Cour d'appel, 22 février 2024. 23/06176

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-2 ARRÊT AU FOND DU 22 FEVRIER 2024 N° 2024/51 Rôle N° RG 23/06176 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLHJ2 [J] [K] SOCIETE SOLIOR C/ [A] [M] [P] [F] [I] [U] Société POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISEDU VAR Société SIP DE [Localité 12] Société DE LA [Adresse 14] S.E.L.A.R.L. [T] & ASSOCIÉS S.A.R.L. CHRISTALY S.C.A. DE CHATEAU L'ARC LE PROCUREUR GENERAL Copie exécutoire délivrée le : à : Me Roselyne SIMON-THIBAUD Me Romain CHERFILS Me Alexia FARRUGGIO Me Joseph MAGNAN Me Paul LE GALL PG Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge commissaire de NICE en date du 19 Avril 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2023M5200. APPELANTS SOCIETE SOLIOR dont le siège social est sis [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [K] dans le cadre de l'exercice de ses droits propres domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Jean-françois TOGNACCIOLI, avocat au barreau de NICE Monsieur [J] [K], Pris en sa qualité de gérant de la SARL SOLIOR dans le cadre de l'exercice de ses droits propres, domicilié [Adresse 15] représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, INTIMES S.E.L.A.R.L. [T] & ASSOCIÉS Prise en la personne de Maitre [C] [T], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SOLIOR, demeurant [Adresse 7] représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substitué par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau D'AIX EN PROVENCE Madame [A] [M], demeurant [Adresse 1], [Adresse 13] - [Adresse 13]/France représentée par Me Alexia FARRUGGIO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE S.A.R.L. CHRISTALY dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Madame [P] [F] demeurant [Adresse 2] défaillante Monsieur [I] [U] demeurant [Adresse 2] défaillant S.C.A. DE CHATEAU L'ARC, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège représentée par Me Paul LE GALL de la SELEURL CABINET LE GALL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISEDU VAR Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 5] défaillante Société SIP DE [Localité 12] dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège défaillante Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 14] Représenté par son syndic en exercice SAS FONCIA GRAND BLEU dont le siège sociales est sis [Adresse 6] défaillant Monsieur LE PROCUREUR GENERAL demeurant COUR D'APPEL - 20. Place de Verdun - 13616 AIX EN PROVENCE CEDEX défaillant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 10 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de : Madame Gwenael KEROMES, Président de chambre Madame Muriel VASSAIL, Conseiller rapporteur Madame Agnès VADROT, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Chantal DESSI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024. MINISTERE PUBLIC : Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée. ARRÊT Défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024, Signé par Madame Gwenael KEROMES, Président de chambre et Madame Chantal DESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par jugement du 9 janvier 2020, le tribunal de commerce de Nice a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société SOLIOR, qui exerçait une activité de marchand de biens et désigné la SELARL [T] & ASSOCIES, prise en la personne de M. [C] [T] en qualité de mandataire judiciaire. Par jugement du 22 septembre 2021, le tribunal de commerce de Nice a prononcé la liquidation judiciaire de la société SOLIOR. La SELARL [T] & ASSOCIES a été désignée liquidateur judiciaire et autorisée par le juge commissaire à organiser une consultation aux fins de vendre des immeubles appartenant à la débitrice. Ayant reçu trois offres, elle a saisi le juge commissaire pour qu'il statue sur les offres présentées. Par ordonnance rendue le 19 avril 2023, le juge commissaire du tribunal de commerce de Nice a notamment : - rejeté l'offre de Mme [M], - rejeté l'offre de Mme [F] et de M. [U], - décidé n'y avoir lieu à vente aux enchères, - retenu l'offre présentée par la société CHRISTALY, - autorisé la SELARL [T] & ASSOCIES à céder de gré à gré à la société CHRISTALY les droits et biens immobiliers appartenant à la société SOLIOR et dépendant d'un immeuble dénommé « CAP NEREE », situé [Adresse 6], cadastré section BN n° [Cadastre 8] et [Cadastre 9], à savoir : deux appartements et deux garages ainsi que les millièmes de copropriété pour un prix total de 538 550 euros, - ordonné que l'acte authentique soit régularisé au plus tard le 30 juin 2023. Pour prendre sa décision, le premier juge a considéré que : - l'offre de Mme [M] est inférieure au prix fixé par l'expertise et le paiement du solde du prix de vente est en partie conditionné par la vente d'un bien situé au HAVRE dont la date de réalisation est incertaine, - le chèque de 46 000 euros remis par Mme [M] à l'appui de son offre n'est pas certifié et a été établi à l'ordre du président du tribunal de commerce de Nice, ce qui n'est pas conforme à l'ordonnance du 2 mars 2023, - l'offre de Mme [F] et de M. [U] est conforme à l'ordonnance du 2 mars 2023, mais reste inférieure au prix fixé par l'expertise, - l'offre de la société CHRISTALY est conforme aux conditions fixées dans l'ordonnance du 2 mars 2023, en déduisant le montant net des commissions d'agence, elle est supérieure au cumul des deux offres mais reste inférieure au prix fixé par l'expertise, - la société CHRISTALY justifie disposer des fonds permettant une réalisation rapide de la cession, - malgré les publicités faites depuis l'été 2022, le liquidateur n'a reçu qu'une offre qui n'a pas été acceptée, - les tantièmes attachés aux lots 85 et 102 et les conséquences financières en découlant en terme de charges de copropriété futures ainsi que l'état de chantier inachevé du lot 209 sont de nature à faire obstacle à la réception d'offres conformes à l'expertise, - bien qu'inférieure à l'expertise, l'offre de la société CHRISTALY est la plus conforme à l'intérêt des créanciers, - une vente aux enchères présenterait un aléa certain sans garantie aucune d'obtenir un prix conforme à la valeur expertale, même si supérieur à la meilleure offre reçue, - une vente aux enchères générerait, en outre, des frais, délais et charges de copropriété supplémentaires. La société SOLIOR, représentée par son gérant, M. [J] [K], a fait appel de cette décision le 3 mai 2023. Dans ses dernières conclusions, communiquées au RPVA le 13 décembre 2023, elle demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance attaquée en toutes ses dispositions, - rejeter l'intégralité des prétentions de la SELARL [T] & ASSOCIES. Dans ses dernières écritures, déposées au RPVA le 12 décembre 2023, la SELARL [T] & ASSOCIES ès qualités demande à la cour de : - débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance frappée d'appel, - condamner les appelants aux dépens, avec distraction et à lui payer 5 000 euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions, signifiées au RPVA le 7 août 2023, la société CHRISTALY demande à la cour : A titre principal, de : - confirmer l'ordonnance attaquée, - débouter la société SOLIOR et M. [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, en cas de réformation, - ordonner la restitution du dépôt de garantie de 80 783 euros qu'elle a versé, En tout état de cause, - condamner M. [K] et la société SOLIOR aux dépens, avec distraction, et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions, notifiées au RPVA le 7 août 2023, Mme [M] demande à la cour de prendre acte de ce qu'elle s'en rapporte à justice et de statuer ce que de droit sur les dépens. Dans ses réquisitions, notifiées au RPVA le 12 décembre 2023, le ministère public a indiqué s'en rapporter. La SCA DE CHATEAU DE L'ARC a été citée le 7 juin 2023 en l'étude d'huissier. On été cités le 7 juin 2023 : - Mme [F] et M. [U], en l'étude d'huissier, - le COMPTABLE DU PÔLE DE RECOUVREMENT SPÉCIALISÉ du VAR, en l'étude d'huissier, - le SIP de [Localité 12], à domicile, - le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], à domicile. A l'exception de la SCA DE CHATEAU DE L'ARC, aucun de ces intimés n'a constitué avocat. La présente décision sera rendue par défaut en application de l'article 474 du code de procédure civile. Le 2 juin 2022, en application de l'article 905 du code de procédure civile, les parties ont été avisées de la fixation du dossier à l'audience du 10 janvier 2024. La procédure a été clôturée le 14 décembre 2023 avec rappel de la date de fixation. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se reporter aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens de fait et de droit. MOTIFS DE LA DÉCISION 1) La SCA DE CHATEAU DE L'ARC, citée en l'étude d'huissier le 7 juin 2023 en qualité de contrôleur de la procédure collective de la société SOLIOR, a constitué avocat le 3 janvier 2024. Le 6 janvier 2024, elle a déposé au RPVA des pièces et écritures aux termes desquelles elle réclame la révocation de l'ordonnance de clôture. Cependant, conformément à l'article 905-2 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, l'intimé dispose d'un délai d'un mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour remettre ses conclusions au greffe. Dans le cas présent, comme elle l'indique dans une note déposée au RPVA le 9 janvier 2024, il est établi que la société SOLIOR, représentée par M. [K], lui a signifié ses conclusions d'appelante le 5 juillet 2023. Elle avait donc jusqu'au 5 août 2023 inclus pour remettre ses conclusions au greffe. S'étant exécutée pour la première fois le 6 janvier 2024, ses conclusions sont irrecevables et cette irrecevabilité ne saurait être couverte par la révocation de l'ordonnance de clôture. 2) L'intérêt pour agir de M. [K] en sa qualité de gérant de la société SOLIOR n'étant pas discuté, il est sans objet de rechercher si le présent recours est légitime du fait qu'il a été assigné en responsabilité pour insuffisance d'actif, d'autant qu'il ne saurait être valablement contesté qu'un gérant de société a, en toutes circonstances, intérêt à agir dans le but d'augmenter la masse active de la liquidation judiciaire de son entreprise. 3) Les articles L. 642-18 et suivants du code de commerce imposent au liquidateur judiciaire de réaliser les actifs dépendant de la liquidation judiciaire. Par ailleurs, conformément au premier des textes sus-visés, le juge commissaire ne peut déroger au principe selon lequel les ventes d'immeubles sont soumises aux formes prescrites en matière de saisie immobilière que dans le cas ou la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable. Dans le cas présent, pour ce que la cour croit pouvoir déduire de leurs explications, les appelants semblent reprocher au juge commissaire de ne pas avoir choisi la voie de la saisie immobilière tout en réclamant une adjudication, dont ils ne précisent pas si elle doit être ou non amiable. Or, dans la mesure où il n'est fait état d'aucune procédure de saisie immobilière préalable concernant les immeubles objets du litige, la cour estime, eu égard à la lourdeur et au coût des formalités à accomplir et de la procédure à suivre, assortie de nombreux délais, qu'il est préférable et conforme aux intérêts de la société SOLIOR et de ceux des créanciers de la procédure collective, de réaliser ces actifs par la voie amiable. Cette analyse s'impose d'autant qu'il n'est pas remis en cause que l'un des appartements à vendre se trouve en état de délabrement et qu'il est urgent de le vendre afin de limiter sa dépréciation. C'est donc à juste titre que le juge commissaire a fait le choix d'une procédure de vente amiable. 4) Or, lorsqu'il choisit la voie de la cession amiable, le texte sus-visé laisse au juge commissaire toute latitude pour se déterminer entre la vente par adjudication et la vente de gré à gré, sans établir de hiérarchie, ni conférer à la vente de gré à gré le caractère d'une exception. Dès lors, contrairement à ce que soutiennent les appelants, le principe n'est pas la vente aux enchères et la vente de gré à gré l'exception. 5) La société SOLIOR estime in fine que la procédure de recherche d'acquéreurs potentiels est opaque, que les recherches effectuées par la SELARL [T] & ASSOCIES ont insuffisantes et qu'une vente aux enchères publiques transparente aurait le mérite d'obtenir des prix de réalisation plus conformes aux prix fixés par l'expert évaluateur. Cependant, il ressort de la procédure et des pièces produites que : - au cours de l'été 2022, le juge commissaire avait autorisé le liquidateur judiciaire à diligenter des recherches d'acquéreurs concernant les lots objet du litige, - plusieurs visites de plusieurs des immeubles de la société SOLIOR ont eu lieu à partir du mois d'août 2022, qui n'ont pas suscité d'offres d'achat concernant ces lots (pièces 10 de la SELARL [T] & ASSOCIES), - par deux ordonnances rendues le 30 novembre 2022, le juge commissaire a de nouveau autorisé le liquidateur judiciaire à poursuivre la rechercher d'acquéreurs, notamment concernant les immeubles objets de la vente autorisée aux termes de l'ordonnance frappée d'appel, - la SELARL [T] & ASSOCIES a mandaté une agence immobilière, la société TRANSAC FRANCE, qui ne s'est pas contentée de publier une annonce sur le site « LE BON COIN », et a également apposé un panneau de vente sur l'ensemble des biens immobiliers et diffusé un couriel de présentation à ses prospects, aux professionnels de l'immobilier et à ses partenaires (pièce 9 de la SELARL [T] & ASSOCIES). Par ailleurs, ces recherches ayant été vaines, la SELARL [T] & ASSOCIES justifie avoir persisté dans ses tentatives de vente des immeubles concernés puisque : - par ordonnance du 2 mars 2023, rendue à sa requête, le juge commissaire l'a autorisée à lancer un appel d'offres et en a fixé les modalités, - les trois offres reçues ont été ouvertes le 6 avril 2023 en présence de M. [K]. La cour estime qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que non seulement les recherches d'acquéreurs diligentées par la SELARL [T] & ASSOCIES ont été réelles, mais aussi qu'elles n'ont pas été opaques et que c'est à juste titre que le premier juge a pu en déduire que les publicités faites en 2022 n'ont pas permis de vendre les immeubles concernés. 6) La société SOLIOR reproche encore au juge commissaire d'avoir accepté l'offre de la société CHRISTALY alors qu'elle était inférieure au prix fixé par l'expert judiciaire. Les évaluations telles que réalisées par l'expert le 3 juin 2022 (pièce n°5 de la SELARL [T] & ASSOCIES) ne sont pas contestées. Elles étaient de : - 344 000 euros pour les lots 85 et 102 réunis en un seul appartement et le lot 63 constitué par un emplacement de parking, -241 000 euros pour les lots 209, un appartement, et 71, un emplacement de parking. Une fois déduits les frais d'agence, l'offre de la société CHRISTALY était inférieure de 34 400 euros concernant les lots 85, 102 et 63, et inférieure de 12 050 euros concernant les lots 209 et 71. Il en résulte une perte totale de 46 450 euros pour la procédure collective de la société SOLIOR par rapport aux prix fixés par l'expert évaluateur. 7) Il est exact que ces prix ont été fixés en tenant compte des travaux évoqués en assemblée générale des copropriétaires qui ont depuis été votés (pièces n°12 et 13 de la SELARL [T] & ASSOCIES). Il n'en demeure pas moins, dans un contexte de crise et d'inflation, le montant total de ces travaux dépassant les 5 000 000 d'euros, que les charges de copropriété qui vont en résulter sont susceptibles de décourager des acquéreurs potentiels ou de les conduire à présenter des propositions d'achat pour des prix inférieurs. Par ailleurs, ainsi que le juge commissaire l'a constaté, l'offre de la société CHRISTALY, qui n'est assortie d'aucune condition suspensive d'obtention de prêt, permet de réaliser la vente de l'ensemble des lots. L'existence d'un financement autonome constitue, en période d'augmentation des taux des crédits immobiliers, une garantie importante qui évite à l'opération projetée d'être soumise à un aléa de ce chef. De la même façon, alors qu'il n'existe aucune garantie d'obtenir un meilleur prix de vente par le biais d'une vente aux enchères amiable, le coût d'une telle opération et les formalités à accomplir, militent pour l'adoption de l'offre de la société CHRISTALY en ce qu'elle est conforme aux intérêts de la société SOLIOR et de ses créanciers. En effet, retarder plus encore la vente de ces immeubles qui, jusqu'ici, n'ont pas trouvé preneur alors qu'ils sont sur le marché depuis 2022, reviendrait à amoindrir la valeur de l'appartement constituant le lot 209 qui continuerait de se délabrer et à alourdir les dettes de la société SOLIOR notamment en lui faisant supporter des charges de copropriété supplémentaires. Par ces motifs et ceux non contraires du premier juge que la cour adopte, l'ordonnance frappée d'appel sera confirmée en toutes ses dispositions. 8) Les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de la procédure collective de la société SOLIOR qui succombe. Au vu des circonstances de l'espèce, aucune considération d'équité n'impose de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SELARL [T] & ASSOCIES ès qualités, d'autant que faire droit à une telle demande reviendrait à alourdir le passif de la procédure collective au détriment de ses créanciers. Elle sera déboutée de sa demande. Par contre, il serait inéquitable de laisser supporter à la société CHRISTALY l'intégralité des frais qu'elle a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens. La société SOLIOR sera condamnée à lui payer 3 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile. L'application de l'article Condamne aux dépens de l'instance d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile sera autorisée au profit des conseils de la SELARL [T] & ASSOCIES et de la société CHRISTALY. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, après débats publics, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe ; Déclare irrecevables les conclusions d'intimée déposées au greffe le 6 janvier 2024 par la SCA DE CHATEAU DE L'ARC ; Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture ; Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 19 avril 2023 par le juge commissaire du tribunal de commerce de Nice ; Y ajoutant ; Déboute la SELARL [T] & ASSOCIES ès qualités de ses prétentions au titre des frais irrépétibles ; Condamne la société SOLIOR à payer à la société CHRISTALY 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Autorise l'application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice des conseils de la SELARL [T] & ASSOCIES et de la société CHRISTALY ; Ordonne l'emploi des dépens d'appel en frais privilégiés de la procédure collective de la société SOLIOR. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE