Tribunal judiciaire, 29 mars 2024. 23/55960

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/55960 N° Portalis 352J-W-B7H-C2KRO N° : 1 Assignation du : 20 juillet 2023 [1] [1] 3 copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 29 mars 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. DEMANDERESSE La SCI VALENA [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D’AVOCATS DMALEX, avocats au barreau de PARIS - #C2316 DEFENDERESSE Madame [L] [P] épouse [T] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Matthieu NICOLET de la SELEURL MN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #D0511 DÉBATS A l’audience du 09 février 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante : EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous signature privée signé le 1er juillet 2014, la SCI VALENA a renouvelé le bail donné à M. [C] [K] et Mme [B] [J], aux droits desquels vient Mme [L] [P] épouse [T] suivant acte de cession du fonds de commerce du 20 février 2017, des locaux à usage commercial situés [Adresse 2], à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 10 374,52 euros hors taxes hors charges. Faisant valoir le défaut de paiement des loyers et le défaut de justification de l’assurance, la SCI VALENA a délivré à Mme [P], le 12 mai 2023, un commandement de payer la somme de 5 491,04 euros échue au 31 mars 2023 et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs. Un second commandement visant la clause résolutoire pour défaut d’exploitation de lieux loués a été délivré le 14 juin 2023. Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes des commandements ainsi délivrés, la SCI VALENA a, par exploit délivré le 20 juillet 2023, fait citer Mme [P] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de provisions. A l’audience du 8 septembre 2023, l’affaire a été renvoyée à la demande de la défenderesse. A l’audience de renvoi du 9 février 2024, l’affaire a été plaidée. Dans leurs conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la demanderesse formule les demandes suivantes : - « débouter Mme [T] de ses demandes ; - constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 15 juillet 2023 ; - en conséquence et à défaut de départ volontaire, - ordonner l'expulsion de Mme [T] et celle de tous occupants de son chef, et avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à la libération des locaux et la remise des clés volontaire ou forcée ; - ordonner le transport des meubles, matériels et équipements garnissant les lieux dans un garde-meuble désigné par la bailleresse en garantie des sommes dues, et ce aux frais et risques de Mme [T] ; - condamner Mme [T] à payer à la SCI VALENA : - la somme provisionnelle de 5 940,39 euros, représentant les loyers et charges tel qu’arrêté au 7 février 2024, terme du 4ème trimestre 2023 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer pour les causes de celui-ci et à compter de la signification de l'acte introductif d'instance pour le surplus ; - une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu'à libération complète des locaux et restitution des clés, à compter de la résiliation du bail, soit à compter 15 juillet 2023 ; - une somme provisionnelle de 594,03 euros, représentant 10 % de l’arriéré de loyers et charges au titre de la clause pénale ; - ordonner la capitalisation des intérêts échus par application de l'article 1343-2 du code civil ; - condamner Mme [T] au paiement au profit de la SCI VALENA d'une somme de 2 436,31 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner enfin Mme [T] aux entiers dépens d'instance qui devront comprendre le coût des commandements de payer et du procès-verbal de constat ; - rappeler que l'ordonnance de référé à intervenir est exécutoire à titre provisoire ». Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, Mme [P] formule les demandes suivantes : - « débouter la demanderesse de ses demandes de constat de résiliation du bail et d’expulsion, - subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire, - débouter la demanderesse de ses demandes de paiement, - débouter la demanderesse de ses demandes visant à faire condamner Mme [P] à lui verser la somme de 2 436,31 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - juger que les dépens seront partagés par moitié ». Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux conclusions des parties, ainsi qu’aux notes d’audience. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. L'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire interdit au bailleur de délivrer un commandement de mauvaise foi en réclamant dans des circonstances inhabituelles des sommes faisant l'objet de contestations sérieuses. Le contrat de bail stipule par ailleurs, en page 10, que « le preneur s'engage à maintenir les biens loués en état permanent d’exploitation effective et normale, sauf les fermetures hebdomadaires et annuelles ». En page 12, il est prévu que « le preneur devra assurer et maintenir assurés, auprès d'une compagnie notoirement solvable, les biens loués, les aménagements, les objets mobiliers, matériel et marchandises contre l'incendie, les risques locatifs, les risques professionnels, le recours des voisins et des tiers, les dégâts des eaux, la recherche de fuite, les explosions, les bris de glace, tous dommages matériels et immatériels et généralement tous les autres risques ». Le contrat de bail stipule enfin en page 14 une clause résolutoire en cas d'inexécution de l'une quelconque des obligations contractuelles du preneur qui précèdent, un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux. En l’espèce, la partie demanderesse fait valoir, outre le défaut d’exploitation et de paiement de loyers, l’absence de justification par Mme [P] d’une attestation d’assurance pour les locaux loués. Cette dernière répond en produisant au débat une attestation d’assurance de la société GENERALI pour le local situé [Adresse 2], datée du 29 août 2023 et valable pour la période du 1er mars 2023 au 29 février 2024. Il s’ensuit que la clause résolutoire ne peut être acquise pour ce motif. La défenderesse se prévaut par ailleurs de l’existence d’un motif légitime de non-exploitation, relatif aux raisons impérieuses de santé l’ayant contraint de fermer temporairement l’établissement, dont elle justifie en versant aux débats un compte-rendu opératoire en date du 3 juillet 2023 qui fait état d’une précédente intervention chirurgicale en février 2023, suivi d’un traitement en ambulatoire au mois de mars 2023, ainsi qu’une décision de reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé en date du 10 octobre 2023. Au vu de ces éléments liés à son état de santé, Mme [P] établit qu’un motif légitime l’a conduit à interrompre l’exploitation du fonds de commerce, étant rappelé que, pour bénéficier d’une dérogation à l’obligation d’exploitation du fonds, le locataire n’est pas tenu de démontrer l’existence d’une impossibilité d’exploiter mais de justifier des motifs légitimes justifiant la fermeture provisoire du fonds. Il existe ainsi une contestation sérieuse faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire constatée en référé. Concernant le défaut de paiement de loyers, la preneuse estime que l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses, aux motifs que les sommes réclamées au titre des loyers sont fluctuantes sans que la bailleresse ne justifie de la hausse des loyers, opérée unilatéralement, de sorte qu’elle n’est pas en mesure de connaître précisément la nature et le quantum des sommes dont elle serait débitrice. En réponse, la bailleresse expose que le décompte contesté porte sur des loyers et des charges prévues contractuellement, que le contrat prévoit une indexation qu’elle était en droit d’appliquer et dont elle a prévenu la preneuse par courrier du 24 septembre 2020. Il est constant qu’en application des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce susvisées, le commandement de payer doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s'assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d'être en mesure de les régulariser s'il estime les sommes exigées incontestables. Au cas présent, aux termes du contrat de bail, page 3, le loyer, d’un montant annuel de 10 374,52 euros, doit être payé « trimestriellement, à terme échu, au plus tard le 1er de chaque trimestre ». L’article relatif à la révision du loyer prévoit que « le loyer ci-dessus indiqué pourra être révisé à l'expiration de chaque période triennale par application des dispositions légales dans les formes et conditions prévues par l'article L 145-38 du code du commerce. L'indice de référence sera celui du coût de la construction du 1er trimestre 2014, valeur 1648, et celui du premier trimestre de l'année précédant celle au cours de laquelle intervient la révision. Les nouvelles conditions feront obligatoirement l'objet d'un acte en suite des présentes, établi à la diligence du BAILLEUR, dont tous les frais, droits et honoraires seront à la charge du PRENEUR, qui s'y oblige, dès à présent, à les régler ». Le paragraphe du contrat de renouvellement du bail commercial intitulé « clause résolutoire » stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. Le commandement du 12 mai 2023 vise la clause résolutoire susvisée et reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement, à savoir la somme de 5 491,04 euros échue au 31 mars 2023. Le détail de la somme dont le paiement est ainsi réclamé n’est pas mentionné au commandement de payer, mais celui-ci figure au décompte joint au commandement. Le décompte susvisé permet de constater que la clause de révision a été mise en œuvre à compter du mois de septembre 2020, sans que la bailleresse ne justifie d’une notification effectuée suivant les formalités stipulées au contrat de bail, la bailleresse versant aux débats deux courriers en dates du 24 septembre 2020 et 26 juin 2023, sans justifier de leur envoi effectif et alors que la défenderesse conteste leur réception. Dès lors, la somme de 2 077,35 euros (188,85 × 11) appliquée à compter de septembre 2020 ainsi que la somme de 1 344 euros (672 × 2) appliquée à compter de juillet 2023, apparaissent comme étant sérieusement contestables et seront déduites du montant réclamé à titre d’arriéré locatif. Il convient par ailleurs d’en déduire la somme de 387,20 euros réclamée au titre de la recherche de fuite sans que sa mise à la charge de la preneuse soit justifiée en droit ou en fait, ainsi que la somme de 788,12 euros (250 + 538,12) réclamé au titre des frais d’huissier, qui sera analysée au titre des frais irrépétibles. Si de contestations sérieuses existent ainsi quant aux provisions réclamées au titre de l’indexation, que la société VALENA a fait commandement à Mme [P] de régler, le quantum visé par le commandement fait par ailleurs état des sommes dues au titre des loyers, dont ni l'exigibilité, ni le quantum ne font l'objet d'une quelconque contestation. Il est constant qu’un commandement de payer n’en demeure pas moins valable à hauteur des sommes justifiées et qu’en l’espèce, la preneuse ne conteste pas n’avoir pas acquitté les causes même partielles de ce commandement dans le délai d’un mois imparti. Dans ces conditions, le moyen soulevé ne saurait revêtir le caractère de la contestation sérieuse. Par conséquent, c’est à bon droit que la bailleresse sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire. Sur les demandes de provision et de suspension des effets de la clause résolutoire Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut, en référé, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle. Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation. Selon l’article L.145-41 du code de commerce, « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » La société VALENA sollicite la condamnation de Mme [P] à lui verser la somme de 5 940,39 euros, représentant les loyers et charges tel qu’arrêté au 7 février 2024, terme du 4ème trimestre 2023 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer pour les causes de celui-ci et à compter de la signification de l'acte introductif d'instance pour le surplus, outre une indemnité d’occupation mensuelle, une somme provisionnelle de 594,03 euros, représentant 10 % de l’arriéré de loyers et charges au titre de la clause pénale et la capitalisation des intérêts échus par application de l'article 1343-2 du code civil. Pour tenir compte des contestations précédemment évoquées, la demande de provision sera limitée en l’état à la somme de 1 343,72 euros (5 940,39 − 4 596,67), assortie d’intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023. Il y a lieu d’écarter, au stade du référé, la demande d’application des pénalités réclamées à hauteur de 10% de l’arriéré de loyers et charges, s’agissant des clauses pénales contractuelles dont l’interprétation comme l’appréciation de leur éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ces points. L'article 1343-2 du même code dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. En l'espèce, aucune mention relative à la capitalisation des intérêts ne figurant aux termes du contrat de bail et aucune circonstance ne le justifiant, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande. Compte tenu du montant de la dette et des efforts constants et réguliers de paiement malgré les circonstances ayant conduit à la fermeture temporaire de l’établissement de Mme [P], ces éléments permettant d'établir que la preneuse serait en mesure d'apurer sa dette dans un délai raisonnable tout en réglant les échéances courantes, la demande de délais sera accueillie. Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, il y a lieu de mettre à la charge de chacune d'elles les dépens par elle exposés et de dire n'y avoir lieu à condamnations au titre des frais irrépétibles. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ; Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties, Condamnons Mme [L] [P] épouse [T] à verser à la SCI VALENA la somme de 1 343,72 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 7 février 2024, 4ème trimestre 2023 inclus, assortie d’intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023 ; L’autorisons à se libérer de la somme de 1 343,72 euros en vingt-quatre mensualités égales et consécutives, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué au plus tard le 10ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance à défaut d'exécution volontaire de cette ordonnance, et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties ; Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ; Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [L] [P] épouse [T] portant sur des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 3] ; Autorisons en ce cas l'expulsion de la Mme [L] [P] épouse [T] et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ; Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamnons en ce cas Mme [L] [P] épouse [T] à payer à la SCI VALENA une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer trimestriel, majoré des charges et taxes, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Fait à Paris le 29 mars 2024. Le Greffier,Le Président, Arnaud FUZATCristina APETROAIE