Cour d'appel, 29 mars 2023. 22/03765

N° RG 22/03765 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OKEA Décision du Président du TJ de LYON en référé du 04 avril 2022 RG : 21/01525 S.A.S. HUGUETTE ET SES FILLES C/ S.D.C. [2] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 29 Mars 2023 APPELANTE : SAS HUGUETTE ET SES FILLES, exerçant sous l'enseigne « CHEZ TANTINE HUGUETTE » dont le siège social est sis [Adresse 1] Représentée par Me François CORNUT, avocat au barreau de LYON, toque : 203 INTIMÉE : Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [2] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS REGIE THIEBAUD, inscrit au RCS de LYON sous le n°319 052 106, dont le siège social est sis [Adresse 3], elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège Représentée par Me Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 01 Février 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Février 2023 Date de mise à disposition : 29 Mars 2023 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * Exposé du litige L'immeuble '[2]' sis [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété. La SCI MF est propriétaire dans cet immeuble d'un local commercial, situé au rez de chaussée, qu'elle a donné à bail à la société Huguette et ses filles pour l'exercice d'une activité d'épicerie. Aux motifs que la société Huguette et ses filles avait installé sur le porche de l'immeuble, partie commune, des climatiseurs sans autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, que ces climatiseurs étaient à l'origine de nuisances dont s'étaient plaints certains copropriétaires, et qu'en dépit de plusieurs mises en demeure, tant la SCI MF que son locataire n'avaient pas procédé à leur enlèvement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [2] a, par exploit du 6 septembre 2021, assigné la SCI MF et la société Huguette et ses filles devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon, au visa de l'article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile, aux fins de les voir au principal condamner sous astreinte à supprimer l'installation de climatisation illicite et à remettre les lieux en l'état initial. Par ordonnance du 4 avril 2022, le juge des référés a : Condamné in solidum les sociétés MF et Huguette et ses filles à supprimer les installations de climatisation mises en 'uvre au sein du local dont elles sont respectivement propriétaire et locataire qui affectent les parties communes, et à remettre ces dernières en l'état antérieur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de la décision et pour une durée de six mois ; S'est réservé la liquidation de l'astreinte ; Condamné in solidum les sociétés MF et Huguette et ses filles aux dépens ; Condamné in solidum les sociétés MF et Huguette et ses filles à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [2] la somme de 1 500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Le juge des référés retient en substance : que le syndicat des copropriétaires est recevable à agir en référé sans autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, par application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; qu'il démontre par deux constats d'huissier que la société Huguette et ses filles a installé deux compresseurs de climatisation dans le hall d'accès de l'immeuble, particulièrement visibles et qui sont sources de bruit ; que l'absence d'autorisation de l'assemblée générale caractérise, au visa de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, un trouble manifestement illicite. Par acte régularisé par RPVA le 25 mai 2022, la société Huguette et ses filles, intimant le seul syndicat des copropriétaires, a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l'ordonnance de référé du 4 avril 2022, dont elle a repris les termes dans sa déclaration d'appel. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 26 janvier 2023, la société Huguette et ses filles demande à la Cour de : Vu l'article 2224 du Code civil, Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967, les articles 834 à 838 du Code de procédure civile, Déclarer bien fondé son appel à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 4 avril 2022 par le Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu'elle a été condamnée à supprimer les installations de climatisation, et à remettre ces dernières en l'état antérieur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pour une durée de six mois, et a été condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [2] la somme de 1 500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. En conséquence, Constater l'absence d'assemblée générale autorisant le syndicat des copropriétaires à agir ; Dire et juger qu'il n'y a pas urgence, qu'il n'y a pas d'évidence en raison de l'accord donné par l'intimé sur l'exercice d'un commerce alimentaire ; Dire et juger que la demande excède la compétence du juge des référés ; Réformer cette décision ; Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [2] de l'intégralité de ses demandes ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [2] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance. Elle fait principalement valoir que la demande est manifestement mal fondée et qu'elle excède, en tout état de cause, la compétence du juge des référés, en ce que : la situation évoquée par le syndicat des copropriétaires existait au jour de son entrée dans les lieux, et même, d'après le syndicat des copropriétaires, depuis 2008, ce qui fait qu'il serait prescrit en sa demande, par application de la prescription quinquennale énoncée à l'article 2 224 du Code civil ; Il existerait également un accord tacite du syndicat des copropriétaires ; dans la mesure où son activité est un commerce alimentaire, la climatisation est obligatoire ne serait-ce que pour des raisons d'hygiène et de sécurité, le propriétaire étant tenu de délivrer des locaux permettant au locataire d'exercer l'activité prévue dans le contrat et elle n'a pas à subir les conséquences de la demande formée par le syndicat des copropriétaires. Elle ajoute qu'en dépit de multiples sommations, le syndicat des copropriétaires refuse de lui communiquer les procès-verbaux d'assemblées générales de la copropriété, ce qui entraîne : une irrecevabilité de la demande, au visa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, dans la mesure où il n'est pas justifié que l'action en justice a été autorisée par une assemblée générale, une irrecevabilité de l'action engagée du fait de la prescription, puisque la non production des procès-verbaux d'assemblées générale empêche de connaître la date à laquelle a été installée la première climatisation, dans un contexte ou il est mentionné qu'une climatisation aurait été installée en 2008 et où, dès lors, une action visant à obtenir le retrait de cette climatisation serait prescrite. L'appelante ajoute que le refus par une assemblée générale de copropriétaires de donner une autorisation nécessaire à une exploitation commerciale est constitutif d'un abus de droit, et que par ailleurs, la climatisation querellée n'est à l'origine ni de bruit ni d'odeur et n'est donc pas la source d'un trouble anormal de voisinage, appréciation qui excède en tout état de cause la compétence du juge des référés. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 1er juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [2] demande à la Cour de : Vu l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 4 avril 2022 ; Condamner in solidum la SCI MF et la société Huguette et ses filles à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [2] expose : que si un premier bloc de climatisation avait été précédemment mis en 'uvre sans autorisation, celui-ci a été déposé au cours de l'année 2018, ce dont il justifie ; que le bloc de climatisation installé au bénéfice de la société Huguette et ses filles a été mis en 'uvre postérieurement au 12 juillet 2018, et ce en violation du règlement de copropriété, ce dont il justifie également. L'intimé observe : qu'il n'appartient pas au syndicat des copropriétaires de démontrer l'absence d'autorisation, notamment en produisant les procès-verbaux d'assemblées générales mais que c'est à la société Huguette et ses filles de rapporter la preuve qu'elle a obtenu l'autorisation d'installer le climatiseur ; qu'étant tiers au contrat liant la société Huguette et ses filles à son bailleur, il ne saurait lui être imposé une obligation concernant l'exercice par la société Huguette et ses filles de son activité commerciale. Il conclut qu'il existe une contravention aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et à celles du règlement de copropriété par emprise sur les parties communes, outre une atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble, ce qui justifie la mesure de remise en état demandée et la confirmation de l'ordonnance entreprise. Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION 1) Sur l'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires pour défaut d'autorisation de l'assemblée générale Il ressort de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 que le syndic peut agir sans autorisation de l'assemblée générale de la copropriété pour les demandes qui relèvent du pouvoir du juge des référés. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires, qui a agi par voie de représentation de son syndic, la régie Thiebaud, est recevable en ses demandes. La Cour confirme en conséquence la décision déférée à ce titre. 2) Sur la demande de retrait des climatiseurs L'article 835 du Code de procédure civile dispose en son alinéa 1 : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'. Au sens de ce texte, le trouble manifestement illicite consiste en toute perturbation qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Contrairement à ce que fait valoir la société Huguette et ses filles, aucune urgence n'est requise pour l'application de ces dispositions. En l'espèce, il est constant que la demande du syndicat des copropriétaires porte sur la pose de deux climatiseurs sur le pan de mur droit, côté ouest du porche de l'immeuble, au dessus de la vitrine des locaux de la société Huguette et ses filles, qui n'aurait pas été autorisée par l'assemblée générale de la copropriété. Aux termes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doivent être autorisés par l'assemblée générale de la copropriété statuant à la majorité des voix. Le règlement de copropriété de l'immeuble [2], versé aux débats, indique en ses pages 101 et 102 que les ouvrages de gros oeuvre du bâtiment (murs, façades, pignons et refends) constituent des parties communes et qu'il en est de même des halls et couloirs d'entrée. Il indique également en page 114 que tous travaux qui affecteraient les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble devront être soumis à l'assemblée générale de la copropriété, ce qui constitue la reprise des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il s'ensuit : que la pose de climatiseurs sur le mur du couloir d'accès de l'immeuble, au niveau du porche ne peut être effectuée sans autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, dès lors qu'est concerné un mur constituant une partie commune ; qu'à défaut, il existe nécessairement un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, par violation tant des dispositions du règlement de copropriété que de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Reste qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que les installations querellées ont bien été installées par la société Huguette et ses filles, outre que celle-ci fait état d'une prescription qui s'opposerait à ce qu'un trouble manifestement illicite soit retenu. La Cour observe au préalable que la société Huguette et ses filles n'est pas fondée à opposer au syndicat des copropriétaires une impossibilité d'exercer son activité sans climatisation et d'en déduire qu'elle serait déchargée de toute obligation à ce titre dès lors qu'il lui appartient, en sa qualité de locataire, d'exercer son activité dans le respect des règles de la copropriété dont elle occupe l'un des locaux. Pour la même raison, elle n'est pas plus fondée à arguer d'un 'abus de droit' du syndicat des copropriétaires Il ressort des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires : qu'un litige préexistait au cours de l'année 2018 sur la pose d'un climatiseur avec un précédent occupant, lequel avait procédé à sa dépose, sans pourtant qu'il soit démontré qu'il s'agissait des mêmes locaux (pièce 11 intimé ) ; que le 10 octobre 2019, un huissier de justice a constaté qu'un bloc de climatisation de marque Keyfrost et paraissant relativement ancien, était installé au mur de l'entrée de l'immeuble, au niveau du porche d'entrée, au dessus de la vitrine de la société Huguette et ses filles ; (pièce 2 intimé) que le 1er juin 2020, un huissier de justice a constaté qu'il existait désormais deux groupes de climatisation, intégrant le premier puis un second, d'un aspect plus récent (pièce 4 intimé) ; qu'en réponse à une mise en demeure du syndic, le conseil de la société Huguette et ses filles, par courrier du 27 juillet 2020, a indiqué que celle-ci avait pris à bail les locaux le 1er juin 2019 et que le local pris à bail était déjà pourvu de climatiseurs (pièce 8 intimé). L'ensemble de ces éléments permet de considérer : qu'il est vraisemblable que lorsque la société Huguette et ses filles a pris à bail les locaux, il existait déjà un climatiseur de marque Keyfrost, visiblement ancien à l'examen des photographies annexées au constat d'huissier, et qui n'aurait donc pas été installé par elle ; qu'en revanche, la société Huguette et ses filles a installé entre le 10 octobre 2019 et le 1er juin 2020 un second climatiseur, à l'évidence récent, à l'examen des photographies annexées au constat d'huissier. La Cour en déduit que s'agissant de la pose du climatiseur le plus récent, il existe à l'évidence un trouble manifestement illicite dans la mesure où la société Huguette et ses filles n'a pas sollicité l'autorisation de l'assemblée générale de de la copropriété, en tous cas n'en justifie pas, preuve qui lui incombe, contrairement à ce qu'elle soutient. S'agissant du climatiseur le plus ancien, la société Huguette et ses filles oppose la prescription résultant de l'article 2 224 du Code civil, se référant aux écritures prises par la SCI MF, son bailleur, dans le cadre de la procédure de première instance, lequel a indiqué, en produisant des captures d'écran Google Maps, que le prédécesseur de la société Huguette et ses filles avait bénéficié d'une autorisation de l'assemblée générale de la copropriété et que le bloc existait déjà en septembre 2008. Pour autant, la SCI MF n'a pas justifié de cette autorisation, alors qu'en sa qualité de copropriétaire, elle était en mesure de la produire, et les captures d'écran auxquelles elle se référait, que la société Huguette et ses filles verse aux débats et qui sont totalement sombres, ne permettent pas de confirmer la réalité des allégations de la SCI MF. Reste que dans la mesure où il n'est pas certain que le premier climatiseur de marque Keyfrost ait été posé par la société Huguette et ses filles, où il parait en outre vraisemblable que ce ne soit pas le cas, il ne peut être retenu que la société Huguette et ses filles est à l'origine d'un trouble manifestement illicite en posant ce climatiseur sans autorisation de l'assemblée générale, seul le propriétaire du fonds pouvant être tenu à ce titre. La Cour en conséquence infirme partiellement la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société Huguette et ses filles, in solidum avec la SCI MF à supprimer les installations de climatisation mises en 'uvre au sein du local et à remettre ces dernières en l'état antérieur, sous astreinte, (dont elle retient que la durée de six mois, qui est disproportionnée, doit être réduite), et statuant à nouveau : Condamne la société Huguette et ses filles à procéder à la dépose du climatiseur dont la présence a été constatée par le procès-verbal de constat du 1er juin 2020, à côté du climatiseur de marque Keyfrost et à remettre le mur sur lequel ce climatiseur a été déposé en son état antérieur, ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, qui commencera à courir à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et pour une durée de 30 jours ; Réserve la liquidation de l'astreinte au juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires présentée à l'encontre de la société Huguette et ses filles concernant l'enlèvement du climatiseur de marque Keyfrost. 3) Sur les demandes accessoires La société Huguette et ses filles succombant partiellement, la Cour confirme la décision déférée concernant la condamnation aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile qu'elle a prononcée à l'encontre de la société Huguette et ses filles. La Cour, pour la même raison, condamne la société Huguette et ses filles aux dépens à hauteur d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, justifiée en équité. PAR CES MOTIFS La Cour, Infirme partiellement la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société Huguette et ses filles, in solidum avec la SCI MF à supprimer les installations de climatisation mises en 'uvre au sein du local et à remettre ces dernières en l'état antérieur, sous astreinte de 100 € par jour sur une durée de six mois, et, Statuant à nouveau : Condamne la société Huguette et ses filles à procéder à la dépose du climatiseur dont la présence a été constatée par le procès-verbal de constat du 1er juin 2020, à côté du climatiseur de marque Keyfrost, et à remettre le mur sur lequel ce climatiseur a été déposé en son état antérieur, ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, qui commencera à courir à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et pour une durée de 30 jours ; Réserve la liquidation de l'astreinte au juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires présentée à l'encontre de la société Huguette et ses filles concernant l'enlèvement du climatiseur de marque Keyfrost le plus ancien ; Confirme la décision déférée pour le surplus ; Condamne la société Huguette et ses filles aux dépens à hauteur d'appel ; Condamne la société Huguette et ses filles et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT