Cour d'appel, 22 mai 2024. 22/09884

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 22 MAI 2024 N° 2024/ 238 N° RG 22/09884 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJW6A Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] C/ S.A.R.L. GESTION IMMOBILIERE DU MIDI (GIM) Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sébastien BADIE Me Philippe CORNET Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 16 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/12389. APPELANTE Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3]) pris en la personne de son mandataire Me [K] [X] [Z], demeurant et domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE S.A.R.L. GESTION IMMOBILIERE DU MIDI prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 1] représentée par Me Philippe CORNET, membre de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Laetitia ALCARAZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** L'ensemble immobilier sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété, est constitué d'un immeuble comportant un porche desservant une cour arrière, qui abrite d'un côté les parkings de cette copropriété, et permet de l'autre côté de rejoindre des locaux appartenant aux consorts [C], propriétaires indivis d'un bien immobilier voisin qui disposent d'une servitude de passage par le porche de la copropriété. En raison de troubles causés par des tiers pénétrant dans la copropriété, le Syndicat des copropriétaires ( SDC ) [Adresse 3] a décidé par assemblée générale du 29 juin 2015 de faire installer, côté Avenue du Prado, au niveau du porche, un portail automatique et un portillon pour sécuriser l'accès aux parkings. Le syndic, SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI (GIM), s'est assuré de leur mise en 'uvre. Considérant que l'installation d'un portail entravait la servitude dont ils bénéficiaient, les consorts [C] ont saisi le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE. Par arrêt rendu le 21 décembre 2017, la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE a ordonné au SDC [Adresse 3] de procéder à ses frais à la suppression du portail et du portillon sous astreinte, et l'a également condamné au paiement d'une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Arguant d'un défaut d'information et de conseil de la SARL GIM ayant eu pour conséquence cette condamnation judiciaire, le SDC [Adresse 3] a saisi à son tour le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2019, afin d'obtenir l'indemnisation de son préjudice. Par jugement rendu le 16 juin 2022, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a débouté le SDC [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, a rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et a condamné le SDC aux dépens. Par déclaration au greffe en date du 8 juillet 2022, le SDC [Adresse 3] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris, de juger que la SARL GIM a commis une faute, de condamner la SARL GIM aux sommes de 22.540 euros à titre de dommages et intérêts et de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et de la condamner aux dépens, dont distraction au profit de la SCP BADIE SIMON THIBAUD JUSTON pour les dépens d'appel. A l'appui de son recours, le SDC [Adresse 3] fait valoir : que le syndic a un devoir de conseil qui va plus loin qu'une simple obligation de renseignement ou d'information dans ses rapports avec le syndicat ; qu'il est responsable de ses propres fautes dans l'exercice des missions confiées ; qu'il a été négligent en s'abstenant de vérifier si l'accord des consorts [C] avait été obtenu de manière claire et non équivoque par écrit ; qu'il se devait d'attirer l'attention de l'organe délibérant sur le risque qu'entraîne l'adoption d'une décision telle que la pause d'un portail et d'un portillon. La SARL GIM conclut à la confirmation du jugement entrepris. A titre subsidiaire, elle demande à la Cour de considérer que le préjudice du SDC est une perte de chance minime et de ramener ses demandes à de plus justes proportions. En tout état de cause, l'intimée sollicite de la Cour qu'elle condamne le SDC à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Elle soutient qu'elle n'a pas commis de faute en laissant exécuter les travaux qui ne sont pas en eux-mêmes irréguliers, qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir anticipé l'interprétation contraire d'une juridiction, qu'il n'est produit aucune pièce permettant d'apprécier si l'installation du portail était à ce point irrégulière qu'elle aurait dû en avoir la connaissance, que la preuve d'une faute n'est pas rapportée, que le préjudice n'est en outre pas certain et qu'il n'était en rien nécessaire de demander l'accord des consorts [C]. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'aux termes de l'article 18 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci et d'assurer la gestion comptable et financière du syndicat des copropriétaires ; Que selon les articles 1991 et suivants du Code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandant tant qu'il en demeure chargé et répond des fautes qu'il commet dans sa gestion ; Que le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires dans l'exécution de son mandat ; Que si le syndic ne peut s'opposer aux résolutions votées par les copropriétaires, encore faut-il au titre de son devoir de conseil qu'il les mette en garde contre des prises de position contraires aux textes ou à l'intérêt de la copropriété ; Qu'en l'espèce, le SDC [Adresse 3] allègue que le syndic était tenu de vérifier s'il existait une servitude de passage susceptible d'être entravée par les travaux projetés, puis réalisés, d'installation d'un portail automatique et d'un portillon, et de recueillir l'accord écrit en amont des titulaires de cette servitude, les consorts [C] ; Qu'il argue du fait que le portail devait être posé sur le passage grevé par la servitude et qu'il n'est pas possible de réduire l'assiette d'une servitude sans l'accord de son titulaire ; Qu'il convient de rappeler qu'en tout état de cause, le propriétaire d'un fonds grevé d'une servitude de passage conserve le droit de se clore, à la condition de ne pas porter atteinte au droit de passage et de ne pas rendre l'exercice plus incommode ; Que suivant les cas, l'installation d'un portail avec remise de clés ou d'un badge au bénéficiaire du droit de passage n'occasionne aucune gêne à l'exercice de la servitude ; Qu'en l'espèce, il a été décidé de réaliser des travaux au sein de la copropriété, travaux votés à l'unanimité des voix, pour faire face à une problématique d'insécurité au sein de l'immeuble ; Qu'il appartenait donc au syndic de mettre en 'uvre la décision prise par l'assemblée générale ; Que la présence de Madame [C], titulaire de ladite servitude, à l'assemblée générale du 29 juin 2015 démontre que le syndic comme le SDC avaient connaissance de l'existence de la servitude de passage, que le syndic a pris soin d'informer ses titulaires de la pose du portail qui était envisagée et de les convier à l'assemblée générale, et que le SDC avait dès lors été mis en mesure de connaître leur position quant aux travaux envisagés ; Qu'il n'appartenait nullement au syndic de recueillir un consentement écrit et la signature des consorts [C] avant de faire procéder aux travaux ; Qu'il n'est versé aux débats aucun élément de nature à prouver que le syndic avait connaissance que l'installation d'un portail était contraire aux intérêts de la copropriété, d'autant qu'aucun accord écrit des titulaires d'une servitude de passage n'est par principe jamais requis pour clore un fonds grevé d'une servitude ; Que si, en l'état la cour a estimé que le fait d'installer sur le passage qui constitue l'unique accès aux locaux des associations locataires des consorts [C] un portail dont l'utilisation est particulièrement incommode pour nombre des usagers en raison de l'étroitesse de l'installation et de ses conditions de fonctionnement, constitue une aggravation de la servitude de passage et un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre un terme, il n'en résulte pas pour autant une faute de la part du syndic engageant sa responsabilité ; Qu'il y a donc lieu de confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ; Attendu qu'il sera alloué à la SARL GIM es qualité de syndic, qui a dû engager des frais irrépétibles afin de faire valoir ses intérêts en justice, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que le SDC [Adresse 3], qui succombe, supportera les dépens ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE ; Y ajoutant, REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE le SDC [Adresse 3] à payer à la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE le SDC [Adresse 3] aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT