Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 24/00019

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00019 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVK3 MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JUIN 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : Société SCI RAMASSAMY RAYMOND [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Marceline AH-SOUNE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Me Dévi MOUTOUSSAMY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR : Madame [W] [L] épouse [P] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Audrey AGNEL, Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 25 Avril 2024 DÉCISION : Contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE La société RAMASSAMY RAYMOND a donné à bail à Madame [W] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] selon contrat du 23 avril 2016, moyennant un loyer mensuel de 760 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 15 février 2023, pour la somme en principal de 14.297 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par un acte de commissaire de justice du 26 février 2024 délivré à personne, la société RAMASSAMY RAYMOND a fait assigner Madame [W] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [W] [P], sous astreinte de 150 euros par jour de retard ; - la condamnation par provision de Madame [W] [P] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 15.437 euros arrêtée au 15 avril 2023, avec les intérêts au taux légal ; - sa condamnation par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.520 euros correspondant à l'indemnité conventionnnelle, à compter du 16 avril 2023 jusqu'à libération effective des lieux ; - sa condamnation par provision au paiement d’une majoration conventionnelle de plein droit de 10% sur la totalité des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi ; A défaut d'application des dispositions conventionnelles : - sa condamnation par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 760 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code civil ; - sa condamnation au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l’audience du 25 avril 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la société RAMASSAMY RAYMOND, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 29.877 euros. Madame [W] [P], comparant en personne, conteste le montant de la dette faisant valoir qu'elle a toujours réglé ses loyers en espèces et que c'est le concierge qui récupérait les loyers. Elle indique qu'elle est mariée et qu'elle vient d'obtenir un emploi. Elle sollicite des délais de paiement. L'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Aucun diagnostic social et financier n'a pu être établi et procès-verbal de carence a été dressé. MOTIFS DE LA DÉCISION En l'espèce, Madame [W] [P] ne justifie ni de son mariage, ni d'avoir porté son prétendu statut de femme mariée à la connaissance de la bailleresse. Dans ces conditions, et Madame [W] [P] étant la seule signataire du contrat de bail, il y a lieu de constater que la procédure engagée par la société RAMASSAMY RAYMOND à son encontre est régulière. I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 4 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, la société RAMASSAMY RAYMOND justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le contrat de bail conclu le 23 avril 2016 contient une clause résolutoire dans son article VII et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [W] [P] le 15 février 2023, pour la somme en principal de 14.297 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 15 avril 2023. III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : Il résulte de l'article 4 i) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location. Le deuxième alinéa de l'article VII du contrat de bail du 23 avril 2016 prévoit, d'une part, qu'"en cas de non paiement du loyer ou de ses accessoires aux termes convenus (...), le locataire supportera les frais de recouvrement et (...) une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur (...)" et d'autre part, "si le locataire déchu de tout droit d'occupation, ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés (...)." Ces deux clauses pénales étant réputées non écrites en application de l'article 4 i) précité, il y a lieu de débouter la société RAMASSAMY RAYMOND de ses demandes de condamnation à une indemnité d'occupation conventionnelle de 1.520 euros et à une majoration conventionnelle de plein droit de 10% sur la totalité des sommes dues. La société RAMASSAMY RAYMOND produit un décompte démontrant que Madame [W] [P] était débitrice de la somme de 22.657 euros à la date du 1er janvier 2024. Madame [W] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette. En effet, elle ne produit aucun relevé de compte et aucun document (reçu ou quittance de loyer) permettant de rapporter la preuve des paiements allégués. En conséquence, il convient de la condamner à verser à la société RAMASSAMY RAYMOND la somme de 22.657 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er janvier 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024, date de l'assignation, sur la somme de 15.437 euros et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. Compte tenu du montant de la dette, il n'y a pas lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du Code civil. IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)." Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." Il ressort du décompte produit que le dernier paiement de la locataire date de novembre 2022. À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, il y a lieu de débouter Madame [W] [P] de sa demande de délais de paiement. En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion. La bailleresse disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte. Madame [W] [P] sera également condamnée à verser à la société RAMASSAMY RAYMOND une indemnité d’occupation mensuelle de 760 euros révisable, à compter du 1er février 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [W] [P], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Au regard de l'équité, il n'y a pas lieu de condamner Madame [W] [P] au paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société RAMASSAMY RAYMOND sera donc déboutée de ce chef de demande. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 avril 2016 entre la société RAMASSAMY RAYMOND et Madame [W] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies au 15 avril 2023. CONDAMNONS Madame [W] [P] à verser à la société RAMASSAMY RAYMOND la somme de 22.657 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er janvier 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024, date de l'assignation, sur la somme de 15.437 euros et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme due. DÉBOUTONS Madame [W] [P] de sa demande de délais de paiement. EN CONSÉQUENCE : ORDONNONS à Madame [W] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance. AUTORISONS la société RAMASSAMY RAYMOND à faire procéder à l'expulsion de Madame [W] [P] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [W] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. DISONS n'y avoir lieu au prononcé d’une astreinte. CONDAMNONS Madame [W] [P] à verser à la société RAMASSAMY RAYMOND une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 760 euros révisable, à compter du 1er février 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. DÉBOUTONS la société RAMASSAMY RAYMOND de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. REJETONS toute autre demande. CONDAMNONS Madame [W] [P] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 13 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Nicolas BRUNET, Greffier. LE GREFFIERLA VICE-PRÉSIDENTE