Cour d'appel, 30 novembre 2022. 21/03310

N° RG 21/03310 N° Portalis DBVX-V-B7F-NSBB Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Lyon Au fond du 19 mars 2021 RG : 11-20-101 [U] C/ S.C.I. ANNE DANIEL RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2022 APPELANT : M. [X] [U] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Anna BORCHTCH, avocat au barreau de LYON, toque : 2091 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/013294 du 03/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON) INTIMÉE : S.C.I. ANNE DANIEL [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Laure MATRAY, avocat au barreau de LYON, toque : 1239 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 11 Janvier 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Octobre 2022 Date de mise à disposition : 30 Novembre 2022 Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Par contrat de bail du 15 juin 2005, la SCI Anne Daniel a loué à M. [X] [U] un appartement sis [Adresse 1] pour un loyer mensuel indexé de 457 €. Mme [Z] s'est porté caution. Un avenant modificatif du 29 juillet 2011 signé par M. [U] fixait le loyer à '534,96 € net locataire'. Un commandement de payer la somme de 7.311,67 € au titre des loyers et charges indemnité d'occupation et visant la clause résolutoire a été délivré à M. [X] [U] par acte du 17 juillet 2019. Sur assignation de la SCI Daniel, par jugement du 19 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a : Condamné M. [X] [U] à payer à la SCI Anne Daniel la somme de 13'902,89 € au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 1er février 2021, Constaté que le bail liant la SCI Anne Daniel et M. [X] [U] était résilié depuis le 18 septembre 2019, Dit que M. [X] [U] devait quitter les lieux et qu'à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur était autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, Condamné M. [X] [U] à payer à la SCI Daniel jusqu'à libération des lieux effective et totale, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de cessation du bail, Condamné M. [X] [U] aux entiers dépens. En sa décision, le juge a retenu : l'existence d'une dette locative tout en déduisant du décompte les charges du mois de juin 2018 au mois de mai 2019, la présence d'une clause résolutoire au bail, l'impossibilité d'un apurement de la dette en 36 mois au regard de son importance et des faibles capacités financières de M. [U], si le locataire invoquait l'insalubrité du logement, il ne sollicitait ni dommages et intérêts ni réalisation de travaux, ne justifiait pas d'une mise en demeure adressée à son bailleur et ne prouvait pas les troubles. Par déclaration régularisée au RPVA le 30 avril 2021, [X] [U] a interjeté appel total du jugement dont le dispositif était reproduit. Par conclusions régularisées au RPVA le 29 juillet 202, M. [X] [U] sollicite : Vu les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, ainsi que ses décrets d'application, vu les pièces produites aux débats, Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 19 mars 2021, En conséquence, Déclarer M. [X] [U] recevable en son action, Procéder au nouveau calcul des sommes au titre des loyers et indemnités d'occupation à la charge de M. [X] [U], Condamner SCI AD de (sic) verser à M. [X] [U] la somme de 3.264 € (à parfaire au jour du prononcé du jugement) au titre de sa demande de diminution d'une moitié de son loyer sur la période allant de septembre 2018 à septembre 2019, Condamner SCI AD de (sic) verser à M. [X] [U] la somme de 2.000 € au titre des dommages et intérêts, Condamner SCI AD aux dépens. Au soutien de ses conclusions, M. [U] expose : que le tableau de calcul fait par l'huissier faisait apparaître une dette de 4.159,17 € à la date du 1er juin 2018 sans préciser à quoi correspondait cette somme, que la somme réclamée ne prenait pas en compte un règlement de 6.670,81 € du 21 septembre 2012 et un chèque de 2.740 € du 5 novembre 2019, que les demandes dans la présente procédure et dans les actes successifs sont incohérentes, que depuis le début de location, le propriétaire revendait l'énergie en violation du décret du 23 décembre 1994, que le logement a été loué insalubre, 'problème du chauffage en hiver, de l'électricité de la sonorisation du logement', que depuis des mois le bailleur n'entretient pas les parties communes, que le gérant de la SCI se soustrait systématiquement à ses obligations de délivrance des quittances des loyers payés. Par conclusions régularisées au RPVA, le 14 octobre 2021, la SCI Anne Daniel sollicite : Vu les pièces versées aux débats, vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Confirmer le jugement en date du 19 mars 2021 en ce qu'il a : Constaté que le bail liant la SCI Anne Daniel et M. [X] [U] est résilié depuis le 18 septembre 2019, Dit que M. [X] [U] doit quitter les lieux et qu'à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, Condamné M. [X] [U] à payer à la SCI Daniel jusqu'à libération des lieux effective et totale, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de cessation du bail, Condamné M. [X] [U] aux entiers dépens. Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [X] [U] à payer à la SCI Anne Daniel la somme de 13.902,89 € au titre des loyers impayés et indemnité d'occupation arrêtée au 1er février 2021, Statuant à nouveau, Condamner M. [X] [U] à payer à la SCI Anne Daniel la somme de 18.235 € au titre des loyers impayés et indemnité d'occupation arrêtés au 1er février 2021, somme à parfaire au jour ou il sera statué, Rejeter toutes demandes formées par M. [X] [U] comme n'étant pas fondées, Réformer le jugement en date du 19 mars 2021 en ce qu'il a débouté la SCI Anne Daniel de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner M. [X] [U] aux entiers dépens d'instance. Au soutien de ses prétentions, la SCI Anne Daniel expose : qu'elle a fait délivrer régulièrement un commandement de payer rester infructueux, qu'elle sollicite que le règlement des loyers pour un montant de 18.235 € au 1er février 2021, que le règlement du locataire à hauteur de 2.740 €, postérieur à l'assignation a été pris en compte, que le règlement de 6.678,81 € réalisé par Mme [Z] en 2012 ne concernait pas les loyers réclamés mais avaient été pris en compte auparavant, que le locataire n'avait jamais contesté depuis son entrée dans les lieux la mise en place d'un seul compteur électrique et qu'il avait ensuite empêché l'entreprise mandatée par le bailleur pour l'installation des compteurs individuels, que le logement n'était pas insalubre et que M. [U] ne s'en était pas plaint jusqu'à son assignation, qu'il ne se plaignait plus de la chaudière changée par le bailleur, que M. [U] n'avait jamais demandé de quittances, que la demande en paiement de 3.264 € était une demande nouvelle devant être rejetée. Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures déposées à l'audience du 10 octobre 2022 à 9 heures. Puis l'affaire a été mise en délibéré au 30 novembre 2022. MOTIFS En application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail signé entre les forces comporte une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers. Le commandement de payer visant la clause résolutoire intégrait en son décompte joint des frais mensuels d'électricité à hauteur de 50 € entre juillet et décembre 2018 puis de 75 € de janvier à mai 2019, outre une régularisation électricité de 342,50 €. La non contestation antérieure de l'absence de compteur propre au locataire ne fait pas écarter les dispositions des décrets 87-713 du 26 août 1987 et n°94-1128 du 23 décembre 1994 en ce sens que l'électricité consommée à titre privatif n'est pas une charge récupérable et que le client du concessionnaire ne peut sans autorisation de celui-ci refacturer à son locataire de l'électricité consommée. Les sommes réclamées au titre de l'électricité doivent être écartées. Pour autant, comme l'a retenu le premier juge, nonobstant la déduction de ces sommes, les loyers de janvier 2019 à mai 2019 réclamés dans le commandement n'ont pas été payés dans le délai de deux mois. La procédure imposée par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été respectée. C'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail au 18 septembre 2019, résiliation qui n'est d'ailleurs pas contestée par l'appelant en ses conclusions. L'indemnité d'occupation doit être fixée au montant du loyer. La cour ignore si M. [U] est toujours dans les lieux. Le cas échéant, son expulsion doit être confirmée. M. [X] [U] conteste la fixation de la dette par le premier juge à la somme de 13.902,89 € au 1er février 2021. Le premier juge a bien pris en compte le versement fait en décembre 2019 par M. [U] en retenant la somme de 2.284 € portée au crédit du compte du locataire. Cependant la somme versée se montait à 2.740 €. Il convient de la prendre en compte au lieu de celle de 2.284 €. Le solde de la dette étant nul en juin 2016 le premier juge a exactement écarté la somme alléguée versée en 2012 puisque déduite antérieurement. M. [X] [U] ne justifiant pas d'autre paiement, en considération du décompte actualisé au mois de juin 2021 et n'intégrant pas de charges, [X] [U] doit être condamné au paiement de la somme de 19.955 € au titre de l'arriéré locatif (échéance de juin 2021 incluse). Si l'appelant invoque l'insalubrité du logement, les seules photographies produites et les courriers conflictuels échangés entre le gérant de la SCI et M. [X] [U] ne prouvent pas les dires du locataire qui ne démontre pas plus avoir adressé une mise en demeure au propriétaire ou entrepris des démarches pour faire constater soit l'insalubrité du logement soit son indécence. La demande faite devant la cour en remboursement de la moitié des loyers de septembre 2018 à septembre 2019 ne peut qu'être rejetée Aucune demande de délais de paiement n'est formée. Comme le premier juge l'a relevé l'importance de la dette et capacité financière du locataire qui dit percevoir une pension de retraite de 980 € par mois ne permettent pas un apurement 36 mois. Succombant, M. [X] [U] doit être condamné aux dépens. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme le jugement du 19 mars 2021 sauf sur la condamnation à paiement de la somme de 13.902,89 €, Statuant à nouveau, Condamne M. [X] [U] à payer à la SCI Anne Daniel la somme de 19.955 € au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au mois de juin 2021 (échéance de juin 2021 incluse), Rejette toute autre demande, Condamne M. [X] [U] aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT