Cour d'appel, 19 mai 2022. 21/07392

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 78A 16e chambre ARRET N° RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 19 MAI 2022 N° RG 21/07392 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U4L4 AFFAIRE : SCI ANNE CLAY C/ S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE (PRS) DES HAUTS DE SEINE SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS (SIP) DE SCEAU SDC DU [Adresse 4]) Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Décembre 2021 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE N° RG : 21/00081 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 19.05.2022 à : Me Franck LAFON avocat au barreau de VERSAILLES Me Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET Me LARROUMET SALOMONI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SCI ANNE CLAY N° Siret : 539 630 418 (RCS de Nanterre) [Adresse 10] [Localité 14] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Franck LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20210475 APPELANTE **************** S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE Banque coopérative régie par les articles L 512-85 et suivants du Code Monétaire et Financier, S.A. à Directoire et à Conseil d'Orientation et de surveillance N° Siret : 382 900 942 (RCS de Paris) immatriculée à l'O.R.I.A.S. sous le numéro 07005200 [Adresse 2] [Localité 11] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : C0510 - N° du dossier 8556 - Représentant : Me Elise BARANIACK de la SCP WUILQUE BOSQUE TAOUIL BARANIACK DEWINNE, Plaidant, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173 INTIMÉE POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE (PRS) DES HAUTS DE SEINE Représenté par Monsieur ou Madame le Comptable chargé du recouvrement [Adresse 3] [Localité 15] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Assignation à jour fixe signifiée à personne habilitée le 12 janvier 2022 SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS (SIP) DE SCEAU Représenté par Monsieur ou Madame le Comptable chargé du recouvrement [Adresse 1] [Localité 13] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Assignation à jour fixe signifiée à personne habilitée le 12 janvier 2022 SDC DU [Adresse 4]) Représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA ANTONY IMMOBILIER, dont le siège est [Adresse 7], lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 12] Assignation à jour fixe signifiée à personne habilitée le 12 janvier 2022 INTIMÉES DÉFAILLANTES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président et Madame Caroline DERYCKERE, conseiller chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Fabienne PAGES, Président, Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller, Madame Florence MICHON, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO, EXPOSÉ DU LITIGE La société Caisse d'épargne et de prévoyance Ile-de-France poursuit le recouvrement de sa créance évaluée à 315 549,87 € , en vertu de la copie exécutoire d'un acte de vente en l'état de futur achèvement contenant prêt immobilier de 250 000 € (n°5816123) dressé par un notaire le 16 novembre 2012, par la saisie immobilière des biens de son débiteur, la société Anne Clay, situés dans un ensemble immobilier du [Adresse 5] (92), initiée concernant le lot 4 correspondant à un appartement de 3 pièces, par commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 23 février 2021 et publié le 14 avril 2021 au service de la publicité foncière de [Localité 17], 2ème bureau volume 2021 S numéro 11, dûment dénoncé au PRS des Hauts de Seine, au SIP de [Localité 16], et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], en leur qualité de créanciers inscrits. Précision faite que deux autres commandements du même jour ont initié la saisie d'autres lots dans le même immeuble appartenant à la SCI, en paiement de deux autres prêts. Statuant sur la demande d'orientation de la procédure de saisie immobilière, le juge de l'exécution de Nanterre par jugement contradictoire du 2 décembre 2021 a : mentionné que le montant retenu pour la créance de la Caisse d'épargne et de prévoyance Ile-de-France s'élève au 26 septembre 2020 à la somme de 315 549,87 euros, en principal, intérêts, frais et accessoires ; déclaré la société Anne Clay recevable en sa demande de vente amiable ; rejeté la demande de vente amiable de la société Anne Clay ; ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ; dit que l'audience d'adjudication aura lieu, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente à la barre du tribunal judiciaire de Nanterre le jeudi 17 mars 2022 à 14h30, salle B, rez-de-chaussée de l'annexe du tribunal ; [organisé les conditions préalables à la vente] dit que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ; rejeté le surplus des demandes ; rappelé que les décisions du juge de l'exécution bénéficient de l'exécution provisoire de droit conformément à l'article R.121-21 du code des procédures civiles d'exécution. Le 14 décembre 2021, la société Anne Clay a interjeté appel du jugement. Dûment autorisée à cette fin par ordonnance du 28 décembre 2021, la société Anne Clay a assigné à jour fixe, pour l'audience du 13 avril 2022 : d'une part, la société Caisse d'épargne et de prévoyance Ile-de-France, par acte du 11 janvier 2022 délivré à personne morale et transmis au greffe par voie électronique le 17 janvier 2022, d'autre part, l'établissement pôle recouvrement spécialisé des Hauts-de-Seine, l'établissement service des impôts des particuliers de Sceaux et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (92), en qualité de créanciers inscrits, par actes en date du 12 janvier 2022, respectivement délivrés à personnes habilitées et transmis au greffe par voie électronique le 17 janvier 2022. Aux termes de ses dernières transmises le 12 avril 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI Anne Clay appelante demande à la cour, au visa des articles R321-2 et R322-20 du CPCE, des offres de crédits proposés par la BNP Paribas dûment signées et acceptées par Monsieur [D] et Madame [J], des promesses de ventes, de la demande de déblocage des fonds par le notaire dont il est justifié, de la mise à disposition par les futurs acquéreurs d'une somme de 150 000 euros en banque, d'infirmer la décision entreprise des chefs critiqués, et statuant à nouveau : de juger n'y avoir lieu à autoriser, ni à poursuivre la vente forcée des biens immobiliers dont s'agit, d'ordonner en tant que de besoin la jonction des procédures enregistrées sous les n° de RG 21/07390, 21/07391 et 21/07392, d'autoriser la vente amiable des biens composant les lots 4, 9 (10 et 11) 102 à 106, - de débouter la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile de France et tous contestants de toutes leurs demandes, fins et conclusions de condamner la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile de France et tous contestants aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. Au soutien de ses demandes, la société Anne Clay fait valoir : que Mme [J] et M. [D], associés de la société Anne Clay, ont obtenu de la société BNP Paribas trois offres de prêts leur permettant de procéder à l'acquisition au prix du marché de chacun des lots objets des 3 saisies immobilières dont s'agit et de désintéresser intégralement la Caisse d'épargne et de prévoyance Ile-de-France, tant pour les montants dus en principal que pour les intérêts et frais ; que la société Anne Clay a pris un accord avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], créancier inscrit, et apurera sa dette à l'égard du syndicat lors de la vente chez le notaire ; que des accords ont été passés avec les deux autres créanciers inscrits, qui acceptent la radiation de leur inscription ; que dès lors que le poursuivant sera désintéressé encours de procédure, il n'y a plus lieu de procéder à la vente forcée ; que si la réitération chez le notaire n'est pas effective au jour où la cour statue, elle sollicite à titre subsidiaire l'autorisation de vendre amiablement les biens lui appartenant au visa des articles R.321-2 et R.322-20 du code des procédures civiles d'exécution ; qu'aucune disposition du code des procédures civiles d'exécution ne s'oppose à une vente unique des biens objet de trois procédures initiées par un même créancier, qu'au demeurant, la cour peut ordonner la vente lot par lot, sans nuire aux intérêts du poursuivant, puisqu'il s'agit seulement de ventiler le prix de cession pour couvrir les montants dus au titre de chacun des commandements ; que l'interdiction de porter les enchères faite au débiteur saisi même par personnes interposées de l'article R.322-39 du code des procédures civiles d'exécution ne s'applique qu'à la vente par adjudication mais pas à la vente amiable. Par dernières conclusions transmises au greffe le 13 avril 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la Caisse d'épargne et de prévoyance d'ile de France, intimée, demande à la cour de : débouter la SCI Anne Clay de sa demande de jonction parfaitement infondée, confirmer dans son intégralité le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nanterre le 2 décembre 2021, A titre subsidiaire, si par extraordinaire la vente amiable du lot n°4 devait être autorisée, fixer un prix plancher qui ne saurait être inférieur à 315 000 € net vendeur et sans déduction de la plus-value qui ne doit pas être à la charge de la société venderesse, vu l'article 700 du Code de procédure civile, condamner la SCI Anne Clay à payer à la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile de France la somme de 5 000 €, condamner la SCI Anne Clay au paiement des entiers dépens, en ce compris les dépens d'appel, dont recouvrement au bénéfice de Maître Florence Fricaudet Avocat au Barreau des Hauts de Seine, dépens qui suivront le sort des frais taxés. Elle fait observer qu'à ce jour la dette n'est pas réglée, et elle maintient son opposition à la vente amiable, dont les conditions proposées par la SCI sont irréalisables au regard de l'interdiction posée par l'article R322-39 du Code des procédures civiles d'exécution, de son caractère dilatoire, et suspect, et de l'absence de capacité financière des associés de la SCI qui sont personnellement débiteurs de la dette en leur qualité de cautions personnelles. Subsidiairement, le prix proposé pour la vente amiable du lot 4 étant déjà insuffisant pour la désintéresser, elle s'oppose à la demande de la SCI selon laquelle la plus-value restera à la charge de la société venderesse ce qui réduirait encore le recouvrement de la créance du poursuivant. L'établissement PRS des Hauts-de-Seine, l'établissement SIP de Sceaux et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (92), intimés en qualité de créanciers inscrits, n'ont pas constitué avocat. L'arrêt sera réputé contradictoire à leur égard. A l'issue de l'audience de plaidoirie fixée au 13 avril 2021, le prononcé de l'arrêt a été annoncé au 19 mai 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de jonction des procédures enregistrées sous les n° de RG 21/07390, 21/07391 et 21/07392 Il ne peut être fait droit à cette demande étant donné qu'il s'agit des procédures d'appel de trois jugements d'orientation distincts. Si la cour est bien juge d'appel des décisions du juge de l'exécution statuant sur l'orientation de procédures de saisies immobilières, elle n'est pas juge des procédures de saisie qui seront poursuivies devant le juge de l'exécution chacune sous son propre numéro RG. Le juge de l'exécution ayant refusé de traiter les trois commandements délivrés par le poursuivant en une seule procédure, la jonction des procédures d'appel est insusceptible de produire l'effet escompté par la SCI. Sur la demande de vente amiable La SCI expose que la Caisse d'épargne n'ayant pas donné suite aux propositions faites en cours de procédure d'appel pour finaliser la vente, alors que les fonds destinés à la désintéresser étaient prêts à lui être versés, elle n'a d'autre choix que de réitérer sa demande de vente amiable. Au constat de l'impossibilité de joindre les procédures de saisie telles que diligentées, en traitant indifféremment les lots saisis aux termes de chacun des commandements, seule la vente amiable du lot 4 concerné par la présente procédure doit être envisagée. L'article R322-15 du Code des procédures civiles d'exécution subordonne l'autorisation de vente amiable à la seule vérification qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché, et des diligences éventuelles du débiteur. La SCI produit le procès-verbal d'assemblée générale du 23 novembre 2021, par lequel la SCI autorise la cession notamment du lot 4 à ses associés M. [D] et Mme [J], ainsi qu'un compromis de vente de ce lot en indivision à M [D] à hauteur de 95% et Mme [J] à hauteur de 5%, au prix principal de 315 000 € (338 700 € frais compris), et la justification de l'obtention du financement de l'opération à des conditions bancaires conformes à la clause suspensive prévue à l'acte. Le montant de la transaction est en rapport avec le prix du marché, le bien ayant été évalué à une moyenne de 335 000 €. En ce qui concerne les créanciers privilégiés ou inscrits, la SCI justifie des fonds disponibles qui permettront de désintéresser indépendamment du prix de vente du lot, le syndicat des copropriétaires au prorata des charges dues au titre du lot 4, ainsi que le SIP de Sceaux. En ce qui concerne le PRS des Hauts de Seine, il est justifié de l'accord confirmé le 12 avril 2022, au titre d'un étalement de la dette sur 24 mois, garanti par la caution personnelle de M [D] et une inscription d'hypothèque sur le bien objet de la vente. Les associés de la SCI n'étant pas à ce stade enchérisseurs, l'incapacité résultant de l'article R 322-39 du Code des procédures civiles d'exécution n'est pas un obstacle à la concrétisation de la vente amiable dont le projet ainsi présenté apparaît suffisamment avancé pour pouvoir aboutir dans les délais contraints imposés par l'article R 322-21 du code des procédures civiles d'exécution. La Caisse d'épargne ayant donné son accord à titre subsidiaire, à la condition que le prix plancher soit fixé à la somme de 315 000 € net vendeur c'est à dire ne tenant pas compte de l'impôt sur la plus-value qui devrait être pris en charge par ailleurs par la venderesse, laquelle affirme avoir envisagé le moyen de résoudre la difficulté, il convient en infirmant le jugement en ce qu'il a rejeté la vente amiable et ordonné la vente forcée de l'immeuble, de faire droit à la demande, et d'autoriser la vente amiable. Les modalités de poursuite de la procédure de saisie immobilière devant le juge de l'exécution seul compétent pour en connaître, seront précisées au dispositif du présent arrêt. Aux fins de rédaction de l'acte de vente par le notaire, il sera précisé que les frais de saisie immobilière sont taxés à 2381,78 € . Les dépens d'appel resteront à la charge de la SCI Anne Clay. Au regard de la situation respective des parties, aucune considération d'équité ne commande en l'espèce de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement par décision réputée contradictoire rendue en dernier ressort, Rejette la demande de jonction des procédures enregistrées à la cour d'appel sous les n° de RG 21/07390, 21/07391 et 21/07392 ; INFIRME la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de vente amiable, ordonné la vente forcée et en a fixé les modalités préalables ; Statuant à nouveau, Autorise la vente amiable du lot 4 correspondant à un appartement de 3 pièces situé au 1er étage du bâtiment A, faisant partie d'un ensemble immobilier sis [Adresse 5] (92), cadastré section AV[Cadastre 6], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] , à un prix ne pouvant être inférieur à 315 000 € net vendeur, la vente devant être régularisée avant le 1er septembre 2022, délai pouvant être prorogé pour une durée maximum de 3 mois supplémentaires sur décision du juge de l'exécution conformément aux dispositions de l'article R 322-21 du code des procédures civiles d'exécution ; Taxe les frais de poursuite demeurant à la charge de l'acquéreur par application de l'article R322-24 du code des procédures civiles d'exécution, à la somme de 2 381,78 € ; Rappelle à la SCI Anne Clay qu'elle est tenue de rendre compte au fur et à mesure au créancier poursuivant, des démarches et de l'avancée des diligences vers la conclusion de la vente amiable ; Rappelle à la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile de France qu'elle est tenue de répondre favorablement et sans délais aux demandes du notaire chargé de la régularisation de la vente ; Dit qu'en application des articles R322-22 et R322-25 du code des procédures civiles d'exécution le juge de l'exécution devra dans tous les cas être ressaisi par l'une ou l'autre des parties, par assignation en reprise d'instance, dans le délai de 4 mois à compter du présent arrêt: soit à la demande du créancier aux fins de constat de la carence des débiteurs, de reprise de la vente forcée et de fixation d'une date d'adjudication, soit à la demande de la débitrice aux fins de prorogation du délai ou de constatation de la vente amiable conforme au présent arrêt, et de la consignation du prix de vente et des frais à la Caisse des dépôts et consignations et de radiation des inscriptions correspondantes ; Rappelle que la présente décision suspend le cours de la procédure d'exécution en vertu de l'article R 322-20 du code des procédures civiles d'exécution ; Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions ; Déboute le poursuivant de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ; Laisse à la charge de la SCI Anne Clay les dépens d'appel, comprenant les timbres de procédure, qui seront traités en frais privilégiés de vente. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,