Cour d'appel, 02 février 2023. 22/00054

N° RG 22/00054 - N° Portalis DBV2-V-B7G-I7D5 COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU 2 FEVRIER 2023 DÉCISION DÉFÉRÉE : 2020J00111 TRIBUNAL DE COMMERCE DU HAVRE du 22 Octobre 2021 APPELANTE : S.A.S.U. CAPITAL IMMOBILIER [Adresse 3] [Adresse 3] représentée et assistée de Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN INTIME : Monsieur [G] [X] né le 14 Décembre 1964 à [Localité 8] [Adresse 7] [Adresse 7] représenté et assisté de Me Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du HAVRE COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 09 Novembre 2022 sans opposition des avocats devant M. URBANO, Conseiller, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme FOUCHER-GROS, Présidente M. URBANO, Conseiller Mme MENARD-GOGIBU, Conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme DEVELET, Greffière DEBATS : A l'audience publique du 09 Novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Janvier 2023 prorogé au 2 Février 2023. ARRET : CONTRADICTOIRE Rendu publiquement le 19 Janvier 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme Foucher-Gros, Présidente et par Mme Develet, Greffière. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : Par acte du 15 mars 2017, la SARL Mandats France, exerçant une activité d'agence immobilière et dirigée par M. [K], a conclu un contrat d'agent commercial avec M. [X]. Par acte sous seing privé du 15 octobre 2018, la SASU Capital Immobilier, exerçant une activité d'agence immobilière et dirigée par M. [K], a conclu un contrat d'agent commercial avec M. [X], prévoyant la rémunération de ce dernier :  - au taux de 25 % des honoraires TTC encaissés par l'agence immobilière pour un mandat simple ou exclusif apporté mais négocié par une autre personne que M. [X] ; - au taux de 25 % des honoraires TTC encaissés par l'agence immobilière pour un mandat simple ou exclusif non apporté par M. [X] mais négocié par lui-même de la visite à la signature définitive par acte notarié ; - au taux de 50 % des honoraires TTC encaissés par l'agence immobilière pour un mandat simple apporté et négocié par M. [X] ; - au taux de 52 % des honoraires TTC encaissés par l'agence immobilière pour un mandat exclusif apporté et négocié par M. [X] ; Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 janvier 2020, M. [X] a mis fin à son contrat le liant à la SASU Capital Immobilier et a réclamé une somme de 32 500 euros au titre de ses commissions impayées. La SASU Capital Immobilier n'ayant procédé à aucun paiement, M. [X] a obtenu une ordonnance d'injonction de payer le 27 mai 2020 rendue par la présidente du tribunal de commerce du Havre pour la somme de 25 000 euros outre intérêts au taux légal. La SASU Capital Immobilier ayant formé opposition le 8 octobre 2020 et des paiements partiels étant intervenus dans l'intervalle, le tribunal de commerce du Havre a, par jugement du 22 octobre 2021 : -reçu la SASU Capital Immobilier en son opposition à l'encontre de l'ordonnance d'injonction de payer rendue par Madame la Présidente du Tribunal de Commerce du Havre en date du 27 mai 2020, -substitué à ladite ordonnance le jugement suivant : -condamné la SASU Capital Immobilier à payer à M. [X] la somme en principal de 13 000€ outre les intérêts légaux à compter du 27 mai 2020 et jusqu'à complet paiement, -dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts, -dit l'exécution provisoire de droit, -débouté les parties de leurs autres ou plus amples demandes, -condamné la SASU Capital Immobilier aux entiers dépens comprenant le coût de la présente instance et de l'ordonnance d'injonction de payer, ceux visés à l'article 701 du Code de Procédure Civile étant liquidés à la somme de 104,84€ et à payer à M. [X] la somme de 2 500,00€ par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Par déclaration du 5 janvier 2022, la SASU Capital Immobilier a interjeté appel de cette décision. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2022. EXPOSE DES PRETENTIONS : Vu les conclusions du 23 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de la SASU Capital Immobilier qui demande à la cour de : Recevoir la Société Capital Immobilier en son appel et la dire bien fondée ; Infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce du Havre le 22 octobre 2021 qui a : - recevant la société Capital Immobilier en son opposition à l'encontre de l'ordonnance d'injonction de payer en date du 27 mai 2020, - Condamné la société Capital Immobilier à payer à Monsieur [X] la somme en principal de 13 000 € outre les intérêts légaux à compter du 27 mai 2020, ' Dit n'y avoir lieu à dommages-intérêts, Statuant à nouveau : -débouter Monsieur [X] [G] en sa demande en paiement de commissions suivant factures de commission numéros 005/2020, 006/2020, 007/2002 et 008/2020 ainsi que de sa demande au titre de dommages et intérêts, -débouter Monsieur [X] [G] de toutes ses demandes fins et conclusions, -condamner Monsieur [X] [G] à verser à la Société Capital Immobilier la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts, -condamner Monsieur [X] [G] à verser à la Société Capital Immobilier la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles, -condamner Monsieur [X] [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés pour ceux la concernant par la SELARL Gray & Scolan conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. Vu les conclusions du 27 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de M. [X] qui demande à la cour de : -débouter la société Capital Immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires, -confirmer le jugement du Tribunal de Commerce du Havre en date du 22 octobre 2021 en ce qu'il a : -condamné la Société Capital Immobilier à payer à Monsieur [G] [X] la somme en principal de 13 000€ outre les intérêts légaux à compter du 27 mai 2020 et jusqu'à complet paiement, -dit l'exécution provisoire de droit, -condamné la Société Capital Immobilier aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la présente instance et de l'ordonnance d'injonction de payer, ceux visés à l'article 701 du Code de Procédure Civile étant liquidés la somme de 104.84€ et à payer à Monsieur [G] [X] la somme de 2 500€ par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Y ajoutant : -condamner la société Capital Immobilier au paiement à Monsieur [G] [X] de la somme en principal de 1 250 € outre les intérêts légaux à compter du 27 mai 2020 et jusqu'à complet paiement correspondant à la facture 055/2020 demeurée impayée, -condamner la société Capital Immobilier au paiement à Monsieur [G] [X] de la somme de 4000 € de dommages intérêts en réparation du préjudice moral et personnel subi en lien avec la privation de revenus professionnels. -ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, -condamner la société Capital Immobilier au paiement à Monsieur [G] [X] de la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'au paiement des entiers dépens. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la demande en paiement de commissions  : La SASU Capital Immobilier soutient que les sommes réclamées ne sont pas dues aux motifs que : - les ventes réalisées par M. [X] et au titre desquelles il sollicite la condamnation de la SASU Capital Immobilier à lui payer des commissions ont été réalisées pour le compte de la SARL Mandats France qui a perçu les honoraires correspondants ; - il n'existe aucune preuve que la SASU Capital Immobilier a perçu des honoraires au titre de ventes conclues par la SARL Mandats France ; M. [X] ne produit aucun mandat signé entre les vendeurs et la SASU Capital Immobilier lui permettant de réclamer une quelconque commission ; - il n'existe aucune confusion de patrimoines, d'actif ou de passif entre la SASU Capital Immobilier et la SARL Mandats France laquelle est en liquidation judiciaire depuis le 19 juin 2020 et le simple fait que M. [K] ait été le dirigeant des deux sociétés ne suffit pas à le démontrer ; - si des ventes ont été réalisées alors que des mandats initiaux avaient été confiés à la SARL Mandats France, de nouveaux mandats ont été conclus avec la SASU Capital Immobilier qui a ainsi pu percevoir les honoraires correspondants ; M. [X] soutient que : -il a effectué de multiples ventes et seules restent à trancher le sort de quatre factures concernant MM. ou Mmes [Z], [E], [A] et [V] ; -la SASU Capital Immobilier n'a jamais contesté les factures émises par M. [X] au titre des ventes considérées. -l'activité de la SARL Mandats France a été intégralement reprise par la SASU Capital Immobilier; M. [K], dirigeant des deux sociétés utilisait indifféremment les boites email des deux sociétés, qui avaient la même adresse et qui exerçaient la même activité. Leur patrimoine étaient confondus. -certains dossiers de vente conclues par l'entremise de la SARL Mandats France ont fait l'objet d'un encaissement par la SASU Capital Immobilier tel le dossier « [I] ». Ce système était connu des autres agents immobiliers tels M. [R] qui en atteste. Réponse de la cour : Aux termes de l'article 1103 du code civil: ' Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'. Il résulte des dispositions de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Sur la société intermédiaire intervenue à la vente: Le litige entre les parties porte sur le paiement de commissions portant sur quatre ventes qu'il convient d'examiner successivement : 1°) Vente [Z] : M. [X] verse aux débats une facture n° 005/2020 qu'il a émise le 1er avril 2020 portant sur une somme de 1250 euros ainsi qu'une annonce à l'entête de la SASU Capital Immobilier portant sur une maison « Aplemont/Rouelles » de 128 m² mise en vente au prix de 179 000 euros. Il ne produit aucun mandat qui aurait été confié par M. ou Mme [Z] à la SASU Capital Immobilier ou à lui-même et ne justifie pas qu'une vente a été conclue à l'occasion de ce dossier « [Z] » que ce soit pour la SASU Capital Immobilier ou pour la SARL Mandats France. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a estimé que la vente visée par la facture n° 005/2020 n'était pas clairement établie et qu'il a rejeté cette demande. 2°) Vente [E] : M. [X] verse aux débats une attestation émanant de M. [E] aux termes de laquelle il a confié son appartement situé [Adresse 1] à M. [X] qui lui a présenté une proposition d'achat émanant d'un de ses clients et la vente s'est conclue devant notaire. Il produit une facture n° 006/2020 qu'il a émise le 1er avril 2020 portant sur une somme de 4500 euros ainsi qu'une annonce à l'entête de la SASU Capital Immobilier portant sur un appartement centre ville le Havre de 75 m² dont M. [E] était propriétaire mis en vente au prix de 119 000 euros. Toutefois, la SASU Capital Immobilier verse aux débats un mandat de vente du 30 juin 2017 donné par M. [E] à la SARL Mandats France portant sur le même appartement (pièce n° 23b) ainsi qu'un compromis de vente signé le 26 avril 2018 entre M. [E] et M. [D] en présence de la SARL Mandats France représentée par M. [K] au prix de 115 000 euros. Il produit également une reconnaissance d'honoraires établie par M. [E] au profit de la SARL Mandats France de 10 000 euros du 26 avril 2018. Il résulte de ces éléments que la vente du bien de M. [E] a été conclue par l'intermédiaire de la SARL Mandats France dont M. [X] était également agent commercial et non par la SASU Capital Immobilier. 3°) Vente [J]-[A] M. [X] verse aux débats une attestation émanant de M. [A] aux termes de laquelle M. [X] lui a proposé un bien situé [Adresse 6] appartenant à M. et Mme [J], qu'il s'est chargé des visites, a rédigé l'offre d'achat pour 212 000 euros et que la vente s'est conclue devant notaire le 11 octobre 2018. Il produit une facture n° 007/2020 qu'il a émise le 1er avril 2020 portant sur une somme de 5000 euros ainsi qu'une annonce à l'entête de la SASU Capital Immobilier portant sur une maison située au Havre de 106 m² dont M. et Mme [J] étaient propriétaires mise en vente au prix de 225 000 euros. Toutefois, la SASU Capital Immobilier verse aux débats un mandat de vente du 11 mai 2018 donné par M. et Mme [J] à la SARL Mandats France portant sur le même bien (pièce n° 25) ainsi qu'un compromis de vente signé le 2 juillet 2018 entre M. et Mme [J] et M. [A] et Mme [W] en présence de la SARL Mandats France représentée par M. [K] au prix de 202 000 euros (meubles compris). Il résulte de ces éléments que la vente du bien de M. et Mme [J] a été conclue par l'intermédiaire de la SARL Mandats France dont M. [X] était également agent commercial et non par la SASU Capital Immobilier. 4°) vente [V] : M. [X] verse aux débats une attestation émanant de M. [V] aux termes de laquelle il a confié sa maison située [Adresse 4] à M. [X] qui lui a présenté une proposition d'achat émanant d'un de ses clients et la vente s'est conclue devant notaire. Il produit une facture n° 008/2020 qu'il a émise le 1er avril 2020 portant sur une somme de 3500 euros ainsi qu'une annonce à l'entête de la SASU Capital Immobilier portant sur une maison de 84 m² dont M. et Mme [V] étaient propriétaires mise en vente au prix de 149 000 euros. Toutefois, la SASU Capital Immobilier verse aux débats un mandat de vente du 13 avril 2018 donné par l'indivision [V] représentée par M. [V] à la SARL Mandats France portant sur le même bien (pièce n° 26) ainsi qu'un compromis de vente signé le 23 mai 2018 entre les consorts [V] et M. et Mme [P] en présence de la SARL Mandats France représentée par M. [K] au prix de 146 000 euros. Il produit également une reconnaissance d'honoraires établie par les consorts [V] au profit de la SARL Mandats France de 9000 euros du 23 mai 2018. Il résulte de ces éléments que la vente du bien des consorts [V] a été conclue par l'intermédiaire de la SARL Mandats France dont M. [X] était également agent commercial et non par la SASU Capital Immobilier. Sur la société redevable des commissions des ventes [E], [J]-[A] et [V]: M. [R] déclare dans son attestation que : - les mandats signés initialement avec la SARL Mandats France ont été repris par la SASU Capital Immobilier ; - l'activité de la SARL Mandats France a été reprise par la SASU Capital Immobilier ; - il a dû menacer M. [K] de poursuites afin d'être payé de ses commissions. Il ne ressort pas de ces propos que les honoraires des trois ventes litigieuses ont été encaissées par la société Capital Immobilier. Si M. [X] produit un mandat donné par M. [I] à la SARL Mandats France le 25 avril 2018, la SASU Capital Immobilier verse toutefois aux débats un mandat de vente qui lui a été confié par M. et Mme [I] le 30 août 2018 ainsi qu'un compromis de vente de leur maison signé par ces derniers et M. [L], en présence de la SASU Capital Immobilier, au prix de 125 000 euros le 4 septembre 2018. Il s'ensuit que l'allégation soutenue par M. [X] selon lequel M. et Mme [I] ont fait vendre leur bien par l'intermédiaire de la SARL Mandats France et que le fruit de la vente a été encaissé par la SASU Capital Immobilier n'est pas démontrée. Il ressort des extraits des registre du commerce et des sociétés produits par M. [X] que les sociétés Capital Immobilier et Mandats France n'ont pas le même numéro d'immatriculation 800 735 060 pour Mandats France et 841 383 656 pour Capital Immobilier, des adresses distinctes ([Adresse 3] et [Adresse 2] pour la SASU Capital Immobilier et [Adresse 5] pour la SARL Mandats France). La liquidation judiciaire de la société Mandats France a été prononcée le 19 juin 2020, la date de cessation des paiements étant fixée au 1er février 2020, plus d'une année après les ventes litigieuses. L'existence d'un dirigeant identique ne suffit pas à démontrer que la société Capital Immobilier a encaissé des honoraires devant revenir à la société Mandats France. Enfin, l'absence de contestation de factures ne saurait entraîner une reconnaissance de dette. Il résulte de tout ceci que M. [X] échoue à démontrer que la SASU Capital Immobilier a encaissé les honoraires des ventes [E], [J]-[A] et [V] négociées par la société Mandats France et qu'elle est par conséquent redevable des commissions correspondantes. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a fait droit aux demande de M. [X] relatives aux commission [E], [J]-[A] et [V] et a condamné la SASU Capital Immobilier à lui payer la somme de 13 000€ outre les intérêts légaux à compter du 27 mai 2020. Monsieur [O] sera débouté de ses demandes en paiement de commissions. Sur les demande en paiement de dommages et intérêts  : Dès lors que la SASU Capital Immobilier n'est pas la débitrice des commissions réclamées par M. [X], la demande indemnitaire qu'il présente au titre d'un préjudice moral et d'un trouble dans ses conditions d'existence ne peut prospérer. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. La SASU Capital Immobilier réclame une somme de 5000 euros de dommages et intérêts en soutenant que M. [X] n'a pas hésité à faire bloquer des commissions chez les notaires en charge des ventes, retardant le paiement des commissions et altérant l'image de la SASU Capital Immobilier auprès des professionnels avec lesquels elle collabore régulièrement. La SASU Capital Immobilier ne produisant aucune pièce démontrant l'existence d'un quelconque préjudice, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. PAR CES MOTIFS : La cour statuant par arrêt contradictoire ; Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a : -condamné la SASU Capital Immobilier à payer à M. [X] la somme en principal de 13 000 euros outre les intérêts légaux à compter du 27 mai 2020 et jusqu'à complet paiement ; Statuant à nouveau : Déboute M. [X] de toutes ses demandes en paiement de commissions ; Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ; Y ajoutant : Condamne M. [X] aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct accordé à la SELARL Gray & Scolan ; Condamne M. [X] à payer à la SASU Capital Immoblier la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel. La greffière La présidente