Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/08228

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 3] JUGEMENT DU 23 Mai 2024 N° RG 23/08228 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KU6H JUGEMENT DU : 23 Mai 2024 [G] [T] épouse [P] C/ [L] [U] épouse [H] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 23 mai 2024 à Madame [U] épouse [H] CERTIFIE CONFORME DELIVRE LE 23 mai 2024 à Madame [T] épouse [P] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 14 Mars 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR Mme [G] [T] épouse [P] [Adresse 5] [Localité 4] comparante en personne ET : DEFENDEUR : Mme [L] [U] épouse [H] domiciliée : chez Mme [U] [W] [Adresse 1] [Localité 6] comparante en personne EXPOSE DU LITIGE Madame [G] [T], épouse [P], a donné à bail à Madame [L] [U], épouse [H], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] par contrat sous seing privé du 3 avril 2023, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 610 € hors charges. Un dépôt de garantie de 1 220 € a été versé par la locataire à la bailleresse à la conclusion du contrat. Un état des lieux d’entrée du logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 3 avril 2023. Par conversation téléphonique du 16 mai 2023 puis lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mai 2023, Madame [L] [U] a donné congé du logement, à effet de résilier le bail le 30 juin 2023. Madame [G] [T] en a accusé réception. Un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement le 30 juin 2023. Le 20 septembre 2023, le conciliateur de justice, saisi par Madame [L] [U], a dressé un constat d’échec de la conciliation. Par requête remise au greffe le 6 novembre 2023, Madame [G] [T] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES en sollicitant la condamnation de Madame [L] [U] au paiement des sommes suivantes : 3 691,49 € au titre des réparations locatives,3 550 € à titre de dommages et intérêts, dont 500 € au titre de son préjudice de jouissance et 3050 € au titre de son préjudice de location (5 mois de loyer à 610 euros). L’affaire a été retenue à l’audience du 14 mars 2024 lors de laquelle Madame [G] [T] a maintenu ses demandes, expliquant que sa locataire a dégradé la baignoire, si bien qu’elle va devoir la changer et qu’elle subit un préjudice de jouissance. Madame [L] [U], présente à l’audience, conteste avoir dégradé la baignoire, objet du litige, et sollicite en conséquence le rejet des demandes de Madame [G] [T] ainsi que la restitution de son dépôt de garantie d’un montant de 1 220 €. En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur les réparations locatives L'article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus." L'article 1730 du même code précise que : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure." L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ;” En l’espèce, l’état des lieux dressé le 3 avril 2023, lors de l’entrée de Madame [L] [U] dans les lieux, fait état d’un logement alors globalement en bon état. Il y est notamment indiqué que la baignoire était en bon état. L’état des lieux de sortie dressé le 30 juin 2023 fait état d’un mauvais état de la baignoire. Il est précisé « [L] [D] ne veut pas reconnaître l’état de la baignoire qui à l’entrée était en bon état ». Sous sa signature, Madame [U] a indiqué « pas d’accord avec la baignoire pour moi elle était déjà blanche, pour moi du calcaire ». Madame [T] a produit des photographies sur lesquelles apparaissent des traces blanches sur la baignoire. Elle produit également une attestation de la S.A.S. CRUSSON du 8 septembre 2023 indiquant que « le vernis protégeant l’émail de la baignoire est complètement parti sûrement dû à un produit abrasif. » Sur les photographies produites à l’audience par Madame [U], il apparait que la baignoire présente effectivement des traces blanches. Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, la bailleresse produit les devis suivants, pour une somme totale de 3 691,49 € : Un devis de 2 365,99 € émanant de la S.A.S. CRUSSON relative au remplacement de la baignoire, Un devis de 1 325,50 € émanant de l’E.U.R.L. MDS CARRELAGE relative à la réfection de la faïence murale de la salle de bain. La locataire a toutefois occupé le logement pendant une durée d’environ 3 mois tandis que le contrat bail indique que la maison d’habitation a été construite entre 1989 et 2005. La locataire soutient quant à elle que la maison et la baignoire sont en service depuis 40 ans, ce que la bailleresse ne conteste pas, si bien qu’un important coefficient de vétusté ne peut qu’être appliqué puisqu’il n’appartient pas à la locataire de supporter l’intégralité du coût d’installation d’une nouvelle baignoire, alors qu’il est seulement établi une dégradation d’ordre esthétique sur une baignoire ancienne. Ainsi, dans la mesure où la bailleresse ne démontre aucune dégradation de la faïence par la locataire, Madame [G] [T] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 1325,50 € au titre de la réfection de la faïence de la salle de bain. Par ailleurs, la bailleresse souhaite mettre à la charge de la locataire la somme de 2 365,99 € au titre du remplacement de la baignoire en fonte, estimant que celle-ci a été dégradée par l’utilisation d’un produit corrosif et qu’elle est dès lors inutilisable. Elle ne démontre toutefois absolument pas que cette baignoire ne serait plus utilisable et que la dégradation serait plus importante qu’un simple désagrément d’ordre esthétique. Ainsi, au regard de la faible durée d’occupation des lieux par la locataire et de l’ancienneté de la baignoire, Madame [L] [U] sera condamnée à prendre en charge le tiers du coût de remplacement de la seule baignoire, soit la somme de 788,66 €. Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de condamner Madame [L] [U] à verser la somme totale de 788,66 € au titre des réparations locatives dues suite à son départ des lieux. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie Madame [L] [U] est donc redevable envers son ancienne bailleresse, Madame [G] [T], de la somme de 788,66 € au titre des réparations locatives. Toutefois, il convient de déduire de cette somme, celle de 1 220 € correspondant au dépôt de garantie versé par Madame [L] [U] lors de son entrée dans les lieux. Dès lors, le montant des réparations locatives mises à la charge de Madame [L] [U] étant inférieur au montant du dépôt de garantie conservé par la bailleresse, il convient de condamner Madame [G] [T] à restituer à la locataire la somme de 431,34 € correspondant au montant du dépôt de garantie, déduction faite des réparations locatives. Sur la demande de dommages et intérêts Il résulte des dispositions de l'article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. La demanderesse sollicite la condamnation de Madame [L] [U] à lui verser des dommages et intérêts sur ce fondement en se prévalant d’un préjudice de jouissance et d’un « préjudice de location ». Madame [G] [T] fait valoir qu’elle subit un préjudice du fait de la dégradation de la baignoire qui la rend inutilisable et qui l’empêche ainsi de louer la maison depuis le mois de juillet 2023. A ce titre elle sollicite la condamnation de Madame [L] [U] à lui verser la somme de 500 € au titre du préjudice de jouissance, outre la somme de 3 050 € au titre du préjudice de location, correspondant à 5 mois de loyer (= 610 € x 5 mois). Toutefois, il ressort des éléments versés aux débats, et notamment de l’audience, que depuis le mois de juillet 2023, soit depuis environ 9 mois, Madame [G] [T] n’a toujours pas procédé à la réalisation des travaux. En outre, la bailleresse n’apporte aucun élément de nature à démontrer que la baignoire est inutilisable en l’état, si bien qu’elle ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité de mettre en location le bien, nonobstant le caractère dégradé de la baignoire, étant en outre observé qu’ayant conservé le montant du dépôt de garantie, Madame [U] ne lui est plus redevable d’aucune somme. Compte tenu de ces éléments, la demande de dommages et intérêts formée par Madame [G] [T] sera rejetée. Sur les dépens et l’exécution provisoire Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance. La présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance ne justifie de l’écarter. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en dernier ressort, rendu après débats en audience publique, CONDAMNE Madame [G] [T] à verser à Madame [L] [U] la somme de 431,34 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, DEBOUTE Madame [G] [T] du surplus de ses demandes, CONDAMNE Madame [G] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, La Greffière,La Juge,