Cour d'appel, 24 mai 2022. 20/00492

ARRET N° N° RG 20/00492 N° Portalis DBWA-V-B7E-CF4O S.A.R.L. LA SOCIÉTÉ AGENCE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT « AFDI » C/ A.S.L. PARC DE CLUNY Syndicat RESIDENCE LE PARC DE CLUNY COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 24 MAI 2022 Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 30 Juin 2020, enregistré sous le n° 18/01741 ; APPELANTE : LE GROUPE AGENCE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT Représenté par son gérant en exercice [Adresse 19] [Localité 16] Représentée par Me Romain PREVOT, MEMBRE DE L'AARPI WINTER-DURENNEL PREVOT & BALADDA, avocat au barreau de MARTINIQUE INTIMEES : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LE PARC DE CLUNY, représentée par son syndic la Société CARAIBES GERANCE DIRECT [Adresse 19] [Localité 16] Représentée par Me Chantal MEZEN, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE Me Chantal SAINT-CYR, de SAINT-CYR AVOCATS SELARLU, avocat plaidant, au barreau de PARIS L'ASSOCIATION SYNDICAT LIBRE, représentée par son syndic SASU EASY SYNDIC [Adresse 3] [Localité 16] Représentée par Me Chantal MEZEN, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE Me Chantal SAINT-CYR, de SAINT-CYR AVOCATS SELARLU, avocat plaidant, au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Mars 2022 sur le rapport de Monsieur Thierry PLUMENAIL, devant la cour composée de : Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller qui en ont délibéré. Greffière, lors des débats : Mme Micheline MAGLOIRE, Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 24 Mai 2022 ; ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'alinéa 2 de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE La société LE GROUPE AGENCE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT, est propriétaire d'une parcelle de terrain sise à [Adresse 19], et cadastrée section BN [Cadastre 9]. Cette parcelle provenait de la division d'une parcelle plus grande, appartenant à Mme [Y], alors cadastrée sous le n°[Cadastre 14]. Suite à cette cession, la parcelle n°[Cadastre 14] a été divisée en deux parcelles cadastrées : - BN [Cadastre 9], acquise par la société LE GROUPE AGENCE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT ; - BN [Cadastre 10], conservée par Mme [Y]. La société LE GROUPE AGENCE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT, est également propriétaire, d'une parcelle cadastrée section BN [Cadastre 12], pour l'avoir acquise selon acte notarié du 16 juin 2017, publiée à la conservation des hypothèques de [Localité 20] sous les références Volume 2017P n°2980. La société LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT expose que la parcelle BN [Cadastre 12] se trouve aujourd'hui en situation d'enclave. En effet, lors de son acquisition, en 1982, la parcelle BN n°[Cadastre 14] qui correspond aux parcelles actuellement cadastrées section BN [Cadastre 9], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], bénéficiait selon le titre de propriété d'une servitude de 3 mètres de large. Cette servitude de passage est reprise, tant dans l'acte de propriété de Mme [Y] du 05 mars 1982, que dans le titre de propriété de la SCI PARC DE CLUNY, société qui a réalisé la résidence PARC de CLUNY, aux droits de laquelle vient aujourd'hui le syndicat de copropriété. Cependant, à la suite de différentes constructions et aménagements, cette servitude est aujourd'hui inutilisable. Suite à une assignation en référé expertise diligentée par le syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY en date du 2 juillet 2008, le juge des référés du tribunal de grande instance de Fort-de-France a désigné Monsieur [V] en qualité d'expert judiciaire, aux fi ns de déterminer si les servitudes existantes permettaient à la propriété [Y] d'accéder à la voie publique, de dire si elle était enclavée et de proposer dans cette hypothèse différentes propositions de passage. L'expert désigné par le tribunal a conclu que, en l'état actuel, la servitude ne peut matériellement plus se faire dans l'assiette qui est prévue selon les titres d'origine des fonds dominants (Madame [Y], acte de 1982) et des fonds servants (PARC DE CLUNY, acte de 1986). Par assignation délivrée le 19.09.2018 la société LE GROUPE AGENCE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT a saisi le tribunal judiciaire de Fort-de-France aux fins de : Vu les dispositions de l'article 682 du Code civil, Vu le rapport d'expertise judiciaire de M. [V], - DEBOUTER L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE du parc de Cluny de son moyen d'irrecevabilité, débouter les défenderesses de leurs demandes reconventionnelles ; - CONSTATER l'état d'enclave de la parcelle BN n°[Cadastre 12] ; - FIXER l'assiette de la servitude de passage au profit de Le GROUPE AGENCE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT, selon l'itinéraire du rapport d'expertise de Monsieur [V] correspondant à la solution fixant l'assiette de la servitude sur les parcelles n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 15] appartenant au syndicat de copropriété, d'une largeur de 8 mètres et sur une longueur devant permettre l'accès à la parcelle cadastrée BN n°[Cadastre 12], jusqu'à la voie publique ; - FIXER l'indemnité à verser au syndicat de copropriété le PARC de CLUNY ; - DIRE ET JUGER que le jugement à intervenir vaudra titre de servitude au profit du GROUPE AGENCE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT et qu'il sera publié en marge de l'acte de propriété de la susnommée daté du 16 juin 2017, publié et enregistré le 30 juin 2017 sous les références Volume 2017P n° 2980 ; - DIRE ET JUGER que le jugement à intervenir le syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY et L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU PARC DE CLUNY ; - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY et L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU PARC DE CLUNY à payer à la SARL LE GROUPE AGENCE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement rendu le 30 juin 2020, le tribunal judiciaire de Fort de France a statué comme suit : - Déclaré la demande de la SARL GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENTS à l'endroit de l'Association Syndicale Libre du PARC DE CLUNY irrecevable ; - Débouté la SARL GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENTS de ses demandes ; - Condamné la SARL GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENTS aux entiers dépens de l'espèce dont distraction au profit de Maître MEZEN ; - Condamné la SARL GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENTS à verser au syndicat de copropriété LE PARC DE CLUNY la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire. Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 26 novembre 2020, la SARL LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT a critiqué tous les chefs de jugement. Dans des conclusions d'appelant devant la cour d'appel de Fort-de-France du 22 février 2021, la société LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT demande à la cour d'appel de: - INFIRMER le jugement rendu le 30.06.2020 par le tribunal judicaire de Fort-de-France ; Statuant à nouveau : - DEBOUTER L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE du parc de Cluny de son moyen d'irrecevabilité, débouter les défenderesses de leurs demandes reconventionnelles ; - CONSTATER l'état d'enclave de la parcelle Section BN n° [Cadastre 12], lieudit [Adresse 17]); - FIXER l'assiette de la servitude de passage au profit de Le GROUPE AGENCE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT, selon l'itinéraire du rapport d'expertise de Monsieur [V] correspondant à la solution fixant l'assiette de la servitude sur les parcelles n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 15] appartenant au syndicat de copropriété, d'une largeur de 8 mètres et sur une longueur devant permettre l'accès à la parcelle cadastrée BN n°[Cadastre 12], jusqu'à la voie publique ; - FIXER l'indemnité à verser au syndicat de copropriété le PARC de CLUNY ; - DIRE ET JUGER que le jugement à intervenir vaudra titre de servitude au profit du GROUPE AGENCE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT et qu'il sera publié en marge de l'acte de propriété de la susnommée daté du 16 juin 2017, publié et enregistré le 30 juin 2017 sous les références Volume 2017P n° 2980 ; - DIRE ET JUGER que le jugement à intervenir (') le syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY et L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU PARC DE CLUNY ; - Subsidiairement et avant dire droit : - ORDONNER un complément d'expertise (article 283 du code de procédure civile), afin de déterminer quel passage est le moins dommageable pour désenclaver la parcelle BN [Cadastre 12] et s'il est envisageable de fixer son assiette sur la parcelle BN n°[Cadastre 9] ; - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY et L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU PARC DE CLUNY à payer à la SARL GROUPE AGENCE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La SARL LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT expose que, lors de son acquisition suivant acte du 16 juin 2017, elle a tenté pour désenclaver la parcelle acquise, cadastrée section BN n°[Cadastre 12] de proposer au syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY d'acquérir la parcelle [Cadastre 8] qui appartient au syndicat de copropriété et la mise en place d'une servitude de passage. Elle indique que l'expert judiciaire a relevé qu'il était impossible de démontrer l'existence d'un enclavement volontaire du propriétaire actuel ou des auteurs, a retenu l'état d'enclave de la parcelle BN n°[Cadastre 12] et a conclu que le passage ne pouvait se faire que sur la propriété du parc de Cluny, en proposant trois options de passage, dont une conforme au protocole d'accord qui avait été validé en assemblée générale de la copropriété du Parc de Cluny, en date du 03 juin 1997. Elle fait valoir également que la parcelle BN n°[Cadastre 12] n'a d'autre issue pour accéder à la voie publique que de passer sur la propriété du syndicat de copropriété du Parc de Cluny. La SARL LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT ajoute que, contrairement à ses allégations, L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE du parc de Cluny est propriétaire des parcelles section BN [Cadastre 7] et [Cadastre 8] sises lieudit [Adresse 17]. Par ailleurs, la SARL LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT expose que, pour fixer l'assiette de la servitude, le juge doit tenir compte des intérêts de l'héritage soumis à celle-ci, de même encore que des nécessités du fonds enclavé. Elle précise que l'assiette de la servitude qui permettrait le désenclavement de la parcelle BN n°[Cadastre 12] serait fixée sur des parcelles actuellement en friche, ne supportant aucune construction ou aucun aménagement, soit les parcelles n°[Cadastre 8], [Cadastre 7] et [Cadastre 15] appartenant au syndicat de copropriété du parc de Cluny. Elle fait valoir que, à défaut d'établir le trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique en application de l'article 683 du code civil, le choix de l'assiette de la servitude sur les parcelles n°[Cadastre 8], [Cadastre 7] et [Cadastre 15] serait le moins dommageable. La SARL LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT ajoute que le fait d'être propriétaire des deux parcelles contigües BN n°[Cadastre 9] et BN n°[Cadastre 12] n'a pas fait disparaître la situation d'enclave qui était préexistante à l'acquisition du 17 juin 2017. Elle conclut que les dépendances bloquant l'accès à la voie publique ont été construites avant même l'établissement de la servitude et qu'il incombe aux intimés de démontrer la cessation de l'enclave qui s'induirait de l'unité foncière constituée par la réunion des parcelles BN n°[Cadastre 9] et [Cadastre 12]. Dans des conclusions d'intimé d'appel et d'appel incident du 20 mai 2021, L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU PARC et le syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY demandent à la cour d'appel de : - DECLARER RECEVABLE MAIS MAL FONDE l'appel interjeté par GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENTS ; Confirmer la décision en ce qu'elle a : - DECLARE la demande de la SARL GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENTS à l'endroit de l'association L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU PARC DE CLUNY irrecevable ; - DEBOUTE la SARL GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENTS de ses demandes ; - CONDAMNE la SARL GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENTS aux entiers dépens de l'espèce dont distraction au profit de Maître MEZEN ; - CONDAMNE la SARL GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENTS à verser au syndicat de copropriété LE PARC DE CLUNY la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - DECLARER RECEVABLE ET BIEN FONDEE le syndicat des copropriétaires DU PARC DE CLUNY en son appel incident en ce qu'i1 n'a pas été dite éteinte la servitude de passage issue de la parcelle cadastrée section BN numéro [Cadastre 14] ; - INFIRMER la décision entreprise sur ce point et, statuant à nouveau ; - PRONONCER l'extinction de la servitude de passage dont bénéficiait conventíonnellement celle-ci ; - CONDAMNER SARL GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENTS à porter et payer au syndicat des copropriétaires DU PARC DE CLUNY et à L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE la somme de 6000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER la SARL GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENTS en tous les dépens. L'association L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU PARC et le syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY rappellent que Madame [Y] a procédé à une division parcellaire de sa parcelle BN n°[Cadastre 14] en deux parcelles BN n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] et que le GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT a acquis le 28 septembre 2004 la parcelle BN n°[Cadastre 9]. Ils précisent que, le 31 janvier 2008, Madame [Y] a divisé la parcelle BN n°[Cadastre 10] en deux parcelles BN n°[Cadastre 11] et [Cadastre 12], cette parcelle étant vendue à la même date à la SCI Les jardins de Cluny avant d'être cédée le 16 juin 2017 à la SARL GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT. Ils indiquent également que la SCI Le parc de Cluny a apporté à la copropriété du PARC DE CLUNY les parcelles BN n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] dont elle est propriétaire. L'association L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU PARC et le syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY ajoutent qu'un règlement de copropriété contenant état descriptif de division a été dressé par Maître [Z] le 4 octobre 1988 publié à la conservation des hypothèques le 8 décembre 1988 volume 3472 n°5, et que, suite à un PV d'arpentage, les parcelles cadastrées section BN numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ont été regroupées, rectifiées puis divisées en HUIT lots constituant 6 propriétés distinctes. Par ailleurs, L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU PARC et le syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY exposent que les accès proposés par l'expert judiciaire ne pourront se faire que dans l'alignement et la largeur des accès déjà existants ou dans le prolongement d'accès prévu lors de la vente à la SCI du parc de Cluny mais que les propositions de l'expert ne sont pas opposables à l'association L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU PARC DE CLUNY, celle-ci n'ayant pas été partie aux opérations d'expertise. Ils soutiennnent que L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU PARC DE CLUNY doit être mise hors de cause, n'étant pas propriétaire des parcelles BN n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 15]. L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU PARC et le syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY font valoir qu'il n'est pas démontré que le trajet le plus court depuis la parcelle BN [Cadastre 11] pour accéder à la RD 44, qui passe par la parcelle BN [Cadastre 9], serait plus dommageable que le passage par les parcelles BN [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 15]. Ils indiquent que les parcelles BN n° [Cadastre 12] et [Cadastre 9] constituent une même unité foncière depuis l'acquisition par l'appelant de la parcelle BN [Cadastre 9] le 16 juin 2017, de sorte que la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 9] ayant un accès direct sur la voie publique dite route de Cluny, la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 12] n'est pas enclavée. Ils ajoutent que le jugement entrepris devra être confirmé en ce que, en l'absence d'élément ou d'indication relatifs à la consistance des dépendances érigées sur la parcelle n°[Cadastre 9] et au coût de leur destruction, il a dit que la parcelle BN n°[Cadastre 12] devra emprunter un chemin de servitude par la parcelle BN n°[Cadastre 13] pour être désenclavée et accéder à la voie publique qu'est la RD 44. Enfin, L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU PARC et le syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY sollicitent que soit jugée éteinte la servitude de passage issue de la parcelle BN n°[Cadastre 14] et dont disposait la parcelle BN n°[Cadastre 12], en raison de l'absence d'enclave constatée. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 décembre 2021. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées. L'affaire a été plaidée le 25 mars 2022. La décision a été mise en délibéré au 24 mai 2022. MOTIFS DE LA DECISION Conformément aux dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l'espèce, il résulte de l'acte authentique rédigé le 04 octobre 1988 par Maître [Z], notaire à [Localité 20], qu'il est formé une Association Syndicale Libre qui existera entre les représentants des cinq groupes de propriétaires des parcelles qui constituent l'assiette foncière de l'ensemble immobilier de la Société Civile Immobilière LE PARC DE CLUNY, qui comprend notamment le lot n°4 cadastré section BN n°[Cadastre 7] et le lot n°7 cadastré section BN n°[Cadastre 8]. Cette association a pour objet, d'une façon générale, toutes opérations financières, mobilières et immobilières se rapportant à l'entretien des biens communs à tous les propriétaires des cinq groupes de l'ensemble immobilier, constituant des éléments d'équipement et notamment les canalisations, la voirie et les réseaux. Dès lors, la cour relève que l'Association Syndicale Libre n'est pas propriétaire des parcelles litigieuses et l'appelante ne produit pas d'acte de propriété en ce sens. Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de la société GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT formée à l'encontre de l'association syndicale libre du PARC DE CLUNY. L'article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. Madame [Y] a acquis en 1982 auprès des époux [G] une parcelle de terrain sise à [Adresse 19] et cadastrée section BN [Cadastre 14]. Cette parcelle n°[Cadastre 14] a été divisée en deux parcelles cadastrées BN n°[Cadastre 9] et BN n°[Cadastre 10]. Contrairement à ce que prétend l'appelante dans ses dernières conclusions, la parcelle BN n°[Cadastre 9], vendue en 2004 à la société LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT, n'a pas fait l'objet d'une division; en réalité, il s'agit de la parcelle BN n°[Cadastre 10] qui a été divisée le 31 janvier 2008 en deux parcelles cadastrées section BN n°[Cadastre 11] et BN n°[Cadastre 12]. Madame [Y] a conservé la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 11] et a vendu le 31 janvier 2008 la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 12] à la SCI LES JARDINS DE CLUNY qui l'a cédée à son tour le 16 juin 2017 à la société LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT. La société LE GROUPE AGENCE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT est donc devenue propriétaire le 20 juillet 2004 de la parcelle de terrain sise à [Adresse 19], et cadastrée section BN [Cadastre 9], puis le 16 juin 2017 de la parcelle BN n°[Cadastre 12]. Il est établi que, lors de son acquisition, en 1982, la parcelle BN n°[Cadastre 14] qui correspond aux parcelles actuellement cadastrées section BN [Cadastre 9], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], bénéficiait selon le titre de propriété d'une servitude de 3 mètres de large. Il n'est pas non plus contesté que cette servitude de passage est reprise, tant dans l'acte de propriété de Mme [Y] du 05 mars 1982, que dans le titre de propriété de la SCI PARC DE CLUNY, société qui a réalisé la résidence PARC de CLUNY, aux droits de laquelle vient aujourd'hui le syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY. Cependant, à la suite de différentes constructions et aménagements, cette servitude conventionnelle est aujourd'hui inutilisable. En l'espèce, il résulte d'un rapport d'expertise judiciaire clos le 31 décembre 2010 par Monsieur [O] [V], géomètre-expert, que, dans l'acte de vente du 05 mars 1982 [Y]-[G], il est enregistré une servitude selon laquelle 'l'immeuble vendu a accès au chemin joignant [Adresse 19], dénommé '[Adresse 18]' par un chemin de trois mètres de largeur, longeant les propriétés [P] et [H] ou ayant droits'. Il ressort également de l'acte de vente du 28 novembre 1986 CLEMENTE-SCI PARC DE CLUNY que 'le terrain présentement vendu est grevé d'une servitude de trois mètres de large le long de sa limite Nord au profit de la propriété de Mlle [Y] lui permettant l'accès par la parcelle cadastrée sous le n°[Cadastre 15] leur appartenant vers le [Adresse 17]', cette servitude longeant les propriétés [P] et la propriété [U]. L'expert a constaté que la description de la servitude dans les deux titres est identique, dès lors que, d'une largeur de trois mètres, elle se situe au nord de la propriété du PARC DE CLUNY et qu'elle longe les propriétés [P], [U] et [H]. Toutefois, l'expert a relevé que cette servitude des actes de 1982 et 1986 n'a pas été mise en place dans les conditions énoncées dans la mesure où le nouvel état des lieux n'a pas pris en compte la position des dépendances qui existait pourtant lors de l'acquisition par Madame [Y] de la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 14]. L'expert explique que la description actuelle de la servitude selon les actes de 1982 et 1986, instaurée pour desservir l'ancienne parcelle cadastrée section BN [Cadastre 14], ne permet pas de desservir les parcelles cadastrées section BN [Cadastre 11] et [Cadastre 12] puisqu'elle a un accès direct sur la parcelle BN n°[Cadastre 9] et sur le bâtiment de dépendance érigé sur cette parcelle, bloquant alors le passage. L'article 684 dispose que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable. La société GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT expose que la parcelle BN n°[Cadastre 12] se trouve aujourd'hui en situation d'enclave. Elle sollicite un droit de passage sur les fonds cadastrés section BN [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 15] afin d'accéder à l'avenue [Adresse 17] sur le fondement du rapport d'expertise en date du 31 décembre 2010. Elle fait valoir que l'expert judiciaire a retenu l'état d'enclave de la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 12]. Il résulte effectivement des plans des états des lieux annexés au rapport d'expertise que la parcelle acquise le 31 janvier 2008 par la SCI LES JARDINS DE CLUNY et cadastrée section BN n°[Cadastre 12] était enclavée, dès lors que l'assiette de la servitude d'origine, qui devait permettre de desservir la parcelle BN n°[Cadastre 12], donnait directement sur la parcelle BN n°[Cadastre 9] et sur le bâtiment de dépendance appartenant depuis le 20 juillet 2004 à la société GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT. Or, la cour relève que, à compter du 16 juin 2017, la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 12], contigüe à la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 9], est devenue la propriété de la société LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT, de sorte que la parcelle BN n°[Cadastre 12] peut bénéficier depuis cette date, via la parcelle BN n°[Cadastre 9], d'un accès à la voie publique, en l'occurrence la R.D. 44: en effet, Monsieur [O] [V] a noté que cet accès vers la R.D. 44 existait déjà en 1982 lors de l'acquisition par Madame [Y] de la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 14] et que, bien qu'il ne soit pas mentionné dans son titre de propriété du 23 novembre 1995, cet accès vers la R.D. 44 a également été emprunté, entre 1995 et 2004, par l'acquéreur de la parcelle BN n°[Cadastre 9], Monsieur [D]. La cour en déduit que la parcelle BN n°[Cadastre 9] étant issue de la division du fonds d'origine BN n°[Cadastre 14] a l'obligation d'offrir un accès à la parcelle BN n°[Cadastre 12] vers la R.D. 44. Par ailleurs, il n'est pas contesté que la parcelle BN n°[Cadastre 12] jouxte la parcelle BN n°[Cadastre 9] et que leur propriétaire a la faculté de pénétrer depuis la parcelle BN n°[Cadastre 12] sur la parcelle BN n°[Cadastre 9] ou d'en sortir. Dès lors, ces parcelles constituent de fait, une unité foncière. Toutefois, il est constant que des dépendances ont été construites sur la parcelle BN n°[Cadastre 9] empêchant un passage suffisant vers la R.D. 44. Dans ces conditions, il sera fait application des articles 682 et suivants du code civil. L'article 683 du code civil prévoit que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. En l'espèce, le trajet le plus court depuis la parcelle BN n°[Cadastre 12] est celui qui passe par la parcelle appartenant au même propriétaire, la parcelle BN n°[Cadastre 9]. Par ailleurs, il n'est pas démontré par l'appelante que le passage par la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 9] serait plus dommageable que le passage par les parcelles cadastrées section BN n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 15]. Tant en première instance qu'en cause d'appel, il n'est produit par la société LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT aucun élément ou indication relatifs à la consistance et à la destination des constructions et dépendances érigées sur la parcelle cadastrée BN n°[Cadastre 9], le coût de leur destruction, ou encore le projet ou non de leur conservation dès lorqu'il est établi que les parcelles BN n°[Cadastre 9] et [Cadastre 12] sont destinées à être loties. Il n'est pas non plus démontré par l'appelante que la destruction de ces dépendances serait plus dommageable que le passage par des parcelles tierces, celles du syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY, alors que la société LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT sollicite la création d'une voie nouvelle, selon la définition donnée par le plan local d'urbanisme, ouverte à la circulation automobile à double sens, avec une emprise d'au minimum huit mètres plus étendue que celle préconisée par l'expert judiciaire. Sur ce point, il ne sera pas fait droit à la demande de complément d'expertise présentée par la société LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT. Dans ces conditions, la société LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT échoue à rapporter la preuve que le passage fixé sur la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 9] aux fins de désenclaver la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 12] serait plus dommageable que le passage par des parcelles tierces appartenant au syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY. L'appelante sera déboutée de ses demandes visant à fixer l'assiette de la servitude de passage au profit de Le GROUPE AGENCE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT sur les parcelles cadastrées section BN n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 15] et appartenant au syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY. Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point. Aux termes des dispositions de l'article 685 -1 du code civil en cas de cessation de l'enclave, et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire de ce fonds servant peut à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682 du Code civil. À défaut d'accord amiable cette disparition est constatée par une décision de justice. La cour relève que la société GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT ayant fait l'acquisition de la parcelle BN n°[Cadastre 12], jouxtant sa parcelle BN n°[Cadastre 9], dispose d'un accès à la voie publique, en l'occurrence la R.D. 44. En conséquence, la cour constate l'extinction de la servitude de passage dont disposait conventionnellement la parcelle BN n°[Cadastre 12] comme issue de la parcelle cadastrée BN n°[Cadastre 14] devenue BN n° [Cadastre 9] et BN n°[Cadastre 10], cette dernière étant divisée en deux parcelles BN n°[Cadastre 11] et [Cadastre 12]. Les dispositions du jugement déféré sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire seront confirmées. Il sera alloué au syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY et L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU PARC la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles dans le cadre de la procédure d'appel. Succombant, la société LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT sera condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement rendu le 30 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Fort-de-France dans toutes ses dispositions ; Y ajoutant, REJETTE la demande de complément d'expertise présentée par la société LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT ; CONSTATE l'extinction de la servitude de passage dont disposait conventionnellement la parcelle cadastrée section BN n° [Cadastre 12] et issue de la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 14] ; DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ; CONDAMNE la société LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires LE PARC DE CLUNY et L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU PARC la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société LE GROUPE AGENCE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT aux dépens de la présente instance. Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,