Tribunal judiciaire, 29 mars 2024. 23/06816

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] JUGEMENT DU 29 Mars 2024 N° RG 23/06816 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KSFB JUGEMENT DU : 29 Mars 2024 N° 24/196 Etablissement public ARCHIPEL HABITAT C/ [U] [E] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 29/03/24 à ARCHIPEL HABITAT COPIE CERTIFIEE CONFORME à Mr [E] [U] COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 29 Mars 2024 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 24 Novembre 2023. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile, date à laquelle elle a été prorogée au 16 Février 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 29 Mars 2024. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR Etablissement public ARCHIPEL HABITAT [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Mme [T] [I], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [U] [E] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] comparant en personne RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES: Par acte sous seing privé du 13 août 2019, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [U] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 410,78 euros et d'une provision pour charges de 137,31 euros. Par acte d'huissier de justice du 9 août 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3157,67 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [U] [E] le 12 mai 2023. Par acte d'huissier de justice du 20 juillet 2023, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [U] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 3609,61 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 juillet 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. A l'audience du 24 novembre 2023, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu l'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 24 novembre 2023, s'élevait désormais à la somme de 6109,55 euros. L'établissement ARCHIPEL HABITAT a ajouté que le dernier paiement de Monsieur [U] [E] datait du mois d'octobre 2023 pour un montant de 200€. Le bailleur s'est opposé à toute suspension de la clause résolutoire en l'absence de reprise des paiements, de l'absence de ressources du locataire permettant d'envisager un plan d'apurement, ainsi que du souhait de quitter le logement de la part de celui-ci à court terme. Présent à l'audience, Monsieur [U] [E] a reconnu le montant de la dette et n'a pas sollicité la poursuite du bail exposant vouloir quitter prochainement la ville de Rennes pour s'installer en région parisienne, où il allait être hébergé. En cet état l'affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 16 février 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 29 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail "Sur la recevabilité L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. "Sur le fond Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 9 août 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3157,67 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire. En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d'application immédiate, en l'absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, le Juge doit constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur. En l'espèce, Monsieur [U] [E] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience et le bailleur s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la poursuite du bail. Le locataire ne sollicite pas non plus la poursuite du bail, souhaitant quitter le logement, ni ne formule de proposition pour apurer sa dette, étant actuellement sans ressources. Il convient dans ces conditions de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 10 octobre 2022 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, l'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 24 novembre 2023, Monsieur [U] [E] lui devait la somme de 6109,55 euros, soustraction faite des frais de procédure. Présent à l'audience, Monsieur [U] [E] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Il sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3609,61 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [U] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 août 2022 n'a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE que Monsieur [U] [E] n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience et que l'établissement ARCHIPEL HABITAT s'oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 août 2019 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d'une part, et Monsieur [U] [E], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 10 octobre 2022, ORDONNE à Monsieur [U] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Monsieur [U] [E] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 6109,55 euros (six mille cent neuf euros et cinquante-cinq centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3609,61 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE Monsieur [U] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter du 25 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [U] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 août 2022 et celui de l'assignation du 20 juillet 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge