Cour d'appel, 01 février 2023. 22/07100

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 01 FEVRIER 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07100 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTQO Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Février 2022 -Président du TJ de Paris - RG n° 21/52516 APPELANTS Monsieur [SX] [I] [Adresse 15] [Localité 26] né le 21 Avril 1959 à [Localité 30] représenté par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Monsieur [B] [LD] [Adresse 10] [Adresse 25] né le 25 Août 1956 à [Localité 42] ([Localité 42]) représenté par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Madame [IB] [F] épouse [I] [Adresse 15] [Localité 26] née le 20 Juin 1959 à [Localité 30] représentée par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Monsieur [H] [O] [Adresse 17] [Localité 19] né le 02 Février 1944 à [Localité 45] ([Localité 45]) représenté par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Madame [Z] [R] épouse [O] [Adresse 17] [Localité 19] née le 17 Juillet 1944 à [Localité 50] représentée par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Monsieur [A] [D] [Adresse 16] [Localité 27] né le 04 Octobre 1951 à [Localité 53] représenté par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Madame [T] [D] [Adresse 16] [Localité 27] née le 01 Février 1963 à Suwalki (Pologne) représentée par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Monsieur [L] [Y] [Adresse 62] [Localité 46] né le 22 Décembre 1978 à [Localité 46] représenté par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Monsieur [IY] [M] [Adresse 3] [Localité 14] né le 04 Août 1981 à [Localité 43] représenté par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Madame [G] [M] [Adresse 3] [Localité 14] née le 01 Décembre 1983 à [Localité 30] représentée par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Monsieur [RO] [P] [Adresse 33] [Localité 23] né le 14 Juin 1965 à [Localité 40] ([Localité 40]) représenté par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Madame [S] [SA] épouse [P] [Adresse 33] [Localité 23] née le 06 Juillet 1969 à [Localité 59] ([Localité 59]) représentée par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Monsieur [C] [HP] [Adresse 1] [Localité 31] né le 20 Février 1952 à [Localité 54] représenté par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Madame [U] [HP] [Adresse 1] [Localité 31] née le 14 Septembre 1956 à Oran (Algérie) représentée par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Madame [N] [HE] [Adresse 4] [Localité 2] née le 14 Février 1956 à [Localité 61] représentée par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Monsieur [RO] [IM] [Adresse 18] [Localité 29] né le 24 Juillet 1962 à [Localité 37] représenté par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Madame [K] [GH] [Adresse 7] [Localité 24] née le 19 Mars 1951 à [Localité 55] ([Localité 55]) représentée par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Monsieur [RO] [BV] [Adresse 6] [Localité 22] né le 02 Mai 1957 à [Localité 58] ([Localité 58]) représenté par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Madame [N] [XH] épouse [BV] [Adresse 6] [Localité 22] née le 16 Janvier 1956 à [Localité 47] ([Localité 47]) représentée par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Monsieur [J] [GT] [Adresse 12] [Localité 28] né le 18 Juin 1954 à [Localité 61] représenté par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Madame [BJ] [UF] [Adresse 11] [Localité 20] née le 10 Août 1962 à [Localité 38] représentée par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Monsieur [W] [V] [Adresse 13] [Localité 32] né le 07 Février 1975 à [Localité 48] représenté par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Monsieur [PS] [X] [Adresse 5] [Localité 35] né le 11 Juillet 1977 à [Localité 41] représenté par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Madame [E] [X] [Adresse 5] [Localité 35] née le 15 Juin 1976 à [Localité 44] représentée par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Monsieur [RO] [WW] [Adresse 21] [Localité 9] né le 27 Février 1961 à [Localité 60] représenté par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 Madame [E] [WW] [Adresse 21] [Localité 9] née le 07 Février 1964 à [Localité 63] représentée par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 S.A.R.L. JOLIVALT prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 8] [Localité 30] N° SIRET : 442 049 490 représentée par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 INTIMÉE S.A.S. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 36] [Localité 34] N° SIRET : 488 88 5 7 32 représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre Jean-Christophe CHAZALETTE, Président Patricia LEFEVRE, conseillère Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition. ****** Les consorts [I] et autres (les bailleurs) ont consenti à la société Réside études apparthôtels des baux commerciaux portant sur des locaux situés [Adresse 56] (57). La société Réside études apparthôtels a suspendu le paiement des loyers de ses résidences à compter du 2e trimestre 2020 en mettant en cause la crise sanitaire liée à l'épidémie de Covid-19. Après avoir informé les bailleurs de la suspension des loyers par lettres des 9 juin et 21 juillet 2020, elle leur a proposé, par courrier du 16 octobre 2020, le versement de 40 % du loyer annuel pour l'année 2020 et, pour l'année 2021, un loyer fixe correspondant à 40 % du loyer annuel contractuel et un complément variable de 33 % calculé en fonction des résultats d'exploitation de la résidence, versé avec la première échéance de l'année 2022. Les consorts [I] et autres ont refusé cette proposition et, faisant valoir qu'ils étaient privés de loyers depuis le 1er avril 2020, ils ont, par acte d'huissier du 18 février 2021, fait assigner la société Réside études apparthôtels devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en lui demandant la condamnation de la défenderesse à leur payer une provision sur les loyers dus au 21 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2020, outre une provision de 4 000 euros chacun à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice moral ainsi qu'en raison de la résistance abusive ; par ailleurs, la communication sous astreinte de différents justificatifs (comptes d'exploitation, justificatifs des PGE, relevés de comptes bancaires, contrat d'assurance perte d'exploitation er justificatifs des indemnités perçues) Par ordonnance du 15 février 2022 (RG 21/52516), le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : rejeté l'exception d'incompétence territoriale soulevée par la société Réside études apparthôtels ; déclaré M. [V], M. et Mme [X], M. et Mme [WW] recevables en leur intervention volontaire ; rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la société Réside études apparthôtels ; dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer ; ordonné à la société Réside études apparthôtels de communiquer aux requérants dans le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l'astreinte ayant vocation à courir sur une durée de deux mois : les comptes d'exploitation de la résidence [Adresse 56] visés à l'article L. 321-2 du code de tourisme pour les années 2018 à 2020 compris ; les bilans de la résidence des années 2018 à 2020 compris précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visés à l'article [49] 321-2 du code de tourisme ; dit n'y avoir lieu pour le juge des référés de se réserver la liquidation de ces astreintes ; débouté les requérants de leurs autres demandes de communication de pièces ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par les demandeurs et intervenants volontaires l'encontre de la société Réside études apparthôtels à valoir sur les arriérés locatifs sur la période du 1er avril 2020 au 30 septembre 2021 ; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la condamnation sous astreinte de la société Réside études apparthôtels à reprendre immédiatement le paiement des loyers à hauteur de 100 % du loyer contractuel ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions à valoir sur les dommages-intérêts réclamés par les requérants ; rejeté la demande fondée sur les dispositions de l'article 837 du code de procédure civile ; dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la société Réside études apparthôtels aux dépens : rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Par déclaration du 4 avril 2021, M. et Mme [I], M. [O] et Mme [R], M. [V], M. et Mme [D], M. et Mme [X], M. [Y], M. et Mme [M], M. [P] et Mme [SL], M. et Mme [HP], Mme [HE], M. et Mme [WW], M. [IM], Mme [GH], M. et Mme [BV], société Jolivalt patrimoine, M. [GT], M. [LD], Mme [UF] ont interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a : dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision, et a débouté les parties appelantes de leur demandes de condamnation au paiement de loyers dus à titre provisionnel ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision sur dommages et intérêts ; débouté les parties appelantes de leurs demandes de communication : des justificatifs du ou des PGE obtenu(s), ainsi que leur affectation et les justificatifs du ou des aides au titre du fonds de solidarité et de l'aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 obtenu(s) ainsi que de leur affectation ; de la copie de son contrat d'assurance perte d'exploitation et le cas échéant, les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercés contre ses assureurs ; et de tout justificatif permettant d'établir de manière probante les périodes d'ouverture et de fermeture de la résidence à compter du mois de mars 2020 ; de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 837 du code de procédure civile et plus généralement de toutes les dispositions non visées au dispositif et faisant grief aux appelants selon les moyens qui seront développés dans leurs conclusions. Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 5 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, les consorts [I] et autres demandent à la cour de : débouter la société Réside études apparthôtels de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : rejeté l'exception d'incompétence territoriale ; déclaré recevables les interventions volontaires de M. [V], M. et Mme [X], M. et Mme [WW] ; rejeté les autres fins de non-recevoir soulevées par la société Réside études apparthôtels ; dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer ; ordonné à la société Réside études apparthôtels de communiquer aux requérants dans un délai de un mois suivant la signification de la décision et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l'astreinte ayant vocation à courir sur une durée de deux mois : les comptes d'exploitation de la résidence pour les années 2018 à 2020 compris ; les bilans des années 2018 à 2020 compris précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence ; condamné la société Réside études apparthôtels aux dépens ; infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées à l'égard de la société Réside études apparthôtels ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions à valoir sur les dommages et intérêts réclamés par les requérants ; rejeté la demande fondée sur les dispositions de l'article 837 du code de procédure civile ; rejeté la demande de condamnation de la société Réside études apparthôtels aux frais irrépétibles ; Statuant à nouveau et y ajoutant : recevoir le désistement volontaire d'instance de M. [IY] ; condamner la société Réside études apparthôtels à communiquer les documents suivants aux requérants, par l'intermédiaire de leur conseil, dans un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par type de document : les justificatifs du PGE obtenu de 27,6 millions d'euros ainsi que de son affectation ; la copie de son contrat d'assurance perte d'exploitation et le cas échéant, les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercés contre ses assureurs (cf. « les fins de non- recevoir notifiées par AXA en juillet 2020 ») ; tout justificatif permettant d'établir de manière probante les périodes d'ouverture et de fermeture de la résidence à compter du mois de mars 2020, à savoir le chiffre d'affaires et le taux d'occupation mois par mois de la résidence depuis mars 2020 à ce jour. condamner la société Réside études apparthôtels à payer à titre de provision sur les loyers TTC dus et échus au 31 décembre 2021, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2020, comme suit, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par contrat de bail à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir : M. et Mme [I] : 31 435,33 euros M. [O] et Mme [R] : 7 563,41 euros M. [V] : 10 242,77 euros M. et Mme [D] : 11 218,49 euros M. et Mme [X] : 7 862,89 euros M. [Y] : 11 017,30 euros M. et Mme [M] : 5 859,94 euros M. [P] et Mme [SL] : 17 475,76 euros M. et Mme [HP] : 19 112,08 euros Mme [HE] : 15 686,92 euros M. et Mme [WW] : 16 541,76 euros M. [IM] : 8 622,24 euros Mme [GH] : 8 200,81 euros M. et Mme [BV] : 6 512,99 euros Société Jolivalt patrimoine : 12 182,56 euros M. [IY] : 7 218,93 euros M. [GT] : 9 386,20 euros M. [LD] : 8 184,14 euros Mme [UF] : 30 890,83 euros condamner la société Réside études apparthôtels à payer à chaque appelant la somme de 4 000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts, correspondant au préjudice moral et financier, ainsi qu'à la résistance abusive subie, toute tentative amiable pour obtenir un juste paiement du preneur étant restée vaine, faisant ainsi obligation aux bailleurs d'ester en justice ; Subsidiairement, sur le fondement de l'article 837 du code de procédure civile si, par extraordinaire, le juge des référés estimait qu'il ne disposait pas des pouvoirs requis pour condamner la société Réside études apparthôtels à payer à titre de provision les sommes dues aux demandeurs, renvoyer l'affaire devant le tribunal judiciaire de Paris ; En tout état de cause : condamner la société Réside études apparthôtels à payer à chaque appelant la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ; condamner la société Réside études apparthôtels aux entiers dépens. La société Réside études apparthôtels, aux termes de ses dernières conclusions en date du 23 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de : infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : rejeté les fins de non-recevoir soulevées par elle ; ordonné la communication aux requérants dans le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l'astreinte ayant vocation à courir sur une durée de deux mois : les comptes d'exploitation de la résidence [Adresse 56] visés à l'article L. 321-2 du code de tourisme pour les années 2018 à 2020 compris, les bilans de la résidence des années 2018 à 2020 compris précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visés à l'article [49] 321-2 du code de tourisme ; laissé les dépens à sa charge ; Statuant à nouveau, a) sur l'irrecevabilité des demandes des bailleurs, déclarer M. et Mme [D], Mme [GH], M. [RD] (sic) et M. [IY] irrecevables en leurs demandes en l'absence de droit d'agir à son encontre ; b) sur la demande de communication de pièces sous astreinte, rejeter la demande du collectif de propriétaires qui n'est ni fondée, ni légitime mais excessive car contraire à la protection du secret des affaires ; c) sur la demande de condamnation par provision au titre d'arriérés locatifs, juger que le montant des loyers dont il est réclamé, par provision, le règlement par les bailleurs est sérieusement contestable ; dire n'y avoir lieu à référé sur la demande du collectif de propriétaires de condamnation à titre de provision au paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020 du fait de l'existence de contestations sérieuses tenant : aux « circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale », selon les termes contractuels insérés dans les baux ; à la destruction partielle des lieux loués conformément à l'article 1722 du code civil et à l'exception d'inexécution opposée aux bailleurs ; à l'exigence de bonne foi ; aux paiements partiels intervenus en octobre 2021, au titre de l'année 2021 pour la période de conciliation judiciaire courant du 11 mai au 31 décembre à concurrence de 40 % des créances revendiquées ; à la reprise des paiements à 100 % à compter du 1er trimestre 2022 ; dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur le fondement du trouble manifestement illicite ; dire n'y avoir lieu à référé à la reprise du paiement des loyers sur le fondement du trouble manifestement illicite ; renvoyer les bailleurs à mieux se pourvoir au fond et les débouter de leurs demandes de condamnation ; À titre subsidiaire, ordonner le report du paiement des loyers échus à compter du 2e trimestre 2020 avec un décalage 24 mois à compter de l'arrêt à intervenir ; d) sur la demande de condamnation par provision au titre de dommages et intérêts, rejeter les demandes des bailleurs ; En tout état de cause : débouter les bailleurs de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; condamner chacun des appelants à lui payer à la société la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; condamner les appelants aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er décembre 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE, Il y a lieu de constater que les parties n'ont pas dévolu à la cour l'exception d'incompétence territoriale qui avait été soulevée devant le premier juge ; ni la déclaration de recevabilité de l'intervention volontaire de M. [V], M. et Mme [X], M. et Mme [WW] ; ni la demande tendant à la condamnation sous astreinte de la société Réside études apparthôtels à reprendre immédiatement le paiement des loyers à hauteur de 100 % du loyer contractuel ; ni la demande de sursis à statuer. Sur les désistements M. [IY] demande à voir constater son désistement volontaire d'instance. Cependant, il y a lieu de constater qu'il ne figure pas au nombre des appelants figurant sur la déclaration d'appel du 4 avril 2022, de sorte que sa demande est sans objet. Sur la fin de non-recevoir En vertu de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. En l'espèce, les demandes des bailleurs étant fondées sur les baux commerciaux signés avec la société Réside études apparthôtels, ceux-ci produisent, pour justifier de leur intérêt à agir, leur contrat de bail commercial ainsi que la déclaration des revenus qui leur a été adressée par l'intimée et qui mentionne le montant du loyer trimestriel. La société Réside études apparthôtels conclut à l'irrecevabilité des demandes de M. et Mme [D], Mme [GH] et M. [RD] (sic), en relevant que les baux initiaux et avenants sont pour l'essentiel anciens et ont été conclus avec une société tierce, et qu'en l'espèce ces appelants ne communiquent pas les baux renouvelés avec elle. Cette fin de non-recevoir est sans objet s'agissant de M. [RD] (sic) qui n'est pas dans la procédure, et sera écartée si elle vise en réalité M. et Mme [BV], qui produisent un bail renouvelé du 1er janvier 2017 avec la société Réside études apparthôtels (pièce 1.12). Elle sera également écartée s'agissant de M. et Mme [D], qui produisent un bail passé avec la société Réside études apparthôtels du 29 février 2012 (pièce 1.3). Enfin, cette fin de non-recevoir sera écartée s'agissant de Mme [GH]. Celle-ci produit un bail du 13 octobre 2005 passé avec une société [Adresse 57] (pièce 1.11) pour un lot [39] de la Résidence [Localité 51] Lorraine. Or elle justifie également que les loyers continuent d'être acquittés par l'intimée en versant le document « déclaration des revenus » (pièce 50.10) émanant de la société Réside études apparthôtels et récapitulant à la somme de 1 239,38 euros les loyers hors taxes versés au cours de l'exercice 2020. En l'absence de congé donné par la locataire ou par Mme [GH], l'intérêt à agir de cette dernière est suffisamment établi. Au demeurant, il résulte des pièces versées par les appelants que les baux de la société [Adresse 57] ont été transférés à la société Réside études apparthôtels par convention d'apport partiel d'actifs du 18 décembre 2008, notifiée aux bailleurs par avenant du 20 août 2009 (pièce 1.7, bail [P]). Sur la demande de communication de pièces Sur le fondement de l'article L. 321-2 du code du tourisme En vertu de l'article L. 321-2 du code de tourisme, l'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence. Les appelants sollicitent la confirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné la production par la société Réside études apparthôtels sous astreinte des pièces suivantes : les comptes d'exploitation de la résidence pour les années 2018 à 2020 compris ; les bilans des années 2018 à 2020 compris précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence. En cause d'appel, il y a lieu de constater que la société Réside études apparthôtels justifie communiquer les comptes d'exploitation de la [Adresse 56] pour les années 2017 à 2021 (pièce 3 : comptes d'exploitation 2017 à 2021 de la Résidence [52], synthèse du compte résultat Réside études apparthôtels, datés du 11 mai 2022), ainsi que le bilan de cette résidence de 2015 à 2021 (pièce 16 : bilan 2015 à 2021 de la Résidence [52], daté du 16 juin 2022), faisant apparaître le taux d'occupation mensuel, les événements significatifs de l'année et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence. Dans ces conditions, vu l'évolution du litige, il conviendra d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné à la production de ces pièces sous astreinte. Sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile Les bailleurs demandent la production forcée d'autres documents, dont le contenu excède les informations qui leur sont dues sur le fondement de l'article L. 321-2 du code de tourisme, savoir : les justificatifs du PGE obtenu de 27,6 millions d'euros ainsi que de son affectation ; la copie de son contrat d'assurance perte d'exploitation et le cas échéant, les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercées contre ses assureurs (cf. « les fins de non- recevoir notifiées par AXA en juillet 2020 ») ; tout justificatif permettant d'établir de manière probante les périodes d'ouverture et de fermeture de la résidence à compter du mois de mars 2020, à savoir le chiffre d'affaires et le taux d'occupation mois par mois de la résidence depuis mars 2020 à ce jour. Les appelants n'expliquent pas sur quel fondement spécifique ils appuient leur demande de production forcée de pièces, de sorte qu'il conviendra de se borner à l'examiner sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, qui régit les mesures d'instruction en général. En vertu de cette disposition, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L'application de cette disposition suppose de constater la possibilité d'un procès potentiel, non manifestement voué à l'échec, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé, sans qu'il revienne au juge des référés de se prononcer sur le fond, et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée. Sur le prêt garanti par l'État Pour faire face aux difficultés économiques liées à la crise du coronavirus, le Gouvernement français a mis en 'uvre dispositif exceptionnel de garanties permettant de soutenir le financement bancaire des entreprises (arrêté du 23 mars 2020 accordant la garantie de l'État aux établissements de crédit et sociétés de financement, ainsi qu'aux prêteurs mentionnés à l'article L. 548-1 du code monétaire et financier, en application de l'article 6 de la loi n° 2020-289 du 23 mars 2020 de finances rectificative pour 2020), connu sous le nom de prêt garanti par l'État (PGE). Les appelants sollicitent la production par la société Réside études apparthôtels des justificatifs du PGE obtenu de 27,6 millions d'euros ainsi que de son affectation. Ils expliquent que le PGE est destiné à couvrir les charges fixes des exploitants en difficulté compte tenu de la crise de la Covid-19, au nombre desquelles les loyers dus aux bailleurs. Ils rappellent qu'en dépit de l'octroi d'un PGE de 27,6 millions, aucun loyer ne leur a été versé à compter du 1er avril 2020 et affirment qu'ils disposent donc d'un motif légitime de connaître l'affectation du PGE par la société Réside études apparthôtels. Cependant, il y a lieu de constater que les appelants ne prétendent ni ne justifient de l'existence d'un procès potentiel à l'encontre de la société Réside études apparthôtels, non manifestement voué à l'échec, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé, et dont la solution peut dépendre des justificatifs du PGE obtenu de 27,6 millions d'euros ainsi que de son affectation. Il est observé, surabondamment, que les PGE concourent à l'endettement de l'entreprise envers les établissements financiers, et n'ont pas la nature d'une subvention de l'État. Il n'y a donc lieu à référé et l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef. Sur les indemnités d'assurances Les consorts [I] et autres demandent la production de la copie du contrat d'assurance perte d'exploitation et le cas échéant, les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercées contre ses assureurs. Ils affirment que la société Réside études apparthôtels produit deux attestations de directeurs généraux adjoints qui se relèvent très insuffisantes pour les éclairer les appelants sur la réalité des difficultés économiques du preneur et les actions qu'il a entrepris pour améliorer sa situation. Au préalable, il convient de constater que les éléments contractuels de la police multirisque professionnelle de la société Réside études apparthôtels ont été communiquées appelants (pièce 17 Réside études, courriel du 12 juillet 2022). S'agissant des justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercées contre ses assureurs, il y a lieu de constater que les appelants ne prétendent ni ne justifient de l'existence d'un procès potentiel à l'encontre de la société Réside études apparthôtels, non manifestement voué à l'échec, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé, et dont la solution peut dépendre des justificatifs des indemnités d'assurance. Surabondamment, le directeur général adjoint finances du groupe Réside Études (pièce 11) atteste que la société Réside études apparthôtels n'a perçu aucune indemnité de ses assureurs au titre de la perte de chiffre d'affaires générée par la crise sanitaire de la Covid 19 et de ses conséquences et qu'Axa lui a notifié une fin de non-recevoir. Il n'y a donc lieu à référé et l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef. Sur les justificatifs des périodes de fermeture Les bailleurs réclament également tous justificatifs permettant d'établir de manière probante les périodes d'ouverture et de fermeture de la résidence à compter du mois de mars 2020, à savoir le chiffre d'affaires et le taux d'occupation mois par mois de la résidence depuis mars 2020 à ce jour. Il y a lieu de constater que les appelants ne prétendent ni ne justifient de l'existence d'un procès potentiel à l'encontre de la société Réside études apparthôtels, non manifestement voué à l'échec, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé, et dont la solution peut dépendre de la justification du chiffre d'affaires et du taux d'occupation mois par mois de la résidence depuis mars 2020 à ce jour. En outre, ainsi qu'il a été constaté ci-dessus, la société Réside études apparthôtels a satisfait à son obligation de produire les pièces énumérées par l'article L. 321-2 du code du tourisme et a notamment fourni un bilan des années 2015 à 2021 contenant les renseignements réclamés par les consorts [I] et autres. Il n'y a donc lieu à référé et l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef. Sur la demande en paiement de provisions au titre des arriérés locatifs En vertu de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La société Réside études apparthôtels invoque plusieurs contestations en lien avec la pandémie de Covid-19, soutenant avoir été contrainte de fermer ses résidences de tourisme sur décision du Gouvernement et, de manière plus générale, avoir subi une baisse de fréquentation très importante en raison de la diminution sans précédent des déplacements de la clientèle touristique et d'affaires (diminution du trafic aérien, contrôle sanitaire aux frontières et généralisation du télétravail). Elle expose qu'elle a subi une diminution de 50 % de son chiffre d'affaires qui ressort à 64 millions d'euros en 2020 contre 128 millions d'euros en 2019. Elle ajoute que le taux moyen d'occupation des résidences hôtelières ressortait à 41 % au 30 septembre 2020 contre 73 % au 30 septembre 2019 et que le coût des loyers à verser aux propriétaires s'élève annuellement à 49 millions d'euros. Elle affirme avoir adressé des propositions à tous les bailleurs pour tenter de faire face à la crise sanitaire et à ses conséquences, faisant ainsi preuve de sa bonne foi. Sur la clause contractuelle relative aux « circonstances exceptionnelles et graves » Les baux commerciaux litigieux contiennent tous une clause intitulée « dispositions diverses » qui stipule que : « Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait : - soit du fait ou d'une faute du bailleur ; - soit de l'apparition de désordre de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu'incendie de l'immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer, défini ci-avant, ne sera pas payé jusqu'au mois suivant la fin du trouble de jouissance ». L'intimée soutient qu'il a ainsi été contractuellement prévu que le preneur puisse déroger à la garantie de versement d'un loyer contractuel dans l'hypothèse où il devrait faire face à des « circonstances graves et exceptionnelles » de nature à porter atteinte à l'exploitation des résidences et que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales prises pour y remédier constituent de telles « circonstances exceptionnelles et graves », les confinements successifs ayant imposé la fermeture des résidences de tourisme d'affaires et rendu leur exploitation impossible. Elle indique qu'elle a repris l'intégralité du paiement des loyers à compter du 1er trimestre 2022. Cependant, la clause précitée implique, à l'évidence, que le bien lui-même soit affecté, ainsi que les termes mêmes le précisent (circonstances affectant « le bien ») mais également l'exemple donné (l'incendie de l'immeuble). Si la pandémie de Covid-19 a affecté les conditions d'exploitation de la résidence hôtelière, en réduisant le taux d'occupation du fait de la baisse de l'activité touristique, des confinements successifs et du recours massif au télétravail, elle n'a pas affecté les biens loués eux-mêmes, qui étaient, à tout moment, en état de location et conformes à l'usage auquel ils étaient destinés. À cet égard, il y a lieu de noter que la [Adresse 56], selon l'intimée elle-même, a vu son taux d'occupation passer de 68,85 % en 2019 à 64,01 % en 2020 (pièce 16 : bilan 2015 à 2021 de la Résidence [52]), de sorte qu'il n'a jamais été nul. La clause contractuelle, très claire, ne nécessite aucune interprétation excédant les pouvoirs du juge des référés et la contestation de l'intimée sera rejetée sur ce point, cette clause n'étant pas applicable à la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 (Civ. 3e, 23 nov. 2022, 22-13.773). Sur la perte de la chose louée Aux termes de l'article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. L'intimée soutient que la pandémie de Covid-19 et les mesures adoptées par le Gouvernement pour lutter contre sa propagation constituent une destruction momentanée de la chose louée du fait de la disparition de la clientèle de tourisme d'affaires, ce qui constitue un cas fortuit au sens de ce texte et qui justifie une exonération du paiement des loyers depuis le 2ème trimestre 2020 à titre de réduction du prix du bail, jusqu'au 31 décembre 2021. Cependant la mesure d'interdiction de recevoir du public adoptée par le Gouvernement a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 précité (Civ. 3e, 30 juin 2022, 21-20.190). Sur l'exigence de bonne foi Visant l'article 1134 ancien du code civil et l'article 1188 nouveau du même code, la société Réside études apparthôtels expose que la pandémie de Covid-19 a rendu ses obligations excessivement onéreuses puisque, si elle n'avait pas suspendu ses obligations, elle aurait été contrainte de payer les loyers à ses bailleurs sans pouvoir jouir des locaux donnés à bail, faute de remplir ses résidences hôtelières et de pouvoir engendrer de chiffre d'affaires d'exploitation. Elle soutient que l'équilibre économique des baux, tel qu'il a été prévu lors de leur conclusion ou renouvellement, a été rompu, a minima pendant les périodes de confinement du 15 mars au 11 mai 2020 puis à partir du 29 octobre 2020 et jusqu'au 15 décembre 2020 puis de nouveau du 19 mars 2021 au 19 mai 2021. Elle en déduit que la bonne foi qui est censée présider à l'exécution des contrats aurait dû conduire les bailleurs à renégocier les termes des baux et surseoir à l'exigence de perception des loyers. Selon elle, leur manquement à cet égard constitue une contestation sérieuse de payer une provision sur les loyers. La société Réside études apparthôtels ajoute qu'elle a pour sa part proposé un avenant aménageant le paiement des loyers sur la période 2020/2021, qui a été refusé par les bailleurs. Elle souligne que sa proposition revenait à partager les risques et les conséquences de la pandémie de Covid-19 ayant conduit aux fermetures administratives des résidences puisque les bailleurs percevaient a minima 40 % du loyer annuel et 33 % supplémentaires en fonction de la rentabilité de leur résidence. Elle affirme que sa dernière proposition offrait une répartition du risque à 70/30 en sollicitant les bailleurs pour qu'ils ne renoncent qu'à 30 % de leur réclamation sur les exercices 2020 et 2021. Cependant, il convient d'observer que la société Réside études apparthôtels a suspendu les loyers de manière unilatérale par courrier du 9 juin 2020, sans offrir d'ouvrir des négociations à cet égard, et sans communiquer aucun justificatif de sa situation financière, ni de l'impact réel de la crise sanitaire sur la résidence. Pour autant, les appelants n'ont pas exigé immédiatement le paiement du loyer et ont formulé plusieurs offres de négociation avant d'introduire l'instance en février 2021 : ainsi, par courrier en date du 30 octobre 2020, ils ont tenté d'entamer des discussions en réclamant des pièces justifiant des difficultés invoquées (pièce 5) ; par courrier du 26 novembre 2020, ils ont réitéré leur volonté de résoudre amiablement le litige (pièce 7), en réclamant à nouveau des informations et des pièces ' cette dernière demande n'a au demeurant pas été honorée par la société Réside études apparthôtels avant la saisine du juge des référés. Dès lors, il y a lieu de considérer que les bailleurs ont tenu compte des circonstances exceptionnelles et manifesté leur bonne foi (Civ. 3e, 30 juin 2022, 21-20.190). Sur le montant des provisions La société Réside études apparthôtels conteste les sommes réclamées au motif que le tableau supposé récapituler les créances de loyers ne rapproche pas le montant des arriérés de loyers dus à compter du 2e trimestre 2020 avec les baux conclus par chacun des propriétaires et la facturation établie à ce titre. Elle ajoute que le mode de calcul n'est, par ailleurs, pas précisé alors que des variations apparaissent d'un trimestre à l'autre et aucun montant total des créances pour chaque propriétaire n'a été fait. Mais les bailleurs justifient tous du montant des loyers dus en produisant leur bail ainsi que des « déclarations de revenus » établies par l'intimée elle-même et qui détaillent le montant des derniers loyers dus et impayés. Le tableau récapitulatif reprend précisément le montant de ces loyers pour chaque propriétaire en déduisant les règlements partiels perçus dans le cadre de la procédure de conciliation. L'intimée ne produit de son côté aucune pièce susceptible de remettre en cause la validité de ce décompte ou de justifier de versements supplémentaires qui n'auraient pas été déduits. En conséquence, le décompte établi par les bailleurs, qui n'est pas sérieusement contestable, sera retenu, l'ordonnance entreprise étant infirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes de provision. la société Réside études apparthôtels sera condamnée au paiement des sommes provisionnelles réclamées par les appelants au titre des loyers impayés au 31 décembre 2021, et détaillées au dispositif ci-dessous. La demande d'astreinte sera rejetée, compte tenu du caractère exécutoire du présent arrêt. Sur la demande de délais de paiement Eu égard aux difficultés financières rencontrées par la société Réside études apparthôtels en raison de la crise sanitaire, attestées par la procédure de conciliation ouverte à son bénéfice, et de la nécessité dans laquelle elle se trouve d'échelonner le règlement de sa dette afin de préserver son activité, il lui sera accordé un délai de 12 mois en application de l'article 1343-5 du code civil, dans les conditions prévues au dispositif, étant observé qu'elle a déjà bénéficié d'un délai de près d'un an depuis l'ordonnance de référé entreprise. Elle sera en conséquence autorisée à s'acquitter des provisions par règlements trimestriels, à régler concomitamment au loyer courant, en 4 échéances successives correspondant à un quart de la dette chacune, la première devant intervenir avec le loyer du deuxième trimestre 2023. Compte tenu de ces dispositions, les intérêts au taux légal seront dus à compter à compter de la date du présent arrêt, conformément à l'article 1231-7 du code civil. Il est rappelé qu'elle doit régler ces échéances en plus du loyer courant. A défaut de respect de l'échéancier ou de règlement du loyer courant à son échéance, le solde sera immédiatement exigible. Sur la demande de provision sur dommages-intérêts La demande des appelants au titre d'un préjudice moral et financier ne repose sur aucune démonstration individuelle du caractère incontestable du préjudice enduré et de l'étendue de son quantum. Il s'agit manifestement d'une demande forfaitaire qui caractérise une obligation sérieusement contestable. S'agissant de la résistance abusive, elle n'est pas constituée dès lors que la société Réside études apparthôtels a obtenu gain de cause au principal devant le premier juge. Sur les autres demandes La société Réside études apparthôtels sera condamnée à payer une somme de 500 euros à chaque appelant sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera tenue aux entiers dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS, Statuant dans les limites des appels principal et incident, Dit n'y avoir lieu au désistement de M. [IY], qui n'a pas interjeté appel de la décision entreprise ; Rejette la fin de non-recevoir de la société Réside études apparthôtels formée à l'encontre de M. et Mme [D], Mme [GH] et M. [RD] (sic) ; Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : ordonné la communication par la société Réside études apparthôtels, sous astreinte, des pièces suivantes aux consorts [I] et autres : les comptes d'exploitation de la [Adresse 56] visés à l'article L. 321-2 du code du tourisme pour les années 2018 à 2020 compris ; les bilans des années 2018 à 2020 compris précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visés à l'article [49] 321-2 du code du tourisme ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par les demandeurs et intervenants volontaires à l'encontre de la société Réside études apparthôtels à valoir sur les arriérés locatifs ; Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : déboutés les consorts [I] et autres des autres demandes de communication de pièces ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions à valoir sur les dommages-intérêts réclamés par les requérants ; condamné la société Réside études apparthôtels aux dépens ; Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées ; Rejette la demande communication de pièces sous astreinte portant sur : les comptes d'exploitation de la [Adresse 56] visés à l'article L. 321-2 du code du tourisme pour les années 2018 à 2020 compris ; les bilans des années 2018 à 2020 compris précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visés à l'article [49] 321-2 du code du tourisme ; Condamne la société Réside études apparthôtels à payer, au titre des échéances de loyer impayées du deuxième trimestre 2020 au quatrième trimestre 2021 inclus, les provisions suivantes : M. et Mme [I] : 31 435,33 euros M. [O] et Mme [R] : 7 563,41 euros M. [V] : 10 242,77 euros M. et Mme [D] : 11 218,49 euros M. et Mme [X] : 7 862,89 euros M. [Y] : 11 017,30 euros M. et Mme [M] : 5 859,94 euros M. [P] et Mme [SL] : 17 475,76 euros M. et Mme [HP] : 19 112,08 euros Mme [HE] : 15 686,92 euros M. et Mme [WW] : 16 541,76 euros M. [IM] : 8 622,24 euros Mme [GH] : 8 200,81 euros M. et Mme [BV] : 6 512,99 euros Société Jolivalt patrimoine : 12 182,56 euros M. [GT] : 9 386,20 euros M. [LD] : 8 184,14 euros Mme [UF] : 30 890,83 euros Autorise la société Réside études apparthôtels à s'acquitter de ces provisions en quatre échéances trimestrielles successives correspondant à un quart de la dette chacune, à payer avec le loyer courant et pour la première fois avec le loyer du deuxième trimestre 2023 ; Dit qu'à défaut de respect de l'échéancier ou de règlement du loyer courant à son échéance, le solde de la dette sera immédiatement exigible ; Condamne la société Réside études apparthôtels à payer une somme de 500 euros à chaque appelant sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamne la société Réside études apparthôtels aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT