Cour d'appel, 08 juin 2022. 19/04898

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 4e chambre civile ARRET DU 08 JUIN 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/04898 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OH4Z Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 MAI 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS N° RG 16/02220 APPELANTES : Madame [Y] [P] née [W] en son nom personnel et en sa qualité d'héritière de Monsieur [I] [P], décédé le 10 juillet 2018 née le 31 Décembre 1952 à TLEMCEN de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me CHATEL pour Me Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant INTIMEE : SARL Pascal Immobilier prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège [Adresse 5] [Localité 1] Représentée par Me TRONEL-PEYROZ pour Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 AVRIL 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre Mme Cécile YOUL-PAILHES, Conseillère M. Frédéric DENJEAN, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Henriane MILOT ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile - signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier. * ** FAITS ET PROCÉDURE M. [I] [P] et son épouse née [Y] [W] ont consenti le 9 mars 2011 à la Sarl Pascal Immobilier, un mandat de gestion et d'administration locative concernant la maison dont ils sont propriétaires à [Adresse 4]. Le 21 avril 2011, la société Pascal Immobilier a régularisé un contrat de location avec Mme [C] [X] après avoir soumis cette candidature aux propriétaires. La locataire est partie et un procès-verbal d'abandon et de reprise des lieux a été dressé par huissier le 21 mai 2014. Mécontents des prestations de l'agent immobilier, par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 octobre 2015, les propriétaires ont résilié le mandat de gestion à effet au 1er janvier 2016, puis, selon acte du 19 juillet 2016, l'ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Béziers pour obtenir réparation de divers préjudices. Par jugement contradictoire en date du 20 mai 2019, le tribunal de grande instance de Béziers a : Débouté les époux [P] de l'ensemble de leurs demandes. Condamné solidairement les époux [P] à payer à la société Pascal Immobilier une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamné les époux [P] in solidum aux dépens. Vu la déclaration d'appel en date du 12 juillet 2019 par Mme [P]. PRÉTENTIONS ET MOYENS Par conclusions déposées via le RPVA le 11 octobre 2019, Mme [P], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de M. [I] [P] décédé, demande à la cour, au visa des articles 1984, 1991 et 1992 du code civil, de : Réformer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions. Condamner la société Pascal Immobilier au paiement des sommes suivantes : 1.500 euros à titre de dommages intérêts tenant la perte de chance de récupérer les charges de la location en raison de l'absence de garanties. 1.500 euros à titre de dommages intérêts tenant la perte de loyers résultant des négligences commises par la société Pascal Immobilier. 31.523.90 euros au titre du nettoyage de l'appartement et des dégradations. Condamner la société Pascal Immobilier à verser la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La condamner aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, elle expose que la société Pascal Immobilier a commis de nombreux manquements à ses obligations contractuelles et que conformément aux articles 1991 et 1992 du code civil, elle doit répondre des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et des fautes qu'elle commet dans sa gestion et qu'en l'espèce : La société Pascal Immobilier ne s'est pas assurée de la solvabilité de la locataire au moment de la conclusion du contrat de bail. Qu'elle n'a pas mis en 'uvre les procédures légales suite aux impayés de loyers et de charges. Qu'elle n'a réalisé aucun état des lieux de sortie. Qu'elle a laissé l'appartement dans un état déplorable sans en informer son mandant et qu'elle n'a pas entrepris les démarches nécessaires afin que l'appartement soit de nouveau loué ; que les manquements graves de la société Pascal Immobilier à ses obligations contractuelles ont causé un préjudice certain aux époux [P] qui sont fondés à réclamer des dommages et intérêts au titre de la perte de chance de récupérer les charges de la location en raison de l'absence de garantie, de la perte des loyers résultant des négligences de la Société Pascal Immobilier et en raison des frais liés au nettoyage de l'appartement et aux dégradations. Par conclusions déposées via le RPVA le 9 janvier 2020, la société Pascal Immobilier demande à la cour : A titre principal, de confirmer le jugement dont appel, et en conséquence de débouter Mme [P] de l'intégralité de ses demandes. A titre subsidiaire, de cantonner les demandes de Mme [P] à hauteur de la somme de 7.700 euros, et de la débouter du surplus de ses demandes. En tout état de cause, de condamner Mme [P] à payer à la société Pascal Immobilier la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, et de condamner les consorts [P] aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir : Sur la confirmation du jugement en ce qu'il a écarté l'existence d'une faute, que l'appelante n'établit pas l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité ouvrant droit à indemnisation : Sur le choix du locataire et l'absence de recours aux fins d'expulsion, que le gestionnaire a adressé aux époux [P] le dossier de candidature avant la signature du bail et qu'elle leur a fait souscrire une garantie pour loyers impayés, de sorte que la totalité des loyers impayés jusqu'à la reprise des lieux ont été indemnisés par l'assureur. Concernant l'absence d'état des lieux de sortie, que le locataire a laissé les lieux loués sans prévenir et sans préavis, de sorte qu'il était impossible pour la concluante d'établir un état des lieux de sortie. Concernant les dégradations locatives et l'absence de diligences permettant la remise en location, que l'agence immobilière n'est pas tenue d'une obligation de résultat quant à la location du logement, que l'appelante est en l'espèce défaillante dans la démonstration d'une quelconque faute de l'agence immobilière, et qu'il ne ressort nullement de la responsabilité de cette dernière de financer les travaux qui permettraient de relouer le bien. Sur la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté l'absence de tout lien de causalité, que l'indemnisation d'un préjudice suppose un lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice invoqué, que l'agent immobilier qui s'assure de la gestion du bien n'est pas responsable du comportement des locataires et donc des dégradations. Sur la confirmation du jugement quant à l'absence de préjudice indemnisable, qu'il n'y a aucune perte de loyer ou une absence de garantie et que les époux [P] ne produisent pas les factures des travaux acquittées dont ils réclament indemnisation. A titre subsidiaire, sur la réduction des demandes, que si la cour réformait le jugement dont appel et reconnaissait l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité, il conviendrait de ramener les demandes formées à de plus justes proportions, en particulier qu'il conviendrait de tenir compte du fait que le bien donné à bail était dans un état moyen lors de l'état des lieux d'entrée et qu'il a été occupé pendant 3 ans pour évaluer les éventuelles dégradations qui pourraient être mises à la charge du locataire, que le bien a été vandalisé suite à des entrées par effraction et que le gestionnaire locatif n'en est pas le gardien donc qu'il n'en est pas le responsable. Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. Vu l'ordonnance de clôture en date du 15 mars 2022. MOTIFS Selon les dispositions de l'article 1991 alinéa 1er du code civil, 'Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.' Selon les dispositions de l'article 1992 alinéa 1er du même code, 'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.' Mme [P] énonce quatre griefs à l'encontre de son mandant : - avoir choisi une locataire avec de faibles garanties : le premier juge a justement retenu qu'au jour de l'entrée dans les lieux, Mme [X], locataire en devenir d'indélicatesse, présentait un revenu moyen mensuel de 1677 euros dont 469€ d'allocation logement, qui lui permettait de faire face au résiduel locatif pour un loyer de 555 euros charges comprises ; qu'elle a été admise au bénéfice de l'assurance loyers impayés, l'assureur ayant validé le dossier et versant en définitive une somme cumulée de 10775€ , dans des délais dont l'anormalité n'est en rien démontrée dans les transmissions par le mandataire ; qu'en outre, les bailleurs avaient été consultés sur le choix de cette locataire qui avait versé le dépôt de garantie d'un mois et n'avaient manifesté aucune réserve sur le vu du dossier qui leur était présenté. - ne pas avoir mis en oeuvre de recours conforme aux règles légales à l'encontre de la locataire : toutefois, en l'état d'une indemnisation par l'assureur, celui-ci prenait la direction des procédures en raison de la subrogation et les époux [P], a fortiori leur mandant, se trouvaient privés de toute initiative dans l'engagement de procédure judiciaire contentieuse dont le coût a alors été économisé. - ne pas avoir fait d'état des lieux de sortie : en l'état du départ de la locataire sans fanfare ni préavis, 'à la cloche de bois', un procès-verbal de reprise des lieux a été établi le 24 mai 2014, respectant les prescriptions légales. L'état d'abandon avait été précédemment constaté par procès-verbal du 30 septembre 2013, tel que visé au premier acte d'huissier. - ne pas avoir fait de diligences afin de permettre la remise en location de l'appartement : à considérer les clichés photographiques produits, le devis du 27 mars 2016 et les termes du procès-verbal de reprise des lieux, ceux ci ne pouvaient être remis en location sans d'importants travaux. Toutefois, il appartient au mandataire de rendre compte de sa gestion par application des dispositions de l'article 1993 du code civil. Mme [P] souligne qu'elle n'a pas été avisée de l'état de dégradation du logement. La SARL Pascal Immobilier ne justifie pas de l'information qu'elle a pu donner quant à l'état de l'appartement à sa reprise et ce n'est donc que sur l'initiative des époux [P] procédant à la résiliation du mandat par courrier du 12 octobre 2016 à effet au 1er janvier 2016, que ceux-ci ont pu constater que l'état de l'appartement était tel qu'il ne pouvait être loué sans travaux d'envergure. L'inexistence de compte rendu par le mandataire a généré une perte de chance de relouer les lieux après remise en état, laquelle peut être indemnisée à hauteur de 1500€, étant observé que le surplus des préjudices revendiqués par Mme [P] est sans lien de causalité avec cette unique faute prouvée. Le jugement sera réformé en conséquence. La SARL Pascal Immobilier doit alors être considérée comme partie perdante et supporter la charge des dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe Réforme le jugement en toutes ses dispositions Statuant à nouveau, Condamne la SARL Pascal Immobilier à payer à Mme [Y] [P] née [W] la somme de 1500€ à titre de dommages et intérêts Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires Condamne la SARL Pascal Immobilier à payer à Mme [Y] [P] née [W] la somme de 1000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la SARL Pascal Immobilier aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIERLE PRESIDENT