 Décembre 2022 PARTIES EN CAUSE APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265289117965352 SCI EDOUARD VAILLANT 19, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et par Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOURS INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265279929653835 SAS CM-CIC LEASING SOLUTIONS, RCS de Nanterre n° 352 862 341, prise en les personnes de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités audit siège [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS ' Déclaration d'appel en date du 27 Décembre 2022 ' Ordonnance de clôture du 21 novembre 2023 Lors des débats, à l'audience publique du 06 DECEMBRE 2023, Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Monsieur Michel BLANC, président de chambre, Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 07 FEVRIER 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; La SCI Édouard Vaillant 19 est propriétaire des locaux à usage de bureaux dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 3], qui avaient été donnés à bail selon acte sous seing privé en date du 20 octobre 1999 à la société GE Capital Équipement Finance, devenue la société CM CIC Leasing Solutions. Le bail prenait fin au 31 décembre 2019. Par un arrêt en date du 17 décembre 2020 rendu sur appel d'une ordonnance de référé en date du 14 mai 2019, la cour d'appel de céans condamnait la société CM ' CIC Leasing Solution à payer à la SCI Édouard Vaillant 19 la somme de 83'220,23 € au titre de l'arriéré de loyers et accessoires, et la somme de 8322 € au titre de la clause pénale , mais la déboutait de sa demande de provision au titre des réparations locatives et des dommages-intérêts pour impossibilité de relouer et perte subséquente de loyers. Par acte en date du 7 mai 2021, la SCI Édouard Vaillant 19 faisait assigner la SAS CM ' CIC Leasing Solutions devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de l'entendre condamner à lui payer le montant des réparations locatives, soit 72'968,56 € et des charges de copropriété, soit 4327,85 €, ainsi qu'à indemniser de son préjudice de jouissance à hauteur de 39'000 €. Par jugement en date du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Tours déboutait la SCI Édouard Vaillant 19 de l'ensemble de ses demandes, la condamnait à payer à la société CM ' CIC Leasing Solutions la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par une déclaration déposée au greffe le 27 décembre 1022, la SCI Édouard Vaillant interjetait appel de ce jugement. Par ses dernières conclusions en date du 13 novembre 2023, elle en sollicite l'infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de juger que la SAS CM CIC Leasing Solutions a manqué à son obligation légale et contractuelle d'avoir à entretenir le bien loué et le tenir en bon état de réparation de toutes sortes et de toutes natures, même de celles prévues à l'article 606 du Code civil lorsqu'elles sont rendues nécessaires en raison d'un défaut d'entretien ou d'exécution de travaux incombant au preneur, et en conséquence, de la condamner à lui payer la somme de 72'968,56 € portant sur la réparation des dégradations locatives qui lui sont imputables au terme de sa période d'occupation, de la condamner à lui payer une somme de 39'000 € ou a minima 12'000 € portant sur la réparation du préjudice de jouissance lié à l'impossibilité de pouvoir relouer les lieux avant le mois de novembre 2020, et la somme de 4327,85 € au titre des charges de copropriété. Elle réclame en outre le paiement de la somme de 4000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions en date du 14 juin 2023, la société CM ' CIC Leasing Solutions sollicite la confirmation du jugement entrepris et l'allocation de la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture était rendue le 21 novembre 2023. SUR QUOI : Attendu que pour débouter la SCI Édouard Vaillant 19 de ses demandes, les premiers juges, après avoir cité les dispositions des articles 1730 et 1731 du Code civil ainsi que les termes du bail du 20 octobre 1999, ont relevé que la prise en charge par le preneur des travaux consécutifs à la vétusté des locaux est exclue, alors que le preneur s'était engagé à effectuer « tous les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux en vue d'exploiter fonds de commerce désigné sous le titre destination des lieux avec les textes législatifs et réglementaires actuels et futurs » ; Attendu, s'agissant des travaux de réfection des menuiseries et des stores, que le tribunal a relevé que la SCI Édouard Vaillant 19 fonde ses prétentions sur un constat d'huissier du 26 décembre 2019 valant état des lieux de sortie, alors que les dégradations constatées dans ce procès-verbal sont liées à l'écoulement et à l'usage normal des locaux résultant de 20 ans d' occupation et non de dégradations locatives ; Attendu que la partie appelante déclare qu'il doit être recherché si cette vétusté n'est pas due à une carence du locataire dans sa propre obligation continue d'entretien de réparation ; Attendu que la SCI Édouard Vaillant 19 invoque un devis relatif à la réalisation de travaux pour la reprise des moquettes et des menuiseries, le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie relevant que les sols du local sont tachés en divers endroits, marqués par d'importantes auréoles, des traces d'infiltrations près de la sortie de secours, des coulures et des décollements, les menuiseries fonctionnant de manière défectueuse, avec une poignée branlante et qu'il s'agirait d'élément cassés, abîmés et dégradés, ce qui, selon elle, ne relève pas du seul écoulement du temps comme le dit le jugement ; Attendu qu'il est exact que le seul écoulement du temps n'explique pas les taches, et les coulures ainsi que les décollements, même si certaines dégradations sont inévitables au cours d'un usage normal par le locataire, sans pouvoir être considérer comme une mauvaise exécution du contrat par celui-ci ; Que l'équité commande un partage de la charge des travaux destinés à remédier à ces désordres; Qu'il y a lieu de réformer sur ce point la décision entreprise, et d'allouer à la partie appelante la somme de 2349,69 €; Attendu en revanche que la difficulté d'ouverture de certains châssis, le fait qu'une poignée est branlante, la vétusté des stores, décrits comme défraîchis et dont certaines lames sont déboîtées et tordues sont imputables, comme l'a reconnu à juste titre le premier juge, exclusivement à l'écoulement du temps pour des locaux utilisés pendant 20 ans, et dont rien ne démontre que les équipements décrits ont fait l'objet d'un usage anormal ; Que s'il est exact que le preneur est débiteur d'une obligation d'entretien, cette obligation ne consiste pas en une remise à neuf permanente des équipements du bien loué ; Que la partie appelante ne peut valablement exiger « la réparation ou le remplacement de menuiseries ou stores défectueux » au titre de l'obligation d'entretien et de réparation du locataire; Qu'il y a lieu de confirmer sur ce point le jugement entrepris ; Attendu, s'agissant des demandes concernant la climatisation, que les premiers juges ont relevé que le procès-verbal valant d' état des lieux de sortie ne fait pas apparaître de dysfonctionnements de la climatisation, la SCI Édouard Vaillant 19 se limitant à indiquer que le fonctionnement de la climatisation n'a pu être vérifié sans préciser toutefois ce qui aurait empêché l'huissier de procéder lui-même à ces vérifications, celui-ci ayant constaté dans le local informatique une grosse climatisation qui semble se déclencher normalement mais dont l'état de marche serait à vérifier, et dans d'autres locaux un système de climatisation ancien, vétuste et dont l'état de marche est également à vérifier ; Que la juridiction du premier degré a considéré qu'il n'est pas démontré par les seules pièces produites que le défaut d'entretien de l'installation de climatisation aurait abouties à son dysfonctionnement et aurait rendu nécessaire son remplacement ; Que la SCI Édouard Vaillant 19 invoque des attestations de professionnels (pièces 22 et 26), la SAS Anvolia et la société OPC 37 qui montrent que les filtres de la climatisation étaient encrassés et que la climatisation n'avait pas été rechargée, ces désordres se réparant, ainsi que le souligne à juste titre la partie intimée, par un simple nettoyage,et par un rechargement en gaz, travaux dont la partie appelante ne chiffre pas le montant ; Que la partie appelante ne démontre pas de la part de son adversaire une défaillance qui serait à l'origine directe de la nécessité de remplacer l'intégralité des installations de climatisation, et ce aux frais exclusifs de la société CM CIC Leasing Solutions ; Que l'article 8 '1 du bail commercial invoqué par la société Édouard Vaillant 19 met à la charge du locataire différents travaux de mise aux normes qui seraient imposés par les autorités administratives, la loi ou les règlements, mais ne le contraint pas, en l'absence de changement de réglementation ou d'injonction administrative, à opérer une remise à neuf de l'ensemble des équipements ; Que la partie appelante ne rapporte pas la preuve de ce que les mentions du bail commercial relatives aux réparations visées à l'article 606 du Code civil contraindraient la société CM CIC Leasing Solutions à prendre en charge ce remplacement intégral du fait d'un défaut d'entretien de sa part, ou d'une dégradation de son fait, de celui de sa clientèle ou de son personnel ; Qu'en présence de la preuve apportée par la partie intimée de ce qu'elle a opéré l'entretien courant de l'installation, ce n'est pas à elle qu'il appartient, contrairement à ce qu'affirme la SCI Édouard Vaillant 19, d'établir que les dégradations n'ont pas eu lieu de son fait ; Qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point ; Attendu que les premiers juges, après avoir repris les constatations de l'huissier concernant les désordres affectant les installations électriques, et avoir pris en compte le courrier de la société KBJ en date du 9 juillet 2020 qui fait apparaître que l'installation électrique du plateau n'a pas été entretenue régulièrement, et que les installations électriques n'étaient pas en conformité, et avoir rappelé qu'en application des clauses du bail, la société CM CIC Leasing Solutions devait effectuer tous les travaux nécessaires à la mise en conformité de l'installation électrique aux normes en vigueur, a considéré qu'il n'était toutefois pas démontré que les travaux réclamés par la partie appelante correspondent à la mise aux normes de l'installation électrique dès lors que les travaux d'électricité figurant dans le devis qu'elle invoque correspondent aux travaux électriques nécessaires à la mise en alimentation du nouveau système de climatisation, et que dans la mesure où ces travaux électriques sont nécessitées par le remplacement de la climatisation dont le coût n'a pas été mis à sa charge, la société CM CIC Leasing Solutions ne saurait être tenu de prendre en charge les travaux électriques de mise en alimentation de la climatisation ; Qu'il échet de considérer cependant que les travaux de mise aux normes sont nécessaires quoi qu'il en soit, et qu'ils seraient de toute manière à la charge du locataire en application des clauses du bail, puisqu'il s'agit là d'une obligation administrative ; Qu'il y a lieu de réformer le jugement sur ce point, et d'allouer à la SCI Édouard Vaillant 19 la somme qu'elle réclame pour la réfection de l'alimentation électrique, soit 3181,59 € TTC ; Attendu qu'il est évident que, du fait de l'état et de la vétusté des locaux, des travaux à la charge de la société bailleresse auraient été nécessaires après la reprise des lieux , ce qui aurait de toute manière retardée la possibilité de louer à nouveau les locaux, alors qu'il n'est aucunement démontré que, du fait de la conclusion immédiate d'un nouveau bail, un nouveau locataire aurait pu prendre possession des lieux immédiatement après le départ de la société CM CIC Leasing Solutions , de sorte qu'il sera considéré que les demandes formées par la partie appelante pour l'indemnisation du préjudice résultant de la période de latence sans location n'est pas fondée; Qu'il en va de même en ce qui concerne la demande relative aux charges de copropriété ; Attendu que chacune des parties succombe au moins partiellement en ses prétentions, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté la SCI Édouard Vaillant 19 de sa demande relative à la réfection de l'alimentation électrique et de sa demande relative à la maîtrise des travaux de reprise, Statuant à nouveau sur les points infirmés, CONDAMNE la SAS CM ' CIC Leasing Solutions à payer à la SCI Édouard Vaillant 19 la somme de 2349,69 € et la somme de 3181,59 €, DIT n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI Édouard Vaillant 19 aux dépens et AUTORISE la SCP Référens à se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,