Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/10039

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 14/02/2024 à : Monsieur [L] [G] Copie exécutoire délivrée le : 14/02/2024 à : Maitre Xavier DUBOIS Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 23/10039 N° Portalis 352J-W-B7H-C3TVW N° MINUTE : 6/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 14 février 2024 DEMANDEUR Monsieur [A], [F], [N] [U], demeurant [Adresse 1] représenté par Maitre Xavier DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0563 DÉFENDEUR Monsieur [L] [G], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 janvier 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 février 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière Décision du 14 février 2024 PCP JCP référé - N° RG 23/10039 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TVW EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 25 septembre 1987 à effet au 1er octobre 1987, M. [V] [E] a donné à bail à M. [L] [G] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]. M. [V] [E] est décédé le 22 janvier 2019, laissant pour lui succéder M. [T] [W] et Mme [P] [S], elle-même décédée le 10 mars 2022, ses deux fils, [M] et [T] [S], venant à sa succession. Par exploit de commissaire de justice du 18 février 2022, un congé valant offre de vente a été signifié à M. [L] [G] à effet du 30 septembre 2023. Par courrier du 22 novembre 2022, M. [L] [G] a renoncé à son droit de préemption. Par exploit de commissaire de justice du 21 décembre 2022, un congé subsidiaire valant offre de vente a été signifié à M. [L] [G], compte tenu de la baisse du prix de vente, à effet du 30 septembre 2023. Par courrier du 2 mars 2023, M. [L] [G] a de nouveau renoncé à son droit de préemption. Suivant acte authentique du 6 juin 2023, M. [A] [U] a acquis le bien objet du contrat de location. Par courrier recommandé du 19 septembre 2023, M. [A] [U] a écrit à M. [L] [G] afin de fixer une date d’état des lieux de sortie au 30 septembre 2023. M. [L] [G] n’a pas retiré ce courrier. Par courrier du 3 octobre 2023, M. [A] [U] a mis en demeure M. [L] [G] de quitter les lieux et de restituer le logement. Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, M. [A] [U] a assigné M. [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de validation du congé, d'expulsion du preneur devenu occupant sans droits ni titre avec le concours de la force publique s'il y a lieu, et de condamnation en paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer à compter du 30 septembre 2023 jusqu'à libération des lieux et de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du congé pour vendre. Au soutien de sa demande M. [A] [U], fait valoir que le congé délivré est régulier et que M. [L] [G] se maintient de manière injustifiée dans les lieux. A l'audience du 15 janvier 2024, M. [A] [U], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Bien que régulièrement assigné à étude, M. [L] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Il sera par conséquent statué par décision réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Sur la demande d'expulsion En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l'occupation après la date d'effet du congé. En l'espèce, le bail consenti à M. [L] [G] le 25 septembre 1987 à effet du 1er octobre 1987 pour une durée de trois ans, a été renouvelé le 1er octobre 1990 pour une durée de trois ans, puis tacitement reconduit par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 1er octobre 2020, pour expirer le 30 septembre 2023 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé du bailleur signifié le 18 février 2022 au preneur, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué avec une offre de vente. Le bail s'est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet du congé le 30 septembre 2023, à minuit. M. [L] [G], qui s'est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 1er octobre 2023 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, M. [L] [G] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit à la somme de 501,81 euros. Sur les demandes accessoires Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il n'est toutefois aucunement justifié de faire porter le coût du congé pour vendre au défendeur qui ne relève pas d'un acte nécessaire de la procédure mais d'un acte résultant de la seule initiative du demandeur. Il est inéquitable de laisser au demandeur la charge de ses frais irrépétibles. Il lui sera alloué une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort, CONSTATONS que les conditions de délivrance à M. [L] [G] par la succession [V] [E], aux droits de laquelle vient M. [A] [U] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 28 septembre 1982 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 septembre 2023 ; ORDONNONS en conséquence à M. [L] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour M. [L] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [A] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNONS M. [L] [G] à verser à M. [A] [U] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 501,81 euros à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNONS M. [L] [G] à verser à M. [A] [U] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS M. [L] [G] aux dépens ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. La greffière, La juge des contentieux de la protection