Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 16/13627

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C. exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 16/13627 N° Portalis 352J-W-B7A-CIYOF N° MINUTE : 2 contradictoire Assignation du : 14 Septembre 2016 JUGEMENT rendu le 06 Février 2024 DEMANDERESSE Madame [Z] [V] [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0082 DÉFENDERESSE S.A.S CABINET MAJOREL [Adresse 4] [Localité 1] représentée par Maître Jacques SALOMON de la SDE LIBERLEX SELARL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire B0156, et par Maître Bérengère MOULIN de la SELEURL LiberLex Selarl, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #B0156, Décision du 06 Février 2024 18° chambre 1ère section N° RG 16/13627 - N° Portalis 352J-W-B7A-CIYOF COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 28 Novembre 2023, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 février 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seing privé du 15 avril 1971, Mme [Z] [V] a donné à bail à la société Desneiges Pinon & Majorel, aux droits de laquelle vient la SAS Cabinet Marjorel, divers locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], désignés ainsi qu’il suit: “ Un appartement commercial au premier étage, composé de : galerie, quatre bureaux sur avenue, trois bureaux sur cour, dont deux ont accès direct par l’escalier de service, trois débarras et WC. Au sous-sol une cave.” Le bail a été consenti pour une durée de neuf années moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 20.000 francs (3.048,98 euros), payable en quatre termes égaux aux époques ordinaires de l’année. La destination contractuelle est libellée ainsi qu’il suit : le preneur doit “Occuper les lieux loués paisiblement, l’exercice de tous commerces ou professions étant autorisé à condition qu’ils ne soient pas incommodes ou qu’ils ne troublent en rien la tranquillité de l’immeuble et de ses occupants.” Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 7 avril 1982 puis à compter du 1er avril 1994 et du 31 mars 1999. Un congé avec offre de renouvellement a été délivré par le preneur par acte extra judiciaire en date du 31 juillet 2007 à effet du 31 mars 2008, à la suite de quoi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a, par jugement du 23 juin 2010, débouté la bailleresse de sa demande de déplafonnement et fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2008 à la somme annuelle en principal de 17.196 euros, majorée des indices. Par acte d’huissier du 4 avril 2016, Mme [V] a fait délivrer à la société Cabinet Marjorel un congé sans offre de renouvellement à effet du 31 mars 2017, avec offre d’une indemnité d’éviction. Puis par acte d’huissier délivré le 14 septembre 2016, Mme [V] a fait assigner la société Cabinet Marjorel devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation. Par ordonnance rendue le 21 mars 2017, le juge de la mise en état a désigné M. [F] en qualité d’expert judiciaire avec pour mission de donner tous éléments utiles aux fins de voir chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation. L’expert a déposé son rapport le 23 juillet 2019 ; il conclut à une indemnité d’éviction de 310.000 euros et à une indemnité d’occupation de 60.750 euros HT HC/an. Aux termes de ses dernières conclusions après expertise n°3 notifiées par RPVA le 6 décembre 2021, Mme [V] demande au tribunal de : - juger que le refus de renouvellement de bail a entraîné le transfert de la société Cabinet Marjorel au sein de nouveaux locaux à usage de bureaux, - fixer l'indemnité d'éviction revenant à la société Cabinet Marjorel à la somme globale de 93.486 euros, subsidiairement à la somme maximale de 166.558 euros, - juger que le paiement de l'indemnité d'éviction interviendra selon les modalités prévues à l'article L. 145-29 du code de commerce, - fixer l'indemnité d'occupation exigible à compter du 1er avril 2017 à la somme annuelle en principal de 60.750 euros outre les charges, taxes et accessoires dus par la convention locative échue, - condamner la société Cabinet Marjorel au paiement de l’indemnité d’occupation, outre les charges, taxes et accessoires exigibles par la convention locative échue pour la période du 1er avril 2017 au 31 juillet 2020, sous déduction des sommes payées durant cette période à titre d’indemnité provisionnelle, - débouter pour le surplus la société Cabinet Marjorel de ses moyens et prétentions, - condamner la société Cabinet Marjorel aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 février 2022, la société Cabinet Marjorel demande au tribunal de : - condamner Mme [V] au paiement d’une indemnité d’éviction de 366.767 euros, - fixer l’indemnité d’occupation exigible à compter du 1er avril 2017 à la somme principale annuelle de 54 000 euros/an HT HC, - condamner Mme [V] au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - la condamner en tous les dépens, dont distraction au profit de la Selarl Liberlex, représentée par Maître Bérengère Moulin, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile, - ordonner l’exécution provisoire. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 juin 2022 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 27 juin 2023, reportée au 28 novembre 2023 en raison de l’absence du magistrat sur la période du 12 au 30 juin 2023 et de la charge de travail de la 18ème chambre. MOTIFS DU JUGEMENT Il est établi et non contesté que le refus de renouvellement délivré par Mme [V] le 4 avril 2016 a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 mars 2017, qu'il a ouvert droit à la société Cabinet Marjorel au paiement de l'indemnité d'éviction et à Mme [V] au paiement d'une indemnité d'occupation statutaire à compter du 1er avril 2017 jusqu'à la libération des locaux, laquelle est intervenue le 31 juillet 2020. Sur l’indemnité d’éviction Sur l'indemnité principale Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre." L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail. Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement. En l’espèce, l’expert a conclu à une indemnité de transfert, ce qui n’est pas contesté par les parties, étant entendu que la société Cabinet Marjorel a restitué les locaux en cause le 31 juillet 2020 et que suite à son rachat par le Groupe Foncia, son activité a été transférée au sein du Groupe dans les locaux du Cabinet [R] [M] situés au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], dans le cadre d’un contrat de sous-location à effet du 1er juillet 2020. Il est d'usage que l’indemnité de transfert soit calculée pour ce type de bien selon la méthode dite du différentiel de loyer, soit, en fonction de l'écart mesuré entre la valeur locative de marché des locaux objets de l'éviction et le loyer de renouvellement, avec application d'un coefficient représentatif de la valeur de l'emplacement au différentiel ainsi obtenu. C’est ce qu’a fait l’expert judiciaire en calculant, par capitalisation, la différence entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement acquitté. Il précise ainsi : “Dans l’hypothèse où le bail aurait été renouvelé, c’est donc la perte d’un avantage locatif certain au moins sur la durée du bail qu’il convient de déterminer et correspondant à la différence entre la valeur locative et le loyer en cours en tenant compte des éléments suivants : • une projection du bail renouvelé sur 9 ans • une valeur locative de 67 500 €/an (150 m2 X 450 €) • le loyer de 19 424,62 € objet d’une clause d’indexation triennale, indexée sur la base moyenne de 2 % an • une actualisation pour restituer la valeur actuelle (5 %) et la volatilité du marché locatif estimé à 5 %” L’expert retient donc une valorisation en appliquant au différentiel locatif un coefficient de 5,62 soit une indemnité d’éviction principale arrondie à 270 000 euros [(67500-19424) x 5,62]. La société Cabinet Marjorel indique être d’accord avec ce chiffrage retenu par M. [F]. Mme [V] conteste quant à elle ce calcul. Elle reconnaît s’agissant de la détermination du loyer du bail renouvelé, que le loyer de renouvellement aurait été plafonné, et que le montant s'élevait en dernier lieu à 19.424 euros par an HT HC mais soutient : - qu’il ne s’agit pas d’indemniser une valeur patrimoniale puisqu’il n’y a aucun marché de droit au bail pour des bureaux en étage, mais le coût du transfert effectif, - que le nouveau loyer versé par la société Cabinet Marjorel pour les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] s’élevant à 37.415,53 euros/an HT HC, le différentiel de la perte de l’avantage locatif s’établit donc à la somme arrondie de 17 992 euros (37.415,53 - 19.424), - que s’agissant de bureaux en étage pour une valeur théorique de 420 ou 450 euros/m2, le multiple doit être au maximum de 4 sur le différentiel locatif, soit une indemnité principale de 71.968 euros (17 .992 x 4) et très subsidiairement, en retenant un coefficient de 5,62, de 101.115 euros (17.992 x 5,62). Le principe posé par l’article L145-14 du code de commerce sus visé est que l'indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité doit être déterminée par référence à la valeur du droit au bail perdu, lequel est un élément du fonds de commerce, et non en fonction du coût supporté par le locataire pour sa réinstallation. Il n’est donc pas possible de prendre en compte, comme le soutient la bailleresse, le coût locatif des nouveaux locaux en faisant abstraction de la valeur locative de marché des locaux évincés ; ceci d’autant moins, qu’en l’espèce les nouveaux locaux sont d’une superficie bien inférieure (81,40 m2) que les locaux évincés (150 m2) et ne peuvent donc être considérés comme équivalents. Dès lors, et pour déterminer la valeur du droit au bail, il convient, d’adopter la méthode retenue par l’expert, étant entendu que Mme [V] allègue mais ne justifie nullement de “l’absence d’un quelconque marché de droit au bail des locaux commerciaux en étage”, affirmation au demeurant contredite par le fait même que la société Cabinet Marjorel a reloué des locaux situés en étage. Selon le rapport d'expertise judiciaire, les locaux sont situés dans un immeuble datant des années 1930, dans la dernière partie de l’avenue Paul Doumer, un des principaux axes du [Localité 1], à 150 mètres environ du carrefour formé avec la rue de la Pompe et la très commerçante [Adresse 6], au sein d’un quartier résidentiel dans lequel on recense également de nombreux bureaux. M. [F] indique qu’il s’agit “d’une belle adresse pour des bureaux”, disposant d’une bonne desserte par les transports en commun assurée principalement par le métro (station Muette à moins de 200 m) ainsi que diverses lignes de bus dont les arrêts se trouvent aux abords immédiats. Les locaux sont situés au premier étage de l’immeuble lequel est doté d’un retour en aile sur cour, élevé sur caves d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d’un 6ème étage partiel en retrait et comprend une façade plate en pierre de taille sur l’avenue Paul Doumer en état de ravalement. L’immeuble, qui bénéficie d’un gardien, comprend une belle entrée avec une première porte en fer forgée et équipée d’un digicode puis d’une seconde porte avec un interphone donnant sur un dégagement avec escalier et ascenseur, les parties communes étant notées dans un état correct. Les locaux loués sont composés d’un ensemble de bureaux distribués comme suit : - En face de l’entrée : une zone d’accueil (sol recouvert de moquette, murs et plafonds peints) - En partie arrière : une pièce à usage de salle d’attente éclairée sur l’avenue par une fenêtre à simple vitrage, - A droite de l’entrée : * un bureau éclairé sur l’avenue Paul Doumer par une fenêtre à simple vitrage, comprenant trois postes de travail, parquet sous moquette et murs peints, * une petite cuisine éclairée sur une cour par une fenêtre à simple vitrage, comprenant une armoire de brassage avec câblage téléphonique et informatique ainsi qu’un tableau électrique ancien, * un petit dégagement équipé d’un lave-mains, au sol carrelé, distribuant un WC séparé accessible par une petite porte de 0,47 m de large, éclairé et aéré par un petit fenestron, - A gauche de l’entrée, un couloir distribue : * un bureau éclairé sur l’avenue Paul Doumer, comprenant trois postes de travail, suivi d’un bureau de direction, * en face, côté cour intérieure, un dégagement de forme triangulaire, d’une surface de 8m2 environ distribuant : ° à gauche, les parties communes de l’immeuble dont l’accès par l’escalier de service a été obstrué et qui ont fait l’objet de travaux d’aménagement en local technique, informatique et de reprographie, avec tableau électrique et armoire de brassage climatisée, ° à droite, un bureau éclairé sur cour comprenant deux postes de travail, ° en face, deux petits bureaux réunis en un seul grand bureau comprenant trois postes de travail, éclairé sur cour par deux fenêtres à simple vitrage. En partie arrière, un local à archives. L’expert note que l’ensemble est, en état d’usage, bénéficiant d’un bon éclairement naturel pour les pièces éclairées sur l’avenue Paul Doumer et ce malgré une situation au premier étage, et sans équipement particulier, si ce n’est la présence d’un câblage informatique sous goulottes périphériques, mais courant en matière de bureaux. L’ensemble est complété en sous-sol d’une cave équipée d’électricité, utilisée en local d’archives. La surface totale des locaux occupés par la société Cabinet Marjorel est de 158 m2 environ; cependant, les surfaces du local technique et du local reprographie (soit 8m2 environ) ne font pas partie de l’assiette du bail mais correspondent à des parties communes, mises à disposition par la copropriété. Le bail ne comporte pas de clause exorbitante de droit commun. La clause de destination «tous commerces ou professions » est particulièrement large. M. [F] indique que si le loyer avait été renouvelé, le loyer aurait plafonné au montant de 19.424,62 euros HT HC/an, ce qui est reconnu par les parties. Il retient par ailleurs une valeur locative unitaire de marché de 450 euros/m2 par comparaison avec 15 biens en location nouvelle, situés dans le secteur des lieux loués avec des surfaces entre 99 et 677 m² et des prix allant de 345 à 750 euros/m² entre janvier 2017 et novembre 2018. Il estime ainsi la valeur locative à la somme annuelle de 67500 euros HT HC, ce qui ne fait pas non plus l’objet de contestation de la part des parties au regard de la teneur de leurs dernières conclusions. Mme [V] conteste en revanche le coefficient de valorisation de 5,62 retenu par M. [F], indiquant que s’agissant de locaux en étage, le multiple doit être d’un maximum de 4 sur le différentiel locatif. Pour autant, il y a lieu de retenir ce coefficient de 5,62, compte tenu de la qualité de l’emplacement particulièrement adaptée à l’activité exercée par la société Cabinet Marjorel qui gère, selon le rapport d’expertise, un portefeuille d’environ 75 syndicats de copropriété d’immeubles en copropriété dont une vingtaine se trouve dans le 16ème arrondissement et un portefeuille d’immeubles en gestion totalisant environ 650 lots situés majoritairement dans l’Ouest parisien, étant entendu que la situation en étage est sans impact dès lors que la clientèle n’est pas composée de passants. La valeur du droit au bail s'élève donc à la somme arrondie de 270.000 euros, [soit (67.500-19.424) x 5,62). L'indemnité principale sera par conséquent fixée à la somme de 270.000 euros. Sur les indemnités accessoires Le trouble commercial : Ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce, ayant eu des incidences sur l'exploitation Il est d'usage que cette indemnité corresponde à trois mois de l'excédent brut d'exploitation (EBE) moyen des trois derniers exercices, et, s'il est nul ou déficitaire, en tenant compte d'autres paramètres comme le chiffre d'affaires ou la masse salariale. L’expert judiciaire a retenu un trouble commercial de 24.000 euros (618 K€/52 x 2) correspondant à 15 jours de masse salariale, montant que réclame la société Cabinet Marjorel. Mme [V] conteste ce montant, ce poste de préjudice ne pouvant selon elle excéder 10.000 euros, aux motifs que les recherches de bureaux en étage sont plus aisées que celles des boutiques, que l’intervention d’agents immobiliers spécialisés dans cette recherche permet d’effectuer des sélections avant toute visite et que l’éviction entraîne peu de frais d’information des clients et copropriétaires compte tenu du faible nombre de lots gérés relevé par M. [F]. Eu égard à la nature de l'activité exercée, aux contraintes liées à l’éviction et notamment à la nécessité, suite à l’installation dans les locaux du Groupe Foncia, de réorganiser la gestion des portefeuilles de la société Cabinet Marjorel et d’informer tous les copropriétaires et propriétaires, il ya lieu d’évaluer le trouble commercial à quinze jours de la masse salariale, laquelle au vu du compte de résultant détaillé s’élève pour 2018 à la somme annuelle de 618 685 euros arrondie à 618 000 euros. Dès lors, l'indemnité de ce chef sera fixée à la somme de 24.000 euros, telle que retenue par l’expert et réclamée par la société Cabinet Marjorel. Les frais de déménagement Cette indemnité accessoire a pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux. La société Cabinet Marjorel réclame à ce titre la somme de 9.800 euros HT et se prévaut d’une facture de ce montant établie le 9 juillet 2020 faisant état notamment de frais de destruction de 2 tonnes de “DIB”pour 800 euros HT et de frais de déchetterie pour 600 euros HT. Au vu de cette facture, il sera alloué à la société Cabinet Marjorel la somme de 8.400 euros HT, les frais de destruction n’ayant pas à être inclus dans les frais de déménagement mis à la charge de la bailleresse. Les frais de double loyer Les parties s’accordent sur une indemnisation à hauteur de la somme de 3.118 euros. Les frais de réinstallation Le bailleur étant tenu de réparer l'entier préjudice du preneur suite à son éviction, il peut être tenu de l'indemniser de frais de réinstallation si le preneur, qui transfère son fonds, doit mettre en place des aménagements spécifiques semblables à ceux qu'il perd et qu'il ne peut déménager, même s'ils sont d'un coût important ; les aménagements et améliorations de pure convenance ne sont cependant pas à la charge du bailleur, et l'état d'usure des équipements non transférables constitue un élément d'appréciation. La société Cabinet Marjorel réclame à ce titre, sur la base de trois factures d’avril, mai et juin 2020 (donc postérieures aux opérations d’expertise) versées aux débats, l’allocation d’une somme de 59.849 euros HT ; elle fait valoir qu’elle a du réaménager des locaux beaucoup plus exigus pour pouvoir rester proche de ses anciens locaux et qu’une redistribution des lieux a été nécessaire pour pouvoir travailler dans des conditions décentes. Mme [V] s’oppose à cette demande, exposant que les locaux délaissés, qualifiés par l’expert de “banals” se trouvaient dans un état de vétusté avancé et que la société Cabinet Marjorel a fait le choix de procéder à des travaux de remise à neuf des nouveaux locaux pris à bail, dont la charge ne saurait lui incomber. Subsidiairement, Mme [V] sollicite l’application d’un abattement de 50 % compte tenu de l’état des locaux évincés. Au regard de l’absence de spécificité des locaux évincés et de l’absence d’autres éléments objectifs versés aux débats (tels que le devis n° 11249 correspondant aux factures, un constat, des photographies...), les seules factures communiquées par la société Cabinet Marjorel ne mettent pas le tribunal en mesure de s’assurer si les travaux réalisés dans les nouveaux locaux ne sont pas de pure convenance correspondant à une remise à neuf qui ne saurait être imputée à la bailleresse. La société Cabinet Marjorel sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef. Au regard de l’ensemble des observations qui précèdent, l’indemnité d’éviction s’établit de la manière suivante : - indemnité principale : 270.000 euros - trouble commercial : 24.000 euros - frais de déménagement : 8.400 euros - double loyer : 3.118 euros total : 305.518 euros. Sur le montant de l’indemnité d’occupation En vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, égale à la valeur locative de renouvellement déplafonnée. Les parties s’accordent pour retenir une valeur locative annuelle de base de 67500 euros HT HC mais sont en désaccord sur l’abattement de précarité à appliquer. La société Cabinet Marjorel sollicite un abattement de 20 % en invoquant le trouble causé à son activité depuis de “très nombreuses années compte tendu du fait que Mme [V] a tenté depuis 2009 de majorer considérablement le loyer, tenter de l’expulser, puis en désespoir de cause a donné congé.” Mme [V] demande quant à elle au tribunal de retenir un abattement de précarité de 10%. Sur ce point, c’est à juste titre que la bailleresse fait valoir que l’abattement porte uniquement sur la précarité effective en lien avec le refus de renouvellement et durant la période de maintien dans les lieux. Ainsi, les procédures antérieures invoquées par la société Cabinet Marjorel n’ont pas à être prises en compte. Il sera donc retenu un abattement de 10 %. L’indemnité d’occupation annuelle s’établit donc à la somme en principal de 60.750 euros HT HC. Dès lors, la société Cabinet Marjorel, qui a quitté les lieux, sera condamnée à payer à Mme [V] l’indemnité d’occupation de 60.750 euros/an, outre les charges, taxes et accessoires telles que fixés au bail, sous déduction des sommes déjà payées à ce titre, à compter de la date d’effet du congé soit du 1er avril 2017, et jusqu’au 31 juillet 2020. Sur les autres demandes L’instance et l’expertise ont eu pour cause la délivrance par Mme [V] du congé refusant le renouvellement. Il lui appartient en conséquence d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise, dont distraction au profit de la Selarl Liberlex, représentée par Maître Bérengère Moulin, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile. Mme [V] sera en outre déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la société Cabinet Marjorel la somme de 5.000 euros. Les circonstances de l’espèce justifient le prononcé de l’exécution provisoire, qui est en outre compatible avec la nature du litige. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré Dit que par l’effet du congé comportant refus de renouvellement signifié par Mme [Z] [V] le 4 avril 2016 il a été mis fin au bail la liant à la société Cabinet Marjorel à compter du 31 mars 2017, Condamne Mme [Z] [V] à payer à la société Cabinet Marjorel la somme de 305.518 euros à titre d’indemnité d’éviction soit : * indemnité principale : 270.000 euros * trouble commercial : 24.000 euros * frais de déménagement : 8.400 euros * double loyer : 3.118 euros Dit que cette somme portera intérêts à compter du présent jugement, Condamne la société Cabinet Marjorel à payer à Mme [Z] [V] une indemnité d’occupation de 60.750 euros/an HT, outre les charges, taxes et accessoires tels que fixés au bail, à compter de la date d’effet du congé soit du 1er avril 2017, et jusqu’au 31 juillet 2020, dont seront déduites les sommes déjà versées provisionnellement à ce titre, Condamne Mme [Z] [V] à payer à la société Cabinet Marjorel la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Rejette les autres demandes, Condamne Mme [Z] [V] aux dépens, dont distraction au profit de la Selarl Liberlex, représentée par Maître Bérengère Moulin, avocat, en ce compris les frais d’expertise, Ordonne l’exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 06 Février 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME