Cour d'appel, 30 janvier 2024. 20/01501

AFFAIRE : N° RG 20/01501 - N° Portalis DBVC-V-B7E-GSGO   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Coutances du 25 Juin 2020 RG n° 16/01948 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 30 JANVIER 2024 APPELANTE : La S.A.S CPC COTENTIN N° SIRET : 323 960 252 [Adresse 14] [Localité 12] prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Valérie DUMONT-FOUCAULT, avocat au barreau de COUTANCES, assistée de Me Judith SCHOR, avocat au barreau de PARIS INTIMÉES : La COMMUNAUTE DE COMMUNES COTE OUEST CENTRE MANCHE, prise en la personne de son Président en exercice [Adresse 6] [Localité 8] représentée et assistée de Me David GORAND, avocat au barreau de COUTANCES La S.C.P. GOSSELIN CHRISTELLE - PETITOT LEONIE - LEFORESTIER ROMARIC, N° SIRET : 338 717 101 [Adresse 7] [Localité 12] prise en la personne de son représentant légal représentée et assistée de Me Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, Mme DELAUBIER, Conseillère, Mme VELMANS, Conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 14 novembre 2023 GREFFIER : Mme COLLET ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 30 Janvier 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier * * * EXPOSE DU LITIGE La société CPC Cotentin est une société spécialisée dans le labelling et l'emballage. Elle produit plus particulièrement des emballages souples composés de polymère et/ou de papiers imprimés en héliogravure. Cette activité est soumise à autorisation en raison de l'utilisation d'encres, vernis et solvants classés liquides inflammables. Par acte notarié des 4 et 6 mars 2003, elle a acquis du Département de la Manche, une parcelle cadastrée section ZA N°[Cadastre 2] située sur la commune de [Localité 12]. Par acte du 2 juillet 2004, le Département de la Manche a cédé à la Communauté de Communes du canton de [Localité 12], un ensemble immobilier situé sur les parcelles cadastrées section ZA N°[Cadastre 9] et [Cadastre 3] sises sur le commune de [Localité 12] ainsi qu'un terrain cadastré AD N°[Cadastre 10], situé sur la Commune de [Localité 13]. Par acte du 18 décembre 2008, la Communauté de Communes du canton de [Localité 12] a vendu à la société CPC Cotentin, une partie des biens acquis du Département de la Manche, notamment la parcelle ZA N°[Cadastre 4], issue de la division parcellaire de la parcelle ZA N°[Cadastre 9], ainsi que la parcelle ZA N°[Cadastre 3]. Au début de l'année 2014, la société CPC Cotentin a appris que les parcelles cadastrées [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] sur lesquelles elle avait prévu de construire un local de stockage des encres, faisaient partie du domaine public départemental ou étaient affectées au service public de gendarmerie, et ne pouvaient donc être cédées sans avoir fait l'objet d'un déclassement préalable. A la suite de la décision de déclassement du 16 mai 2014 des parcelles cadastrées ZA [Cadastre 2], [Cadastre 9] (désormais ZA N°[Cadastre 4] et [Cadastre 5]) et [Cadastre 3], le Département de la Manche et la société CPC Cotentin ont régularisé le 7 août 2014, un nouvel acte de cession portant sur la parcelle ZA N°[Cadastre 2]. Aucune régularisation n'est intervenue concernant les autres parcelles, objet de la vente du 18 décembre 2008. Estimant que cette vente était nulle et soutenant avoir subi un préjudice puisqu'elle avait dû abandonner le projet de construction d'un local encre sur ces parcelles, la société CPC Cotentin a assigné la Communauté de Communes [Localité 12] et la SCP Gosselin-Petitot et Leforestier, notaires, devant le tribunal de grande instance de Coutances, par acte d'huissier du 19 octobre 2016, afin de voir prononcer la nullité de la vente avec restitution du prix de vente et des frais engagés, et obtenir l'indemnisation de ses préjudices. Par jugement du 25 juin 2020, le tribunal judiciaire de Coutances a : - donné acte à la Communauté de Communes Côte Ouest Centre Manche de son intervention volontaire en lieu et place de la Communauté de Communes [Localité 12] dissoute par arrêté préfectoral du 3 octobre 2016, - débouté la société CPC Cotentin de l'ensemble de ses demandes, - condamné la société CPC Cotentin à payer à chacun soit la Communauté de Communes Ouest Centre Manche et la SCP Gosselin-Petitot et Leforestier, la somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société CPC Cotentin aux dépens avec bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - rejeté toutes autres demandes. Par déclaration du 4 août 2020, la SASU CPC Cotentin a formé appel de la décision en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes, et condamnée au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Aux termes de ses dernières écritures en date du 9 avril 2022, l'appelante conclut à la réformation du jugement entrepris et demande à la cour de : - prononcer la nullité de la vente intervenue le 18 décembre 2008 entre elle-même et la Communauté de Communes de [Localité 12], - ordonner à la Communauté de Communes de [Localité 12] de lui restituer le montant du prix de vente ainsi que les frais engagés, soit la somme de 48.574,00 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2008, - dire que la SCP [U]-Gauthier-Godey a commis dans l'exécution de sa mission une faute qui est à l'origine de son préjudice, - dire que la Communauté de Communes a également commis une faute qui a concouru à la réalisation de ce préjudice, - condamner in solidum, la Communauté de Communes et la SCP [U]-Gauthier-Godey à lui verser la somme totale de 192.000,00 €, - condamner in solidum, la Communauté de Communes et la SCP [U]-Gauthier-Godey à lui verser les sommes de 34.654,00 € et 7.575,00 € au titre des impôts fonciers, - condamner in solidum, la Communauté de Communes et la SCP [U]-Gauthier-Godey au paiement d'une somme de 10.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum, la Communauté de Communes et la SCP [U]-Gauthier-Godey aux entiers dépens. Aux termes de ses écritures en date du 2 février 2021, la Communauté de Communes Côte Ouest Centre Manche conclut à titre principal à la confirmation du jugement entrepris et au rejet des prétentions adverses et subsidiairement, à la garantie intégrale de la SCP Gauthier-Gosselin-Petitot, outre en tout état de cause, à la condamnation de la société CPC Cotentin au paiement d'une indemnité de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Aux termes de ses écritures en date du 3 mars 2021, la SCP Gosselin-Petitot-Leforestier, anciennement dénommée SCP Gauthier-Gosselin-Petitot, conclut à la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qu'il a dit qu'elle avait commis une faute, au rejet des prétentions de l'appelante et du recours en garantie de la Communauté de Communes. A titre subsidiaire, elle demande à la cour de dire que la restitution du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, ni le montant des droits de mutation payés par l'acquéreur remboursables par le Trésor Public en cas d'annulation et de rejeter en conséquence la demande de condamnation au titre de ces sommes dirigée contre elle. En toute hypothèse, elle sollicite la condamnation de la société CPC Cotentin au paiement d'une indemnité de 4.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 janvier 2023. L'affaire initialement fixée pour plaider au 7 février 2023, a été renvoyée à l'audience du 14 novembre 2023, à laquelle elle a été retenue. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nullité de la vente En vertu de l'article L.1311-1 du code général des collectivités territoriales, les biens du domaine public sont inaliénables et imprescriptibles. Il n'est pas contesté que les biens vendus à la SASU CPC Cotentin, tant le 4 mars 2003 pour la parcelle cadastrée ZA [Cadastre 2], que le 18 décembre 2008 pour les parcelles ZA N°[Cadastre 4] issue de la division de la parcelle cadastrée ZA N°[Cadastre 9] et ZA N°[Cadastre 3], étaient des biens dépendant du domaine public. Elles ne pouvaient donc être vendues à la CPC Cotentin, personne de droit privé, sauf à être déclassées. Ces ventes étaient dès lors entachées de nullité absolue. Par délibération du 16 mai 2014, la commission permanente du Conseil Général de la Manche a prononcé le déclassement des parcelles ZA [Cadastre 2], ZA [Cadastre 9] et ZA [Cadastre 3] situées sur la commune de [Localité 12] et de la parcelle AD [Cadastre 10] située sur la commune de [Localité 13] sur lesquelles se trouvait l'ancienne gendarmerie, afin de permettre la régularisation des actes notariés des 4 et 6 mars 2003 et du 2 juillet 2004. Si le déclassement des parcelles cadastrées ZA [Cadastre 1], ZA [Cadastre 3], ZA [Cadastre 4] qui avaient fait l'objet de ventes au profit de la société CPC Cotentin a été prononcé, force est néanmoins de constater que la régularisation, par la signature d'un nouvel acte de vente en date du 7 août 2014, ne porte que sur la parcelle ZA N°[Cadastre 2]. La vente en date du 18 décembre 2008 portant sur les parcelles cadastrées ZA N° [Cadastre 4] et [Cadastre 3], n'a quant à elle pas été régularisée, alors que la décision de déclassement visait notamment à permettre la régularisation de l'acte du 2 juillet 2004 aux termes duquel le Département de la Manche avait cédé à la Communauté de Communes de [Localité 12], les parcelles cadastrée ZA [Cadastre 3], ZA [Cadastre 9] dont est issue la parcelle cadastrée ZA [Cadastre 4] et la parcelle AD N°[Cadastre 10]. Les intimés se prévalent d'une jurisprudence administrative aux termes de laquelle, l'adoption d'une décision de déclassement permettrait de régulariser la vente d'un bien appartenant au domaine public, ainsi que de l'article 12 de l'ordonnance N°2017-562 du 19 avril 2017 qui prévoit la possibilité d'un déclassement rétroactif lorsqu'au moment de l'acte de disposition, le bien n'était plus affecté à un service public. Il sera relevé tout d'abord que ce texte, datant de 2017, n'est pas applicable aux faits de la cause. Par ailleurs, la présente procédure concerne la vente d'un bien à une personne de droit privé, qui a fait l'objet d'un acte notarié. La régularisation de la vente de la parcelle cadastrée ZA N°[Cadastre 2] a d'ailleurs bien eu lieu devant notaire. Il ne s'agit donc pas d'actes administratifs, obligeant le juge judiciaire à se référer aux règles du droit administratif et non à celles du code civil. Le déclassement des parcelles cadastrées ZA [Cadastre 4] et [Cadastre 3] ne saurait donc suffire à régulariser la vente intervenue le 18 décembre 2008, en l'absence d'acte notarié. Dès lors qu'au moment de la vente, elles étaient inaliénables puisque faisant partie du domaine public, la vente est nulle de nullité absolue. Sa nullité sera prononcée, et la Communauté de Communes Côte Ouest Centre Manche venant aux droits de la Communauté de Communes de [Localité 12], sera condamnée à la restitution du prix de vente, soit la somme de 48.574,00 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2008, la société CPC Cotentin devant quant à elle restituer les parcelles, objet de la vente. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté cette dernière de sa demande d'annulation de la vente et de restitution du prix de vente. Sur les responsabilités La société CPC Cotentin soutient que les intimées ont commis une faute à son égard, et sollicite leur condamnation au paiement du surcoût occasionné par la relocalisation de son projet ainsi que des impôts fonciers et cotisations foncières des entreprises qu'elle a réglés. L'acte de vente du 18 décembre 2018 établi par Maître [U], notaire, décrit le bien vendu comme ' un ensemble immobilier comprenant bâtiments (ancienne gendarmerie), et terrain '. Ni la venderesse, qui était alors la Communauté de Communes de [Localité 12] aux droits de laquelle vient la Communauté de Commune des Côte Ouest Centre Manche, ni le notaire, ne pouvaient ignorer que le bien vendu dépendait du domaine public, puisque les bâtiments étaient précédemment affectés au service public de la gendarmerie. La Communauté de Communes a commis une faute, en ne vérifiant pas l'existence d'une décision de déclassement préalable à la vente et en vendant à la société CPC, un bien qui était inaliénable, au surplus sans prendre les dispositions nécessaires pour régulariser la vente par un nouvel acte de vente, comme cela a pourtant été le cas, pour la parcelle cadastrée section ZA N°[Cadastre 2]. De même, le notaire, en sa qualité de rédacteur de l'acte dont il se devait de s'assurer de l'efficacité et de la validité, a commis une faute en rédigeant cet acte de vente sans vérifier au préalable que le bien vendu dont il indiquait qu'il s'agissait de l'ancienne gendarmerie, ne se trouvait plus dans le domaine public, sans pouvoir se retrancher derrière le défaut d'information de la venderesse. Leurs fautes respectives sont donc bien la cause de la nullité de la vente. Il est constant qu'en cas d'annulation d'une vente immobilière, l'acquéreur qui a réglé les taxes foncières a la possibilité de saisir l'administration fiscale d'une demande de dégrèvement. La société CPC Cotentin sera donc déboutée de sa demande de remboursement des taxes foncières pour les années 2010 à 2017. Il ne peut par ailleurs être fait droit à sa demande au titre des cotisations foncières des entreprises, dès lors qu'elle ne produit aucun document officiel relatif à ces cotisations, mais une simple estimation non accompagnée de justificatifs. Elle sollicite en outre une somme de 192.000,00 € correspondant au surcoût généré par la nécessité de relocaliser son lieu de stockage qui devait être implanté sur la parcelle cadastrée section ZA N°[Cadastre 3]. La demande de permis de construire initial portait sur la totalité des parcelles dont elle se croyait propriétaire, et notamment la parcelle cadastrée ZA N°[Cadastre 3]. L'arrêté du 17 avril 2015 actualisant les conditions d'exploitation de l'établissement d'impression héliogravure de la SASU CPC Cotentin mentionne : ' considérant que le projet de nouveau stockage des encres, vernis et solvants qui avait été présenté en 2012 dans le dossier de demande d'autorisation de poursuivre l'exploitation de l'établissement a été revu par la SASU CPC Cotentin suite à une difficulté d'acquisition foncière, considérant que les conditions d'implantation, d'aménagement et d'exploitation de ce stockage fixées par l'arrêté préfectoral d'autorisation du 31 janvier 2014 doivent en conséquence être adaptées pour tenir compte du nouveau projet...' Cet arrêté prévoit dans son article 4, la réalisation du local de stockage dans un local fermé implanté à l'ouest du bâtiment d'héliogravure. Le projet initial a donc bien été modifié à la suite de la découverte par la SASU CPC Cotentin de ce qu'elle n'était pas propriétaire de la parcelle cadastrée ZA N°[Cadastre 3], ainsi que le confirme un courriel du maître d'oeuvre à l'APAVE du 9 avril 2014. La société CPC Cotentin verse aux débats les avenants comportant les signatures des constructeurs des lots VRD-espaces verts-clôtures, charpente métallique, bardage métallique, serrurerie, équipements de quais, électricité, plomberie-chauffage et gros-oeuvre, mentionnant les moins- values et les plus-values par rapport au projet initial (Cf. Pièces N°13-1 à 13-15) et faisant apparaître un surcoût de 177.745,75 € HT auquel il convient d'ajouter les honoraires d'architecte supplémentaires à hauteur de 8 % (14.219,66 €), soit un total de 191.965,41 €. Ce surcoût étant la conséquences des fautes commises par les intimées, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté la société CPC Cotentin de sa demande à ce titre, et celles-ci seront condamnées in solidum à régler cette somme à la société CPC Cotentin. Sur la demande en garantie de la Communauté de Communes Côte Ouest Centre Manche Si la Communauté de Communes de [Localité 12] a commis une faute en ne vérifiant pas que le bien objet de la vente n'était plus dans le domaine public et en ne régularisant pas la vente postérieurement, elle est néanmoins bien-fondée à obtenir la garantie du notaire rédacteur de l'acte de vente du 18 décembre 2008. Il appartenait en effet à celui-ci de s'assurer de l'efficacité et de la validité de l'acte qu'il passait, et pour ce faire, d'alerter la partie venderesse sur l'impossibilité de procéder à la vente d'un bien appartenant au domaine public, ce qu'il ne pouvait ignorer en sa qualité d'office ministériel, ou à tout le moins de l'inviter à solliciter le déclassement des parcelles concernées. Il a été donc commis une faute à son égard justifiant qu'il soit fait droit à la demande de garantie sollicitée par la Communauté de Communes Côte Ouest Centre Manche, mais uniquement s'agissant du surcoût généré par la modification de l'emplacement du local, seul le vendeur pouvant être condamné à la restitution du prix de vente qui est la conséquence de l'annulation de la vente. Il conviendra d'y ajouter les intérêts et les frais générés par la présente procédure (frais irrépétibles et dépens) Sur les frais irrépétibles et les dépens L'équité commande d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société CPC Cotentin au paiement d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de condamner in solidum la SCP Gauthier-Gosselin-Petitot et la Communauté de Communes Côte Ouest Centre Manche à payer à la SASU CPC Cotentin, une somme de 6.000,00 € sur ce fondement, et de les débouter de leurs demandes à ce titre. Succombant, elles seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel, le jugement étant infirmé en ce qu'il a condamné la société CPC Cotentin aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Coutances du 25 juin 2020, PRONONCE la nullité de la vente intervenue le 18 décembre 2008 entre la Communauté de Communes de [Localité 12] et la société CPC Cotentin portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 11], cadastré section ZA N°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], CONDAMNE la Communauté de Communes Côte Ouest Centre Manche à restituer à la société CPC Cotentin la somme de 48.574,00 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2008, ORDONNE à la société CPC Cotentin de restituer à la Communauté de Communes Côte Ouest Centre Manche, les parcelles situées [Adresse 11], cadastrées ZA N°[Cadastre 3] et [Cadastre 4]; CONDAMNE in solidum la SCP Gauthier-Gosselin-Petitot et la Communauté de Communes Côte Ouest Centre Manche à payer à la SAS CPC Cotentin, la somme de 191.965,41 € au titre du surcoût généré par la relocalisation du projet initial, DÉBOUTE la SASU CPC Cotentin de sa demande de remboursement des impôts fonciers et des cotisations foncières des entreprises, et de toutes ses autres demandes. CONDAMNE in solidum la SCP Gauthier-Gosselin-Petitot et la Communauté de Communes Côte Ouest Centre Manche à payer à la SAS CPC Cotentin, la somme de 6.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE la SCP Gauthier-Gosselin-Petitot de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE la Communauté de Communes Côte Ouest Centre Manche de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum la SCP Gauthier-Gosselin-Petitot et la Communauté de Communes Côte Ouest Centre Manche aux dépens de première instance et d'appel, DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ; CONDAMNE la SCP Gauthier-Gosselin-Petitot à garantir la Communauté de Communes Côte Ouest Centre Manche au titre des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais, dépens et article 700 du code de procédure civile au profit de la société CPC Contentin à l'exclusion du prix de vente devant être restitué par la Communauté de Communes Côte Ouest Centre Manche. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET G. GUIGUESSON