Cour d'appel, 30 juin 2022. 21/05842

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 30 JUIN 2022 N° 2022/ 501 Rôle N° RG 21/05842 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHJ2E [K] [E] C/ [V] [B] [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Carole DUFOND Me Jean Philippe FOURMEAUX Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 15 Mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-20-0177. APPELANTE Madame [K] [E] née le 11 Décembre 1968 à [Localité 3] (83), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Carole DUFOND, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMEE Madame [V] [U] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Eric VINCENT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie PEREZ, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Sylvie PEREZ, Présidente Mme Catherine OUVREL, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022 Signé par Mme Sylvie PEREZ, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Aux termes d'un contrat de bail en date du 24 août 2014, Mme [V] [U] a consenti à Mme [K] [E] la location d'une maison à usage d'habitation avec garage et cave située [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 800 euros et 30 euros de provisions sur charge. Le 6 mars 2020, Mme [V] [U] a fait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, Mme [K] [E] a, par assignation en date du 27 août 2020, fait assigner Mme [V] [U] en référé devant le tribunal de proximité de Fréjus aux fins de résiliation du bail, d'expulsion et en paiement de provisions. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 15 mars 2021, le juge des référés du tribunal de proximité de Fréjus a : constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 août 2014 entre Madame [V] [U] et Madame [K] [E] concernant la maison à usage d'habitation avec garage et cave (numéro 2) situé au [Adresse 2] par contrat du 24 août 2014, sont réunies à la date du 17 août 2020 ; ordonné en conséquence à Madame [K] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; dit qu'à défaut pour Madame [K] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [V] [U] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; condamné Madame [K] [E] à verser à Madame [V] [U] à titre provisionnel la somme de 21 178 euros à valoir sur l'arriéré locatif ; condamné Madame [K] [E] à payer à Madame [V] [U] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du ler septembre 2020 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; dit que les condamnations seront prononcées en deniers ou quittances afin de tenir compte d'éventuelles sommes versées postérieurement à l'assignation ; condamné Madame [K] [E] à verser à Madame [V] [U] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné Madame [K] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation en référé ; rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Selon déclaration reçue au greffe le 20 avril 2021, Madame [K] [E] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 21 mai 2021 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [K] [E] sollicite de la cour qu'elle : juge recevable et bien fondé l'appel de Madame [E] interjeté à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 15 mars 2021 par le Tribunal de proximité de Fréjus enregistrée sous le numéro 12-20-0177 ; à titre préliminaire : juge que l'ordonnance en date du 15 mars 2021 est nulle en ce qu'une confusion sur l'adresse de Madame [E] ne permet pas de vérifier qu'elle a bien été destinataire de l'ensemble des actes ; en conséquence, juge nulle la procédure de première instance ; infirme et réforme l'ordonnance en date du 15 mars 2021 dans toutes ses dispositions ; et statuant à nouveau : à titre principal : juge que les sommes réclamées au titre des loyers et charges sont infondées et imprécises ; en conséquence, déboute Madame [U] de ses demandes au titre du paiement d'une somme provisionnelle de 21 178 euros ; à titre subsidiaire : juge que l'arriéré locatif ne peut être antérieur au 1er mars 2020 ; en conséquence, fixe la date de l'arriéré locatif au 1er mars 2020 maximum ; fixe l'arriéré locatif à la somme maximum de 7 968 euros maximum ; déboute Madame [U] de sa demande exorbitante de 21 178 euros ; en tout état de cause, constate l'insalubrité du logement ; en conséquence, réforme l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné l'acquisition de la clause résolutoire ; ordonne la résiliation du bail à la date du départ effectif de Madame [E] ; constate que Madame [U] a adopté un comportement fautif en louant un bien dont la jouissance privative n'était pas acquise ; en conséquence, condamne Madame [U] à la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts au bénéfice de Madame [E] ; déboute Madame [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; condamne Madame [U] à la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamne Madame [U] aux entiers dépens. Par dernières conclusions transmises le 18 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [V] [U] sollicite de la cour qu'elle : confirme l'ordonnance en date du 15 mars 2021 ; déboute purement et simplement Madame [E] de l'ensemble de ses demandes ; statuant à nouveau, condamne Madame [E] à verser 33 628 euros au titre des loyers et charges impayés ; en tout état de cause, condamne Madame [E] à verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 11 mai 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION : La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de ' dire et juger' qui ne sont pas, en l'espèce, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent par erreur dans le dispositif et non dans la partie discussion des conclusions d'appel. La nullité de l'ordonnance : L'ordonnance déférée à la cour est expressément qualifiée dans son dispositif d'ordonnance réputée contradictoire, de sorte qu'est sans emport la mention figurant en première page de l'ordonnance indiquant que Mme [E] a comparu en personne, d'autant que dans la première partie de la décision contenant l'exposé de la procédure, il est bien indiqué que celle-ci n'a pas comparu. Mme [E] relève également que l'adresse indiquée sur l'ordonnance est 72 chemins des valises alors que le logement loué est à l'adresse 72 hameau des valises. Mme [U] verse aux débats l'assignation délivrée le 27 août 2020, dans laquelle l'huissier instrumentaire, qui n'a pu délivrer l'acte à personne, mentionne que le nom de la requise figure sur la boîte aux lettres et est confirmé par le voisinage. Il n'y a donc aucune contestation sérieuse quant aux conditions dans lesquelles à Mme [E] a été assignée. La provision : En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, que le juge des référés fixe discrétionnairement à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient allouer au requérant. Mme [E] estime que les sommes qui lui sont réclamées sont infondées et imprécises. Elle rappelle que le loyer mensuel charges comprises s'élève à la somme de 830 euros et qu'au mois de novembre 2019, la caisse d'allocations familiales a commencé à verser directement entre les mains de Mme [U] la somme de mensuel de 408 euros. Alors que Mme [U] produit un décompte détaillé de sa créance pour les années 2015 à 2019 et discute dans ses conclusions de façon tout aussi détaillée le montant les sommes réclamées et celles effectivement réglées, Mme [E], qui à la charge de la preuve délais des paiements libératoires tenant par son obligation de paiement du loyer comme imposé par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, se borne à contester de manière générale et globale les sommes qui sont réclamées. L'appelante expose également que Mme [U] qui sollicite la somme de 30 euros au titre des provisions sur charges, ne justifie pas avoir communiqué le décompte annuel ni la régularisation des charges conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, 'les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Si Mme [U] produit le justificatif de l'entretien des climatisations pour la somme de 239,27 euros selon facture datée du 25 juin 2018, aucun élément n'indique qu'il s'agit d'une dépense annuelle. Par ailleurs il n'est produit aucun justificatif au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Il doit être cependant considéré qu'en signant un plan d'apurement de sa dette le 1er février 2017 puis un second le 1er avril 2017, aucune contestation n'a été émise par Mme [E] concernant le versement de la provision sur charges mensuelle sur cette période. Mme [U] a actualisé sa créance devant la cour à la somme de 33 628 euros au titre des loyers et charges impayés, sans arrêter la date de sa créance ni produit aucun décompte de ce montant. Il est constant que celle-ci dans son assignation délivrée le 27 août 2020 devant le premier juge réclamait une somme provisionnelle de 21 178 euros. Cependant le seul décompte qu'elle produit, concernant les années 2015 à 2019, ainsi que le premier trimestre de l'année 2020, fait état d'une dette locative à hauteur de 18 688 euros. Déduction faite des provisions sur charges réclamées depuis mai 2017, ainsi que pour les années 2018, 2019 et le premier trimestre de l'année 2020 pour une somme de 1050 euros, il s'en déduit que la dette locative s'établit à la somme non sérieusement contestable de 17 638 euros, arrêtée au 31 mars 2020 et au paiement de laquelle il y a lieu de condamner Madame [E]. Obligation de délivrance et logement décent : Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Mme [E] soutient que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état de réparation, conformément aux articles 1719 et 1720 du Code civil, ne permettait pas à Mme [U] de se prévaloir de la résiliation du bail et de demander son expulsion. L'appelante verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 31 mars 2021 qui fait état de moisissures dans l'appartement, de traces d'humidité, de larges fissures sur les divers et de carreaux manquants dans l'escalier rendant celui-ci dangereux. Mme [U] fait justement valoir n'avoir jamais été informée de ces désordres. Il est constant en effet que Mme [E] ne justifie pas avoir informé Mme [U] de l'état du logement loué. Par ailleurs, il ne résulte pas de ce seul constat d'huissier que le problème de moisissures et d'humidité du logement soit imputable à la bailleresse. Aucune contestation sérieuse ne s'oppose par conséquent à la mise en 'uvre la clause résolutoire du bail. Sur l'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. Il résulte des pièces produit et des débats que Mme [E] est redevable d'un arriéré de loyers et charges s'élevant à la somme de 17 638 euros au 31 mars 2020. Un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle a été signifié le 6 mars 2020 pour la somme en principal de 18 688 euros. Le locataire n'a pas réglé l'intégralité des causes du commandement, à hauteur de la provision non sérieusement contestable, dans le délai de deux mois qui lui était imparti. C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de Madame [E] et condamné celle-ci au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation. Les dommages-intérêts : Mme [E] sollicite la condamnation de Madame [U] au paiement de dommages intérêts tenant au comportement fautif de cette dernière, en raison de l'insalubrité, de l'absence de garage et de l'absence de jouissance paisible du bien. Il est rappelé qu'aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, seule une provision peut-être allouée par le juge des référés, étant relevé par ailleurs que l'appréciation fautive d'un comportement relève de l'appréciation du juge du fond. Il n'y a pas lieu dans ces conditions à référé. Il y a lieu enfin de condamner Madame [E] à payer à Mme [U] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Dit n'y avoir lieu à référé sur le prononcé de la nullité de l'ordonnance du 15 mars 2021 ; Infirme l'ordonnance du 15 mars 2021 prononcée par le juge des référés du tribunal de proximité de Fréjus quant à la condamnation au titre de l'arriéré locatif ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne Madame [E] à payer à Mme [U] la somme à titre provisionnel de 17 638 euros, dette locative arrêtée au 31 mars 2020 ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts formés par Madame [E] ; Condamne Mme [E] à payer à Mme [U] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Mme [E] aux dépens d'appel. La greffièreLa présidente