Cour d'appel, 12 mars 2024. 22/00893

[Adresse 4] C/ [Z] [B] Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1re chambre civile ARRÊT DU 12 MARS 2024 N° RG 22/00893 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F7ZQ MINUTE N° Décision déférée à la Cour : jugement du 02 mars 2022, rendu par le tribunal de proximité de Saint-Dizier - RG : 11-20-0099 APPELANT : Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DUCHANGE prise en la personne de son syndic bénévole, Madame [U] [F], domiciliée en cette qualité : [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Olivier WOIMBEE, membre de la SELARL OLIVIER WOIMBEE, avocat au barreau de HAUTE-MARNE INTIMÉE : Madame [Z] [B] [Adresse 3] [Localité 2] Non représentée COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 janvier 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Leslie CHARBONNIER, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Sophie BAILLY, Conseiller, Leslie CHARBONNIER, Conseiller, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 12 Mars 2024, ARRÊT : rendu par défaut, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Mme [Z] [B] est copropriétaire du lot n°1 au sein de [Adresse 4] située au [Adresse 1] à [Localité 5]. Par acte du 4 juin 2020, Ie syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] a fait assigner Mme [Z] [B] devant Ie tribunal de proximité de St-Dizier en paiement d'un arriéré de charges de copropriété, à hauteur de 7 842,63 euros arrêté au 1er octobre 2021. Mme [B] a invoqué une exception d'inexécution reprochant au syndicat des copropriétaires un manquement à ses obligations, notamment d'entretien des parties communes, à l'origine de plusieurs dégâts des eaux. Elle a présenté à titre reconventionnel une demande indemnitaire. Par jugement du 2 mars 2022, le tribunal de proximité de Saint Dizier a : - condamné Mme [Z] [B] au paiement de la somme de 4 481,60 euros au titre des charges de copropriété représentant les appels de fonds de 2019, 2020 et 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, - autorisé Mme [Z] [B] à s'acquitter de cette somme en 23 mensualités de 50 euros chacune et une dernière qui soldera la dette en principal et intérêts, - s'est déclaré compétent pour connaître de la demande reconventionnelle formée par Mme [B] [Z] en paiement de la somme de 15 000 euros au titre du préjudice locatif lié au manque d'entretien de l'immeuble, - débouté Mme [Z] [B] de sa demande d'expertise judiciaire, - débouté Mme [Z] [B] de sa demande de dommages-intérêts, - débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Duchange de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, - débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires, - condamné Mme [Z] [B] aux dépens, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que le jugement est exécutoire par provision. Par déclaration du 25 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Duchange, pris en la personne de son syndic bénévole, Mme [U] [F], a interjeté appel de ce jugement, dont il critique expressément les chefs suivants : - celui ayant condamné Mme [B] à ne lui payer que 4 481,60 euros, au lieu des 7 842 euros demandés, au titre des charges de copropriété - celui ayant accordé des délais de paiement à Mme [B], - celui l'ayant débouté de sa demande indemnitaire pour résistance abusive de Mme [B], - celui ayant rejeté sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au terme de conclusions remises au greffe le 10 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 32 de la loi Elan du 23 novembre 2018, et 1231-6 du code civil, de': -faire droit à son appel, -infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chaumont, tribunal de proximité de Saint-Dizier le 2 mars 2022, -condamner Mme [B] à lui payer : . la somme de 8 223,43 euros au titre des charges impayées arrêtées à la date du 15 juillet 2022 avec intérêts de droit sur 7 001,54 euros à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2019, sur 8 083,27 euros à compter de la mise en demeure du 21 avril 2022 et sur 8 223,43 euros à compter de la mise en demeure du 15 juillet 2022, . 2 500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, . 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance. -rejeter la demande de délai de paiement, Mme [B] n'étant pas une débitrice malheureuse de bonne foi, -confirmer le jugement entrepris pour le surplus en ce qu'il a débouté Mme [B] de sa demande de dommages et intérêts ainsi que de sa demande d'expertise et en ce qu'il a condamné Mme [B] aux dépens, Y ajoutant, -condamner Mme [B] à payer à hauteur de cour la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner Mme [B] aux entiers dépens d'appel dans lesquels seront compris, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndic notamment les frais de mise en demeure et les actes d'émolument des huissiers de justice et de droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Le syndicat des copropriétaires a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions à Mme [B] par acte du 4 novembre 2022, déposé à l'étude. Mme [B] n'a pas constitué avocat. La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 décembre 2023. Sur ce la cour L'appel est limité': - au quatum de la condamnation de Mme [B], le tribunal l'ayant limité à la somme de 4 481,60 euros au lieu de 7 842 euros demandés en première instance, - aux délais de paiement accordés à Mme [B], - au débouté de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, - à l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile. La cour n'est pas saisie des autres chefs du jugement déféré. 1/ Sur le montant des charges impayées par Mme [B] et leur actualisation Selon l'article 10 de la loi n°65-557 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. L'article 14-1 de la même loi, dans sa rédaction applicable, précise que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Le solde débiteur éventuel correspondant à la différence entre le total des dettes du syndicat réglées ou restant à régler et le total des appels de fonds lancés par le syndic, qu'il y aura lieu de répartir entre les copropriétaires dans les conditions prévues au règlement de copropriété, ne devient exigible qu'après l' approbation par l' assemblée générale des comptes de l'exercice écoulé. À partir de cette approbation, le syndic est en droit de réclamer le paiement des soldes débiteurs au titre des charges communes de l'exercice. Les comptes étant devenus définitifs, les copropriétaires qui ne les ont pas approuvés en assemblée générale ne peuvent échapper à l'obligation de payer les soldes qu'en obtenant l'annulation judiciaire de la décision approbative ou de la répartition des charges contraire aux prescriptions de l'article 10 de la loi ou encore la modification de cette répartition. Pour obtenir paiement des charges de copropriété, le syndicat doit justifier : - des procès-verbaux d'assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants, -des documents comptables, sachant que pour ces derniers, il peut être suppléé à l'absence des appels de charges par les extraits du grand livre. En l'espèce, il résulte des pièces produites par le syndicat appelant que la société SBR Immobilier-Square-Habitat, syndic professionnel de la copropriété a été révoqué de ses fonctions selon assemblée générale extraordinaire du 2 mai 2019. Pour justifier de ses demandes à l'encontre de Mme [B], le nouveau syndic dispose du décompte particulier de celle-ci entre le 1er janvier 2011 et le 15 janvier 2019 lequel reprend la date et le montant des appels de fonds, les régularisations après chaque assemblée générale approuvant les comptes et les règlements de la copropriétaire. Il est produit également': -le grand livre de la copropriété pour les années 2017 et 2018, -deux attestations du cabinet d'expertise-comptable Eco-Expertise Comptable déclarant sincères les comptes des exercices des années 2018 et 2019, -le procès verbal d'assemblée générale du 13 octobre 2020 approuvant les comptes desdits exercices 2018 et 2019, -le procès verbal d'assemblée générale du 3 mars 2021 approuvant les comptes de l'exercice 2020, -le procès verbal d'assemblée générale du 19 avril 2022 approuvant les comptes de l'exercice 2021. Il est établi par ailleurs que Mme [B] a été convoquée aux diverses assemblées générales et a reçu copie du procès verbal desdites assemblées générales. Il est observé que Mme [B] n'a aucunement contesté la répartition des charges au regard des décomptes produits. Par ailleurs, c'est à juste titre que les premiers juges, considérant que l'exception d'inexécution ne s'appliquait pas en l'absence de contrat entre le copropriétaire et le syndicat de copropriété et que le copropriétaire qui ne règle pas ses charges ne peut pas opposer valablement l'inexécution par le syndicat de ses obligations, ont rejeté le moyen soulevé par Mme [B]. Au regard des décomptes produits et en application de l'article 566 du code de procédure civile, le syndicat appelant est en conséquence recevable et fondé à réclamer la somme actualisée de 8 233, 43 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 31 décembre 2021 et charges provisionnelles 2022 arrêtées au 15/07/2022. Selon l'article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Ainsi, en l'espèce, la somme de 8 233, 43 euros produit intérêts au taux légal à compter : - de la mise en demeure du 20 décembre 2019 sur le principal de 7 001,54 euros, - de la mise en demeure du 21 avril 2022 sur le principal de 1 081,73 euros - du 4 novembre 2022, date de signification des conclusions de l'appelant à l'intimée, sur le principal de 150,16 euros, étant observé qu'il n'est pas justifié d'une mise en demeure du 15 juillet 2022. 2/ Sur les délais de paiement Pour accorder des délais de paiement, en application de l'article 1343-5 du code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. A hauteur de cour, Mme [B], qui ne comparait pas, ne justifie pas de sa situation personnelle et financière actualisée. Au demeurant, elle a cessé de régler ses charges de copropriété, un seul versement de 35 euros ayant été enregistré sur l'année 2020 et trois versements sur l'année 2021 pour un montant total de 98,90 euros. Elle a, de fait, bénéficié des plus larges délais de paiement de sorte que le jugement déféré est infirmé sur ce point. 3/ Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires Elle est fondée sur les dispositions du dernier alinéa de l'article 1231-6 du code civil selon lesquelles le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il ne s'agit donc pas comme indiqué dans le dispositif des conclusions de l'appelant d'une demande indemnitaire pour 'procédure abusive et injustifiée' mais d'une demande indemnitaire pour résistance abusive de Mme [B] à payer les charges de copropriété qui lui incombent. Le syndicat des copropriétaires fait valoir en page 13 de ses conclusions que le comportement de Mme [B] est à l'origine de difficultés financières l'ayant 'contraint de faire face aux nécessités de trésorerie pour son fonctionnement' et ayant conduit à différer la réalisation de travaux urgents. Outre que l'appelant ne précise ni comment, et donc à quel coût, il a pallié aux difficultés de trésorerie qu'il allègue, ni quels sont les travaux urgents qui n'ont pu être réalisés, il ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations et évoque les conséquences des impayés d'autres copropriétaires. Ainsi, à supposer que Mme [B] puisse être regardée comme étant de mauvaise foi, le syndicat échoue à établir qu'il subit un préjudice particulier indépendant de celui causé par le simple retard de paiement. Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande indemnitaire. 4/ Sur les demandes accessoires Le jugement déféré est confirmé sur les dépens. Mme [B], partie succombante, est condamnée aux dépens d'appel, en ce compris conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d'une créance contre le copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Tenue aux dépens, Mme [B] est condamnée à payer au syndicat appelant une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et d'appel. Par ces motifs La cour dans les limites de sa saisine, Infirme les dispositions critiquées du jugement déféré, sauf celle ayant débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire pour résistance abusive, Statuant à nouveau et ajoutant, Condamne Mme [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Duchange, pris en la personne de son syndic bénévole, Mme [U] [F], la somme de 8 233,43 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 31 décembre 2021 et des charges provisionnelles 2022 arrêtées au 15 juillet 2022, avec intérêts au taux légal : - à compter du 20 décembre 2019 sur le principal de 7 001,54 euros, - à compter du 21 avril 2022 sur celui de 1 081,73 euros, - et à compter du 4 novembre 2022, sur le principal résiduel de 150,16 euros, Dit n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Mme [B], Condamne Mme [Z] [B] aux dépens d'appel, Condamne Mme [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Duchange, pris en la personne de son syndic bénévole, Mme [U] [F], la somme globale de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le président