Cour d'appel, 25 mai 2022. 21/16240

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8 ARRET DU 25 MAI 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16240 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEKQM Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Juillet 2021 -Président du TJ d'EVRY - RG n° 21/00316 APPELANTS Mme [A] [B] [Adresse 14] [Localité 1] M. [K] [N] [Adresse 3] [Localité 2] Mme [S] [Y] ÉPOUSE [N] [Adresse 3] [Localité 2] M. [G] [N] [Adresse 11] [Localité 2] Mme [J] [W] EPOUSE [N] [Adresse 11] [Localité 2] M. [P] [U] [Adresse 12] [Localité 18] Mme [C] [I] [Adresse 12] [Localité 18] Mme [T] [D] [Adresse 13] [Localité 26] - SUISSE ([Localité 26]) M. [P] [M] [Adresse 8] [Localité 20] M. [F] [Z] [Adresse 24] [Localité 15] S.A.R.L. BIEN agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, [Adresse 4] [Localité 22] S.A.R.L. JMCB agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, [Adresse 21] [Localité 10] E.U.R.L. [Adresse 7]-LES ACACIAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, [Adresse 7] [Localité 16] S.A.R.L. CDHG agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, [Adresse 17] [Localité 19] S.A.R.L. FARFARELLE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, [Adresse 9] [Localité 6] Représentés et assistés par Me Jean-françois LOUIS de la SCP SOUCHON CATTE LOUIS PLAINGUET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0452 INTIMEE S.A.S. RESIDENCE DE [23] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, [Adresse 5] [Localité 25] Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 Assistée par Me Renaud LE MAISTRE, substituant Me PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P283 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 07 avril 2022, en audience publique, Florence LAGEMI, Président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Florence LAGEMI, Président, Rachel LE COTTY, Conseiller, Bérengère DOLBEAU, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Marie GOIN ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier. Les sociétés Bien, C.D.H.G, Farfarelle, J.M.C.B et [Adresse 7]-Les Acacias, Mme [B], M [K] [N], Mme [Y] épouse [N], M. [G] [N], Mme [W] épouse [N], M. et Mme [U], Mme [D], M. [M] et M. [Z] sont propriétaires de chambres au sein d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), situé à [Localité 25] (Essonne), exploité par la société Résidence de [23]. Parallèlement à ces acquisitions, les chambres ont été données à bail commercial à la société Résidence de [23]. Par courriers du 18 juin 2020, la société Résidence de [23] a informé chacun des bailleurs qu'en vertu d'une 'décision de la Cour de cassation de 2016' qu'elle décidait d'appliquer à compter du 1er janvier 2020, la clause d'indexation stipulée dans les contrats de location était illicite et qu'ainsi, elle n'était redevable que du montant du loyer mentionné au bail tant pour l'avenir que pour le passé, dans la limite des cinq dernières années compte tenu de la prescription quinquennale. Par acte du 26 mars 2021, les sociétés Bien, C.D.H.G, Farfarelle, J.M.C.B et [Adresse 7]-Les Acacias, Mme [B], M [K] [N], Mme [Y] épouse [N], M. [G] [N], Mme [W] épouse [N], M. et Mme [U], Mme [D], M. [M] et M. [Z] ont fait assigner la société Résidence de [23] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry, afin, notamment, d'une part, qu'il soit ordonné à cette dernière de reprendre le paiement du loyer pour son montant contractuellement prévu au titre du premier trimestre 2020 (payé en avril 2020) pour l'avenir et ce à compter du second trimestre 2021, d'autre part, qu'il soit dit qu'à défaut de paiement du loyer pour son montant au premier trimestre 2020, le terme de loyer sera assorti d'un intérêt de retard de 20 % TTC du montant total du loyer et, enfin, qu'elle soit condamnée, par provision, au paiement des sommes indûment retenues. Par ordonnance du 27 juillet 2021, ce magistrat a : renvoyé les parties à se pourvoir au fond ; dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes des sociétés Bien, C.D.H.G, Farfarelle, J.M.C.B, [Adresse 7]-Les Acacias et de Mme [B], M [K] [N], Mme [Y] épouse [N], M. [G] [N], Mme [W] épouse [N], M. et Mme [U], Mme [D], M. [M] et M. [Z] ; dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes présentées par la société Résidence de [23] ; dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné les sociétés Bien, C.D.H.G, Farfarelle, J.M.C.B, [Adresse 7]-Les Acacias et Mme [B], M [K] [N], Mme [Y] épouse [N], M. [G] [N], Mme [W] épouse [N], M. et Mme [U], Mme [D], M. [M] et M. [Z] aux dépens. Par déclaration du 3 septembre 2021, les sociétés Bien, C.D.H.G, Farfarelle, J.M.C.B et [Adresse 7]-Les Acacias et Mme [B], M [K] [N], Mme [Y] épouse [N], M. [G] [N], Mme [W] épouse [N], M. et Mme [U], Mme [D], M. [M] et M. [Z] ont relevé appel de cette décision en ses dispositions relatives au rejet de leurs prétentions, à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Aux termes de leurs dernières conclusions remises et notifiées le 2 décembre 2021, les appelants demandent à la cour de : ordonner à la Société Résidence de [23] de reprendre le paiement du loyer versé pour son montant payé au titre du 1er trimestre 2020 (payé au mois d'avril 2020) pour l'avenir et ce à compter du paiement du 2ème trimestre 2021 ' payable en juillet 2021 ; dire qu'à défaut de payer le loyer pour son montant du 1er trimestre 2020, le terme de loyer sera assorti d'un intérêt de retard de 20% TTC du montant total du loyer ; condamner par provision la Société Résidence de [23] à payer : 1/ le montant indûment retenu par la Société Résidence de [23] sur les loyers des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020 et sur les loyers des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2021, soit : à la société Bien : 9.046,52 euros TTC, à la société C.D.H.G : 9.836,19 euros TTC, à la société Farfarelle : 9.836,19 euros TTC, à Mme [B] : 3.003,35 euros TTC, à M. et Mme [K] [N] : 2.121,61 euros TTC, à M. et Mme [G] [N] : 2.046,65 euros TTC, à M. et Mme [U] : 6.006,70 euros TTC, à la société JMCB : 5.625,77 euros TTC, à la Société [Adresse 7]-Les Acacias : 9.836,19 euros TTC, à Mme [D] : 9.010,12 euros TTC, à M. [M] : 2.898,02 euros TTC, à M. [Z] : 2.464,91 euros TTC, Sauf à parfaire au jour de l'audience, 2/ le montant indûment retenu par la société Résidence de [23] sur les loyers des 3ème et 4ème trimestres 2020 et sur les loyers des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2021, au titre du prétendu 'trop perçu' récupéré par 8ème par la société intimée tel qu'annoncé dans son courrier de juin 2020 soit : à la société Bien : 12.888,45 euros TTC, à la société CDHG : 13.237,20 euros TTC, à la société Farfarelle : 13.233,30 euros TTC, à Mme [B] : 4.205,65 euros TTC, à M. et Mme [K] [N] pour mémoire, à M. et Mme [G] [N] pour mémoire, à M. et Mme [U] : 8.372,65 euros TTC, à la société JMCB : 13.233,30 euros TTC, à la société [Adresse 7]-Les Acacias : 13.233,30 euros TTC, à Mme [D] : 12.834,05 euros TTC, à M. [M] : 3.941,80 euros TTC, à M. [Z] : 3.841,20 euros TTC Sauf à parfaire au jour de l'audience, condamner la Société Résidence de [23] aux entiers dépens de l'instance, avec faculté de recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile ; condamner la société Résidence de [23] à payer à chacun des appelants la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 décembre 2021, la société Résidence de [23] demande à la cour de : confirmer l'ordonnance entreprise ; débouter les appelants de l'ensemble de leurs prétentions ; les condamner in solidum à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; les condamner solidairement aux dépens avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été prononcée le 23 mars 2022. Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, LA COUR Selon l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, les appelants soutiennent que la société Résidence de [23] leur a imposé, par lettre du 18 juin 2020, une réduction du loyer tant pour l'avenir que pour les cinq dernières années, en décidant unilatéralement de ne plus appliquer la clause d'indexation stipulée dans les baux et en détournant le mandat de facturation qui lui avait été consenti, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. Ils considèrent que l'illicéité de la clause litigieuse n'est nullement avérée et qu'il n'appartient pas à la juridiction des référés de se prononcer sur sa validité. La société Résidence de [23] estime, pour sa part, que la clause litigieuse est contraire aux dispositions d'ordre public non seulement des articles L.112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier mais encore des articles L.145-38 et L.145-39 du code de commerce relatifs aux mécanismes d'évolution du loyer en cours de bail (révision triennale et indexation) ; qu'il résulte d'un arrêt du 14 janvier 2016 de la Cour de cassation et de la jurisprudence désormais parfaitement établie, qu'est illicite en application de l'alinéa 2 de l'article L.112-1 du code monétaire et financier et doit être réputée non écrite, la clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse ; que son refus d'appliquer la clause d'indexation n'est dès lors pas constitutif d'un trouble manifestement illicite puisque celle-ci entraîne une indexation automatique prohibée, uniquement à la hausse, de surcroît, en dehors de toute référence indiciaire légale, à partir d'une augmentation forfaitaire. Les baux commerciaux liant les appelants à la société Résidence de [23] contiennent une clause intitulée 'Loyer et indexation', prévoyant en son paragraphe 4 que 'le loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement en appliquant 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publié par le Ministère de l'Economie et des Finances, avec une garantie de 1,5 % net par an'. A première lecture, cette clause, qui prévoit une révision à la hausse du loyer et a minima de 1,5 % par an indépendamment de l'évolution de l'indice retenu (prix des prestations d'hébergement des personnes âgées) n'apparaît pas, avec toute l'évidence requise en référé, manifestement contraire aux dispositions de l'article L.112-1, alinéa 2, du code monétaire et financier, selon lesquelles 'est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision'. Elle n'apparaît pas davantage se heurter aux dispositions résultant du statut des baux commerciaux, lesquelles n'interdisent pas la révision du loyer ni son indexation. L'appréciation de la validité de la clause nécessite une analyse de celle-ci au regard des textes susvisés et des contestations soulevées par les bailleurs, qui s'opposent à la qualification 'd'indice' du mode de variation retenu et rappellent, en tout état de cause, qu'en présence d'une clause d'indexation excluant une révision à la baisse, il doit être recherché si cette exclusion présentait un caractère essentiel et déterminant pour les parties. Cette analyse, qui implique une interprétation de la clause et une recherche de la commune intention des parties lors de la conclusion des contrats dont il convient de rappeler qu'ils s'inscrivaient dans le cadre d'une opération d'investissement globale, portant sur l'acquisition de chambres d'un EHPAD, données à bail commercial à l'exploitant de celui-ci après qu'il eut procédé à leur vente, puis, rédigé les contrats litigieux, ne relève pas des pouvoirs de la juridiction des référés. En revanche, en ayant brusquement refusé, en juin 2020, d'appliquer la clause de révision stipulée dans les contrats qui la liaient aux appelants depuis plus de quatorze ans (les baux ayant été conclus fin 2005 et courant 2006), et imposé une réduction des loyers alors que l'illicéité invoquée de la clause n'avait pas été prononcée par une juridiction au fond, la société Résidence de [23] a méconnu le principe de la force obligatoire des conventions. Ainsi, la modification unilatérale et soudaine des contrats, faisant loi entre les parties, par la société Résidence de [23] au détriment des bailleurs, est constitutive d'un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser en ordonnant à cette dernière de reprendre le paiement des loyers tels que fixés contractuellement. Son obligation à la restitution des sommes indûment retenues au titre de la révision des loyers à compter du 1er trimestre 2020 et du 'trop perçu' au cours des cinq dernières années, récupéré par 8ème à compter du 3ème trimestre 2020 ainsi que précisé dans les courriers du 18 juin 2020, n'étant pas sérieusement contestable au regard des motifs qui précèdent, la société Résidence de [23] sera condamnée, par provision, au paiement des sommes réclamées par les bailleurs, dont les montants ne sont pas contestés, ainsi qu'il sera précisé au dispositif. La demande de majoration du loyer d'un intérêt de retard de 20 % TTC formée dans l'hypothèse où le montant contractuel du loyer ne serait pas réglé, n'est pas justifiée et sera donc rejetée. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes des appelants. Succombant en ses prétentions, la société Résidence de [23] supportera les dépens de première instance et d'appel. Il sera alloué à chacun des appelants, contraints d'exposer des frais irrépétibles tant en première instance qu'en appel une indemnité dans les termes du dispositif. PAR CES MOTIFS Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été fait appel ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Ordonne à la société Résidence de [23] de continuer à payer à la société Bien, la société C.D.H.G, la société Farfarelle, la société JMCB, la société [Adresse 7]-Les Acacias, Mme [B], M. et Mme [K] [N], M. et Mme [G] [N], M. et Mme [U], Mme [D], M. [M] et M. [Z], les loyers pour leur montant réglé en avril 2020 au titre du premier trimestre 2020 à compter du deuxième trimestre 2021 (payable en juillet 2021) ; Condamne, par provision, la société Résidence de [23] à payer, au titre des montants indûment retenus sur les loyers de l'année 2020 et des trois premiers trimestres 2021 : à la société Bien : 9.046,52 euros TTC, à la société C.D.H.G : 9.836,19 euros TTC, à la société Farfarelle : 9.836,19 euros TTC, à Mme [B] : 3.003,35 euros TTC, à M. et Mme [K] [N] : 2.121,61 euros TTC, à M. et Mme [G] [N] : 2.046,65 euros TTC, à M. et Mme [U] : 6.006,70 euros TTC, à la société JMCB : 5.625,77 euros TTC, à la Société [Adresse 7]-Les Acacias : 9.836,19 euros TTC, à Mme [D] : 9.010,12 euros TTC, à M. [M] : 2.898,02 euros TTC, à M. [Z] : 2.464,91 euros TTC, Condamne, par provision, la société Résidence de [23] à payer, au titre des montants indûment retenus sur les loyers des 3ème et 4ème trimestres 2020 et des trois premiers trimestres 2021 correspondant à un trop perçu au cours des cinq années précédentes, récupéré par 8ème : à la société Bien : 12.888,45 euros TTC, à la société CDHG : 13.237,20 euros TTC, à la société Farfarelle : 13.233,30 euros TTC, à Mme [B] : 4.205,65 euros TTC, à M. et Mme [U] : 8.372,65 euros TTC, à la société JMCB : 13.233,30 euros TTC, à la société [Adresse 7]-Les Acacias : 13.233,30 euros TTC, à Mme [D] : 12.834,05 euros TTC, à M. [M] : 3.941,80 euros TTC, à M. [Z] : 3.841,20 euros TTC Déboute la société Bien, la société C.D.H.G, la société Farfarelle, la société JMCB, la société [Adresse 7]-Les Acacias, Mme [B], M. et Mme [K] [N], M. et Mme [G] [N], M. et Mme [U], Mme [D], M. [M] et M. [Z] de leur demande de majoration du loyer d'un intérêt de retard de 20 % TTC ; Condamne la société Résidence de [23] au dépens de première instance et d'appel avec faculté de recouvrement direct au bénéfice de la SCP Souchon-Catte-Louis, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne la société Résidence de [23] à payer à la société Bien, la société C.D.H.G, la société Farfarelle, la société JMCB, la société [Adresse 7]-Les Acacias, Mme [B], M. et Mme [K] [N], M. et Mme [G] [N], M. et Mme [U], Mme [D], M. [M] et M. [Z], la somme globale de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,