Cour d'appel, 23 juin 2022. 21/16209

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE [Adresse 2] [Localité 1] Chambre 3-4 N° RG 21/16209 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIM7V Ordonnance n° 2022/M129 S.C.I. GAMBETTA, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [O] [U], gérant Représentée et assistée de Me Caroline CLEMENT, avocat au barreau de TOULON Appelante Mme [V] [B] exerçant à l'enseigne Restaurant AUX PIEDS DES ANGES, Représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me VIGNERON, avocat Intimée ORDONNANCE D'INCIDENT du 23 juin 2022 Nous, Laure BOURREL, magistrat de la mise en état de la Chambre 3-4 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, assistée de Valérie VIOLET, Greffier, Après débats à l'audience du 01 Juin 2022, ayant indiqué à cette occasion aux parties que l'incident était mis en délibéré, avons rendu le 23 juin 2022, l'ordonnance suivante : FAITS, PROCEDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte sous seing privé du 1er juin 2014, la SCI Gambetta a consenti un bail commercial à la SARL Patflo sur des locaux situés [Adresse 3] au rez-de-chaussée d'un immeuble de 3 étages, à destination de bar restaurant, au loyer annuel de 12 000 €. La SARL Patflo a cédé son fonds de commerce à Madame [V] [B] par acte du 28 janvier 2015. Madame [V] [B] exploite dans les lieux loués un restaurant à l'enseigne « Aux pieds des anges ». La toiture de l'immeuble est en très mauvais état et l'eau ruisselle à l'intérieur les jours de pluie, ce qui occasionne des désordres dans la cuisine et la salle du restaurant avec notamment effondrement du plafond. Madame [V] [B] a assigné en référé la SCI Gambetta afin que sa bailleresse soit condamnée à effectuer les travaux préconisés par un devis établi par la SARL L et C, sous astreinte. Par ordonnance du 22 août 2018, au motif de l'existence de contestations sérieuses, le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan a débouté Madame [V] [B] de sa demande et l'a condamnée aux dépens. Par exploit du 23 novembre 2018, elle a assigné au fond la SCI Gambetta, afin qu'elle soit condamnée à effectuer les travaux préconisés par la SARL L et C, à lui payer la somme de 20 000 € au titre du préjudice de jouissance, avec exécution provisoire, ainsi qu'au paiement de la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du CPC. À la demande de Madame [V] [B], Monsieur [X] [L], expert près la cour d'appel d'Aix-en-Provence en bâtiment, génie civil, travaux publics, VRD, industrie et environnement, a effectué une visite technique le 26 décembre 2019, et a établi un compte rendu le 16 janvier 2020 dans lequel il conclut que « l'état de la toiture est telle que la mise hors d'eau nécessite la complète réfection de la toiture car l'entretien et les réparations ne peuvent suffire en raison de l'état actuel de la toiture. ». La SCI Gambetta a conclu au débouté de Madame [V] [B]. Par jugement du 20 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a : -condamné la SCI Gambetta à réaliser les travaux assurant la solidité la sécurité et l'étanchéité du clos et du couvert du bien loué, et assurant la jouissance dudit bien conformément à sa destination, -dit que lesdits travaux devront commencer dans le délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement, -dit qu'à l'issue dudit délai de 2 mois, s'appliquera une astreinte de 100 € par jour de retard pendant une durée de 3 mois au terme de laquelle l'astreinte pourra être liquidée une nouvelle astreinte pourra être prononcée, -condamné la SCI Gambetta à verser à Madame [V] [B] la somme de 15 000 € au titre du préjudice de jouissance, -ordonné l'exécution provisoire, -condamné la SCI Gambetta à verser à Madame [V] [B] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la SCI Gambetta aux dépens, -débouté les parties de leurs demandes pour le surplus. La SCI Gambetta a relevé appel de cette décision par déclaration du 18 novembre 2021. Par conclusions d'incident du 10 mars 2022, qui sont reprises dans ses écritures du 25 mai 2022, auxquelles il convient de se référer, Madame [V] [B] demande : « Vu les articles 907 et 789-4° du code de procédure civile, vu le PV de constat d'huissier Acte Azur du 19 septembre 2021, Ordonner la suspension du paiement du loyer commercial de Madame [B] à compter de janvier 2022 faute d'exécution par la SCI Gambetta des travaux de réparation du local commercial. Condamner la SCI Gambetta (à ') la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'incident. » Par conclusions d'incident du 24 mai 2022, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SCI Gambetta demande : « Débouter Madame [B] de toutes ses demandes et conclusions comme mal fondées. Condamner Madame [B] à payer à la SCI Gambetta la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner Madame [B] aux entiers dépens de l'incident. » MOTIFS Aux termes des articles 907 et 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le magistrat de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de tout autre formation du tribunal pour :'4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, mêmes conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées' Les mesures provisoires ne peuvent consister à une anticipation de la décision qui sera rendue au fond. Elles peuvent seulement geler une situation conflictuelle dans l'attente qu'il soit statué au principal sur le litige. Le magistrat de la mise en état est donc compétent pour prendre toutes mesures de nature à éviter une évolution du litige irrémédiable pour une des parties. Au motif que la SCI Gambetta n'a pas exécuté la décision déférée et n'a pas effectué les travaux de réparation du local commercial, Madame [B] sollicite que soit ordonnée la suspension du paiement du loyer commercial à compter de janvier 2022. Elle souligne que par jugement du 11 avril 2017, le tribunal de commerce de Draguignan a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de Madame [V] [B], procédure convertie en plan de redressement d'une durée de 10 ans par jugement du 24 avril 2018. Elle doit à ce titre honorer une annuité de 14 620 €. La SCI Gambetta fait valoir pour la première fois en appel qu'elle ne peut être condamnée à effectuer les travaux dans la mesure où l'immeuble dans lequel sont situés les lieux loués est une copropriété et où le toit est une partie commune. Cependant, le bailleur a une obligation de délivrance des lieux loués dans un état qui permette d'y exercer l'activité à laquelle ils sont destinés, et à défaut du respect de cette obligation par le bailleur, le locataire peut obtenir la réduction ou la suspension des loyers jusqu'à ce que les lieux soient conformes à leur destination. Or, il résulte des procès-verbaux produits et du jugement déféré que Madame [V] [B] ne peut exercer son activité de restaurant dans des conditions normales compte tenu des désordres affectant les lieux loués, notamment la cuisine et la salle de restaurant. Dès lors, le risque de liquidation judiciaire de Madame [V] [B] pour non-respect du plan de redressement est réel, ce qui entraînerait la perte du fonds de commerce. Dans la mesure où la SCI Gambetta soutient qu'elle ne peut exécuter les travaux qui ont été mis à sa charge par le jugement déféré qui est assorti de l'exécution provisoire, que la bailleresse ne justifie pas avoir sollicité de l'assemblée des copropriétaires que soient effectués les travaux de remise en état de la toiture alors que les désordres sont anciens, qu'elle faillit ainsi non seulement à son obligation de délivrance mais aussi à son obligation d'exécution de la décision déférée, afin que son attitude n'entraîne pas une modification des termes du litige qui serait irrévocable s'il était prononcé la résiliation du bail, il y a lieu d'ordonner la suspension du paiement des loyers. Cette suspension commencera à compter du 1er avril 2022 et se poursuivra jusqu'à l'issue de la présente instance ou la réalisation des travaux. L'équité commande de faire bénéficier Madame [V] [B] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance contradictoire, Ordonnons la suspension du paiement des loyers dus par Madame [V] [B] à la SCI Gambetta, à compter du 1er avril 2022 et jusqu'à ce qu'il ait été statué au fond, ou jusqu'à la réalisation des travaux, Condamnons la SCI Gambetta à payer à Madame [V] [B] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SCI Gambetta aux dépens de l'incident. Le greffier Le magistrat de la mise en état Copie délivrée aux avocats des parties ce jour. Le greffier